【正文】 動(dòng)等。三、服務(wù)方式針對XX的特點(diǎn)，我公司將提供如下服務(wù)：（一）免費(fèi)服務(wù)。服務(wù)程序——規(guī)范。服務(wù)設(shè)備——完好。我公司管理的強(qiáng)項(xiàng)也在服務(wù)，這已得到物業(yè)管理同行的廣泛認(rèn)同，凡我公司管理的項(xiàng)目，用戶滿意率普遍很高。要求更換及時(shí)；整潔鮮艷，葉面光潤、觀賞面正對客人；無黃葉、無折斷、無雜物、無蟲蛀、無塵、無枯枝敗葉；花盆面無污跡，地面無積水。花卉品種可根據(jù)季節(jié)更換，一般每月更換一次。（三）、走廊地面拖抹 每日二次指示牌抹凈 每日一次內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次走廊內(nèi)門、窗、把手清潔 每日一次地腳線、門頭、窗臺(tái)清潔 每周一次電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵 每周一次天花、風(fēng)口、照明燈具摸塵清潔 每月一次墻身吸塵、抹塵 每月一次保潔 巡回多次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無污漬、無雜物；內(nèi)玻璃無塵漬、無手??；門、窗、把手等無污痕、無積塵；天花、風(fēng)口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。為確保設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求，又能從成本費(fèi)用方面達(dá)到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權(quán)單位費(fèi)用支出，我公司擬采取如下管理措施：做好設(shè)備日常的維修養(yǎng)護(hù)工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費(fèi)用發(fā)生。（3）、維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)規(guī)定室內(nèi)維修部分由用戶驗(yàn)收。（2）、住戶一般維修在接到通知后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，用電話通知用戶，另約上門維修時(shí)間。設(shè)備運(yùn)行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)XX的性質(zhì)、特點(diǎn)來確定。接到用戶求救援助的電話，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）。七、保安工作標(biāo)準(zhǔn)保證全天24小時(shí)監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。車內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級前來處理，不得私自進(jìn)入車內(nèi)檢查或觸動(dòng)車內(nèi)物品。做好車輛檢查登記工作。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié)|組織消防檢查。一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理—部門負(fù)責(zé)人—員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個(gè)員工對消防工作都有責(zé)任。（4）、清場后實(shí)施有無存放易燃易爆的物品。因此，嚴(yán)格控制這類勞務(wù)人員進(jìn)入XX是確保安全的重要內(nèi)容。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的防衛(wèi)能力主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營商家關(guān)注的焦點(diǎn)問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。培訓(xùn)考核指對現(xiàn)職工進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)而進(jìn)行的考核，以檢驗(yàn)員工是否掌握培訓(xùn)要求。增加考核工作的透明度。（二）、提高員工考核的準(zhǔn)確性要達(dá)到考核目的，提高考核準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是要做好如下幾方面的工作：制定切合實(shí)際的考核方案。建議業(yè)主監(jiān)督機(jī)構(gòu)我公司建議，業(yè)主委員會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對管理處的監(jiān)督權(quán)，定期與管理處一起召開管理會(huì)議商討管理工作中存在的問題及提出改進(jìn)要求。（2）、思想進(jìn)步，作風(fēng)正派，敬業(yè)精神強(qiáng)。致力于服務(wù)的原則我公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。我公司認(rèn)為，XX做為天元區(qū)高級物業(yè)，如能參與管理，對擴(kuò)大品牌的知名度有深遠(yuǎn)影響。我公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和建議合作方負(fù)責(zé)人參考。我司儲(chǔ)備了大量管理人才，可以做為項(xiàng)目管理的大本營。建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。經(jīng)過多年的發(fā)展，我司已發(fā)展成為一家具有物業(yè)管理、酒店管理、物業(yè)管理咨詢、房地產(chǎn)代理、清潔綠化保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化的服務(wù)公司。可延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。愉快的合作，貼心的管家。導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來業(yè)主舒心。 XX小區(qū)物業(yè)管理方案第一章 總體概述第二章 管理優(yōu)勢第三章 管理方式和管理目標(biāo)第四章 管理架構(gòu)第五章 管理人員培訓(xùn)第六章 安全管理第七章 工程管理第八章 清潔管理第九章 綠化管理第十章 服務(wù)管理第十一章 社區(qū)文化建設(shè)第十二章 管理制度和服務(wù)程序第一章 總體概述（XX小區(qū)的定位）我司認(rèn)為，XX豪華居住小區(qū)的經(jīng)典式物業(yè)管理唯有與高品質(zhì)的物業(yè)管理相匹配，開發(fā)商與管理公司實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合才能更完美地發(fā)揮XX的優(yōu)勢。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同，設(shè)計(jì)安全管理的不同側(cè)重點(diǎn)，這是我司多年來的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是我司對業(yè)主的承諾。我司智能化電腦管理系統(tǒng)將使XX實(shí)現(xiàn)業(yè)戶管理、設(shè)備維修及管理處人事、財(cái)務(wù)的統(tǒng)一電腦管理。為配合XX領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念和硬件條件，我們堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)范化、制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實(shí)行統(tǒng)一的科學(xué)管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。綜合實(shí)力強(qiáng)，公司已實(shí)現(xiàn)多元化、集約化管理。公司總經(jīng)理經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的建設(shè)，做為廣州物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評工作，并在行內(nèi)周刊上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽(yù)。有項(xiàng)目管理基地，能及時(shí)提供XX所需的援助。顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負(fù)責(zé)管理工作。二、管理期限建議管理合同期為五年三、管理原則XX物業(yè)管理有限公司如委托合作XX，無論期限長短，無論管理中遇到什么困難，公司將會(huì)鍥而不舍地堅(jiān)持以下原則：社會(huì)效益高于經(jīng)濟(jì)效益的原則。（3）、運(yùn)用我們的資源庫（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)關(guān)系）。XX管理處架構(gòu)及人員配備（28人） 物業(yè)經(jīng)理 管理部 保安部 綜合部 清潔部 綠化部管理處經(jīng)理（人）任職資格：（1）、具有大學(xué)專科以上學(xué)歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。綠化部（人）：負(fù)責(zé)對XX的園林景觀、室內(nèi)盆載進(jìn)行保養(yǎng)、剪修及維護(hù)管理?？己藘?nèi)容主要包括德、勤、能、績四個(gè)方面。盡可能將考核標(biāo)準(zhǔn)量化，采取動(dòng)態(tài)考核方式，建立更好的客觀標(biāo)準(zhǔn)，減少主觀印象，避免定性標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)正考核一般是指新員工轉(zhuǎn)正時(shí)所進(jìn)行的考核，新員工工作一段時(shí)間后（一般為3—6個(gè)月），要對其進(jìn)行全面考核，從而決定是否錄用。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對保安員的管理和培訓(xùn)。主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進(jìn)與立定（三大步伐）、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)。勞務(wù)人員的管理：XX有可能因各種需要有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐員、推銷員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。（3）、檢查房間是否鎖好。建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級責(zé)任制。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施的完好是XX消防安全的有力保障，尤其是XX消防自動(dòng)報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。到XX臨時(shí)送貨車輛應(yīng)在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。（4）、司機(jī)離開時(shí)，檢查車門窗是否關(guān)嚴(yán)。我公司對智能停車場的管理有一套制度，根據(jù)XX的實(shí)際情況移植到XX車場管理中。出現(xiàn)用戶報(bào)失竊的情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，組織人員布控堵截，現(xiàn)場調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警。工程管理的目標(biāo)工程管理的目標(biāo)為：三個(gè)確保，五個(gè)完好，一個(gè)正常三個(gè)確保：保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷；保證空調(diào)設(shè)備正常運(yùn)行，確保空調(diào)正常供冷；保證供水設(shè)備正常運(yùn)行，確保供水正常供給；五個(gè)完好：保證XX電梯設(shè)施完好； 保證XX消防設(shè)施完好； 保證XX監(jiān)控設(shè)施完好； 保證XX通訊設(shè)施完好； 保證供水排污設(shè)施完好一個(gè)正常：及時(shí)有效排除XX用戶的設(shè)備故障，保證各項(xiàng)設(shè)備正常。常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機(jī)房防火規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管的維修公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修各種風(fēng)機(jī)的維修各種水泵的維修污水處理設(shè)備的維修給排水設(shè)備的維修監(jiān)控設(shè)備的維修綜合布線設(shè)備的維修廣播系統(tǒng)的維修電話總機(jī)的維修消防設(shè)備的維修其他設(shè)備的維修室內(nèi)（有償）：照明設(shè)施的維修電氣及其他插座的維修空調(diào)設(shè)備的維修天花的維修其他維修（例如桌子、門、鎖等的維修）維修承諾（1）、住戶報(bào)停電和漏水等緊急事件保證10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。日班當(dāng)維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶室內(nèi)進(jìn)行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補(bǔ)單的方法。五、XX主要設(shè)備外判保養(yǎng)管理由于XX某些主要設(shè)備的維修保養(yǎng)技術(shù)要求難度較高，專業(yè)性較強(qiáng)，需要外判給設(shè)備特約維修保養(yǎng)服務(wù)商。（二）、樓宇大堂地面拖抹 每日二次地面推塵 每日三次地面拋光 每日一次低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵 每日一次大堂服務(wù)臺(tái)椅抹凈 每日二次大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次大堂垃圾桶、果皮箱清理及表面清潔 每日二次外防盜門、把手抹塵、清潔 每日多次低位（）內(nèi)玻璃清潔 每周一次門頭清潔 每周一次1電器開關(guān)、地腳線清潔 每周多次1大堂裝飾物上保護(hù)油