【正文】 機(jī)站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。 停車場(chǎng)：汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的） 、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的） ?；S池：根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行清理，每季度巡檢 1 次。50 / 82三、設(shè)備維護(hù)的要求配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。分戶家中的給水由業(yè)主負(fù)責(zé)，分戶外直給水公共部分由市政自來水公司負(fù)責(zé)。電梯系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測(cè) 1 次。1空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。采取應(yīng)急維修的方式。54 / 82設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書目的：建立公司管理設(shè)施設(shè)備的作業(yè)方式。 組織小區(qū)維修人員實(shí)施維保工作和日常維修工作。 在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)和要求的實(shí)際工作中對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和要求中不適宜的地方向管理處的管理人員提出意見。必要時(shí)聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行解決。 小區(qū)工程主管、維修管理人員和涉及到設(shè)施設(shè)備管理的人員都要開展培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和掌握公司制定的《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》 。抽檢或檢查時(shí)可依據(jù)《計(jì)劃單》或公司及管理處的臨時(shí)安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》 ，按表單的內(nèi)容進(jìn)行檢查。59 / 82設(shè)備編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書 目的：建立設(shè)備編號(hào)是為了更好地對(duì)各小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行管理。同時(shí)應(yīng)按編號(hào)建立設(shè)施、設(shè)備的清單。63 / 82設(shè)施設(shè)備周期性檢查作業(yè)指導(dǎo)書目的：制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行周期性巡檢和檢查的要求，小區(qū)管理人員定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，達(dá)到科學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的要求。b）電梯機(jī)房。管理處應(yīng)將損壞的標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。同時(shí)報(bào)請(qǐng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，編號(hào)方法經(jīng)批準(zhǔn)后既時(shí)生效，開始執(zhí)行。 小區(qū)各管理人員平時(shí)處理日常事務(wù)時(shí)，通過發(fā)現(xiàn)、遇到、巡視到、有業(yè)主報(bào)到等方式發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)予以記錄報(bào)到管理處前臺(tái)，由前臺(tái)將情況予以記錄轉(zhuǎn)到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》 ，按本作業(yè)指導(dǎo)書 的內(nèi)容進(jìn)行處理。 工程主管根據(jù)本小區(qū)的維保計(jì)劃每月應(yīng)制定月度計(jì)劃填入《計(jì)劃單》 ， 《計(jì)劃單》內(nèi)要求填入小區(qū)維修人員應(yīng)做的工作和維修主管應(yīng)做的工作和需要相關(guān)部門進(jìn)行配合的工作。 小區(qū)工程主管組織維修人員建立起小區(qū)的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳和名細(xì)，并根據(jù)公司《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，并組織實(shí)施。 審核各小區(qū)關(guān)于工程維修維保中的簽報(bào)，在小區(qū)的簽報(bào)單上提出部門意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 對(duì)巡檢、檢查、維修保養(yǎng)工作做好相應(yīng)的記錄。 組織小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完好率的統(tǒng)計(jì)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，采取預(yù)防措施和糾正措施 組織、督促、查驗(yàn)小區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的對(duì)外維保委保工作 小區(qū)工程主管職責(zé)： 全面了解、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的位置及配置情況。四、計(jì)量設(shè)備維護(hù)要求計(jì)量設(shè)備：壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表。53 / 821通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 。道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)伸縮式電動(dòng)門：每月月檢修 1 次。煤氣：每月巡檢 1 次，維保、急修都由市政煤氣公司負(fù)責(zé)。供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。1人防：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。49 / 82移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌、臨時(shí)標(biāo)識(shí)：每天巡檢 1 次。拖把池：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。電梯機(jī)房：每周巡檢 1 次。地下室：每季度巡檢 1 次。維保：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。嚴(yán)格禁止維45 / 82修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場(chǎng)，此類事情的處理由管理處負(fù)責(zé)，維修人員服從管理處的安排。個(gè)人私自處理都是嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對(duì)管理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負(fù)面宣傳，造成管理處工作的被動(dòng)。請(qǐng)業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容，43 / 82請(qǐng)業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進(jìn)行填寫，需要收費(fèi)時(shí)請(qǐng)業(yè)主在維修單上寫清楚收取的準(zhǔn)確費(fèi)用?；謴?fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用但存在非維修可以改變的缺陷。、實(shí)施維修作業(yè)前的再次確認(rèn)。、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應(yīng)的辦法仍無法確定故障原因。作業(yè)程序、按公司員工手冊(cè)規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。38 / 82 輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī) 空壓機(jī)：壓縮機(jī)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常響聲，儲(chǔ)氣罐和減壓閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時(shí)能自動(dòng)補(bǔ)氣。 機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。充電正常。水系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)無誤，預(yù)過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)37 / 82正常。燃燒器、化油器工作正常。管道與閥門連接緊密。外殼油漆完好。外觀完好，固定牢靠。巡更器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。35 / 82 攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。每個(gè)防區(qū)都能夠隨時(shí)進(jìn)行布防與撤防。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)站房照明、車庫照明、景觀照明、其34 / 82他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等） 。制動(dòng)器不應(yīng)有過大的摩損，工作表面不應(yīng)有油污。33 / 82 升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝置、升降橫移安全裝置設(shè)置準(zhǔn)確，各裝置動(dòng)作狀態(tài)正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹鉵。 電梯的呼叫警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對(duì)講電話完好。 （13） 、不需專人駕駛的電梯，轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔，無積塵、油泥及雜物。 （5） 、由轎門自動(dòng)驅(qū)動(dòng)層門情況下，當(dāng)31 / 82轎廂在開鎖區(qū)域外時(shí)，無論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動(dòng)關(guān)閉。 電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。 （6） 、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。 （3） 、供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相不會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤氣調(diào)壓站四周無雜物，門鎖完好。啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，電機(jī)不發(fā)燙。 供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按 的要求。有消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)和消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，受控準(zhǔn)確、靈敏。電氣控制柜按 的要求。蓄電池充電完好。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。 消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門 消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。 照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。 防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物堵塞，排水通暢。 人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門； 集氣室、進(jìn)、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂表面平整，無裂縫。 滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。 消防栓（室內(nèi)） 、大型消防箱：普通消防箱體內(nèi)消防器材完整，無缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象。位于地表面的應(yīng)加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴(yán)密。井壁井底無嚴(yán)重?fù)p壞，無嚴(yán)重漏水。這些標(biāo)識(shí)牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯(cuò)字、字跡清晰、內(nèi)容明確。在水箱水質(zhì)檢測(cè)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的使用周期內(nèi)使用。 泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。各配件齊全，油漆完好。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋的能夠正常使用。崗?fù)ご皯糸_啟靈活，玻璃完好。圍墻表面的瓷磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。窗前防護(hù)欄應(yīng)固定牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。墻面及頂清潔平整，無連續(xù) 1 平方米及以上起皮、龜裂。窗戶無缺扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關(guān)閉時(shí)嚴(yán)密，不滲水，能夠防止小蟲子的進(jìn)入。照明燈的燈罩及外觀部分無17 / 82破損，無開裂。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。其他機(jī)站房?jī)?nèi)如果有水源，應(yīng)當(dāng)設(shè)有排水溝或16 / 82排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機(jī)站房。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。 信報(bào)箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。用接地電阻測(cè)試儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于 10 歐姆，并要符合規(guī)范要求。玻璃無裂縫、無破損。三、引用標(biāo)準(zhǔn)：四、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容1 設(shè)施的完好標(biāo)準(zhǔn) 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 適用職位適用于本公司工程維保部技術(shù)員 職責(zé) 負(fù)責(zé)配合、協(xié)助項(xiàng)目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的實(shí)施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。 負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展項(xiàng)目及參與招投標(biāo)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測(cè)算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行和正常使用，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作。 負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入住前接管驗(yàn)收，完善整改返修。 組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，負(fù)責(zé)向上級(jí)提交相關(guān)處理意見報(bào)告。1 / 82工程維保部職責(zé) 目的為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進(jìn)物業(yè)保值升值。 審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請(qǐng)、批交、使用、結(jié)案工作。 適用職位適用于本公司工程維保部經(jīng)理 職責(zé) 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范圍內(nèi)工作。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等整理建檔工作。 負(fù)責(zé)各物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗措施方案,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的審核。7 / 82工程維保部技術(shù)員職責(zé) 目的為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計(jì)劃的落實(shí)，指導(dǎo)項(xiàng)目管理處維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提出物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗合理化建議。 負(fù)責(zé)本部門辦公用品的計(jì)劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。 消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。 道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)。二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。 避雷接地：各連接點(diǎn)牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。用護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固定牢靠，護(hù)欄油漆完好。敷設(shè)于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。控制開關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，無不亮和長(zhǎng)亮的現(xiàn)象。 各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。 汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破損、無不明洞口。玻璃完好，無裂縫與破損。 小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT開啟、關(guān)閉靈活。移動(dòng)路樁無破損。起連接作用的部連接牢靠。排污閥與進(jìn)水閥開啟、關(guān)閉靈活。設(shè)備無銹蝕。 臨時(shí)標(biāo)識(shí)牌：指“正在維修，請(qǐng)勿使用” 、大理石道路上“雨天路滑，請(qǐng)您當(dāng)心” 、舉辦一些活動(dòng)時(shí)的提示牌“XXX 地方，請(qǐng)上 X 樓”或“辦理 XX 事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等。 雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。坑內(nèi)無碎石，無雜物和淤泥淤集。用消防扳手打開關(guān)閉的閥門后能迅速打出有一定壓力的水流。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。 各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門器的應(yīng)當(dāng)能夠自動(dòng)關(guān)閉。都用油漆刷成黃25 / 82色，油漆無脫落、平整。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計(jì)量?jī)x表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。保護(hù)接零可靠。警示明顯。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報(bào)警。獨(dú)立的 24V 電源完好。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。無卡住現(xiàn)象。 供水系統(tǒng)的壓力達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門； 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行正常。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象?；嗛g的入口處，急停開關(guān)動(dòng)作可靠。減速箱運(yùn)行時(shí)無異常聲音和振動(dòng)。上、下限位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。 （4） 、層門鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電器安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為 7mm。 （8） 、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開安全窗 2 次，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。 （12） 、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動(dòng)作靈活可靠，信號(hào)應(yīng)齊全清晰。在門關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門的力≤150N。 （3） 、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無滲漏現(xiàn)。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤(rùn)滑良好，表面油漆平整