【正文】 理驗(yàn)收手續(xù)，對部分在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保的管理工作可一并交接給物業(yè)公司，同時(shí)對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。第五章 附則第二十條 本管理規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。第五條 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供委托經(jīng)營管理的資產(chǎn)明細(xì)，擬訂管理服務(wù)協(xié)議，對經(jīng)營管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。二、地產(chǎn)公司將空置房委托管理形式在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。四、若地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的會所委托物業(yè)公司管理，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂委托協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系。一般由地產(chǎn)公司設(shè)定底線價(jià)格，物業(yè)公司不低于該價(jià)格銷售，并按合同成交額的35%計(jì)提酬金。部分工作涉及到安全、保密性，物業(yè)公司應(yīng)在人員和制度方面嚴(yán)格要求。第三條 本管理規(guī)定所稱籌備成立業(yè)主委員會是指物業(yè)交付使用后，首位業(yè)主入住2年后或入住率超過50%時(shí)，地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)政府主管部門籌備召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生項(xiàng)目業(yè)主委員會委員。第十條 籌備工作小組中的業(yè)主代表應(yīng)具備以下條件：一、應(yīng)為業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）；二、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的成年人，同時(shí)還應(yīng)有一定文化知識；三、支持、配合物業(yè)公司的工作。第十六條 候選人產(chǎn)生的方式：一、候選人的產(chǎn)生可采取業(yè)主聯(lián)名推薦方式，每十名或以上業(yè)主可聯(lián)名一次性推薦1名候選人；二、可采取分樓、分單元等方式進(jìn)行候選人的選舉并確定候選人；三、擁有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主也可以推薦1名候選人；四、對于公司購房，由該公司法人代表或指定代理人以單一業(yè)主的身份履行業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，可推薦1名委員候選人；五、對所有空置房，由地產(chǎn)公司法人代表或指定代理人以單一業(yè)主的身份履行業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，由地產(chǎn)公司推薦1名委員候選人。四、回收票數(shù)應(yīng)超過已入住業(yè)主投票權(quán)數(shù)的一半，選舉方為有效。第二十條 驗(yàn)票時(shí)應(yīng)注意：一、選票應(yīng)蓋有物業(yè)公司服務(wù)中心公章；二、業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù)；三、所選人數(shù)不得超過應(yīng)選委員人數(shù)。第二十六條 為做好項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營管理，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制訂本管理規(guī)定。第六條 地產(chǎn)公司物業(yè)部負(fù)責(zé)配合、支持“億達(dá)社區(qū)主題文化活動(dòng)”的開展。附件：一、季節(jié)性主題活動(dòng)例如舉辦“夏季乘涼晚會”等統(tǒng)一主題文化活動(dòng)，體現(xiàn)“健康、文化與生活”，具有億達(dá)特色的社區(qū)文化活動(dòng)，營造健康、文明的居住氛圍。二、活動(dòng)地點(diǎn)：物業(yè)公司視小區(qū)具體情況而定。二、客戶檔案一戶一檔， 其它資料分類建檔。六、物業(yè)有關(guān)其它資料：項(xiàng)目移交物業(yè)公司時(shí)地產(chǎn)公司物業(yè)部須向本公司相關(guān)部門收集項(xiàng)目的承接驗(yàn)收資料、房屋交付資料、入住房屋查驗(yàn)返修單、工程維修資料等與物業(yè)有關(guān)其它資料并及時(shí)歸檔。第十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。三、凡借閱并歸還的檔案資料，必須保持真實(shí)完整，不得轉(zhuǎn)借。四、工程技術(shù)相關(guān)資料：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司物業(yè)部須向本公司相關(guān)部門收集項(xiàng)目的《室內(nèi)空氣環(huán)境檢測報(bào)告》、《竣工驗(yàn)收備案表》、建筑戶型圖、電氣終端圖、竣工圖紙等與物業(yè)相關(guān)的工程技術(shù)方面資料并及時(shí)歸檔。第四條 投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目物業(yè)相關(guān)檔案資料的指導(dǎo)檢查及監(jiān)督落實(shí)。二、節(jié)日主題活動(dòng)例如舉辦“春節(jié)大慰問”等統(tǒng)一主題文化活動(dòng)，體現(xiàn)億達(dá)對業(yè)主“關(guān)懷、體貼、溫馨”的文化。第四章 附則第十二條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。第四條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)策劃和編制“億達(dá)社區(qū)主題文化活動(dòng)”方案，并具體組織實(shí)施。第二十五條 業(yè)主委員會公章應(yīng)由專人保管并按公章管理制度使用。應(yīng)有唱票、計(jì)票、監(jiān)票人。三、投票人必須是產(chǎn)權(quán)登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人，公司戶應(yīng)是公司法定代表人或其書面授權(quán)人。第十五條 如售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過一人，均可按享有的產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利，但如果他們同時(shí)成為籌備工作小組成員或業(yè)主委員會候選人，必須提前向全體業(yè)主公布。二、業(yè)主大會籌備工作小組的職責(zé)：確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生的方式、候選人資格審查、確定候選人名單；確定業(yè)主委員會委員選舉方式、時(shí)間及地點(diǎn)；組織召開首次業(yè)主大會等。籌備成立業(yè)主委員會管理規(guī)定第一章 總則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會籌備成立工作，給項(xiàng)目后續(xù)物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)，提升億達(dá)品牌，特制訂本管理規(guī)定。第十六條 地產(chǎn)公司對擬委托物業(yè)公司經(jīng)營的資產(chǎn)評估后，與物業(yè)公司簽訂經(jīng)營責(zé)任書，報(bào)投資公司審批后實(shí)施。具體包括：一、尾盤銷售；二、地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)的車庫/位租售。三、地產(chǎn)公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公建的物業(yè)管理委托給物業(yè)公司管理，并支付物業(yè)管理費(fèi)用?？罩梅咳绨l(fā)生供暖等費(fèi)用，由地產(chǎn)公司一并支付給物業(yè)公司。第三條 本規(guī)定所稱委托資產(chǎn)經(jīng)營管理，一般包括：委托資產(chǎn)管理服務(wù)、委托代理服務(wù)、委托資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)和提供臨時(shí)服務(wù)。第十九條 對于保修期內(nèi)的各類設(shè)備，在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時(shí)，物業(yè)公司項(xiàng)目部（服務(wù)中心）應(yīng)及時(shí)通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應(yīng)同時(shí)做好防范措施。第十三條 房屋工程維修保修期限屆滿前三個(gè)月，地產(chǎn)公司應(yīng)通知物業(yè)公司，并在項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主（用戶）公示，征集反饋意見。如查看結(jié)果為業(yè)主（用戶）誤報(bào)或其自身原因造成，無需維修或業(yè)主自行解決的，專職客服人員將《房屋返修工作記錄單》存檔。并將處理信息反饋給物業(yè)項(xiàng)目部，以便協(xié)助處理和跟進(jìn)；三、在處理過程中，地產(chǎn)公司售后服務(wù)管理部門應(yīng)積極與業(yè)主（客戶）進(jìn)行溝通，防止問題升級。對己過質(zhì)保期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬于質(zhì)量問題的仍由地產(chǎn)負(fù)責(zé)。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。如業(yè)主于驗(yàn)收結(jié)束前，并無交回此報(bào)告或交回報(bào)告沒有情況記錄，則表示該樓宇一切設(shè)備妥當(dāng)，日后才有發(fā)現(xiàn)，除符合保修條款外則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。又本人/本公司同意貴處保留房屋門匙 把以便安排進(jìn)行修善工作。第十四條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第十一條 房屋驗(yàn)收問題的整改一、驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，業(yè)戶在《整改項(xiàng)目報(bào)告》中記錄交給驗(yàn)收人員，將鑰匙交給驗(yàn)收人員便于維修，并在《入住收樓確認(rèn)單》的“回執(zhí)欄”中填寫相關(guān)記錄并保留回執(zhí)欄。三、入住發(fā)放資料及記錄的準(zhǔn)備總體環(huán)境應(yīng)布置成喜慶、熱烈的場面，襯托出億達(dá)品牌；入住辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序，必要時(shí)采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進(jìn)行裝飾；入住現(xiàn)場辦理地址、辦理時(shí)間、入住注意事項(xiàng)、入住流程等標(biāo)識，相關(guān)場地、道路應(yīng)有明顯、溫馨的指路牌；辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序，工作人員按分工不同應(yīng)有明確的工作區(qū)域，避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務(wù)人員著裝整齊，精神飽滿；在許可條件下，現(xiàn)場設(shè)置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進(jìn)行辦理入住的環(huán)境。二、物業(yè)公司負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司做好業(yè)戶集中入住工作，擬訂項(xiàng)目集中入住方案。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項(xiàng)目集中入住管理。三、所有承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題都需在入伙前處理完畢。第十六條 物業(yè)驗(yàn)收總結(jié)會議物業(yè)移交與接管各方在接管驗(yàn)收報(bào)告完成后召開物業(yè)移交與接管會議。第十四條 物業(yè)的檢查驗(yàn)收一、地產(chǎn)公司組織物業(yè)公司現(xiàn)場驗(yàn)收，一般接管驗(yàn)收每10萬平米需要投入20人約需15天的工作量，地產(chǎn)公司每10萬平方米應(yīng)預(yù)留15個(gè)工作日給接管驗(yàn)收。第十一條 制定物業(yè)接管驗(yàn)收方案一、接管驗(yàn)收小組按照建設(shè)部《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及現(xiàn)場驗(yàn)收工作進(jìn)度計(jì)劃在正式入住前30個(gè)工作日編制完成項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案，接管驗(yàn)收方案的內(nèi)容包括(但不限于)：接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單；接管驗(yàn)收日期安排；物業(yè)公司接管驗(yàn)收參加部門、人員、分工及培訓(xùn)計(jì)劃；項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司、監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人及參加人員；樓宇接管驗(yàn)收順序及接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃；接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；縖制人、審批人、編制日期。第二章 職責(zé)劃分第五條 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)成立物業(yè)移交小組，主要職責(zé)包括：根據(jù)承接驗(yàn)收方案內(nèi)容移交相關(guān)的資料及實(shí)物，對承接驗(yàn)收小組查出的問題組織整改。項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理早期介入報(bào)告后，須對報(bào)告進(jìn)行評審，將評審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)公司做出反饋。通過建立各種協(xié)會組織，定期開展以促銷為目的社區(qū)文化活動(dòng)，對小區(qū)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主建立良好的互動(dòng)關(guān)系，以提高已入住業(yè)主的滿意率，進(jìn)一步做好項(xiàng)目品牌的宣傳推廣工作，進(jìn)而達(dá)到業(yè)主進(jìn)行銷售推薦的目的。二、物業(yè)公司將以上問題整理形成《物業(yè)施工圖設(shè)計(jì)階段早期介入意見書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個(gè)工作日內(nèi)（但須確保在項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書編制前）提交給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。第九條 營銷策劃階段介入內(nèi)容和責(zé)任地產(chǎn)公司銷售部門在內(nèi)部預(yù)售前60日內(nèi)召開新項(xiàng)目物業(yè)管理相關(guān)工作要求說明會，介紹項(xiàng)目營銷基本思路，提出對項(xiàng)目早期物業(yè)管理的總體要求。物業(yè)早期介入管理規(guī)定第一章 總則第一條 為做好項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)、施工等工作，為后續(xù)的物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)，提升業(yè)主（用戶）對產(chǎn)品的滿意度，特制訂本管理規(guī)定。協(xié)議中對物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修資金管理和使用、服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任等方面條款應(yīng)嚴(yán)格審核，慎重嚴(yán)謹(jǐn)。如收支不能達(dá)到平衡，應(yīng)明確虧損責(zé)任承擔(dān)方和分擔(dān)方案報(bào)投資公司審批。第三章 工作內(nèi)容與責(zé)任第七條 早期物業(yè)管理招投標(biāo) 一、地產(chǎn)公司根據(jù)政府主管部門關(guān)于項(xiàng)目早期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定，與政府招投標(biāo)辦等部門及時(shí)溝通，在項(xiàng)目正式開盤銷售前30日內(nèi)與物業(yè)公司配合完成項(xiàng)目招投標(biāo)工作，并簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達(dá)物業(yè)公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項(xiàng)目早期物業(yè)管理的委托。第八條 《早期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂一、地產(chǎn)公司在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)，組織物業(yè)公司簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》。如地產(chǎn)公司認(rèn)為測算的物業(yè)管理費(fèi)偏高，也可由地產(chǎn)公司承擔(dān)項(xiàng)目開辦費(fèi)用。第十條 簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》一、地產(chǎn)公司在銷售前將項(xiàng)目《臨時(shí)管理規(guī)約》向物業(yè)公司買受人明示，并予以說明。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入，并對物業(yè)公司早期介入工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。第十條 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容和責(zé)任一、在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計(jì)（或物管/客服）部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。二、 物業(yè)公司每月向項(xiàng)目所在公司提出《施工階段物業(yè)管理早期介入月度報(bào)告》，特殊情況應(yīng)隨時(shí)通報(bào)地產(chǎn)公司。第四章 工作要求第十四條 項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)形成書面的早期介入各階段服務(wù)合同（協(xié)議）。第二十條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第三章 物業(yè)移交與承接工作前期準(zhǔn)備第八條 項(xiàng)目物業(yè)移交與接管的前提條件:水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)等已開通，具備試驗(yàn)條件；各種機(jī)電設(shè)備已安裝調(diào)試完畢，具備運(yùn)行條件；樓宇及公共配套設(shè)施已清理完畢，具備交樓條件；衛(wèi)生間已注滿水，具備做48小時(shí)閉水試驗(yàn)的條件；所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及業(yè)主資料已準(zhǔn)備完畢；單體建筑已通過市質(zhì)檢部門驗(yàn)收。第十二條 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作一、物業(yè)公司所有參加驗(yàn)收人員必須經(jīng)過接管驗(yàn)收專業(yè)培訓(xùn)，并熟悉接管驗(yàn)收方案內(nèi)容；接管驗(yàn)收前，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)表單必須準(zhǔn)備完畢；接管驗(yàn)收前，相關(guān)檢測工具、儀器必須準(zhǔn)備完畢；根據(jù)《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)驗(yàn)收與移交資料清單》，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，填寫《物業(yè)承接驗(yàn)收項(xiàng)目清單》（附表1），并進(jìn)行歸類編號。二、驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前至少一天，對新建物業(yè)通知項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司的物業(yè)移交協(xié)調(diào)小組、施工隊(duì)、工程監(jiān)理單位派員共同參與驗(yàn)收，對其它物業(yè)，通知地產(chǎn)公司派員共同驗(yàn)收。二、對智能化安防系統(tǒng)等科技含量較高設(shè)備設(shè)施，驗(yàn)收交接需在正式起用三個(gè)月后進(jìn)行，以便于判斷其穩(wěn)定性。第十九條 對承接驗(yàn)收后再發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，物業(yè)公司會同地產(chǎn)公司、設(shè)計(jì)、施工單位共同分析，在質(zhì)保期外如屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)處理，如屬管理使用不當(dāng)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理。第五條 項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司組織成立交樓入住工作小組，制定交樓入住工作方案，組織交樓準(zhǔn)備工作，確定入住時(shí)間，協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位參與交樓驗(yàn)收工作。三、新項(xiàng)目集中入住方案內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：入住的時(shí)間及實(shí)施地點(diǎn)；入住工作目標(biāo)及接待能力要求；；入住手續(xù)辦理的流程；接待現(xiàn)場布置要求；可能緊急情況及處置預(yù)案要求；負(fù)責(zé)入住工作的人員安排及職責(zé)；入住過程中使用的文件和表格；入住準(zhǔn)備工作的安排及要求； 所需費(fèi)用預(yù)算。四、收費(fèi)組依照法規(guī)、政府批文和公司要求，收取物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；與業(yè)戶共同在《入住流程簽認(rèn)單》收費(fèi)欄簽字確認(rèn)；地產(chǎn)公司因銷售或其它需要，要求在入住后延遲計(jì)收管理費(fèi)的，延遲部分由地產(chǎn)公司承擔(dān)管理費(fèi)。四、集中入住辦理過程中，項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司、物業(yè)公司必須確保：任何存在疑慮或不滿意見的業(yè)戶均能及時(shí)地與公司高層管理人員溝通，避免現(xiàn)場服務(wù)人員的拖延造成矛盾激化或不滿情緒的擴(kuò)散。3收費(fèi)組：收取費(fèi)用，開具發(fā)票或收據(jù)。）…………………………………………回 執(zhí)………………………………………………NO. 單元編號： 區(qū) 棟 房茲證明已收到上述單元之《整改項(xiàng)目報(bào)告》及上述單元大門匙 把，以便進(jìn)行修繕工作。若業(yè)主或其雇用的裝修單位損毀上述樓宇結(jié)構(gòu)或室內(nèi)裝置及設(shè)備，業(yè)主須自行負(fù)責(zé)相應(yīng)費(fèi)用和責(zé)任。五、裝修工程為2年。第六條 各地產(chǎn)公司設(shè)立售后服務(wù)管理部門（如客戶服務(wù)中心/客服部/客戶關(guān)系中心等），負(fù)責(zé)對房屋交付及保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理；負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促施工單位對工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理工作。二、為便于物業(yè)公司管理，地產(chǎn)公司將施工單位的質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)公司直接管理，或按工程總造價(jià)的1%向物業(yè)公司預(yù)撥工程返修備用金。八、如為小修項(xiàng)目（五金配件、門窗配件等），返修完畢后，專職客服員需對業(yè)主（用戶）進(jìn)行回訪，并將回訪的結(jié)果填寫在《房屋返修工作記錄單》的備注欄。第十