東湖天堂項目經(jīng)濟(jì)評價可行性研究報告(存儲版)
【正文】 章 項目概況 1 項目開發(fā)背景根據(jù)黨的科學(xué)發(fā)展觀的依據(jù)丶貫徹落實甘肅的經(jīng)濟(jì)發(fā)展丶推動慶陽市的經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛、趕上我國發(fā)達(dá)城市的步伐。該地塊處于西峰城區(qū)中心地段。在投資、銷售較大幅度增長的同時，商品房價格依然呈現(xiàn)上升態(tài)勢，慶陽房價依舊不斷攀升，2010年年底，世紀(jì)大道兩側(cè)幾個樓盤的房價已達(dá)到每平米4500元以上，部分高層已經(jīng)突破5000元/㎡大關(guān)（如雄越小區(qū)頂層5000元/㎡、世紀(jì)城個別5100元/㎡）。慶陽市最大商業(yè)街圣鼎國際步行街整體為商業(yè)步行街、四星級酒店和小高層住宅在內(nèi)的大型綜合性地產(chǎn)項目，其商業(yè)價格在6000元/㎡以上。稅收政策：房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。其他政策：合理引導(dǎo)住房消費。商品房預(yù)售行為專項整治活動。依產(chǎn)品用途來分，本項目包含高質(zhì)素住宅、商業(yè)、辦公用地，酒店式公寓等產(chǎn)品形式。 樓層：地下一層，地上5層。面積3000平方米。 酒店車位與購物中心車位共同使用，按每100平方米面，一個車位計算，共60個停車位?？傆?。不足的部分由預(yù)收房款解決。從總體上看，該方案的清償能力還是較強(qiáng)的。二 清償性分析該項目在2011年初向銀行借款2000萬元?？傆嫾s為600萬元。前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費%3水文地質(zhì)勘探費建安工程費%合計3）建筑安裝工程費：參考南昌市建筑工程概算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本。120000m2（5 ~6）③停車場：（比例為1:）住宅需（480+480+480）*≈864個車位。 C、寫字樓：總建筑面積：1000平方米。商業(yè)部分建成商場、酒店和寫字樓，具有休閑娛樂、餐飲與辦公多種功能。3產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目采取多產(chǎn)品組合方式。慶陽市嚴(yán)格調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供給。金融政策：金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的規(guī)定，除保障性住房和普通商品房項目的最低資本金比例為20%外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例一律為30%。嚴(yán)厲打擊囤地、炒地皮等違法違規(guī)行為，旨在增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。所以其建設(shè)面積以及銷售量比較有限。房地產(chǎn)開發(fā)竣工量與銷售量大幅增長。8 項目位置及用地現(xiàn)狀該地位于東湖安居小區(qū)以北，九龍路以西，東湖公園以南。20六、項目總投資與融資方案慶陽市擬對人民居住環(huán)境進(jìn)行建設(shè)改造，使其為慶陽市的城市風(fēng)貌美化、樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出重大貢獻(xiàn)。本地段周邊道路發(fā)達(dá)，交通便利，商業(yè)、生活配套完善。 近年來，慶陽市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，居民收入有了較大幅度增長，因此居民住房需求大，再加外地在慶人員對住房的需求，拉動了房地產(chǎn)開發(fā)。以下是關(guān)于2008年2010年慶陽市房地產(chǎn)住宅及商業(yè)市場開發(fā)情況的一些圖表：2008年2010年慶陽市房地產(chǎn)（住宅）市場概況竣工量（㎡）銷售量（㎡）銷售均價（元/㎡）2008年55060020250021002009年69490023760024242010年856000（開工量）3197393560（上半年數(shù)據(jù)）2008年2010年慶陽市房地產(chǎn)（商業(yè)）市場概況竣工量（㎡）銷售量（㎡）銷售均價（元/㎡）2008年1781004930036242009年3800002000040002010年5670003590054003供應(yīng)發(fā)展分析：房地產(chǎn)價值是一系列相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價值鏈，其發(fā)展如：（1）設(shè)計—概念設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計 （2）設(shè)計—概念設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計 （2）建筑—
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