【正文】 計于2014年建成，屆時連接京滬鐵路，從揚州上海虹橋樞紐中心僅需1小時時間。現(xiàn)狀交通：邵伯湖天倫樂園目前有兩條小路連接鎮(zhèn)區(qū)，西側有一條二級公路連接揚州，內部有幾條土質道路，交通支撐條件初步形成?，F(xiàn)行國家標準《老年人居住建筑設計標準》（GB/T50340）規(guī)定養(yǎng)老院人均建筑面積不得低于25平方米。學校根據教育部《普通本科學校設置暫行規(guī)定》（2006）規(guī)定，普通本科占地面積初期至少500畝以上，學生規(guī)模5000人以上，生均占地面積60平方米以上。服務內容包括門球場多處、游泳池（或室內）多處等，本部分視情況而定，建筑面積為82000平方米。創(chuàng)意中心。（2）水環(huán)境質量達到國家標準《地面水環(huán)境質量標準》（GB38382002）中規(guī)定的Ⅱ類標準。施工噪聲為了減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響，建議采取以下措施：（1）加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴格按照施工噪聲管理的有關規(guī)定執(zhí)行，嚴禁夜間進行高噪聲施工作業(yè)。隨著風速的增大，施工揚塵產生的污染程度和超標范圍也將隨之增強和擴大。建筑垃圾施工期間將涉及到土地開挖、管道敷設、材料運輸?shù)裙こ?，在此期間將有一定數(shù)量的廢棄建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。生活污水用管道收集統(tǒng)一排至地埋式污水處理設施進行處理；烹飪設備用水、冷卻水及洗滌用水含有一定的油污，經隔油池處理后排入污水處理設施。汽車尾氣汽車尾氣污染源主要來自露天停車場的汽車尾氣排放。本項目將按照節(jié)能要求進行下一階段的設計，從各方面提出具體的節(jié)能措施，以改善項目的整體形象。結合城市給水管道的敷設，主要道路按照間隔不超過120150m設置消防栓，保證達到城市消防給水的要求。橋梁施工注意高空、水上施工安全。項目組織：組建XX湖天倫樂園管委會作為園區(qū)開發(fā)建設的管理與協(xié)調中樞，以園區(qū)管委會為依托，主管園區(qū)內的行政事務。根據《招投標》法的規(guī)定，編制招標書，委托有資格的單位編制標底。四、投資控制首先，進行風險預測，采取相應的防范措施。制定總工期突破后的補救措施，然后調整其他計劃，建立新的平衡。嚴格遵守國家有關規(guī)章制度，積極主動的和各級職能部門配合，爭取各部門的幫助，以保證建設項目的順利進行。最后當實施進度的計劃發(fā)生差異時必須及時制定對策。其次，對工藝質量進行控制，對工序交接、隱蔽工程檢查、設計的變更審核、質量事故的處理、質量和技術鑒證等進行控制，對出現(xiàn)違反質量規(guī)定的事件、容易形成質量隱患的做法采取措施予以制止。本項目屬于投資額較大、建設期較長、工程內容較復雜的項目，在項目管理方面，采用項目經理負責制，項目經理的主要任務是自始至終全面負責項目的實施，負責與多部門進行協(xié)調，對工程進度、質量、投資實時控制。第七章 項目組織、經營與管理第一節(jié) 項目組織經營模式：堅持以“政府主導、企業(yè)主體、服務社會、市場運作”的模式經營老年服務園區(qū)。本項目開發(fā)施工范圍大，施工點多，必須做好協(xié)調工作，避免相互干擾和安全死角的存在，施工現(xiàn)場配備良好的照明設施，各種材料按照要求堆放，保證各項工程安全有序進行。沿新建道路在人行道或綠化帶內設置室外地上式消防栓。雨水盡可能設計為采取重力式自流方式就近排放，流入鄰近排水河溝。產生的廢氣主要是廚房燒烤加工等產生的油煙廢氣，含食物烹調、加工過程中揮發(fā)的油脂、有機質及其加熱分解或裂解產物。污水采用雨污分流排水系統(tǒng)。所以，施工期廢水不能隨意直排。因此，應加強對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛。主要污染物質是施工人員生活污水、施工廢水、作業(yè)粉塵、固體廢棄物以及施工機械排放的煙塵和噪聲等，其中以施工噪聲和粉塵的影響最為突出。第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與安全衛(wèi)生第一節(jié) 環(huán)境保護一、主要環(huán)境保護標準和規(guī)定主要法律法規(guī)《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國水污染防治法實施細則》《建設項目環(huán)境管理條理》環(huán)境質量標準《環(huán)境空氣質量標準》（GB30951996）《地表水環(huán)境質量標準》（GB38382002）《地下水質量標準》（GB/T1484893）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB309693）《建筑施工場界噪聲標準》（GB1252390）污染物排放標準《污水綜合排放標準》（GB89781996）《污水排入城市下水道水質標準》（CJ30821999）《大氣污染物綜合排放標準》（GB162971996）《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》（GB1234890）二、環(huán)境保護目標環(huán)境質量總目標實施可持發(fā)展戰(zhàn)略，堅持經濟效益、社會效益、環(huán)境效益協(xié)調統(tǒng)一，使各類污染得到有效的治理，環(huán)境污染和生態(tài)破壞得到有效控制，生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)，把揚州市灣頭古鎮(zhèn)建成環(huán)境生態(tài)優(yōu)良經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)。會展中心主要用來承辦與夕陽產業(yè)有關的各種會議和展覽。根據調研，園區(qū)老年室內活動中心包括閱覽室、播放廳、舞廳、乒乓球室、羽毛球室、棋牌類活動室、休息室等。機構養(yǎng)老社區(qū)占地面積100畝，總建筑面積80000平方米，規(guī)劃老年公寓20幢。住宅占地面積測算主要依據：（1）國家標準。用地條件：邵伯湖天倫樂園規(guī)劃范圍內現(xiàn)狀用地限制較少，以一般農田和水域（主要是魚塘）為主，約占總用地的90%以上，南部現(xiàn)有一個小型生態(tài)休閑設施。境內航道縱橫，現(xiàn)有航道184條，2163公里。近3～5年、歷史最高水位標高－，地下水類型屬潛水型，第⑤層為其隔水底板；第②層的滲透系數(shù)(經驗值，下同)105～104 cm／s，第③104～103 cm／s，地下水補給來源主要為大氣降水及生活用水，排泄方式以蒸發(fā)為主?！?. 9米。自然資源揚州市的邗江、江都、高郵一線有較豐富的油氣資源，江都境內有相當?shù)拿禾刻N藏量。京杭運河以東、通揚運河以北為里下河地區(qū)。第四節(jié) 建設條件一、揚州市基本情況揚州城區(qū)至今已有2500年的建城史，是國務院首批公布的24座歷史文化名城之一，具有悠久的歷史和燦爛的文化。為加強老年人以及老年人照料體系的建設，擬建立長期性的“國際老年論壇”，在借鑒國外養(yǎng)老體系的基礎上探討建立有中國特色的養(yǎng)老體系，加強信息交流。④酒店：按照五星級酒店設置，布局合理、內外裝修高檔、中央空調設施及公共區(qū)域配套等。（2）公共服務組團包括學校、醫(yī)院及護理、老年娛樂機構及酒店等。①高端養(yǎng)老社區(qū)：位于居住區(qū)南端，東臨邵伯湖，周圍由快速交通景觀道路環(huán)繞。老年服務產業(yè)服務對象的特殊性，決定了營運過程中需創(chuàng)新營運理念，以實現(xiàn)公平效率兼顧、可持續(xù)經營。（10）投資市場化。（6）結構秩序化。（2）資源共享化。因此，XX湖天倫樂園項目符合當?shù)赜嘘P的國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標與規(guī)劃內容銜接和協(xié)調。老年支付能力分析中國老年人每年的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助等加在一起，城鄉(xiāng)老人可支配的收入2010年達到10000億元人民幣，但在目前市場上，專門為老年人提供的產品和服務尚不足1000億元人民幣。以現(xiàn)在的養(yǎng)老意愿比率，、市場規(guī)模龐大。在國外，不少高學歷、高素質的退休人士都有較強的意愿來中國養(yǎng)老，如能建立起這樣一個通暢的交流渠道，通過互動型、置換型、侯鳥型養(yǎng)老，將有可能吸引國外的專家學者來中國養(yǎng)老，這既能推動養(yǎng)老機構所在地的產業(yè)升級，又可大大降低人才引進的成本，可謂是一舉多得。同時，通過現(xiàn)代通訊手段和物聯(lián)網技術加強老人和兒女間的交流與溝通，讓兒女即使是遠在千里之外也能實時獲悉父母的身體健康狀況，能夠更加放心。老人們可以享受到天倫之樂，兒孫輩也可以找到感情的寄托，幾代人的情感得以維系。樂活養(yǎng)老：樂活概念由美國社會學家保羅. 雷在1998年提出, 并以lifestyles of health and sustainability中每個英文的笫一個字母組合成了“LOHAS”這個新詞匯, 直譯過來就是“健康可持續(xù)性的生活方式”, 意譯過來就是要讓人們快樂地生活, 老有所樂。項目以大型專業(yè)養(yǎng)老機構、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為依托，實現(xiàn)高水平養(yǎng)老服務的公平性供給，最終實現(xiàn)服務功能全面覆蓋區(qū)域老齡人口，讓覆蓋區(qū)域的老年人都能快樂地生活。 自然環(huán)境優(yōu)越，盛產優(yōu)質大米；生態(tài)環(huán)境極佳，是魚、蝦、蟹、等水產品養(yǎng)殖的理想場所，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。公道，是人杰地靈的風水寶地。：：近幾年來，公道鎮(zhèn)作為揚州市邗江區(qū)的重要組成部分，借助緊鄰XX湖的地理優(yōu)勢，有利于與主城區(qū)的溝通聯(lián)系，依托主城區(qū)的發(fā)展形成自身發(fā)展的動力，尤其是老齡服務產業(yè)的發(fā)展。項目土地綜合利用開發(fā)，可使區(qū)域符合規(guī)劃并滿足城市化建設需求；對拆遷居民給與一定的補償，可改善他們的生活環(huán)境。形成向省內、長三角和全國范圍內實現(xiàn)服務功能輻射，提高老齡事業(yè)的整體社會化水平。老齡事業(yè)配套服務營業(yè)收入7億元。因此提供專業(yè)化、多樣化老年服務，緩解供需矛盾，需要以服務產業(yè)園區(qū)的形式進行：（一）是通過集中需求解決專業(yè)化供給的市場規(guī)模，使專業(yè)化供給機構能夠持續(xù)發(fā)展；（二）是通過專業(yè)化供給培養(yǎng)老年服務的人才、管理團隊并總結經驗。江蘇是經濟大省，文化大省，也是老年人口大省。到2040年，超過法國、德國、意大利、日本和英國目前人口的總和。揚州市委、市政府深刻地認識到，2500年的歷史文化底蘊是揚州的城市之魂，也是揚州城市發(fā)展的獨特優(yōu)勢。此外沿江高等級公路、揚州港擴建等一批重大基礎設施的建設構筑了揚州大發(fā)展的新平臺。新的世紀又給揚州的發(fā)展帶來新的機遇，勾畫出新的藍圖。市區(qū)位于京杭大運河與長江交匯處，是長江下游重要的濱江城市，也是江蘇重要的水陸交通樞紐。經測算，項目計算期內，%，高于基準收益率；所得稅后財務凈現(xiàn)值大于0，該項目在財務上可以接受；，項目能較快收回投資。項目建設具有良好的建設條件揚州市委、市政府以及揚州市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)政府對項目的建設予以高度重視，政府各部門將給予項目大力支持和配合，可確保項目順利實施，本項目具備良好的開發(fā)建設條件。本可行性研究的主要內容如下：項目建設的背景和必要性發(fā)展與需求前景分析建設方案及建設條件工程方案及環(huán)境評價項目實施進度計劃及招標組織、經營與管理投資估算及資金籌措借款償還方案的確定和分析社會效益分析風險分析第四節(jié) 研究結論一、主要研究結論項目建設具有充分的必要性揚州市的區(qū)位條件優(yōu)越，地處長江下游北岸，位于南京都市經濟圈和上海都市經濟圈的交匯地帶，南接南京、鎮(zhèn)江，西連宿遷、安徽，北與淮安、鹽城接壤，東鄰泰州。江蘇中江國際房地產公司成立于一九九二年，是中國江蘇國際經濟技術合作公司旗下的全資子公司，九十年代主要在國際市場開發(fā)建設，二零零零年后逐步轉入國內市場，先后開發(fā)了高層、小高層、多層、經濟適用房、商鋪、別墅等多種商住房近100萬平方米，現(xiàn)具有國家二級房地產開發(fā)資質，已通過ISO9000認證。中江國際至今已有30年的經營歷史，具有對外承包工程勞務合作經營權、進出口貿易經營權、國家建設部確定的房屋建筑工程施工總承包一級資質，國家商務部確定的承擔國家援外成套項目施工任務和物資項目A級實施企業(yè)資格。⑶商品交易組團：包括老年商品交易中心、會展中心、創(chuàng)意中心及其它輔助建筑。揚州及時調整了發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與到全球濱水開發(fā)的浪潮中來，把目光轉向目前蘇中地區(qū)尚未開發(fā)的天然資源邵伯湖。XX湖天倫樂園能落戶在這里，可謂既得天時、地利，又得人和。 養(yǎng)老住宅組團、公共服務組團、商品交易組團及配套建設可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項目概況 1第二節(jié) 承辦單位概況 4第三節(jié) 可行性研究工作概況 5第四節(jié) 研究結論 7第二章 項目建設背景和必要性 11第一節(jié) 項目建設背景 11第二節(jié) 項目建設的必要性 15第三章 發(fā)展前景及需求分析 20第一節(jié) 揚州市社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標 20第二節(jié) 揚州市公道鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀 22第三節(jié) 項目發(fā)展目標及前景分析 23第四章 總體規(guī)劃及建設條件 27第一節(jié) 總體規(guī)劃 27第二節(jié) 建設用地規(guī)劃 28第三節(jié) 項目建設規(guī)模和建設內容 29第四節(jié) 建設條件 32第五章 建設方案 39第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與安全衛(wèi)生 44第一節(jié) 環(huán)境保護 44第二節(jié) 節(jié)能及安全 50第七章 項目組織、經營與管理 53第一節(jié) 項目組織 53第二節(jié) 項目建設管理 54第八章 項目實施進度及招標 57第一節(jié) 總體建設進度計劃 57第二節(jié) 項目招標 58第九章 投資估算與資金籌措 62第十章 財務分析及評價 66第十一章 社會效益分析 72第十二章 風險分析 74第一章 總 論項目名稱：XX湖天倫樂園建設內容：養(yǎng)老住宅組團、公共服務組團、商品交易組團及配套建設等投資總額：建設單位： 建設地址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系地址： 第一節(jié) 項目概況一、項目由來欲得天下者，先得長三角。2004年喜獲”中國人居環(huán)境獎”,2006年又成為“聯(lián)合國人居獎”的城市。對這一現(xiàn)象，有專家指出：這是對世界濱水開發(fā)潮流的呼應，也是濱水城市發(fā)展積累到一定階段的必然出路。⑵公共服務組團：包括學校、醫(yī)院及護理、老年娛樂機構及酒店等。第二節(jié) 承辦單位概況中國江蘇國際經濟技術合作公司是經國務院批準成立的大型外經貿企業(yè)，是集國際國內工程承包、工程咨詢、房地產、國際貿易、勞務合作為一體的綜合性跨國經營集團，擁有50多個分支機構，其中有境外機構30多個，是江蘇省的重點企業(yè)之一。項目開拓銀發(fā)朝陽產業(yè)，以CCRC（連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進一步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作機會，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務社會、享樂養(yǎng)老的平臺。