【正文】 老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。建筑物折舊的求取方法：⑴年限法。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。②建筑物耐用年限短于土地使用年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。⑶農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成：①土地補(bǔ)償費(fèi)（6—10倍/畝）；②安置補(bǔ)助費(fèi)（4—6倍/人）；③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；④新菜地開發(fā)建設(shè)基金（城市郊區(qū)菜地）；⑤耕地開墾費(fèi)（占用耕地）；⑥耕地占用稅（占用耕地）；⑦征地管理費(fèi)；⑧其它。⑸折舊方法的選用、折舊計(jì)算是否正確。⑵是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。適用于將毛地建成房屋的公式：毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)B⑶開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。③計(jì)息方式（單利或復(fù)利）；④利率的高低；⑤計(jì)息周期；⑥名義利率和實(shí)際利率。⑻計(jì)算中的其他問題。不同估價(jià)目的下的估價(jià)：（《基本制度與政策》《案例分析》）針對不同的估價(jià)目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。國有土地使用權(quán)出讓評估的特點(diǎn)：①土地出讓拍賣底價(jià)評估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政。私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。①住宅類房屋租賃價(jià)格評估為政策性評估。成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。⑤預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。③考慮抵押期間的耗損?？刹捎贸杀痉ā⑹袌霰容^法或收益法。估價(jià)可采用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為：①房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估。直接損失和間接損失。保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值，超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效。城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則。征地補(bǔ)償估價(jià)。征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（法規(guī)第三章）契稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。營業(yè)額。①保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)。⑤在建工程已完工部分抵押評估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用。也可采用B先假設(shè)估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，最后扣除土地出讓金的方法。②分析市場變現(xiàn)能力。設(shè)定抵押的限定條件。法律依據(jù)。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。③劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。宜采用的評估方法。轉(zhuǎn)讓方式。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？第五部分是采用現(xiàn)金流量法時(shí)確定的一個(gè)參數(shù)。銷售費(fèi)用一般不計(jì)息。⑵開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。B適用于將生地建成房屋的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來估價(jià)，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在報(bào)告中作特別說明，說明它對估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對其的依賴性。******1方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴土地取得成本包括購地款和有關(guān)稅費(fèi)；⑵土地開發(fā)成本的計(jì)算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實(shí)際成本的區(qū)別。不計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施費(fèi)。常以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)地觀察法進(jìn)行修正。⑵實(shí)際觀察法。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。①物質(zhì)折舊。①重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊必要時(shí)，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。相應(yīng)的利潤率為投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）Ⅲ具體有以下幾種：Ⅰ⑷投資利息。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費(fèi)[土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)（由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)]和土地使用權(quán)出讓金等。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。（預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式）1凈收益求取時(shí)有關(guān)參數(shù)的取舍。此外，它還可以用來估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。剩余技術(shù)。L—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。RM+（1－M）RE風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說明。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。②交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。（見下面5）選取可比實(shí)例。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價(jià)值。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。”作技術(shù)路線。價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。九、檢查估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯(cuò)誤到高級錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查。搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實(shí)地查勘；⑶到政府有關(guān)部門查閱；⑷詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。簽訂書面委托合同。明確估價(jià)目的。(換位思考。最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。四、其條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提?？梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。③財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。在無法確認(rèn)估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的用途合法。從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。③開發(fā)經(jīng)營期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期）①最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；②估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；③建造成本和管理費(fèi)用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本④開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計(jì)算⑤利息和折現(xiàn)（計(jì)息期和折現(xiàn)年限，計(jì)息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。⑧折舊方法的綜合運(yùn)用，以年限法（其中主要為直線法）為主。●成本法●①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)）。房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正≤20%，綜合修正≤30%）。測算過程H、估價(jià)結(jié)果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報(bào)告保持一致。②區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（２）①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán)狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對象，分開評時(shí)參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。①閱讀報(bào)告：先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。資本化率方面的資料。（3）③房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及匯率方面的資料。相關(guān)法律、法規(guī)、政策。環(huán)境。估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：①六、⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。將來—現(xiàn)在估價(jià)對象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。比準(zhǔn)價(jià)格買方二、房地產(chǎn)估價(jià)方法各方法之間的關(guān)系b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)…………………………………………………14六、假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9五、估價(jià)程序………………………………………………………2第三部分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析講義作者：日期：二００三年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》目成本法……………………………………………………………7四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估……………………………………………13五、損害賠償估價(jià)…………………………………………………18第六部分特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………………19第七部分估價(jià)報(bào)告案例…………………………………………………23第九部分改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。③估價(jià)方法，由估價(jià)對象房地產(chǎn)的類?、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）?、鄞_定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；⑤再確定估價(jià)方法。賣方整體價(jià)—部分價(jià)價(jià)值類型④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對應(yīng)的市場條件；目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。房地的匹配問題。（2）②（5）③土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。建筑物的折舊方面的資料。④同類七　估價(jià)報(bào)告（一）(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。不一致。B、目錄估價(jià)方（看是否超級評估）（３）估價(jià)對象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。（11）估價(jià)人員（蓋章、簽字）G、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量）（１）方法適用的條件和范圍（７）交易日期修正（說明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用）⑤費(fèi)用也要客觀（P199教材）a公式運(yùn)用是否正確。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)。兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。地役權(quán)的存在會降低土地的價(jià)值。相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來說，是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。在評估投資價(jià)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率是單個(gè)投資者所要求的最低收益率。估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)