【正文】 、經(jīng)費(fèi)；?擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 七、 確定估價(jià)結(jié)果。 九、 交付估價(jià)報(bào)告。 ②用成本法估價(jià)。 成本法。 三、 不同估價(jià)對象的估價(jià)技術(shù)路線。 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容； ⑥交易情況。 ⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。 交易日期修正。 在無房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過 20%，綜合調(diào)整不得超過 30%。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用等（均為客觀值）。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。 ④混合型。 A、在 V=a/r 情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。 ?投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。 ②建筑物剩余技術(shù)。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一： A 先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不此資料來自 , 大量管理資料下載 扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。即買方愿意支付的最高價(jià)格。 運(yùn)用成本法時(shí)注意： ① 要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。 ?開發(fā)成本。①銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷售稅費(fèi)（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。 重新購建價(jià)格： ?重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。 ②功能折舊。①自然壽命 和經(jīng)濟(jì)壽命。當(dāng)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分 。 ③建筑物耐用年限長于土地使用年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊。 ?城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)償；②搬遷補(bǔ)助費(fèi)；③臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)；④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)；⑤拆遷服務(wù)費(fèi)；⑥拆遷管理費(fèi)；政府規(guī)定的其他有此資料來自 , 大量管理資料下載 關(guān)稅費(fèi)。 適用對象和條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。 假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的公式： ①求生地價(jià)值的公式： A 適用于將生地建成房屋的公式： 生地價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息 －銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價(jià)值 =開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息 －銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ②求毛地價(jià)值的公式： A 適用于將毛地建成房屋的公式： 毛地價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 －由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息 －銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)值 =開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息 －銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 此資料來自 , 大量管理資料下載 ③求熟地價(jià)值的公式： 熟地價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息 －銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ④求在建工程價(jià)值的公式： 在建工程價(jià)值 =續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售 稅費(fèi) －續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ⑤求舊房價(jià)值的公式： 舊房價(jià)值 =裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi) －裝修改造投資利潤－買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 運(yùn)用現(xiàn)金流量法應(yīng)注意： ① 開發(fā)期和租售期究竟多長要估計(jì)準(zhǔn)確； ② 各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確； ③ 各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用比較法來估算；銷售稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)前政府的稅費(fèi)政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費(fèi)情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地 產(chǎn)價(jià)值的一定比率來估算。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 P239249 計(jì)算 ******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題： ? 開發(fā)完成后的價(jià)值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分； ? 折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結(jié)合）的確定是否說明理由； ? 利息的計(jì)算是否有誤； ? 費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定 是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算； ? 利潤的計(jì)算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計(jì)算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。買賣、贈與和其他方式。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。 ①住宅類房屋租賃價(jià)格評估為政策性評估。成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。 ①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng) 將抵押時(shí)國有土地上的房屋同時(shí)此資料來自 , 大量管理資料下載 抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。 ①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否 在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。 ③劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。轉(zhuǎn)租期間，原租 賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。 不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。估價(jià)人員只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí) 施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。 ③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法。 此資料來自 , 大量管理資料下載 出讓方式及價(jià)格管理。 ?計(jì)算中的其他問題。③計(jì)息方式（單利或復(fù)利）；④利率的高低；⑤計(jì)息周期；⑥名義利率和實(shí)際利率。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。①要有一個(gè) 明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃。注意經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定； ? 銷售稅費(fèi)的計(jì)算是否有誤，其計(jì)算基數(shù)應(yīng)該是銷售收入； ? 模型的選用是否正確，各種模型所對應(yīng)的開發(fā)程度，以及考慮的項(xiàng)目是否齊全； ? 計(jì)算是否有誤。 ?經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的構(gòu)成：①征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；⑤管理費(fèi)（以上 4 項(xiàng)之和的 1%— 3%）； ⑥ 貸款利息； ⑦ 稅金； ⑧ 利潤（ 3%以下）。 P163 估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)： ①建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。即物質(zhì)磨損、有形損耗。 ?重建價(jià)格和重置價(jià)格。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除 折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。 ②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。 *現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。 成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。 ②實(shí)際收益和客觀收益。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； ②對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象。 VL=（ Ao－ VBRB ） / RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。 ?投資收益率排序插入法。 資本化率的確定。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。凈收益 =租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi) 租金收入 =有效毛收入 +租賃保證金、押金等利息收入 在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)此資料來自 , 大量管理資料下載 上決定。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。 二、 收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。 求取比準(zhǔn)價(jià)格。價(jià)格變動率 期數(shù)） =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動率；②建筑造價(jià)指數(shù)或變動率；③建筑材料價(jià) 格指數(shù)或變動率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率。（ a 有利害人之間的交易； b 急于出售或急于購買的交易； c 交易雙方或某一方對市場 行情缺乏了解的交易； d 交易雙方劃某一方有特別動機(jī)或偏好的交易； e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售； f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納； g 相鄰房地產(chǎn)合并交易； h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。 ⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況； ③成交日期； ④成交價(jià)格。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價(jià)值。 假設(shè)開發(fā)法。所以采用 “ 選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格。 ① 技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。對于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地 產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。形成“實(shí)地查勘記錄”，并 簽名、注明查勘日期。 簽訂書面委托合同。 明確估價(jià)目的。如預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。 四、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 轉(zhuǎn)換用途前提。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。 價(jià)值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。 合法交易或合法處分。 從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上 漲率和國民收入的增長率。 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。） 九、幾個(gè)概念 房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。?利潤率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤率或參考社會平均利潤率。 G、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量） （１） 區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況 （２） 資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時(shí)間相隔不能太久，未 來屬市場預(yù)測要和時(shí)點(diǎn)對應(yīng)） （３） 個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計(jì)算過程中的取值要對應(yīng) （４） 資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張 （５） 最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)時(shí)用途的確定 （６） 估價(jià)方法的選用：① 思路 ② 方法 ③ 采用方法的理由 ④ 方法適用的條件和范圍