【正文】 九州盛世廣告。租賃代理責(zé)任制與返租的不同點(diǎn)在于：F 返租實(shí)質(zhì)為返回本金，業(yè)主參與鋪位租賃活動(dòng)十分有限，有非法集資之嫌；F 返租時(shí)業(yè)主所得租金為購(gòu)鋪時(shí)與物業(yè)方己達(dá)成協(xié)議中的固定收益，而租賃代理責(zé)任制中業(yè)主的租金完全由市場(chǎng)決定，物業(yè)方（市場(chǎng)管理方）僅作為中介代理角色存在，還可收取一定代理費(fèi)；（三）回購(gòu)計(jì)劃回購(gòu)計(jì)劃即投資者購(gòu)鋪后，可在若干年后（一般為1年）無(wú)理由申請(qǐng)退鋪，發(fā)展商必須按原價(jià)將購(gòu)鋪金返還投資者。? 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的核心內(nèi)容即制定合理的價(jià)位，通過(guò)促銷策略的配合沖擊市場(chǎng)。F 籌建購(gòu)物商城網(wǎng)絡(luò)版，不但爭(zhēng)奪網(wǎng)上市場(chǎng)份額，更借助網(wǎng)絡(luò)神力塑造品牌形象。? 營(yíng)銷路線如前，根據(jù)本項(xiàng)目商場(chǎng)營(yíng)銷總思路以及營(yíng)銷主題的確定，我們就如何成功把握商場(chǎng)營(yíng)銷、為商場(chǎng)尋求更有力的支撐點(diǎn)，可初步制定幾大營(yíng)銷路線：（一）商場(chǎng)品牌建設(shè)作為一個(gè)現(xiàn)代化的大型商場(chǎng)、主題商場(chǎng)，必須走品牌化經(jīng)營(yíng)道路，必須形成自己的商業(yè)文化，塑造自己的商業(yè)形象。故總體營(yíng)銷思路應(yīng)圍繞如何建立投資者信心這一點(diǎn)來(lái)思考。從項(xiàng)目整體銷售考慮，應(yīng)好好把握這一類人群。對(duì)長(zhǎng)沙比較了解，對(duì)市政規(guī)劃比較清楚，能夠判斷具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y項(xiàng)目。商場(chǎng)能否迅速開(kāi)業(yè)，決定于是否能吸引足夠的租鋪者經(jīng)營(yíng)；而商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商能否順利回籠資金則決定于是否能吸引足夠的購(gòu)鋪者投資。前期招商是指首次招商，即為早日使商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，必須引進(jìn)一定的經(jīng)營(yíng)者。也就是說(shuō)，商場(chǎng)必須為消費(fèi)者提供額外的利益或服務(wù)，方能得到其認(rèn)可，方能成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。而經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的先進(jìn)、優(yōu)秀與否又直接決定了經(jīng)營(yíng)管理的成敗。嚴(yán)厲有效的品質(zhì)保障體系。本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)將吸引大量人流，可開(kāi)辟較多的廣告位，這亦是一筆不小的收益。商場(chǎng)主體追求的目標(biāo)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，一般說(shuō)來(lái)主要有以下兩種目的： A、作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，出售建筑面積賺取利潤(rùn)； B、將商場(chǎng)作為公司一項(xiàng)固定資產(chǎn)，以出租建筑面積為主要目的。綜合上述情況，從長(zhǎng)沙專業(yè)市場(chǎng)宏觀概況及各大商圈的分析，我們認(rèn)為東一時(shí)區(qū)（SOMO工場(chǎng)）商場(chǎng)宜以全新經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)軍東區(qū)主題商城市場(chǎng)。車市火爆的背后，是隨之而存在的長(zhǎng)沙市汽車專業(yè)用品市場(chǎng)方面的巨大商機(jī)！216。由前面知，人民路東區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層面己經(jīng)拉開(kāi)， 而區(qū)域內(nèi)未形成所需的購(gòu)買力，故整體經(jīng)營(yíng)狀況亦只是一般。F 主題商場(chǎng)作為比較單一的商品零售業(yè)，在目前東區(qū)各大綜合性商場(chǎng)仍占主流的形勢(shì)下唯有借勢(shì)。（2）沒(méi)有明確的經(jīng)營(yíng)主題，商場(chǎng)管理者自身對(duì)商場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)正確的市場(chǎng)定位，任由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致各層業(yè)態(tài)混亂，無(wú)自身特色，無(wú)法吸引顧客。通過(guò)上述幾個(gè)因素可以看出，人民路東區(qū)商鋪目前的升溫現(xiàn)象只是一個(gè)開(kāi)始，大規(guī)模的發(fā)展還在以后。以上充分說(shuō)明了商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的成功，取決于準(zhǔn)確的定位和有效的營(yíng)銷。眾多商業(yè)物業(yè)的涌現(xiàn)，雖促使該片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，但同時(shí)使市場(chǎng)形成了多元化商業(yè)格局，使得東區(qū)終于有了自己的商業(yè)圈，東區(qū)人終于有了自己的購(gòu)物天地。（二）東區(qū)（人民路）商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 市中心區(qū)東移工程啟動(dòng)，火星大道（萬(wàn)家麗）不斷引起外區(qū)域置業(yè)群體的注意。直到3C和百腦匯的開(kāi)業(yè)，才算是結(jié)束了東區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)單薄、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面狹窄的局面。而且目前區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域在售及即將發(fā)售的多家項(xiàng)目臨街裙樓都將引進(jìn)或已引進(jìn)超市和大型商業(yè)?？傮w上銷售較為成功，首要因素是發(fā)展商準(zhǔn)確的定位，彌補(bǔ)了東區(qū)市場(chǎng)的空缺，迎合買家所需。主要存在以下幾方面：（1）缺乏統(tǒng)一的布局規(guī)劃，商場(chǎng)的平面布置顯得很雜亂，人流通道等設(shè)置不合理。F 大型綜合商場(chǎng)的選址都經(jīng)過(guò)慎密的考察，基本上位于居住生活的中心，以大型居住區(qū)為依托的商業(yè)選址就成為必然。? 項(xiàng)目商業(yè)功能定位（一）考察目前區(qū)內(nèi)及相鄰片區(qū)的主要商業(yè)我們通過(guò)其業(yè)態(tài)常識(shí)可看出此類商業(yè)針對(duì)的目標(biāo)客戶群均為新置業(yè)者群體。 第一方案：“汽車用品市場(chǎng)”主題商城模式支持理由：環(huán)線有汽車用品，火星大道、四方坪有眾多的4S店，連接點(diǎn)的中間應(yīng)該有精品的超市性質(zhì)的店。主題定位分析結(jié)論：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是否成功、前景是否有保障，決定了招商工作能否順利完成，而招商是否成功則決定了商鋪?zhàn)罱K銷售是否圓滿完成。也就是說(shuō)，商場(chǎng)基本上由兩個(gè)不同性質(zhì)的團(tuán)體合作構(gòu)成，即物業(yè)方和經(jīng)營(yíng)方。廣告位出租收入己占越來(lái)越多份額。此策略尤其適合針對(duì)企業(yè)消費(fèi)者,對(duì)會(huì)員實(shí)行優(yōu)惠，其實(shí)等于實(shí)現(xiàn)“量販”。（二）經(jīng)營(yíng)管理工作經(jīng)營(yíng)公司對(duì)商場(chǎng)的管理工作主要有以下幾大方面：（1）經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的確定經(jīng)營(yíng)公司作為對(duì)商場(chǎng)運(yùn)作負(fù)直接責(zé)任的機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營(yíng)管理水平直接決定了商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成敗。② 特色戰(zhàn)略 隨著商業(yè)機(jī)構(gòu)日趨同化、競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)峻、而消費(fèi)者逐步成熟、理性消費(fèi)逐漸形成，消費(fèi)者不會(huì)僅僅因購(gòu)買到中意商品就得到滿足，而越來(lái)越重視商場(chǎng)所提供的購(gòu)物服務(wù)、更多地要求能夠在商場(chǎng)購(gòu)物中享受全方位、全過(guò)程的服務(wù)。招商工作有前期和后期之分。? 目標(biāo)客戶定位如前所析，商場(chǎng)三方主體中最活躍的兩方、同時(shí)也是決定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗的兩類群體為購(gòu)鋪者（即投資客）與租鋪者（即經(jīng)營(yíng)者）。② 以客戶身份劃分：F 本地農(nóng)民F 公務(wù)員F 銀行、金融、證券公司職員F 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者F 企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層及中層管理者其共同的特征是收入高、具一定資產(chǎn)同時(shí)有強(qiáng)烈投資意向。此時(shí)兩類目標(biāo)客戶群體則合二為一。由于近幾年部分商鋪后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善，使得相當(dāng)部分投資客信心受挫，變得謹(jǐn)慎異常。值得注意的是，在實(shí)際運(yùn)用營(yíng)銷主題時(shí)，應(yīng)從兩個(gè)層次把握，即首先圍繞商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者操作，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間里吸引進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者，即成功招商；其次，在招商成功的前提下，營(yíng)造商場(chǎng)廣闊前景，吸引投資者前來(lái)購(gòu)鋪。F 與本項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)者合作，以經(jīng)營(yíng)者品牌帶動(dòng)本項(xiàng)目自身的品牌建設(shè)。住宅商鋪聯(lián)動(dòng)銷售本項(xiàng)目現(xiàn)同時(shí)擁有大量住宅與商場(chǎng)面積，有可能一部分客戶群體既購(gòu)住宅又購(gòu)商鋪，故我們可以把住宅營(yíng)銷與商場(chǎng)營(yíng)銷相結(jié)合，凡是購(gòu)買商鋪的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營(yíng)者，如同時(shí)購(gòu)買本項(xiàng)目住宅，可獲得最低折扣。我們可提出“租賃代理責(zé)任制”，即業(yè)主鋪位由市場(chǎng)管理方負(fù)責(zé)出租，若成功出租，則實(shí)際租金為業(yè)主所得，