房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。 注意： 估價(jià)不同于定價(jià)。 ① 同質(zhì)商品，買者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買； ④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格； ⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 ②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。 62 2021年 5月 12日，南京市將對(duì)“湖南路地下商業(yè)街”地塊掛牌拍賣，此次掛牌出讓的南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街，占地總面積為地下 ，其中市政配套用地面積 ，實(shí)際出讓面積為地下 ；地下街的功能定位為商業(yè)及停車，地下主體建筑全長(zhǎng)約1030米，地下深度控制在兩層以內(nèi)。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，地下空間的開(kāi)發(fā)將越來(lái)越多，如至 2021年南京市地下建設(shè)規(guī)模達(dá)到 100萬(wàn)平方米左右。從該年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試； 二、房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀 57 （ 3）制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見(jiàn)： 1999年 2月 12日建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了 《 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 ； (4) 成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 ：“中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)”和“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)” ； (5) 設(shè)定了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”和“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)” 等行政許可項(xiàng)目 ； (6) 建立了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)； (7) 形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系； (8) 開(kāi)展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn) ； 58 (9) 拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域：無(wú)論是 土地使用權(quán)出讓(包括招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式 )，還是 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 (包括買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房地產(chǎn)抵債等 )、 租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償(包括土地征收補(bǔ)償、土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償 )、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為 (包括對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買賣、租賃、托管經(jīng)營(yíng)、清算等 )、 設(shè)立公司時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)出資、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等 ，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無(wú)法移動(dòng)，違反了第⑧條。 46 價(jià)值的測(cè)算和判定：是建立在估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律的掌握，以及對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)、自然因素的變化對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值影響的判斷上的。 一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常可以從如下 3個(gè)途徑來(lái)求?。? ①近期市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的； ②如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用； ③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益。 40 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員 ?專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員：指經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。 當(dāng)急需資金時(shí)，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來(lái)獲得現(xiàn)金。 33 ?權(quán)益受限性：指受法律的制約。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場(chǎng)比較法）。 29 房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。 23 例子 某宗土地面積為 1000m2 ， 其上建筑物的基地面積為 700m2，建筑物層數(shù)為 8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。（例如地役權(quán)）。 17 （五）房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。 ?建筑物區(qū)分所有權(quán)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。 例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。 4 課程主要內(nèi)容介紹 ? 介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、理論； ? 掌握各種科學(xué)的估價(jià)理論、方法； ? 按照嚴(yán)格的估價(jià)程序，運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)； ? 撰寫并提供估價(jià)報(bào)告。 在城市 ， 能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系。 13 （ 3）房地產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 ； （ 4） 抵押權(quán) ： 是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人 不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有 ，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 ，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款 優(yōu)先受償 ； （ 5） 典權(quán) ： 是指支付典價(jià) 占有他人房地 產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。 在現(xiàn)實(shí)中，主要存在如下兩類相鄰關(guān)系： ①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系； ②險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。 26 對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí) （ 1）位置 ； （ 2）面積； （ 3）層數(shù)和高度； （ 4）結(jié)構(gòu)； （ 5）設(shè)備； （ 6）層高或凈高；
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