【正文】 多年研究認(rèn)為，中國的房價水平計(jì)劃定為：中等房價=4年中等家庭的年收入。目前我國除上海市建立了比較完善的二級市場和租賃市場外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因主要是二級市場房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。? 前兩次蜂值：我國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在1986年和l993年。? 收入增加：“入世”?經(jīng)濟(jì)活動頻繁?職工收入增加+就業(yè)率提高。? 對開發(fā)商提供貸款增加? 向購房著提供抵押貸款增加? 結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)的融資多元化。? 外商投資增加。? 購買家用轎車的人會越來越多。市場風(fēng)險指供求形式發(fā)生變化，出現(xiàn)供過于求的局面而對房屋銷售和售價方面造成壓力。（ 4） 負(fù)責(zé)市場調(diào)研、收集、整理，分析同類房產(chǎn)公司的相關(guān)資料，及時反映市場動態(tài)，為公司項(xiàng)目發(fā)展的市場定位提供可靠依據(jù)。（2） 按公司統(tǒng)一要求，實(shí)事求是地介紹本公司樓盤。晚上值班時間暫定為18：00——19：00；中午值班時間為12：00——13：00每天各組安排一人輪流值班。（7） 老客戶原則上由原銷售員接待。（13） 銷售員不得在售樓處代賣其它公司的房屋。11月23日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動階段。自從人類能夠進(jìn)行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動以來，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個舒適的生活場所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。（5） 以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級（100年以上，重要建筑），二級（50~100年，一般性建筑），三級（25~50 年，次要建筑），四級（15年以下，臨時性建筑）?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。（3） 防盜系統(tǒng)。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。（4） 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計(jì)算。. 計(jì)算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。（2） 獨(dú)立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。（6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（4） 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。7. 物業(yè)管理、管理架構(gòu)、管理公約解釋、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等、法規(guī)條款8. 銷售員的基本素質(zhì)、儀態(tài)9. 銷售技術(shù). 相信“推銷”的潛力. 相信自己的魅力. 相信本公司本小區(qū)房屋的實(shí)力. 處理反對意見的策略，促成客戶預(yù)訂或簽合同. 建議購買的策略. 簽預(yù)訂書或合同時要注意的幾點(diǎn)10. 房地產(chǎn)法規(guī)及制度（城市房屋權(quán)屬登記管理辦法）11. 銷售人員須知房屋屬于不動產(chǎn)，是附著于土地之上的。在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營。違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；出賣享有國家或者單位補(bǔ)貼廉價購買或建造的房屋。有的地區(qū)，對明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。有職稱的建筑。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用?quán)出讓金的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。（5） 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、 ，且不得影響門、窗扇開啟。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（4） 無柱的雨蓬。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋， 以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。（6） 封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。. 商品房建筑面積計(jì)算（）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。（3） 門窗：單元門、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。（2） 配電系統(tǒng)。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7 176。建筑物的等級是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。（3） 以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺式住宅、躍復(fù)式住宅、錯層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。. 成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢. 相鄰房產(chǎn)公司或競爭對手基本情況介紹、優(yōu)劣勢分析. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價格表、售樓細(xì)則等. 該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場及各種主要市政設(shè)施及配套. 戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢分析. 物管簡介. 綜述本項(xiàng)目性價比最優(yōu)5. 民用建筑的一般知識建筑物，通常又稱“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動用的房屋和場所，其中，主要是房屋。（17） 每月銷售第一名設(shè)特別獎300～500元，連續(xù)3個月業(yè)績最低則自動解聘。每位銷售員一星期可休息1天。（6） 電話客戶原則上還是按輪次接待。（7） 積極配合財(cái)務(wù)搞好客戶的按揭辦理及資金回籠工作。經(jīng) 理1 名出納1 名 銷售員7 名 保安3 名 清潔工2 名內(nèi)勤1 名 銷售廣告與市場開拓人員1 名（ 10） 維護(hù)公司品牌形象，在公司統(tǒng)一指導(dǎo)下做好廣告宣傳工作。（ 2） 貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)定，執(zhí)行營銷計(jì)劃。購買力風(fēng)險包括價格風(fēng)險和市場風(fēng)險。. 居住郊區(qū)化? 進(jìn)口汽車增多：在未來的幾年內(nèi)越來越多的國外汽車將以較低的價格進(jìn)入中國市場。隨著外貿(mào)增加，中國港口貨物吞吐量和船舶進(jìn)出艘次、運(yùn)量都會增加，中國的海運(yùn)市場、碼頭和船舶代理的業(yè)務(wù)擴(kuò)大。有利于空置樓盤的消化。? 加入WTO，情況可能徹底改變：“入世”?城市經(jīng)濟(jì)活動趨于頻繁?房地產(chǎn)投資增加?寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求增加 ?住宅類房屋的需求增加。. 2022年的工作重點(diǎn)? 增加需求? 改善供應(yīng)? 激活市場? 搞好金融? 認(rèn)清形勢，面對市場（1） 競爭加劇，風(fēng)險加大，趨于微力（2） 市場的三個差別（3） 營造買方市場下的賣方市場? 適銷對路，提高質(zhì)量（1） 個人買房的特點(diǎn)（2） 四種質(zhì)量的整合（工程、功能、環(huán)境和服務(wù)）（3） 套套都好銷，方方都有用（住宅的“均好性” ）? 注重營銷，品牌戰(zhàn)略（1） 營銷三要素（定位、包裝和銷售）（2） CIS戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計(jì)（3） 機(jī)會利潤、管理利潤、創(chuàng)新利潤 WTO對房產(chǎn)業(yè)的沖擊1999年11月15日，中美兩國就中國“入世”問題達(dá)成了協(xié)議，為我國正式加入世界貿(mào)易組織鋪平了道路。? 建立住房供應(yīng)體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟(jì)房；針對低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。? 轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。（5） 政府服務(wù)：地產(chǎn)評估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融 (Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟(jì)使用與資源維護(hù) (Economic land Conservation and use)。在我國城市中生活著大量的“盲流” ，極不正常，應(yīng)讓在城市中生活的無戶口的人員成為合法的城市居住者。. 認(rèn)定的變更與撤銷 ................................................................錯誤！未定義書簽。. 建筑功能要齊全。. 住宅質(zhì)量保證書 .............................................................................錯誤！未定義書簽。. 申請個人住房貸款需辦理的手續(xù) ...................................錯誤！未定義書簽。. 申請個人住房貸款需具備的條件 ...................................錯誤！未定義書簽。. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 .........................................................錯誤！未定義書簽。. 房屋與土地 .....................................................................................錯誤！未定義書簽。. 簽預(yù)訂書或合同時要注意的幾點(diǎn) ........................................錯誤！未定義書簽。. 相信自己的魅力 ....................................................................錯誤！未定義書簽。 ..........................................................................錯誤！未定義書簽。 .....................................................................................................錯誤！未定義書簽。. 計(jì)算一半建筑面積的范圍 ....................................................錯誤！未定義書簽。 ..........................................................................................錯誤！未定義書簽。 .................................................................................錯誤！未定義書簽。. 成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢 ........................................錯誤！未定義書簽。 ..................................................................................錯誤！未定義書簽。. 金融業(yè)開放 ............................................................................錯誤！未定義書簽。. 兩個創(chuàng)新 ................................................................................錯誤！未定義書簽。、政策、與企業(yè)應(yīng)對 .........................................................................錯誤！未定義書簽。相對而言“房產(chǎn)新營銷是一種包括知識銷售、科學(xué)銷售在內(nèi)的全新的銷售模式。表現(xiàn)在實(shí)戰(zhàn)中，銷售代表（置業(yè)顧問）等于“現(xiàn)場導(dǎo)游”，因缺乏金融、法規(guī)、工程、城市規(guī)劃等專業(yè)知識而無法引導(dǎo)客戶消費(fèi)，切實(shí)為客戶當(dāng)家理財(cái)，置業(yè)顧問。且房產(chǎn)銷售的專業(yè)化程度較低，沒有形成系統(tǒng)的專業(yè)化制度、專業(yè)培訓(xùn)大綱和運(yùn)作流程，缺乏具有專業(yè)化和富有經(jīng)驗(yàn)的銷售人才。企業(yè)的大量觸網(wǎng)、銷售思維的改變將是“房產(chǎn)新營銷”的真正內(nèi)涵。 ..............................................................................................錯誤！未定義書簽。. 啟動個人住房消費(fèi) (一個中心 ) .............................................錯誤！未定義書簽。. 房價中地價比重加大，總體房價看漲 ................................錯誤！未定義書簽。營銷部機(jī)構(gòu)與人員配備 .........................................................................................................1. 各崗位職責(zé) ............................................................................錯誤