某地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)行銷推廣案(存儲(chǔ)版)
【正文】 三個(gè)月內(nèi)（續(xù)銷期結(jié)束后兩個(gè)月，爭(zhēng)取售完余下少量產(chǎn)品，順利結(jié)束本案。具體工作執(zhí)行：定位性NP稿1篇（海峽都市報(bào)一個(gè)全彩版）架構(gòu)性NP稿4篇（建筑風(fēng)格篇、地段配套篇、戶型篇、熱銷證言篇）系列軟性文章出臺(tái)邀請(qǐng)各媒體記者對(duì)本案進(jìn)行全方位報(bào)道促銷策略：來(lái)就送精美禮品（唐三彩或太白名詩(shī)、名畫，待定），前三天購(gòu)買優(yōu)惠50元/M2 媒體：NP稿、公車、海報(bào)、電視三、強(qiáng)銷期時(shí)間：公開(kāi)期后1~2個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)策略：在產(chǎn)品形象深入人心之后，利基訴求、和樣板房藝術(shù)裝璜賞、魅力大唐（堂）藝術(shù)賞、唐風(fēng)戶型裝修大方頌、買唐風(fēng)游西安旅游專案先后粉墨登場(chǎng)，發(fā)動(dòng)心智攻關(guān)最高潮，促進(jìn)成交。 首付款為4萬(wàn)元月付款為2484元 典藏五四路精致生活館輔助包裝子策略：地段包裝：五四路精致生活館客戶形象包裝：名流政要、商賈精英建筑設(shè)計(jì)師包裝：省建筑設(shè)計(jì)院園林景觀設(shè)計(jì)師包裝：廈門知名景觀設(shè)計(jì)院——戰(zhàn)神售樓處包裝：裝修風(fēng)格精致典雅，勿現(xiàn)代或歐式。精致雅舍一針見(jiàn)血點(diǎn)明本案策劃方向，具備迅速感性魅力與形象力包裝作用。如上我們分析得本案目標(biāo)客戶群是中產(chǎn)階層，其特點(diǎn)是向往與渴望過(guò)高品質(zhì)生活、買優(yōu)良品質(zhì)的樓盤，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，常規(guī)的付款方式（以總價(jià)45萬(wàn)房子為計(jì)，裝修約10~15萬(wàn)，~）對(duì)其壓力相當(dāng)?shù)拇?所以提供輕松的付款方式是本案的又一策劃重點(diǎn)與要點(diǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的強(qiáng)化與魅力化資源整合：由于現(xiàn)代居家日益重視小區(qū)的物業(yè)管理，而本案目標(biāo)客戶群大多是理性的、挑剔的換房族，小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)多少、小區(qū)安全智能化的有無(wú)、物業(yè)管理品質(zhì)的好壞也是其購(gòu)房的考量因素之一。鑒于本案綠化是分為一樓綠化和二樓綠化，建議將一、二樓綠化立體化，同時(shí)引入假山流瀑，綠化園林主題同樣圍繞中國(guó)古典——蘇州園林風(fēng)格——小巧、自由、精致、淡雅、善于以小見(jiàn)大、寫意山水見(jiàn)長(zhǎng)的江南寫意山水園林風(fēng)格。 由于本案地段顯要處于十字路口，若以建筑風(fēng)格為突破點(diǎn)，易于傳播且有效節(jié)約廣告費(fèi)用；縱觀福州各大樓盤，歐風(fēng)泛濫，現(xiàn)代派或后現(xiàn)代派也時(shí)有所聞，但作為中國(guó)古典建筑風(fēng)格的漢唐國(guó)風(fēng)卻極為稀有，這也為本案提供了市場(chǎng)空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)。 第二篇、本案目標(biāo)客戶群分析 綜合本案大戶型規(guī)劃與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)群細(xì)分得，本案的目標(biāo)客戶群為：以生活換檔、品質(zhì)升級(jí)為目的的鼓樓區(qū)福州人（中產(chǎn)階層）細(xì)化特征：區(qū)域：以鼓樓區(qū)為主的福州人 年齡：30~50歲職業(yè)：國(guó)企部門中上層領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員（省直機(jī)關(guān)干部）私企老板、退休干部收入：較高（家庭收入4000元以上） 購(gòu)買目的：生活換檔、品質(zhì)一步到位65%換房自用、30%首次購(gòu)房自用、5%投資保值增值消費(fèi)心理特征：事業(yè)有成、有一定社會(huì)地位、注重生活品質(zhì)與精神成就感住得好，還要花錢少、付得輕松文化素質(zhì)較高、消費(fèi)注重品位與文化內(nèi)涵愛(ài)好運(yùn)動(dòng)與健康養(yǎng)生具備福州人相對(duì)斤斤計(jì)較、貪小便宜的特點(diǎn)購(gòu)買誘因TBI：優(yōu)良樓盤品質(zhì)（地段、區(qū)域配套、建筑品質(zhì)風(fēng)格、內(nèi)部景觀、戶型、項(xiàng)目形象）2）輕松付款方式（首付款、按揭、裝修按揭）本案目標(biāo)客戶群人性特征及其應(yīng)用人性五大特征表現(xiàn)對(duì)策及應(yīng)用虛榮性因?yàn)槭聵I(yè)有成，而且本案總價(jià)高達(dá)40萬(wàn)以上對(duì)項(xiàng)目、地段、目標(biāo)客戶群、開(kāi)發(fā)商、建筑師、景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效包裝現(xiàn)實(shí)性由于此客戶群社會(huì)閱歷較深，且為二次購(gòu)房，消費(fèi)較為理性與挑剔將產(chǎn)品魅力做足，將本案主核心魅力——漢唐建筑風(fēng)格豐滿化物美還要價(jià)廉，買得要輕松同時(shí)研究目標(biāo)客戶群的需求，在本案投入不大的前提下，在中庭、物業(yè)、內(nèi)部配套等方面提升項(xiàng)目附加值與產(chǎn)品魅力，提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力自私性在人性自私性的表現(xiàn)中，福州購(gòu)房客戶普遍表現(xiàn)為貪小利設(shè)計(jì)產(chǎn)品利基，突出產(chǎn)品稀有性在行銷推廣中適時(shí)適當(dāng)設(shè)計(jì)促銷活動(dòng)（注：促銷活動(dòng)要圍繞漢唐文化。O：機(jī)會(huì)點(diǎn)本案區(qū)域配套齊全，生活便利，且周邊配套皆為檔次高、品位高雅的配套如上島咖啡、東方紅、南海漁村、長(zhǎng)冠保鈴球館，給人一種精致市心生活的感覺(jué)。本區(qū)域熱銷價(jià)位在3000元/m2 以下，熱銷戶型總價(jià)約在25~35萬(wàn)之間，若超過(guò)40萬(wàn)，則目標(biāo)客戶群明顯集中為二次購(gòu)房族，其對(duì)社區(qū)檔次、配套、物業(yè)服務(wù)水平要求提高，銷售阻力加大。區(qū)域主競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析及概述本案周邊主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：本案面臨主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是時(shí)代經(jīng)典、屏山匯景苑與達(dá)芙妮名苑為主的十余個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。如上分析得，本案在策劃產(chǎn)品魅力的同時(shí)，需要尋找擴(kuò)大購(gòu)買45萬(wàn)總價(jià)樓盤市場(chǎng)容量的策劃突破點(diǎn)。T：威脅 本案大三房、大四房產(chǎn)品規(guī)劃，總價(jià)高達(dá)45萬(wàn)左右，該產(chǎn)品面臨全鼓樓區(qū)域樓盤競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案多達(dá)近二十余個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化。輔助魅力是為提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而附加于產(chǎn)品，是對(duì)產(chǎn)品魅力的豐滿化，以提高產(chǎn)品的價(jià)格性能比，制造目標(biāo)客戶價(jià)廉物美的購(gòu)買感覺(jué)。產(chǎn)品魅力的豐滿化：產(chǎn)品魅力豐滿化是在整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，從建筑外觀、戶型、環(huán)境、配套、物業(yè)管理服務(wù)五方面著眼。 2）3個(gè)面積40~60平方米不等的大堂整合資源：大堂是小區(qū)的門面，其重要性不言而寓。滿足其安全需求、尊重需求保姆式家政服務(wù)：給你母親般的關(guān)懷 Ⅰ 大堂設(shè)總臺(tái)，總臺(tái)提供電話留言、寄存及物業(yè)服務(wù)等服務(wù) Ⅱ 體貼入微的保姆式家政服務(wù) ★ 代管房屋 ★ 家居保潔 ★送洗衣服送定餐服務(wù) ★ 修理水電煤設(shè)施 ★代叫醫(yī)護(hù)服務(wù) ★代定鮮花盆景、賀卡服務(wù)建議可以
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