【正文】 當(dāng)豐富，有香江野生動(dòng)物園、長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界、寶墨園、森美反斗城、余蔭山房、麗泰瀑布等旅游資源。四房二廳:162M178。二房二廳:113套三房二廳:127套三房三廳:2套四房二廳:32套四房三廳:2套復(fù) 式:30套二房二廳:4853三房二廳:4990三房三廳:5389四房二廳:5346四房三廳:5553復(fù) 式:5322508072%C、 付款方式比較樓盤名稱一次性付款銀行按揭額外優(yōu)惠盈翠華庭94折96折9折東方明珠花苑95折97折——D、 銷售情況樓盤名稱銷售情況盈翠華庭近期推出薈翠庭1/3/5/6座，共292套單位，售出約60多套單位左右東方明珠花苑近期推出明康樓A/B梯，明泰樓A/B/C梯，共306套單位，售出152套，占50%E、 現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛營(yíng)造樓盤名稱銷售氣氛盈翠華庭周六、日現(xiàn)場(chǎng)特設(shè)鋼琴茶座，加上所推單位全部為現(xiàn)樓，前去看樓的買家很多東方明珠花苑已有一段時(shí)間未出廣告，現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)一般F、小結(jié)白云區(qū)九運(yùn)新廣從板塊的樓盤主要集中在新廣從沿線，其優(yōu)點(diǎn)是緊靠白云山、廣州新體育館、東方樂(lè)園，景觀優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅。復(fù) 式:161201M178。個(gè)案分析☆ 疊彩園項(xiàng)目位置：廣州大道南發(fā) 展 商：廣州市合景盈富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳洲HASSELL建筑設(shè)計(jì)公司園林設(shè)計(jì)：新加坡KEL園林景觀設(shè)計(jì)公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)占地66791平方米，總建筑面積193160平方米，共32幢，分別由27幢13層電梯樓宇、5幢19層電梯樓宇組成，綠化率達(dá)30%。付款方式：一次性付款96折 即供按揭97折輕松按揭99折 建筑分期按原價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)：門 扇：大門用豪華防火防盜木門及門套，配精美門鎖，設(shè)全景觀防盜眼；房門、廚廁門采用紅櫸拼沙比利式飾面木門加門套、配精美門鎖。鑲嵌鋁質(zhì)白色扣板天花、安裝吸頂燈，裝名牌排氣扇。樓盤推出后，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，銷售情況較好，其原因主要有：216。216。)63816811899162175201所占比例35%43%16%6%價(jià)格分析：(一次性/按揭均含額外98折) 單位:元/M178。配水銀鏡、“MERCATOR”（麥卡多）冷熱水龍頭。最高價(jià)：5269元/M178。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)注重自身的產(chǎn)品、戶型、園林綠化和資源的充分利用。二房二廳:61套三房二廳:118套四房二廳:1套二房二廳:5598三房二廳:5980四房二廳:6927589482%(所推單位)疊彩園二房二廳三房二廳復(fù) 式二房二廳:7679M178。四房三廳:155M178。4）白云區(qū)九運(yùn)新廣從板塊A、 項(xiàng)目簡(jiǎn)況樓盤名稱項(xiàng)目占地總建面積建筑規(guī)模容積率綠化面積盈翠華庭7萬(wàn)平方米由14棟七層無(wú)電梯洋房和5棟12層電梯洋房組成2．8擁有以水和光為主題的10000平方米園林，其綠化率為40%東方明珠花苑53640平方米11萬(wàn)平方米4棟8層、2棟711層、4棟3層別墅洋房組團(tuán)2．134%B、 戶型面積樓盤名稱戶型面積數(shù)量該類型面積折實(shí)均價(jià)總按揭折實(shí)均價(jià)銷售率盈翠華庭二房二廳三房二廳四房二廳五房二廳二房二廳:6381M178。環(huán)境是郊區(qū)樓盤最大的特色，祈福新村有大型人工湖和自然山景，華南新城有江景和自然山景，星河灣有臨江長(zhǎng)堤，南國(guó)奧林匹克花園有高爾夫球場(chǎng)和撒野公園。二房二廳:60套三房二廳:20套復(fù) 式:8套二房二廳:4521三房二廳:4599復(fù) 式:4685456578%海怡半島花園二房二廳三房二廳復(fù) 式七層:二房二廳:106M178。三房二廳:7394M178。三房二廳:121140M178。三房二廳:78130M178。三房二廳:99109M178。以上30套左右，整個(gè)項(xiàng)目售出約九成多匯友苑近期推出ABC幢共306套單位，售出116套，占38%富力天朗明居去年九月份開盤至今，售出66%左右駿景花園售出92%左右駿景花園三房二廳:78~106M178。一房二廳:43M178。一房一廳12套二房二廳1套三房二廳18套一房一廳：3306二房二廳：3910三房二廳：4158398095%東圃廣場(chǎng)一房二廳：42M178。4. 戶型較好，適合買家需要。2. 交通便利。6. 番禺撤市改區(qū)。1. 區(qū)域形象較為普通。2. 廣東奧林匹克體育中心、廣園東路快速干線拉動(dòng)。其中，城市舊中心是城市的綜合中心區(qū)，體現(xiàn)城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交往中心的功能；天河珠江新城中心主要功能為商住、金融、行政、外事、科教和體育等，珠江新城將成為廣州市未來(lái)的中心商務(wù)區(qū)（CBD）；結(jié)合廣州東南部的開發(fā)，使大沙地成為市區(qū)東部城市副中心；以大沙地城市副中心為核心構(gòu)成市區(qū)東翼大組團(tuán)。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。2) 廣園東路工程該工程是廣州市迎接九運(yùn)會(huì)的形象工程，也是廣州市最長(zhǎng)的一條城市快速干線主干道，工程位于廣深高速鐵路的北側(cè)，西起廣園中路，東至增城新塘鎮(zhèn)荔新路，途經(jīng)瘦狗嶺、五山、黃村、吉山及南崗等地，總投資逾30億元。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，不少綜合素質(zhì)稍遜的樓盤都會(huì)以低價(jià)作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是一些缺乏小區(qū)配套的單體樓或部分戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性較差的項(xiàng)目，更是用降價(jià)來(lái)吸引買家。 3) 低檔樓盤主要分布在位置較偏的地段隨著住房制度改革的深入，實(shí)物分房已經(jīng)曲終人散，貨幣分房制度全面實(shí)行，市場(chǎng)上的購(gòu)房主體轉(zhuǎn)為實(shí)用型買家，個(gè)人購(gòu)房的比重越來(lái)越大，中、低收入階層成為購(gòu)房主力軍，具有一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)、低價(jià)物業(yè)受到了廣大買家的普遍歡迎，成交最為活躍。2) 中檔樓盤分布范圍相對(duì)較廣天河區(qū)中檔樓盤主要分布在粵墾路、中山大道、天河公園、五山路、東莞莊和員村一帶，均價(jià)約在4,000~6,500元/平方米之間，主要的在售樓盤有粵墾路的瑞心苑、五星閣和金燕花園，東莞莊的天一廣場(chǎng)，五山的五山花園、半山翠庭和即將推出的匯景新城，中山大道的華景新城、駿景花園、富力天朗明居、美好居，天河公園周邊的新世界東逸花園、東暉花園、疊翠臺(tái)和華港花園，員村一帶的美林海岸花園、粵韻庭園、恒安大廈、海景商業(yè)中心和僑穎苑等。同時(shí)根據(jù)地域的不同，也分別出不同的物業(yè)檔次，若將該區(qū)樓價(jià)進(jìn)行區(qū)分，則高檔樓盤集中在天河北、天河體育中心板塊和珠江新城等區(qū)域；而中檔樓盤則較集中在天河公園附近、粵墾路和東莞莊等路段；低檔樓盤集中于沙太路、棠下和東圃一帶區(qū)域。B. 家庭規(guī)模變小。3. 各行政區(qū)住宅市場(chǎng)比較1) 量值描述表12：2000年廣州市各行政區(qū)住宅市場(chǎng)量值描述（市內(nèi)8區(qū)）行政區(qū)越秀東山天河荔灣海珠芳村白云黃埔預(yù)售批出量（萬(wàn)平方米）成交量（萬(wàn)平方米）多層住宅平均價(jià)格（元/平方米）6,3116,7343,7724,9803,8043,0513,8192,784高層住宅平均價(jià)格（元/平方米）6,9277,6665,8075,1975,1114,0524,1243,1562) 比較分析A. 海珠、天河及白云等3區(qū)住宅成交最為活躍。F. 荔灣區(qū)荔灣區(qū)主要樓盤有富力廣場(chǎng)及荔港南灣等等，荔灣區(qū)樓盤生活、交通方便。第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，配套不足。C. 白云區(qū)白云區(qū)主要樓盤有匯僑新城、白云高爾夫花園、云景花園、白云堡豪苑、江南世家、山水庭院、頤和山莊等樓盤，高、中及低檔樓盤都有。商品房成交活躍主要是天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)靠近廣州市內(nèi)的洛溪板塊和華南板塊，其中，規(guī)模較大、設(shè)計(jì)較好、戶型合理和配套完善的小區(qū)型樓盤銷售較好，老城區(qū)的單體樓銷售情況不太樂(lè)觀；中低價(jià)實(shí)用型商品房銷售較好，高檔的豪宅銷售速度則較慢；寫字樓租售情況有所好轉(zhuǎn)；臨街商鋪銷售不錯(cuò)，裙樓二層以上集中商鋪?zhàn)馐鄄换钴S；買家注重環(huán)境綠化、教育配套和網(wǎng)絡(luò)化、智能化設(shè)施。加上近年來(lái)廣州市房地產(chǎn)投資仍保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，商品房的新開工面積和竣工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛在的供應(yīng)量仍然較大。2. 南部地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。2. 沿珠江后航道發(fā)展帶，約91平方公里。未來(lái)的廣州市將從傳統(tǒng)的“云山珠水”小山水式的自然格局躍升為具有“山城田海”特色的大山大海自然格局，并逐步發(fā)展成為令每一個(gè)廣州人為之驕傲的——一個(gè)繁榮的城市，一個(gè)高效的城市，一個(gè)生態(tài)的城市，一個(gè)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住生活的國(guó)際化區(qū)域中心城市。9. 汽車項(xiàng)目。2001年度1. 地鐵二號(hào)線。4. 內(nèi)環(huán)路連接道。7. 廣州港新沙港區(qū)一期工程。全面推進(jìn)以商業(yè)旅游中心區(qū)、珠江沿岸、主干道邊和內(nèi)環(huán)路邊為重點(diǎn)的市容環(huán)境整治工作，城市面貌又有新的改觀。重點(diǎn)構(gòu)建城市主骨架路網(wǎng)，完成了環(huán)城高速公路、內(nèi)環(huán)路以及廣園東路一期工程等一批重點(diǎn)交通項(xiàng)目的建設(shè)和舊廣從公路、廣州大道、機(jī)場(chǎng)路和芳村大道等一批交通主干道改造；地鐵二號(hào)線、新機(jī)場(chǎng)高速公路、廣園東路二期工程及內(nèi)環(huán)路4條放射線等一批重大項(xiàng)目的建設(shè)順利推進(jìn)。6. 廣州市鋼鐵基地（珠鋼工程、廣鋼改造）。3. 廣州市中心交通項(xiàng)目。11. 廣園東路一期工程。8. 西朗污水處理系統(tǒng)。在空間結(jié)構(gòu)上，廣州未來(lái)都會(huì)區(qū)將形成“一江多岸，兩軸，三帶，兩個(gè)轉(zhuǎn)移帶，三個(gè)大港，四個(gè)物流中心”的“多中心，網(wǎng)絡(luò)式，生態(tài)型”的復(fù)合城市結(jié)構(gòu)。三帶“三帶”是3條城市帶：1. 沿珠江前航道發(fā)展帶，約432平方公里。四大物流中心1. 北部地區(qū)商貿(mào)物流中心。（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心，僅統(tǒng)計(jì)市內(nèi)8區(qū)）表6：廣州市商品住宅供求情況年份批出量（萬(wàn)平方米）成交量（萬(wàn)平方米）1995年1996年1997年1998年1999年2000年總計(jì)2,2,A. 廣州市住宅物業(yè)總體上仍處于供大于求的格局從1995年到2000年，除了部分出租或改作其他用途以外，大部分仍處于積壓空置狀態(tài)，而且隨著市場(chǎng)需求的變化及樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的不斷提高，原來(lái)設(shè)計(jì)落后、環(huán)境差和交通配套不完善的低素質(zhì)商品房變得更加不適合現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)需求，銷售難度更大。（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心，僅統(tǒng)計(jì)市內(nèi)8區(qū)）表9：廣州市商品住宅成交價(jià)格 單位：元/平方米時(shí)間高層住宅多層住宅1996年第一季度7,0984,0201996年第二季度7,3214,4231996年第三季度7,3354,3161996年第四季度7,6243,9601997年第一季度7,2914,2741997年第二季度8,15245011997年第三季度7,2524,4521997年第四季度5,8274,7031998年第一季度6,6274,3401998年第二季度5,3884,4011998年第三季度6,04641781998年第四季度5,8543,8601999年第一季度5,9394,2271999年第二季度5,5983,7141999年第三季度5,40440071999年第四季度5,3923,5322000年第一季度5,4223,6672000年第二季度5,2903,7182000年第三季度5,3433,9352000年第四季度5,4073,7892. 市場(chǎng)特征描述1) 住宅市場(chǎng)的區(qū)域布局與發(fā)展趨勢(shì)廣州市住宅市場(chǎng)的范圍包括：天河、海珠、白云、荔灣、越秀、東山、芳村、黃埔、番禺、花都和南海黃歧一帶，其中，東山區(qū)、越秀區(qū)、天河北、珠江新城、海珠區(qū)臨江一帶、荔灣區(qū)靠近越秀區(qū)的片、白云區(qū)白云山周邊以及番禺區(qū)靠近廣州市中心的別墅用地主要為高檔樓盤，芳村區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、南海黃歧、白云區(qū)和番禺區(qū)大部分、海珠大部分地段、荔灣區(qū)和天河區(qū)部分地段主要為中低檔樓盤。但海珠區(qū)的整體形象的影響力仍有待提升。但洛溪板塊的缺點(diǎn)亦已經(jīng)相當(dāng)明顯：第一，洛溪地區(qū)人口密度過(guò)大，部分地塊密度相當(dāng)大。置業(yè)者多為東山、越秀和荔灣等老城區(qū)原居民，年齡層次中年居多，部分是拆遷戶，喜歡東山區(qū)生活方便，小孩可接受良好教育；且東山區(qū)加強(qiáng)了環(huán)境美化，在環(huán)市東花園酒店門前、區(qū)莊及烈士陵園等建造了綠化廣場(chǎng)，環(huán)境變好，但由于多數(shù)樓盤無(wú)小區(qū)綠化，導(dǎo)致單體樓售價(jià)下跌。天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、番禺洛溪和華南版塊也是廣州近年商品房的熱點(diǎn)區(qū)域。2) 人口特征A. 人口流入導(dǎo)致人口增幅較大，廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展吸引了大量的外來(lái)人口來(lái)穗工作和經(jīng)商。并已經(jīng)形成了天河體育中心、天河北路、珠江新城、天河公園、粵墾路段以及東圃等多個(gè)特色鮮明的板塊。同屬該區(qū)貴價(jià)樓盤較集中的珠江新城板塊，作為廣州未來(lái)城市發(fā)展的中心，由于其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，再加上政府已在珠江新城投入了近12億元人民幣，用于珠江新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使珠江新城將會(huì)成為21世紀(jì)廣州城市形象的代表，目前，珠江新城上市的樓盤主要有南國(guó)花園、新城海濱花園、駿逸苑、金駿大廈、匯豪大廈、君怡大廈、麗晶華庭、星匯園、漾晴居、名門大廈、遠(yuǎn)洋明珠、金碧華府及碧海灣等，其中，早期的名門大廈、近期的南國(guó)花園和星匯園等皆是其表表者。 天河區(qū)已逐漸成為廣州市商業(yè)、金融、貿(mào)易、體育、文化、交通和高科技中心，發(fā)展前景看好，整體的道路、學(xué)校、商業(yè)和娛樂(lè)配套逐步完善，天河區(qū)中檔樓盤吸引了大量的廣州市民前來(lái)購(gòu)房置業(yè)，成交活躍