【正文】 況：（是否有用地批文、土地出讓合同、土地證等）其他文件情況：（是否有項目環(huán)境評估、項目交通評估等）（如有以上文件，請?zhí)峁┻@些資料文件復印件作為附件）項目商務條件情況項目權(quán)屬和背景情況簡述說明： 聯(lián)系人和聯(lián)系方式：項目獲得方式：（政府凈地出讓，是否招標、掛牌或拍賣？收購項目公司？進行項目合作？）項目取得的主要流程思路：項目初步商務條件：對于現(xiàn)狀未拆遷項目，政府或?qū)Ψ绞欠衲艹兄Z負責包干拆遷為凈地？拆遷包干費用可能是多少？土地出讓金或政府土地收益是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費標準是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？項目轉(zhuǎn)讓費用是多少？包含什么內(nèi)容？項目合作條件是什么？）其他情況說明：216。 須提供附件：標示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認為有價值文件可作為附件資料）其他有典型參考價值項目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關(guān)注可參考的典型高級住宅、高級辦公樓、SOHO公寓，及其底商和車位的銷售情況）序號項目名稱位置總規(guī)模（萬平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型1銷售產(chǎn)品價格（元/平方米）2售價時間主力戶型面積3開盤時間（年／月）開盤面積（萬平方米）開盤庫存（萬平方米）4月銷售速度估計（套）品質(zhì)描述216。 各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由管理責任部門負責具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責任和具體措施。 設(shè)計成果 規(guī)劃院與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。 建筑方案設(shè)計和初步（擴初）設(shè)計（擴初）設(shè)計及管理工作。 施工圖設(shè)計 項目公司根據(jù)規(guī)劃院授權(quán)負責施工圖設(shè)計管理工作。 所有的設(shè)計變更資料由項目公司進行統(tǒng)一的編號登記，項目公司、成本質(zhì)量控制部和規(guī)劃院都應有完整的資料留底。但在進行施工圖設(shè)計前，規(guī)劃院與項目公司共同完成設(shè)計任務書，設(shè)計任務書應提供盡可能明確和詳細的設(shè)計要求，并已確定了設(shè)備系統(tǒng)選型、重要經(jīng)濟指標、重要技術(shù)環(huán)節(jié)和主力店技術(shù)要求等主要設(shè)計要求。由項目公司負責時，項目公司開發(fā)設(shè)計部作為設(shè)計優(yōu)化的責任部門，工程（配套）部及成本控制部作為配合部門，主管設(shè)計的副總經(jīng)理為責任人。考察內(nèi)容包括但不限于設(shè)計資質(zhì)、設(shè)計業(yè)績、服務意識、成本控制意識及設(shè)計組織管理體系。方案優(yōu)化必須進行運營與初投資的綜合比較，商業(yè)管理公司等物業(yè)管理部門須參加相關(guān)的優(yōu)化工作。專業(yè)性很強而集團范圍內(nèi)無相關(guān)審查人員時，可外聘專家對圖紙進行審查。3 設(shè)計變更執(zhí)行原則 多級審核原則：至少要經(jīng)過二級及以上的審核。 時間限制原則：實行嚴格的時間限制，實行一單一算，嚴禁事后補辦。包括但不限于：售樓協(xié)議文件引起的設(shè)計變更；設(shè)計問題引起的設(shè)計變更；配合施工需要引起的設(shè)計變更；配合設(shè)計優(yōu)化需要引起的設(shè)計變更等。一個單位工程發(fā)生設(shè)計變更的次數(shù)（產(chǎn)品設(shè)計變更及由設(shè)計優(yōu)化、售樓協(xié)議引起的第二類設(shè)計變更除外），將與項目公司及相關(guān)責任人的工作績效考核掛鉤。對于增加工程成本的設(shè)計變更，如果未經(jīng)確認，在工程結(jié)算時將不予考慮；對于降低工程成本的設(shè)計變更，如果施工單位不配合確認工作，由監(jiān)理單位及項目公司共同確認后生效，將作為工程結(jié)算的依據(jù)之一。 《設(shè)計變更通知單》須得到設(shè)計副總經(jīng)理確認后才能實施，《設(shè)計變更確認單》須得到工程副總經(jīng)理簽字方為有效。 設(shè)計變更實施完畢，工程（配套）部填寫《設(shè)計變更確認單》一式五份，對表單中的事實進行確認，成本控制部對表單中的費用進行確認。如須上報集團審批，參見第一類設(shè)計變更處理。8 附表 《工程聯(lián)系單（變更）》 《設(shè)計修改意向單》 《設(shè)計變更審批單》 《設(shè)計變更通知單》 《設(shè)計變更確認單》 工程聯(lián)系單（變更） 編號： 工程名稱聯(lián)系事項原因及內(nèi)容專業(yè)工程師意見（描述設(shè)計變更部位的現(xiàn)狀：按原設(shè)計圖紙實施完畢、部分實施、未實施；分析該設(shè)計變更對工程質(zhì)量及工期的影響）建筑專業(yè)： 結(jié)構(gòu)專業(yè) ： 電氣專業(yè)： 給排水專業(yè)： 暖通專業(yè)：工程 (配套)部意見工程（配套）部經(jīng)理： 日期：發(fā)出部門單位經(jīng)辦人 負責人 工程部收件人： 日期：說明：本表作為《設(shè)計變更審批表》審批的支持文件。需要發(fā)展部提供這部分資料，有關(guān)地形資料還需要項目公司進行實地勘測和復核。《建筑方案設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》1 建筑設(shè)計基礎(chǔ)資料提供部門1) 內(nèi)部：項目公司、商業(yè)管理公司、項目管理部中心及成本控制控制部； 2) 外部：當?shù)卣块T。3 在方案定案階段規(guī)劃院以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單的形式聯(lián)系集團商務部、商管公司、成本控制部知會方案。 成本控制部的相關(guān)要求： 在各階段設(shè)計任務書提出前，詳細提出各階段的目標成本（包括方案階段、擴初階段、施工圖階段），便于設(shè)計的控制。 其中（6～9）項需要項目公司與集團規(guī)劃院共同組織專家論證會。 考察工作由集團規(guī)劃院主持，項目公司配合，開發(fā)設(shè)計部與工程部全體人員參與，考察結(jié)束需要形成書面考察報告，所有成員都需要簽署個人意見。 服務情況 設(shè)計單位的服務態(tài)度與服務措施對設(shè)計及工程的順利開展有重要影響。 確定主要技術(shù)方案前必須經(jīng)過專家論證會的討論，包括但不限于以下范圍：地基處理、基礎(chǔ)方案、主體結(jié)構(gòu)方案、供電方案、空調(diào)方案等。 對主要成本指標須有強制性的控制要求，對我司合理的優(yōu)化設(shè)計必須接受，并根據(jù)優(yōu)化結(jié)果給予獎懲。標書中的所有服務要求與技術(shù)要求都應體現(xiàn)在合同或合同附件中。 根據(jù)考察與回標的情況，由招投標工作小組進行集體評議，結(jié)合集團規(guī)劃院的意見形成定標意見，將招投標情況匯總形成報告，報集團規(guī)劃院審批。 為其他二次專業(yè)設(shè)計提供技術(shù)支持與服務，如室內(nèi)精裝修設(shè)計、外立面幕墻設(shè)計、外環(huán)境設(shè)計等。 施工圖必須包括詳細的總圖設(shè)計，要求包含整個基地范圍的一層平面圖，該圖應具有詳細的地面標高與定位坐標，具有室外管網(wǎng)的綜合布線與標高（包括化糞池等設(shè)施），具有詳細的有組織排水設(shè)計。 考察設(shè)計單位的施工圖設(shè)計能力主要從各專業(yè)人員的配備及素質(zhì)、已經(jīng)完成的重大項目的情況進行比較。3 施工圖設(shè)計任務書的主要內(nèi)容 1) 項目總說明（包括設(shè)計依據(jù)）； 2) 施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料：包括全部擴初設(shè)計圖紙及批復意見； 3) 施工圖設(shè)計指導原則：總則、各專業(yè)分項說明； 4) 經(jīng)濟指標：包括平方米造價等成本控制要求； 5) 成果提交時間與要求。《施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》1 施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料提供部門 1) 內(nèi)部：項目公司、商務部、項目管理部中心、成本控制控制部、商業(yè)管理公司； 2) 外部：設(shè)計院、當?shù)卣块T。 關(guān)于進度的相關(guān)要求 1) 工程進度的要求； 2) 出圖進度的要求； 3) 報建的要求。 成本控制的相關(guān)條件 1) 成本控制指標； 2) 設(shè)備方案、結(jié)構(gòu)形式等涉及成本控制方面的設(shè)計要求與建議； 3) 其他工程方面的要求。需要住宅項目部項目管理中心提供這部分資料并經(jīng)過集團領(lǐng)導討論確定其可行性。《規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》1 規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)資料提供部門1) 內(nèi)部：項目公司、發(fā)展部、成本部成本控制部、商務部、商業(yè)管理公司、項目管理部項目管理中心、投資部等；2) 外部：設(shè)計院、當?shù)卣块T。 售樓協(xié)議引起的設(shè)計變更不引起成本增加（如：隔墻不砌、墻面不做面層抹灰、不油漆、潔具不安、門移位等）、不影響工程質(zhì)量及驗收、不造成客戶投訴時，項目公司完成審批手續(xù)，開發(fā)設(shè)計部知會設(shè)計單位后，編寫《設(shè)計變更通知單》，開發(fā)設(shè)計部、工程（配套）部、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件。 成本控制部根據(jù)設(shè)計變更的內(nèi)容估算成本變化。以上完成，以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式上報集團規(guī)劃院及成本控制部審批，將所有表單匯總附在聯(lián)絡(luò)單后。 開發(fā)設(shè)計部負責對《設(shè)計變更審批單》、《設(shè)計修改意向單》、《設(shè)計變更通知單》進行編號，三個表單為同一編號，編號方法為：在設(shè)計變更歸屬的設(shè)計合同的編號后加“—bg—xxx”(xxx為序號)。施工單位接到《設(shè)計變更通知單》后可立即組織施工。 為提高效率，項目公司和集團可根據(jù)項目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責任人。 第一類設(shè)計變更的辦理原則：均須報集團規(guī)劃院和成本控制部控制審核。 法律約束原則：項目公司與施工單位簽訂合同時，應按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及設(shè)計變更的有效簽發(fā)人。 選擇優(yōu)秀的施工隊伍，明確施工界面，做好施工組織工作。 在正式施工圖出圖之前，設(shè)計單位應提供白圖，供甲方完成圖紙的審查工作。結(jié)構(gòu)專業(yè)人員應重點關(guān)注地基處理方案、基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化；電氣專業(yè)人員重點關(guān)注供電方案、系統(tǒng)方案、機房設(shè)置及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；給排水專業(yè)人員應重點關(guān)注系統(tǒng)方案及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；采暖通風與空氣調(diào)節(jié)專業(yè)人員應重點關(guān)注系統(tǒng)方案、機房設(shè)置、冷熱源選擇及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化。 采取招標方式選擇設(shè)計單位，承諾實行限額設(shè)計是設(shè)計單位入圍的必要條件。2 設(shè)計優(yōu)化的責任劃分 原則上集團規(guī)劃院是所有商業(yè)項目的設(shè)計優(yōu)化的責任部門，相關(guān)部門專業(yè)工程師進行配合。對于其中如報批等不能控制的進度影響因素，在制定設(shè)計計劃時應充分考慮并留有一定的時間彈性。 設(shè)計變更 盡量減少設(shè)計變更的發(fā)生，當設(shè)計變更不可避免時，應嚴格執(zhí)行有關(guān)的規(guī)定和程序。但各階段的評審和把關(guān)仍由規(guī)劃院負責。 根據(jù)設(shè)計計劃，項目公司、發(fā)展部、商務部、商業(yè)管理公司、項目管理中心、成本控制部控制部、投資部等部門應及時提供有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料和支持，參與項目方案的評審工作。 設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，規(guī)劃院應負責跟進檢查落實情況。2 集團規(guī)劃院與項目公司，直接承擔項目的概念及規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、初步（擴初）設(shè)計、景觀及裝飾方案設(shè)計（酒店裝修設(shè)計除外）、泛光、標識及導視系統(tǒng)設(shè)計及管理工作，負責牽頭組織完成施工圖設(shè)計工作，根據(jù)具體情況對項目的擴初、施工圖設(shè)計授權(quán)其他單位各項目公司完成。開盤時間（年／月）開盤面積（萬平方米）開盤庫存（萬平方米） 指已經(jīng)可以銷售但是還沒有銷售出去的面積，需分產(chǎn)品類型說明。，在就有關(guān)合同資金進行支付會簽審批時，集團法務部和集團發(fā)展部應參與審核以檢討合同條件的完成情況。對于沒有項目公司的，由集團發(fā)展部負責上述工作。 集團發(fā)展部在獲得以上評價建議后，匯總整理報集團分管副總裁，并根據(jù)情況由集團分管副總裁請示集團總裁進行決策。 項目信息評估會集團發(fā)展部將收到的《項目信息表》、《項目市調(diào)信息表》和有關(guān)項目資料匯總后，定期匯總?cè)可蠄蠹瘓F分管副總裁，召開項目信息評估會，對所獲得的項目信息進行初步評估判斷。各項目公司總經(jīng)理應牽頭負責所在城市的項目發(fā)展工作，并指定專門副總具體負責有關(guān)事宜。 集團項目管理中心在收集、整理和分析集團所屬公司報備資料后，應針對項目開發(fā)進度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及集團所屬公司采取的管理措施進行綜合評價，每半年形成一份經(jīng)營分析報告，報集團主管領(lǐng)導審閱。第 3 章項目運作過程管理第3章 項目運作過程管理1 總則 項目開發(fā)業(yè)務管理的策劃和運作，必須充分理解和應用項目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合集團現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項目開發(fā)過程中集團各業(yè)務部門和集團所屬公司的各自角色、責任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責明確、操作準確、監(jiān)督到位、溝通順暢。1) 集團業(yè)務部門運作的基本要求；2) 集團所屬公司為執(zhí)行集團的規(guī)定要求，結(jié)合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；3) 集團各業(yè)務部門為履行策劃、指導、監(jiān)督和控制職能，促進集團所屬公司執(zhí)行集團管理制度，其內(nèi)部的運作方法和要求。公司經(jīng)營效益和水平的持續(xù)提升，直接取決于相關(guān)業(yè)務過程的有效性、效率和適應性。 表示強制程度的用詞在制度的表述中，凡用到“必須”、“須”、“應該”、“應”、“……后，方可……”的條款均是強制性規(guī)定。為保證業(yè)務運作效率，對核準事項集團所屬公司有權(quán)連續(xù)進行工作，并承擔主要工作責任。三類不同性質(zhì)的業(yè)務工作體現(xiàn)了集團事前、事中、事后控制的不同要求，其處理權(quán)限、方式有所不同。主力店是商業(yè)地產(chǎn)項目的重要客戶。 3. 2003年12月31日，集團原所屬地產(chǎn)管理公司《經(jīng)營管理制度》匯編經(jīng)第1次系統(tǒng)修訂后正式發(fā)布。 集團所屬公司在具體完成項目開發(fā)任務的過程中，必須遵循本制度的強制性規(guī)定。3 《項目管理制度》的控制根據(jù)集團對制度文件的管理規(guī)定，《項目管理制度》在正式發(fā)布前必須經(jīng)集團總裁辦公會審議通過，并經(jīng)集團總裁簽署發(fā)布?！俄椖抗芾碇贫取废到y(tǒng)地闡明了集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務（商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)）的管理政策和各項業(yè)務運作規(guī)范要求。4 《項目管理制度》使用指南 集團各業(yè)務部門 通過本制度的制定和實施，集團各業(yè)務部門可以系統(tǒng)地對地產(chǎn)業(yè)務運作進行策劃、指導和控制。 遵循本制度的規(guī)定是集團所屬公司建立規(guī)范化、標準化管理體系，開展管理創(chuàng)新的前提和基礎(chǔ)。 相關(guān)術(shù)