【正文】 、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。 特殊銷售政策額外折扣權(quán)限由集團公司向項目公司進行專門的授權(quán)，項目公司按照授權(quán)文件的規(guī)定執(zhí)行。，同時辦理相關(guān)購房手續(xù)?！稉Q付款方式申請書》后與客戶重簽《商品房買賣合同》及附加協(xié)議，原《商品房買賣合同》及附加協(xié)議由銷售部專人至房管局注銷，對于已簽預(yù)售合同的客戶由于換付款方式而發(fā)生的費用由客戶負擔。原認購書同時蓋上紅色“作廢”與“加名/減名/換名”兩個章，原預(yù)售合同由銷售部專人至房管局注銷，對于已簽預(yù)售合同的客戶由于加名/減名/換名而發(fā)生的費用由客戶負擔。加名/減名/換名的辦理流程參照《換房流程》辦理。《換房申請書》的批復(fù)后與客戶重簽房屋定購單、重簽預(yù)售合同或其他相關(guān)法律文件。包括：簽合同前換房和簽合同后換房。若關(guān)系戶則由銷售部提出書面申請。（三）次要流程1. 簽署《延遲簽約協(xié)議書》1．1《延遲簽約協(xié)議書》是指在樓宇認購中，客戶選擇直接付款方式并按認購合同付款卻要求延遲簽《商品房預(yù)售合同》，為維護我司利益，公司與客戶簽署的法律文件。，權(quán)屬證明書由行政部檔案室歸檔，分發(fā)復(fù)印件到銷售部。，如符合收樓條件的業(yè)主，開具交樓證明；對未符合收樓條件的業(yè)主作出解釋說明?！督粯峭ㄖ獣?、《交房手冊》及《交樓收費表》由交樓協(xié)調(diào)組會簽。：?！渡唐贩款A(yù)售合同》及附加協(xié)議。、房屋定購單的簽訂、審核、收定金必須在訂購或定購當日完成，不得提前或推后。對于未按規(guī)定簽訂的房屋小訂單或房屋定購單（包括簽訂日期、折扣、計劃交款期、付款方式等各條款填寫不對、不清、不全）財務(wù)不收、不做銷售入帳、不計銷售業(yè)績。③優(yōu)惠折扣應(yīng)符合當時的銷售政策。具體操作流程如下：、房屋定購單內(nèi)容擬定及修改程序、房屋定購單由集團統(tǒng)一起草，經(jīng)集團律師、財務(wù)部、公司領(lǐng)導(dǎo)會簽后確定印刷文本及版式，之后安排印刷。女銷售人員不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水。1．2接待工作按操作程序可分為三個步驟，即：現(xiàn)場咨詢、信息反饋、客戶跟蹤，其工作流程如下：：顧客前來銷售現(xiàn)場參觀時，銷售人員向顧客介紹樓盤的有關(guān)情況，詳細解答顧客提及的問題，同時根據(jù)《客戶來訪登記表》靈活地向顧客了解所要登記的內(nèi)容。13. 禁止為體現(xiàn)部門或個人能力而將銷售目標制定過低的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，集團將追究相關(guān)責任人責任。6. 各項目公司營銷負責人必須嚴格依照規(guī)定的提報時間準時提交“營銷計劃”。：市場數(shù)據(jù)為：土地供應(yīng)量、商品房供應(yīng)量、商品房去化量、成交均價、二手房相關(guān)數(shù)據(jù)主要針對銷售目標完成情況、現(xiàn)場銷售能力培養(yǎng)情況、客戶滿意度情況等做詳細分析。：00。6. 銷售過程中，做好客戶服務(wù)。地　產(chǎn)　集　團中銳地字[2006]第6號 關(guān)于下發(fā)《營銷管理制度（試行）》的通知 《營銷管理制度（試行）》已經(jīng)2006年9月19日總經(jīng)理辦公會議審議并報董事長批準，現(xiàn)予以發(fā)布，自2006年10月16日起施行。5. 及時收集市場信息、政策信息，為公司決策和銷售工作提供支持；多途徑收集、管理、利用好客戶資源，促進銷售的快速進行，同時不斷分析客戶形態(tài)，為項目進一步營銷和樓盤的策劃提供現(xiàn)場第一手資料。2. 項目公司年度營銷計劃管理辦法。：00。（促銷活動效果評估表）其中促銷活動（有新客戶參加）數(shù)據(jù)包括：各促銷活動投放金額；各促銷活動實際吸引來人量；各促銷活動實際完成成交量；各促銷活動平均每單位成交花費的金額；：上月計劃發(fā)生金額；上月實際發(fā)生金額；截止該月項目剩余營銷費用金額；：（計管表7）（計管表8）：下月度簽約套數(shù)（銷售面積）目標調(diào)整、下月年度資金回籠目標調(diào)整：周簽約套數(shù)（銷售面積）目標調(diào)整、周資金回籠目標調(diào)整；媒體配合方案：重點去化房型、促銷活動預(yù)期達到的效果（來人量、成交量）、完善方案（計管表7）（計管表9）（每周刷新進度后單獨上報集團備案）5. 上各表單詳見后附表明細。12. 3萬元以上的營銷活動詳細方案（包括比價方案）必須提前15天上報集團經(jīng)審批后方可具體實行，上報集團審批前必須由項目總經(jīng)理審批簽字。接待工作做得好與否直接影響到顧客的購房意向，規(guī)范這一行為是開展銷售工作的首要一環(huán)。，不許紋眉，可化淡妝，使人感到自然、美麗、精神好?！肮?、自愿”為原則，客戶決定購買我司樓宇后，支付一定數(shù)額的定金，之后與我司簽署認購書。②尤為應(yīng)注意的是業(yè)主的通信地址、電話和繳納各款項的具體日期，杜絕聯(lián)系不上業(yè)主和無計劃交款日期的現(xiàn)象出現(xiàn)。，主要是復(fù)核房款、付款時間、優(yōu)惠措施、銷售政策是否有誤，各項手續(xù)是否齊全，確認無誤后收定金、蓋銷售專用章、開收據(jù)。，收據(jù)一式三聯(lián)（①存根、②出納、③客戶），財務(wù)部將客戶聯(lián)收據(jù)交客戶。3. 簽署《商品房預(yù)售合同》及附加協(xié)議《商品房預(yù)售合同》是指房地產(chǎn)買賣合同，預(yù)售合同及附加協(xié)議針對客戶交齊首期房款辦理樓宇買賣手續(xù)所需簽署的法律協(xié)議。，由專職合同審核員、財務(wù)、分管副總（或銷售經(jīng)理）實行三級審核、備案。4. 交樓?！督粯峭ㄖ獣?、《交房手冊》和《交樓收費表》、整理業(yè)主資料。：：。，項目公司再次寄發(fā)《交樓通知書》。其辦理流程如下：：，測繪圖及樓盤面積表、門牌號由行政部檔案室歸檔，將面積表復(fù)印件分發(fā)到銷售部、財務(wù)部。（業(yè)主身份證、戶口本、結(jié)婚證（單身證明）復(fù)印件、預(yù)售合同產(chǎn)權(quán)備案原件、發(fā)票原件、測繪報告原件），資料全部加蓋產(chǎn)證辦理專用章，做好交易卷宗送房管局。項目公司兩日內(nèi)通知業(yè)主憑身份證前來領(lǐng)取（分期付款方式應(yīng)按約定留項目公司保管）。，提出延遲簽約書面申請。2. 換 房。《換房申請書》送達財務(wù)部，財務(wù)部向客戶收取換房工本費；因換房引起的房價差，不足部分在簽訂新的《商品房買賣合同》及附加協(xié)議時補足；多余部分按公司相關(guān)規(guī)定退還。、預(yù)售合同及附加協(xié)議，客戶簽預(yù)售合同前發(fā)生加名/減名/換名，房屋定購單作為追究客戶違約責任的依據(jù)；客戶簽預(yù)售合同后發(fā)生加名/減名/換名，預(yù)售合同及附加協(xié)議作為追究客戶違約責任的依據(jù)?！稉Q付款方式申請書》送達財務(wù)部，財務(wù)部見到已批復(fù)的換付款方式申請后，財務(wù)部向客戶收取相應(yīng)的工本費；因換房引起的房價差，不足部分在簽訂新的《商品房買賣合同》及附加協(xié)議時補足；多余部分按公司相關(guān)規(guī)定退還。、集團總經(jīng)理依權(quán)限審批簽字確認。，財務(wù)變更明細表經(jīng)銷售部復(fù)核、簽字確認后返回財務(wù)部。利潤最大化資金快速回籠決策層選擇定價目標品牌形象市場占有率根據(jù)盈虧平衡點提出預(yù)期利潤，得出價格底限成本競爭者實力及經(jīng)營情況、產(chǎn)品情況、價格競爭確定定價方法消費者需求量及飽和點，市場需求發(fā)展趨勢供土地供應(yīng)、預(yù)售面積、二手房情況求消費者分析需求營銷部推盤順序、推盤量、推盤方式等開盤策略制定整體定價策略代理公司幅度和頻度調(diào)價根據(jù)資金回籠要求確定是否大幅調(diào)價尾盤營銷部確定均價，根據(jù)樓棟、樓層、朝向、戶型、面積、景觀等得出每個房源系數(shù)、單價，代理公司提出初步方案交營銷部討論制表代理公司項目公司財務(wù)、總經(jīng)理初審集團財務(wù)、營銷部門、分管副總復(fù)審集團總經(jīng)理批準集團董事長批準代理公司售樓處項目公司財務(wù)部項目公司營銷部集團財務(wù)、營銷部通過市場調(diào)查，以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象、資金回籠速度和最終利潤為目標，使樓盤定價更合理，為公司創(chuàng)造盡可能多的效益。2. 乙方違約，我司保留按合同催促客戶盡快補交欠收款及對其違約處分的權(quán)利。以按揭方式付款的業(yè)主，其非按揭款原則上不得延遲交款，確有困難需延期的，必須經(jīng)項目公司總經(jīng)理加注意見后由集團財務(wù)部、集團分管副總審批同意后執(zhí)行?！稉槎ㄌ幚硗ㄖ芳疤顚懸?guī)范需經(jīng)項目公司、律師、財務(wù)部、銷售部共同審定交項目公司頒布、執(zhí)行?！稉槎ㄌ幚硗ㄖ?，原件由售樓處保管，案場于次日內(nèi)將復(fù)印件送達財務(wù)部及銷售部。樓宇退房的辦理流程為：：《終止合同通知書》(見第六章附件)，《退房申請書》(見第六章附件)及填寫規(guī)范以作為各部門樓宇退房操作的指引。，銷售部保留原件，復(fù)印件于次日送達財務(wù)部備案，銷售部留存的退房處理文件應(yīng)附上《退房處理通知》（復(fù)印件）?！锻朔可暾垥凡⑺突仨椖抗?。，樓宇重新銷售。《違約通知書》。：付款方式一欄填寫客戶簽訂合同時采用的付款方式，如一次性付款、公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款。希望您盡快前來我司交清上述房款及違約金，若 年 月 日前您仍未前來交清該房款及違約金，按合同有關(guān)逾期付款規(guī)定，我司將終止與您簽訂的《商品房買賣合同》，您需承擔由此產(chǎn)生的一切法律后果。 此致敬禮 申請人：年 月 日《商品房買賣合同》填寫指引合同雙方當事人： 出賣人：蘇州高新中銳科教發(fā)展有限公司 注冊地： 蘇州高新區(qū)蘇福路（橫塘鎮(zhèn)政府辦公樓6樓） 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 3205122100796 企業(yè)資質(zhì)證書號： 蘇UP365 （蓋章） 法定代表人：錢建蓉（蓋章） 聯(lián)系電話： 68136666 郵政編碼：215009 委托代理人： 徐瑞林 地址： 蘇州高新區(qū)學(xué)府路189號 郵政編碼： 215009 聯(lián)系電話：68121218 委托代理機構(gòu)：上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司 注冊地址：上海市松江區(qū)泖港鎮(zhèn)興樂路51號 營業(yè)執(zhí)照注冊號：3102272024937 法定代表人：孫益功 聯(lián)系電話： 02162666699 郵政編碼：200060 買受人： （填寫買受人名字） 【本人】【法定代表人】（按實際情況選擇）姓名： （填寫買受人名字） 國籍 中國 【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】（按實際情況選擇） （橫線上按實際情況填寫） 地址： （填寫買受人地址） 郵政編碼： （填寫買受人地址的郵政編碼）聯(lián)系電話： （填寫買受人聯(lián)系電話）【委托代理人】【 】（如無委托代理人則不填）姓名： 國籍： 地址： 郵編： 電話： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條 項目建設(shè)依據(jù)出賣人以出讓方式取得位于 蘇州高新區(qū)橫塘鎮(zhèn)蔣墩村 、編號為蘇新國用（2004）第2366號的地塊的土地使用權(quán)。 第三條 買受人所購商品房的基本情況 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的。（按實際情況填寫）按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按銀行同期存款（填寫）利率付給利息。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的 1 （填寫）％向出賣人支付違約金。第六條 付款方式及期限買受人按下列第 （根據(jù)客戶要求填寫）種方式按期付款：一次性付款。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。此處該商品房陽臺僅指南陽臺。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】（選擇現(xiàn)定名）【暫定名】 學(xué)府花苑第三期二區(qū)（推廣名“湖畔佳苑”）28—33幢。請您于 年 月 日前來我司核對及結(jié)算有關(guān)款項，否則我司將采取法律手段對您所購買的房地產(chǎn)進行處理，對此您需承擔一切法律后果。主題詞：營銷管理 制度 通知主 送：集團項目策劃部、下屬各項目公司報 送：集團董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)抄 送：集團工程管理部、審核部，控股集團董事會辦公室中銳地產(chǎn)集團 2006年 10月13日印發(fā)撻定處理通知售樓部：下列房號的業(yè)主只交了定金，首期款欠交已超過15日，且在應(yīng)交款日之前這些業(yè)主并無提出延遲交款申請（或申請未得到批準），根據(jù)公司制度規(guī)定應(yīng)予以作撻定處理；請即日起重新銷售。（六） 附件1.《房屋定購單》填寫指引填寫指引是根據(jù)改版后的《房屋定購單》編寫，在新版房屋定購單還未投入使用前，舊版房屋定購單填寫應(yīng)按指引要求操