【正文】 之初，營銷管理中心即應派員參與項目立項過程，掌握項目定位、產品規(guī)劃、成本等內容，做好營銷策劃工作準備。第5條 市場部的年度營銷預算經過主管副總及總經理的審批后，應將其劃分為月度營銷費用預算，并列上詳細的執(zhí)行方案以做說明。第3條 公司的營銷費用主要分為以下6個方面。第18條 籌集資金的使用變更。第14條 公司發(fā)行記名股票時，財務部應當置備股東名冊，名冊上記載股東的姓名或名稱、住所、各股東所持股份、股票編號以及股東取得股票的日期等。4．在短時間借款到位當日，公司財務部應按照借款類別在“短時間融資登記簿”中登記。第12條 短期借款融資程序。1．根據現金預算和項目開發(fā)計劃確定資金需求金額、時間和期限，由財務總監(jiān)提出《銀行貸款融資方案》，包括擬借款銀行、借款額、借款時間、借款期限、利率水平、預計融資成本（包括利息費用和其他手續(xù)費）、還款時間（包括利息和本金）、還款方式、資金來源、對公司資本結構的影響等內容。第5條 總經理負責和資金投資方簽訂《資金投資協議》，約定投資金額、所占股份、資金投資日期以及資金投資收益分配和風險的分擔等。編制日期審核日期批準日期修改標記修改處數修改日期9．2 融資管理制度9．2．2 融資執(zhí)行管理辦法制度名稱融資執(zhí)行管理辦法制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章 總則第1條 為了保證及時籌集到公司經營、項目運作所需的資金，最大限度地降低融資成本，并有效防范融資風險，根據國家法律法規(guī)及公司的實際情況，特制定本辦法。3．計劃的調整和結轉。第18條 項目執(zhí)行人應定期將項目進展情況向本企業(yè)的領導或主管管理負責人作出書面匯報，并接受財務收支等方面的審計。第13條 投資發(fā)展部根據總經理的審批意見，下達書面批復文件。7．政府的有關許可文件。第3章 投資審批程序第7條 集團及控股企業(yè)設立新公司或參股其他公司（非上市公司）新項目開發(fā)，必須事先進行可行性研究，從以下6個方面進行定量和定性分析、評價，具體內容如下表所示。1．必須遵守國家法律、法規(guī)，符合國家產業(yè)政策。 弗布克流程化與規(guī)范化管理手冊系列房地產企業(yè)流程化與規(guī)范化管理手冊（配套光盤）周 鴻 編著北 京目 錄第一部分 用流程優(yōu)化 7第1章 投融資管理流程 91．4 項目決策管理工作流程與標準 91．4．1 項目決策管理工作流程 91．4．2 項目決策管理工作標準 10第2章 營銷管理流程 112．2 廣告策劃管理工作流程與標準 112．2．1 廣告策劃管理工作流程 112．2．2 廣告策劃管理工作標準 12第3章 工程造價與預決算管理流程 143．1 工程預算編制工作流程與標準 143．1．1 工程預算編制工作流程 143．1．2 工程預算編制工作標準 15第4章 材料設備管理流程 164．1 材料設備采購管理工作流程與標準 174．1．1 材料設備采購管理工作流程 174．1．2 材料設備采購管理工作標準 18第5章 工程技術與質量管理流程 205．2 工程質量監(jiān)控管理工作流程與標準 205．2．1 工程質量監(jiān)控管理工作流程 205．2．2 工程質量監(jiān)控管理工作標準 21第6章 工程項目管理流程 226．1 項目施工管理工作流程與標準 226．1．1 項目施工管理工作流程 226．1．2 項目施工管理工作標準 23第7章 財務管理流程 257．1 財務預算管理工作流程與標準 257．1．1 財務預算管理工作流程 257．1．2 財務預算管理工作流程 26第8章 行政與人力資源管理流程 278．3 員工培訓管理工作流程與標準 288．3．1 員工培訓管理工作流程 288．3．2 員工培訓管理工作標準 29第二部分 用制度規(guī)范 31第9章 投融資開發(fā)管理制度 329．1 投資管理制度 329．1．1 項目投資管控制度 329．2 融資管理制度 369．2．2 融資執(zhí)行管理辦法 36第10章 營銷管理制度 4010．1 營銷策劃管理制度 4010．1．2 營銷費用預算管理辦法 4010．2 銷售與服務管理制度 4110．2．1 地產項目銷售管理制度 41第11章 工程造價與預決算管理制度 4511．1 工程造價管理制度 4511．1．1 工程計量計價管理規(guī)定 4511．2 工程預決算管理制度 4811．2．1 工程預算編制管理規(guī)范 4811．2．2 工程項目預結算管理細則 50第12章 工程材料設備管理制度 5512．1 工程物料設備采購制度 5512．1．2 重要設備招標采購管理制度 5512．1．4 相關部門指定材料采購管理細則 5812．2 材料設備運輸與存檔制度 6012．2．2 儀器設備檔案管理制度 60第13章 工程技術與質量管理制度 6113．1 工程技術管理制度 6113．1．2 施工圖紙管理規(guī)定 6113．2．2 工程質量管理實施辦法 6213．2．3 工程竣工驗收管理制度 65第14章 房地產項目管理制度 6814．1 房地產項目開發(fā)制度 6814．1．2 項目可行性研究管理辦法 6814．1．4 房地產項目立項報批辦法 7214．2 房地產項目實施制度 7414．2．2 工程施工控制制度 7414．2．4 工程驗收管理辦法 76第15章 房地產財務管理制度 7815．1 財務會計管理制度 7815．1．2 會計核算規(guī)范 7815．2 審計與差旅費報銷管理制度 8615．2．2 納稅管理辦法 86第16章 房地產行政人事管理制度 9216．1 房地產行政管理制度 9216．1．2 行政事務管理制度 9216．2 房地產人力資源管理制度 9516．2．2 考核管理制度 95第三部分：用工具執(zhí)行 97第17章 市場調研管理工具 9817．1 政治環(huán)境調研工具 9817．1．2 政治環(huán)境分析工具 9817．2 經濟環(huán)境調研工具 9817．2．1 經濟環(huán)境分析模型 9817．3 文化環(huán)境調研工具 9917．3．3 文化環(huán)境分析工具 9917．4 城市房地產調研工具 10217．4．1 城市房地產調研模型 10217．4．7 三級市場交易情況分析工具 10217．4．8 地產政策法規(guī)調研工具 10317．5 購房者行為調研工具 10417．5．1 購房者購買行為調研模型 10417．5．3 購房者購買動機分析工具 10517．5．4 購房者產品需求分析工具 10617．6 地產市場需求容量調研工具 10817．6．2 房地產需求預測分析工具 10817．6．3 潛在購房者分析預估工具 11017．7 企業(yè)競爭對手調研分析工具 11117．7．3 競爭對手營銷水平分析工具 11117．8 商品住宅市場調研工具 11417．8．1 商品住宅市場分析模型 11417．8．4 居民居住現狀及改善分析工具 11517．8．5 不同人群的需求特點分析工具 11617．9 項目調研狀況分析工具 11817．9．2 宗地基本狀況評估工具 11817．9．3 項目周邊環(huán)境調查模型 11917．9．5 項目周邊社區(qū)現狀調查模型 12017．10 市場戰(zhàn)略選擇分析工具 12017．10．1 市場戰(zhàn)略選擇模型 12017．10．3 SWOT戰(zhàn)略選擇模型 122第18章 房地產開發(fā)選擇工具 12318．1 開發(fā)項目選擇與開發(fā)地段選擇工具 12318．1．1 房地產開發(fā)城市選擇工具 12318．2 開發(fā)模式、開發(fā)管理模式與產品模式選擇工具 12518．2．1 房地產開發(fā)模式選擇工具 12518．2．3 房地產開發(fā)管理模式選擇工具 12818．3 開發(fā)融資方案與開發(fā)方案選擇工具 12918．3．1 房地產開發(fā)融資方案選擇工具 129第19章 營銷管理與分析工具 13319．1 市場推廣管理工具 13319．1．2 推廣策劃工具 13319．2 市場銷售分析工具 13519．2．2 銷售分析工具 13519．2．3 購買力分析工具 13819．2．4 存量分析工具 14019．3 廣告投放分析工具 14119．3．1 廣告投放方式分析工具 14119．3．3 廣告投放效果分析工具 143第20章 財務管理工具 14720．1 成本管理工具 14720．1．2 成本控制方法 14720．2 內部控制工具 15620．2．2 內部控制程序圖 156第四部分：用范例演示 157第21章 組織結構設計示范 15821．1 房地產企業(yè)組織結構設計示范 15821．1．2 大型房地產企業(yè)組織結構設計 15821．1．4 小型房地產企業(yè)組織結構設計 15921．2 房地產企業(yè)部門組織設計示范 15921．2．1 投資發(fā)展部組織結構設計 15921．2．9 財務部組織結構設計 16021．2．10 行政部組織結構設計 16021．2．11 人力資源部組織結構設計 161第22章 職能分解與目標管理示范 16222．2 目標管理示范 16222．2．1 總經理目標分解表 16222．2．6 投資發(fā)展部經理目標分解表 16322．2．12 材設部經理目標分解表 16322．2．15 行政部經理目標分解表 164第23章 職位說明書示范 16623．1 投資發(fā)展部職位說明書 16623．1．3 投資拓展主管職位說明書 16623．1．4 發(fā)展規(guī)劃專員職位說明書 16823．2 市場部職位說明書 16923．2．2 市場調研主管職位說明書 16923．2．6 市場策劃專員職位說明書 17123．3 銷售部職位說明書 17323．3．3 客服主管職位說明書 17323．3．4 銷售專員職位說明書 17523．4 項目部職位說明書 17723．4．1 項目部經理職位說明書 17723．5 預算部職位說明書 17923．5．4 安裝預算員職位說明書 17923．6 工程技術部職位說明書 18223．6．2 土建工程師職位說明書 18223．6．5 現場測量員職位說明書 18323．7 材設部職位說明書 18623．7．2 采購專員職位說明書 18623．8 質量部職位說明書 18823．8．1 質量部經理職位說明書 18823．9 財務部職位說明書 19023．9．2 會計職位說明書 19023．10 行政部職位說明書 19223．10．2 后勤主管職位說明書 19223．11 人力資源部職位說明書 19423．11．2 招聘主管職位說明書 194第24章 績效考核示范 19624．1 投資發(fā)展部人員績效考核表 19624．1．4 發(fā)展規(guī)劃專員績效考核表 19624．3 銷售部績效考核表 19724．3．1 銷售部經理績效考核表 19724．3．2 銷售主管績效考核表 19824．4 項目部績效考核表 19924．4．3 融資主管績效考核表 19924．5 預算部績效考核表 19924．5．1 預算部經理績效考核表 19924．6 工程技術部績效考核表 20024．6．1 工程技術部經理績效考核表 20024．7 材設部績效考核表 20124．7．3 收料員績效考核表 20124．8 質量部績效考核表 20224．8．1 質量部經理績效考核表 20224．9 財務部績效考核表 20324．9．1 財務部經理績效考核表 20324．10 行政部績效考核表 20424．10．1 行政部經理績效考核表 20424．11 人力資源部績效考核表 20524．11．1 人力資源部經理績效考核表 205第一部分 用流程優(yōu)化第1章 投融資管理流程1．4 項目決策管理工作流程與標準1．4．1 項目決策管理工作流程可行性分析前期調查項目決策總經理投資發(fā)展部經理投資發(fā)展部各職能部主辦部門投資發(fā)展部流程名稱項目決策管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期《項目可行性報告》項目目標開 始審批審批結束參與定位、分析參與可行性分析《項目可行性報告》討論參與討論《項目立項報告》1．4．2 項目決策管理工作標準階段節(jié)點工作執(zhí)行標準執(zhí)行工具前期調查1☆ 投資發(fā)展部在進行項目決策之前，首先要設定項目目標，然后依據目標進行市場調查◇