【正文】 五天內(nèi)補(bǔ)足房款的相應(yīng)比例。◇ 統(tǒng)籌安排，齊頭并進(jìn)。推盤(pán)雖急，但不能盲目，我們通過(guò)以上幾個(gè)方面的綜合考慮和以下所需作的工作的時(shí)間限制，我們認(rèn)為本案項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)間2010年11月。如何達(dá)到100%銷(xiāo)售率？如何將最難賣(mài)的變成最好賣(mài)的？如何將最難賣(mài)的30%先賣(mài)掉◇ 區(qū)域控制◇ 樓層控制：保留部分樓層房源?！?使用：客戶根據(jù)需要進(jìn)行相關(guān)的自用或出租。 人員培訓(xùn)：2010年9月10日—9月15日。項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)：2000元。（2）、每月15日前80％全額提取上月傭金，其余20%待項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到80%時(shí)一次性結(jié)清。（3）、制定銷(xiāo)售的培訓(xùn)計(jì)劃，提高銷(xiāo)售人員整體素質(zhì)。（6）、安排統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)反饋信息，廣告策劃投放效果，根據(jù)市場(chǎng)狀況及時(shí)修正營(yíng)銷(xiāo)方案。做好有關(guān)銷(xiāo)售的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)與分析工作，制訂各類銷(xiāo)售報(bào)表。協(xié)助銷(xiāo)售經(jīng)理完成對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的管理。不斷學(xué)習(xí)提高自身專業(yè)知識(shí)和水平。結(jié)束語(yǔ)結(jié)束語(yǔ)以上項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)操作方案和時(shí)間段安排僅供參考（因當(dāng)前政府對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)了一系列的市場(chǎng)監(jiān)管，存在變數(shù)較多）；若屆時(shí)因項(xiàng)目籌備進(jìn)度或者其它不可抵抗原因可能造成開(kāi)盤(pán)時(shí)間調(diào)整，營(yíng)銷(xiāo)推廣方案也會(huì)因現(xiàn)實(shí)情況而有適當(dāng)?shù)钠?。做好工作記錄，?duì)來(lái)電、來(lái)訪客戶情況要及時(shí)登記。1完成公司或銷(xiāo)售總監(jiān)交辦的其他任務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行銷(xiāo)售管理制度，指導(dǎo)、監(jiān)督銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售工作。（4）、定期主持銷(xiāo)售例會(huì)，促進(jìn)內(nèi)部的交流與合作。（4）、獎(jiǎng)金來(lái)源：團(tuán)獎(jiǎng)提留：‰五、項(xiàng)目相關(guān)崗位描述（一）、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)職責(zé)基本任務(wù)： （1）、統(tǒng)籌所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作，提高部門(mén)的工作效率。（以簽訂正式購(gòu)房合同金額為準(zhǔn)）工資發(fā)放方式：工資發(fā)放隨公司財(cái)務(wù)制度。附：費(fèi)用清單項(xiàng)目沙盤(pán)的確訂制作（略）樓書(shū)：規(guī)格及待定DM：51*32萬(wàn)份、9000元。 時(shí)間安排：平頂山晚報(bào)9月2日、3日、4日連續(xù)3次，商都網(wǎng)半個(gè)月。● 聯(lián)絡(luò)：及時(shí)了解公司進(jìn)行各項(xiàng)工作和推廣活動(dòng)。◇ 眼下更多的開(kāi)發(fā)商為避免積壓，盡快回籠資金，對(duì)樓盤(pán)的推銷(xiāo)總是迫不及待，而隨著那些層次朝向好、戶型合理的商品房的陸續(xù)出售，同一樓盤(pán)中那些層次朝向差、戶型陳舊的單元越發(fā)難以銷(xiāo)售，最后不得已降價(jià)銷(xiāo)售，造成效益流失?！蠓彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢。強(qiáng)銷(xiāo)期任務(wù)：→加強(qiáng)客房介紹→動(dòng)員客戶回到現(xiàn)場(chǎng)參加抽獎(jiǎng)或其他各種SP（促銷(xiāo)）活動(dòng)工作重點(diǎn)：→客戶跟蹤、補(bǔ)足、簽約→戶外媒體再加強(qiáng)并按需進(jìn)行畫(huà)面調(diào)整→強(qiáng)力營(yíng)造強(qiáng)銷(xiāo)期之現(xiàn)場(chǎng)氣氛及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控、炒作→媒體適當(dāng)加大投放量，掌握所有客戶→對(duì)已定客戶介紹客戶成交，促進(jìn)成交→制造耳語(yǔ)，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售佳績(jī)→對(duì)余戶以銷(xiāo)控及媒修體正方式，做有規(guī)劃之消化尾盤(pán)促銷(xiāo)期任務(wù)：→針對(duì)潛力區(qū)域加強(qiáng)宣傳單張派發(fā)→電話跟蹤有希望客戶→加強(qiáng)補(bǔ)足、簽約工作→通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新，公司讓利促進(jìn)剩余物業(yè)的銷(xiāo)售。項(xiàng)目銷(xiāo)售周期★ 2010年年末開(kāi)盤(pán)至2011年下半年基本收尾，8個(gè)月完成70%以上的銷(xiāo)售率。在促銷(xiāo)技巧的組合上，應(yīng)把握幾點(diǎn)原則：一是不直接降價(jià)，以其它方式體現(xiàn)讓利，二是促銷(xiāo)技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身打造。操作的重點(diǎn)，在于一要借住于開(kāi)盤(pán)的勢(shì)，趁熱打鐵。●廣告戰(zhàn)略:主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略●促銷(xiāo)戰(zhàn)略:主要包括新聞話題策劃及銷(xiāo)售促銷(xiāo)策略●關(guān)系傳播策略:主要包括平面媒體、相關(guān)公關(guān)活動(dòng)等有效營(yíng)銷(xiāo)傳播策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略戰(zhàn)略部署□ 策略A：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重在造勢(shì)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段就已基本看到大趨勢(shì)。●加強(qiáng)“推”的力量：以銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、人員的工作清除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“物理”距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。內(nèi)容： “養(yǎng)生科技生態(tài)住宅全新體驗(yàn)周”售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行親身體驗(yàn)活動(dòng)，屆時(shí)水果節(jié)、音樂(lè)會(huì)、名車(chē)匯、海南雙飛游、新婚基金派送等活動(dòng)結(jié)合軟文炒作，再度引爆市場(chǎng)熱點(diǎn)。根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)貴賓卡情況，公開(kāi)發(fā)售主要樹(shù)立獨(dú)特個(gè)性形象及詳實(shí)的硬性賣(mài)點(diǎn)充實(shí)銷(xiāo)售主張。內(nèi)容：戶外形象廣告位的購(gòu)買(mǎi)全面到位。應(yīng)該以展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為主題的設(shè)計(jì)包裝工地，如：●在通往現(xiàn)場(chǎng)的道路兩旁種上樹(shù)木、花草， 插項(xiàng)目旗，美化現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。第四部分：配套展示區(qū)——仿真展示某些活動(dòng)設(shè)施，如智能化設(shè)置等，●休息區(qū)休息區(qū)不作集中處理，而是巧妙地分布于各個(gè)區(qū)域之中，作為啟承、過(guò)渡之用。售樓部選址 首選方案：設(shè)置在開(kāi)源路南段和姚電大道交匯處西南角考慮在市中心設(shè)立展示點(diǎn)（公司已經(jīng)在八中附近設(shè)置有展示點(diǎn)）購(gòu)置看房直通車(chē)兩輛●分區(qū)售樓部擬高六個(gè)功能區(qū)間：入口——迎送看樓者展示區(qū)——模型展示、影音展示，其他資料系統(tǒng)展示洽談區(qū)——服務(wù)區(qū)之一休息區(qū)——活動(dòng)、娛樂(lè)場(chǎng)所付款區(qū)——客戶交款的私密性辦公區(qū)——管理人員辦公室●售樓部門(mén)前建議門(mén)前做一些綠化和景觀，要有停車(chē)的小廣場(chǎng)。◇ 銷(xiāo)售策略● 按套計(jì)價(jià)并出售，并出示該單元套內(nèi)建筑面積（實(shí)用面積）；● 先咨詢登記，再內(nèi)部認(rèn)購(gòu)貴賓卡，再集中公開(kāi)銷(xiāo)售● 試探——積聚人氣——提價(jià)——搶購(gòu)另外我公司建議在價(jià)格策略上，可以考慮：◇ 均價(jià)試探策略◇ 單價(jià)試探策略◇ 單價(jià)調(diào)節(jié)策略◇ 價(jià)格擬定策略◇ 折扣提價(jià)策略◇ 制定價(jià)格的總體思路關(guān)鍵思路：低價(jià)入市、 逐步提升、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展針對(duì)項(xiàng)目前期銷(xiāo)售狀況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位和杞市住宅營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)。平頂山市區(qū)的二次置業(yè)者3．功能定位（1）、綠色健康住宅區(qū)（2）、高檔多功能住宅小區(qū)二、價(jià)格定位策略價(jià)格策略1●整體定位策略：高唱平開(kāi)，平開(kāi)高走，房屋展示開(kāi)始時(shí)，不直接告訴客戶價(jià)位多少，若客戶問(wèn)起時(shí)要為客戶提供參考均價(jià)：3500元/平方米左右●平價(jià)入市，站穩(wěn)腳跟，逐步拉升●以具有誘惑的價(jià)格入市，形成聚焦，逐步拉升價(jià)格； ●一房一價(jià)，好房?jī)?yōu)價(jià)，特房特價(jià)●用價(jià)格來(lái)對(duì)產(chǎn)品及客戶進(jìn)行區(qū)隔，一房一價(jià)，給客戶帶來(lái)唯一感和價(jià)值感； ●根據(jù)較好的位置，制定高價(jià)位房源，后期特價(jià)房策略；●小幅頻漲，及時(shí)變化，總價(jià)策略●根據(jù)蓄客量、成交量及客戶反映等綜合因素適時(shí)調(diào)整價(jià)格，但每次上調(diào)幅度在50元/平方米左右，用總價(jià)進(jìn)行●住宅均價(jià)：3600元/平方米左右（暫定）?！鯊?qiáng)有力的市場(chǎng)策劃、品牌推廣、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，定將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解至最小限度?！窀咂焚|(zhì)與低總價(jià)的結(jié)合，不做超大戶型，保持大部分戶型的總價(jià)格，成為其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不可超越的優(yōu)勢(shì)。◇ 配套完善化建立小區(qū)專營(yíng)會(huì)所及客戶服務(wù)中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒心的生活、休憩、娛樂(lè)服務(wù)。鑒于項(xiàng)目當(dāng)前的狀況:規(guī)劃設(shè)計(jì)有五棟高層，但戶型在單棟樓上的設(shè)計(jì)已經(jīng)確定，所以可以在其它樓棟上進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體戶型的配比應(yīng)接近在此所列戶型配比。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目整體應(yīng)分兩期開(kāi)發(fā)： 一期以住宅高層為主，二期以寫(xiě)字樓、公寓為主（若要考慮寫(xiě)字樓一定要有充裕的地上停車(chē)位）□窗體設(shè)計(jì)建議●運(yùn)用凸窗與角窗相結(jié)合擴(kuò)大視野景觀。□ 本案核心消費(fèi)群理想的居住形態(tài)□ 目標(biāo)客戶的基本特征： ◎以都市白領(lǐng)人士居多，屬于城市中產(chǎn)階級(jí)；◎ 有文化品味，對(duì)好東西有鑒賞眼光；◎ 不僅對(duì)住宅內(nèi)部的細(xì)節(jié)有執(zhí)著要求，同時(shí)看重整體社區(qū)氛圍；◎ 傾向于按“人以群分”來(lái)選擇自己的居住地點(diǎn)，他們重視鄰居；◎ 相對(duì)年輕，因而渴望浪漫生活，想像力豐富□目標(biāo)客戶共性●要求產(chǎn)品具有較高的品位和檔次。本案周邊的交通相對(duì)便利，地塊內(nèi)地勢(shì)南高北低。平頂山市博宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2010年8月18日周邊項(xiàng)目概況一：建工盛世華庭（一）、項(xiàng)目電話：6466662997777（二）、項(xiàng)目地：平頂山市開(kāi)源路南段（三）、開(kāi) 發(fā) 商：河南建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（四）、踩盤(pán)內(nèi)容：價(jià)位，待定小區(qū)規(guī)模：共3棟高層 戶型：、另外戶型待定。華坤項(xiàng)目可行性操作思路 博宇地產(chǎn)顧問(wèn)平頂山華坤 為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速回籠資金。項(xiàng)目地塊分析1．地理位置及道路交通本案位于平頂山市開(kāi)源路與神馬大道交匯處西南角。游離客戶群：國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)、平頂山其它區(qū)位潛力購(gòu)房者、周邊待婚青年、剛畢業(yè)沒(méi)多久的大中專畢業(yè)生等初次置業(yè)者□核心消費(fèi)群分析這是一