房地產(chǎn)評(píng)估案例分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 000元／畝。2。不可預(yù)見費(fèi)＝（135,000＋1,500＋60,000）2%＝3,930元／畝＝135,000＋1,500＋6,667＋60,000＋3,549＋3,930＝210,646元／畝＝／㎡（2）土地開發(fā)費(fèi)／㎡／㎡／㎡／㎡／㎡土地開發(fā)費(fèi)＝80＋22＋3＋14＋1＝120元／㎡（3）投資利息：土地開發(fā)期為2年，利率取6％土地取得費(fèi)利息＝［（1＋6％）2－1］＝／㎡土地開發(fā)利息＝120［（1＋6％）－1］＝／㎡投資利息＝＋＝／㎡（4）投資利潤：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤20％。7＝（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。ZX評(píng)估有限責(zé)任公司 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XX本報(bào)告僅用于為委托方對(duì)外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對(duì)被評(píng)估單位日后償債能力作出的保證。十、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)評(píng)估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。八、評(píng)估過程本次評(píng)估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過程。三、評(píng)估范圍和對(duì)象本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。二、評(píng)估目的為對(duì)外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。七、評(píng)估方法根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉庫采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。（3）個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分面積1較大形狀1多邊形地勢(shì)1平坦地質(zhì)1一般寬深比1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度1一般1合計(jì)7個(gè)別因素修正系數(shù)＝247。：依照W價(jià)房地字（1996）403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2％計(jì)取不可預(yù)見費(fèi)。23＝1,401元／㎡（6）不含地價(jià)的評(píng)估單價(jià)＝4,296－1,401＝2,895元／㎡（7）評(píng)估總價(jià)的確定評(píng)估總價(jià)＝7,2,895＝21,974,092元（三）各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值詳見評(píng)估明細(xì)表二、結(jié)論分析委估資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，由于歷史原因，委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評(píng)估無法結(jié)合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結(jié)論分
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