【正文】 機站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機房。 停車場：汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費使用的） ?；S池：根據(jù)實際情況進行清理，每季度巡檢 1 次。50 / 82三、設(shè)備維護的要求配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。分戶家中的給水由業(yè)主負責(zé)，分戶外直給水公共部分由市政自來水公司負責(zé)。電梯系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測 1 次。1空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。采取應(yīng)急維修的方式。54 / 82設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書目的：建立公司管理設(shè)施設(shè)備的作業(yè)方式。 組織小區(qū)維修人員實施維保工作和日常維修工作。 在實施標準和要求的實際工作中對標準和要求中不適宜的地方向管理處的管理人員提出意見。必要時聯(lián)系外協(xié)單位進行解決。 小區(qū)工程主管、維修管理人員和涉及到設(shè)施設(shè)備管理的人員都要開展培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和掌握公司制定的《設(shè)施設(shè)備的完好標準》和《設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)要求》 。抽檢或檢查時可依據(jù)《計劃單》或公司及管理處的臨時安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，按表單的內(nèi)容進行檢查。59 / 82設(shè)備編號作業(yè)指導(dǎo)書 目的：建立設(shè)備編號是為了更好地對各小區(qū)的各種設(shè)備進行管理。同時應(yīng)按編號建立設(shè)施、設(shè)備的清單。63 / 82設(shè)施設(shè)備周期性檢查作業(yè)指導(dǎo)書目的：制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備進行周期性巡檢和檢查的要求，小區(qū)管理人員定期對設(shè)施設(shè)備進行檢查，達到科學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的要求。b）電梯機房。管理處應(yīng)將損壞的標識牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。同時報請物業(yè)公司經(jīng)理批準，編號方法經(jīng)批準后既時生效，開始執(zhí)行。 小區(qū)各管理人員平時處理日常事務(wù)時，通過發(fā)現(xiàn)、遇到、巡視到、有業(yè)主報到等方式發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備達不到完好標準時，應(yīng)予以記錄報到管理處前臺，由前臺將情況予以記錄轉(zhuǎn)到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》 ，按本作業(yè)指導(dǎo)書 的內(nèi)容進行處理。 工程主管根據(jù)本小區(qū)的維保計劃每月應(yīng)制定月度計劃填入《計劃單》 ， 《計劃單》內(nèi)要求填入小區(qū)維修人員應(yīng)做的工作和維修主管應(yīng)做的工作和需要相關(guān)部門進行配合的工作。 小區(qū)工程主管組織維修人員建立起小區(qū)的設(shè)施設(shè)備臺帳和名細，并根據(jù)公司《設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)要求》制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維保計劃，并組織實施。 審核各小區(qū)關(guān)于工程維修維保中的簽報，在小區(qū)的簽報單上提出部門意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。 對巡檢、檢查、維修保養(yǎng)工作做好相應(yīng)的記錄。 組織小區(qū)對設(shè)施設(shè)備進行完好率的統(tǒng)計，對數(shù)據(jù)進行分析，采取預(yù)防措施和糾正措施 組織、督促、查驗小區(qū)個別項目的對外維保委保工作 小區(qū)工程主管職責(zé)： 全面了解、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的位置及配置情況。四、計量設(shè)備維護要求計量設(shè)備：壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表。53 / 821通訊設(shè)備：對講機（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)伸縮式電動門：每月月檢修 1 次。煤氣：每月巡檢 1 次，維保、急修都由市政煤氣公司負責(zé)。供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。1人防：集氣室、進風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。49 / 82移動式標識牌、臨時標識：每天巡檢 1 次。拖把池：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。電梯機房：每周巡檢 1 次。地下室：每季度巡檢 1 次。維保：工作人員對設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。嚴格禁止維45 / 82修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場，此類事情的處理由管理處負責(zé)，維修人員服從管理處的安排。個人私自處理都是嚴重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對管理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負面宣傳，造成管理處工作的被動。請業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容，43 / 82請業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進行填寫，需要收費時請業(yè)主在維修單上寫清楚收取的準確費用。恢復(fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用但存在非維修可以改變的缺陷。、實施維修作業(yè)前的再次確認。、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應(yīng)的辦法仍無法確定故障原因。作業(yè)程序、按公司員工手冊規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。38 / 82 輔助設(shè)備：空壓機、管道疏通機 空壓機：壓縮機電機運轉(zhuǎn)正常，無異常響聲，儲氣罐和減壓閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時能自動補氣。 機動噴霧機：啟動靈活，能夠正常運行。充電正常。水系統(tǒng)運轉(zhuǎn)無誤，預(yù)過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設(shè)備運轉(zhuǎn)37 / 82正常。燃燒器、化油器工作正常。管道與閥門連接緊密。外殼油漆完好。外觀完好，固定牢靠。巡更器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。35 / 82 攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。每個防區(qū)都能夠隨時進行布防與撤防。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機站房照明、車庫照明、景觀照明、其34 / 82他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。制動器不應(yīng)有過大的摩損，工作表面不應(yīng)有油污。33 / 82 升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝置、升降橫移安全裝置設(shè)置準確，各裝置動作狀態(tài)正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹鉵。 電梯的呼叫警鈴、對講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對講電話完好。 （13） 、不需專人駕駛的電梯，轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔，無積塵、油泥及雜物。 （5） 、由轎門自動驅(qū)動層門情況下，當31 / 82轎廂在開鎖區(qū)域外時，無論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動關(guān)閉。 電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運行，人為動作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運行。 （6） 、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。 （3） 、供電相序改變會或錯相不會改變電梯運行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用錯相保護裝置。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤氣調(diào)壓站四周無雜物，門鎖完好。啟動后運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，電機不發(fā)燙。 供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按 的要求。有消防自動報警系統(tǒng)的，應(yīng)和消防自動報警系統(tǒng)進行聯(lián)動，受控準確、靈敏。電氣控制柜按 的要求。蓄電池充電完好。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。 消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門 消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。 照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。 防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物堵塞，排水通暢。 人防設(shè)施：集氣室、進風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 集氣室、進、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂表面平整，無裂縫。 滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。 消防栓（室內(nèi)） 、大型消防箱：普通消防箱體內(nèi)消防器材完整，無缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象。位于地表面的應(yīng)加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴密。井壁井底無嚴重損壞，無嚴重漏水。這些標識牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯字、字跡清晰、內(nèi)容明確。在水箱水質(zhì)檢測達到標準的使用周期內(nèi)使用。 泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。各配件齊全，油漆完好。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場； 垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋的能夠正常使用。崗?fù)ご皯糸_啟靈活，玻璃完好。圍墻表面的瓷磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。窗前防護欄應(yīng)固定牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。墻面及頂清潔平整，無連續(xù) 1 平方米及以上起皮、龜裂。窗戶無缺扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關(guān)閉時嚴密，不滲水，能夠防止小蟲子的進入。照明燈的燈罩及外觀部分無17 / 82破損，無開裂。起保險作用的開口銷插入可靠。其他機站房內(nèi)如果有水源，應(yīng)當設(shè)有排水溝或16 / 82排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機站房。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。 信報箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。用接地電阻測試儀測量時阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。玻璃無裂縫、無破損。三、引用標準：四、標準內(nèi)容1 設(shè)施的完好標準 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。 完成上級交辦的其他工作。 完成上級交辦的其他工作。 適用職位適用于本公司工程維保部技術(shù)員 職責(zé) 負責(zé)配合、協(xié)助項目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的實施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。 負責(zé)各物業(yè)拓展項目及參與招投標項目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功率、負荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計并測算公共能源分攤費用。 負責(zé)組織物業(yè)項目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運行和正常使用，負責(zé)物業(yè)項目的節(jié)能降耗工作。 負責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項目入住前接管驗收，完善整改返修。 組織對各物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，負責(zé)向上級提交相關(guān)處理意見報告。1 / 82工程維保部職責(zé) 目的為了加強對物業(yè)項目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進物業(yè)保值升值。 審批客戶室內(nèi)裝修方案并負責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結(jié)案工作。 適用職位適用于本公司工程維保部經(jīng)理 職責(zé) 負責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范圍內(nèi)工作。 負責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等整理建檔工作。 負責(zé)各物業(yè)項目節(jié)能降耗措施方案,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的審核。7 / 82工程維保部技術(shù)員職責(zé) 目的為了加強工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計劃的落實，指導(dǎo)項目管理處維修保養(yǎng)。 負責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提出物業(yè)項目節(jié)能降耗合理化建議。 負責(zé)本部門辦公用品的計劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。 消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。 避雷接地：各連接點牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。用護欄進行防護的，護欄固定牢靠，護欄油漆完好。敷設(shè)于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。噴嘴部分清潔無雜物堵塞?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。 各機站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。 汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破損、無不明洞口。玻璃完好，無裂縫與破損。 小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT開啟、關(guān)閉靈活。移動路樁無破損。起連接作用的部連接牢靠。排污閥與進水閥開啟、關(guān)閉靈活。設(shè)備無銹蝕。 臨時標識牌：指“正在維修，請勿使用” 、大理石道路上“雨天路滑，請您當心” 、舉辦一些活動時的提示牌“XXX 地方，請上 X 樓”或“辦理 XX 事項，向前左轉(zhuǎn)”等。 雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損?？觾?nèi)無碎石，無雜物和淤泥淤集。用消防扳手打開關(guān)閉的閥門后能迅速打出有一定壓力的水流。放置的地點應(yīng)明顯。 各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴密，帶閉門器的應(yīng)當能夠自動關(guān)閉。都用油漆刷成黃25 / 82色，油漆無脫落、平整。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計量儀表、指導(dǎo)儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器工作正常。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護裝置、接觸器工作正常。保護接零可靠。警示明顯。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報警。獨立的 24V 電源完好。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。無卡住現(xiàn)象。 供水系統(tǒng)的壓力達到設(shè)計的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 風(fēng)機系統(tǒng)：風(fēng)機、送風(fēng)、引風(fēng)機及其與之聯(lián)系的風(fēng)機管道及閥門； 風(fēng)機、送風(fēng)、引風(fēng)機：風(fēng)動電機運行正常。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象?；嗛g的入口處，急停開關(guān)動作可靠。減速箱運行時無異常聲音和振動。上、下限位保護開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。 （4） 、層門鎖鉤、鎖臂及動接點動作靈活，在電器安全裝置動作之前，鎖緊元件的最小嚙合長度為 7mm。 （8） 、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運行，人為打開安全窗 2 次，電梯均應(yīng)立即停止運行。 （12） 、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動作靈活可靠，信號應(yīng)齊全清晰。在門關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門的力≤150N。 （3） 、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無滲漏現(xiàn)。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤滑良好，表面油漆平整