【正文】 動等。三、服務(wù)方式針對XX的特點(diǎn)，我公司將提供如下服務(wù)：（一）免費(fèi)服務(wù)。服務(wù)程序——規(guī)范。服務(wù)設(shè)備——完好。我公司管理的強(qiáng)項(xiàng)也在服務(wù)，這已得到物業(yè)管理同行的廣泛認(rèn)同，凡我公司管理的項(xiàng)目，用戶滿意率普遍很高。要求更換及時(shí)；整潔鮮艷，葉面光潤、觀賞面正對客人；無黃葉、無折斷、無雜物、無蟲蛀、無塵、無枯枝敗葉；花盆面無污跡，地面無積水?；ɑ芷贩N可根據(jù)季節(jié)更換，一般每月更換一次。（三）、走廊地面拖抹 每日二次指示牌抹凈 每日一次內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次走廊內(nèi)門、窗、把手清潔 每日一次地腳線、門頭、窗臺清潔 每周一次電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵 每周一次天花、風(fēng)口、照明燈具摸塵清潔 每月一次墻身吸塵、抹塵 每月一次保潔 巡回多次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無污漬、無雜物；內(nèi)玻璃無塵漬、無手印；門、窗、把手等無污痕、無積塵；天花、風(fēng)口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。為確保設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求，又能從成本費(fèi)用方面達(dá)到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權(quán)單位費(fèi)用支出，我公司擬采取如下管理措施：做好設(shè)備日常的維修養(yǎng)護(hù)工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費(fèi)用發(fā)生。（3）、維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)規(guī)定室內(nèi)維修部分由用戶驗(yàn)收。（2）、住戶一般維修在接到通知后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，用電話通知用戶，另約上門維修時(shí)間。設(shè)備運(yùn)行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)XX的性質(zhì)、特點(diǎn)來確定。接到用戶求救援助的電話，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）。七、保安工作標(biāo)準(zhǔn)保證全天24小時(shí)監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。車內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級前來處理，不得私自進(jìn)入車內(nèi)檢查或觸動車內(nèi)物品。做好車輛檢查登記工作。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié)|組織消防檢查。一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理—部門負(fù)責(zé)人—員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個(gè)員工對消防工作都有責(zé)任。（4）、清場后實(shí)施有無存放易燃易爆的物品。因此，嚴(yán)格控制這類勞務(wù)人員進(jìn)入XX是確保安全的重要內(nèi)容。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的防衛(wèi)能力主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營商家關(guān)注的焦點(diǎn)問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。培訓(xùn)考核指對現(xiàn)職工進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)而進(jìn)行的考核，以檢驗(yàn)員工是否掌握培訓(xùn)要求。增加考核工作的透明度。（二）、提高員工考核的準(zhǔn)確性要達(dá)到考核目的，提高考核準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是要做好如下幾方面的工作：制定切合實(shí)際的考核方案。建議業(yè)主監(jiān)督機(jī)構(gòu)我公司建議，業(yè)主委員會成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對管理處的監(jiān)督權(quán)，定期與管理處一起召開管理會議商討管理工作中存在的問題及提出改進(jìn)要求。（2）、思想進(jìn)步，作風(fēng)正派，敬業(yè)精神強(qiáng)。致力于服務(wù)的原則我公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。我公司認(rèn)為，XX做為天元區(qū)高級物業(yè)，如能參與管理，對擴(kuò)大品牌的知名度有深遠(yuǎn)影響。我公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和建議合作方負(fù)責(zé)人參考。我司儲備了大量管理人才，可以做為項(xiàng)目管理的大本營。建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。經(jīng)過多年的發(fā)展，我司已發(fā)展成為一家具有物業(yè)管理、酒店管理、物業(yè)管理咨詢、房地產(chǎn)代理、清潔綠化保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化的服務(wù)公司?？裳娱L物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。愉快的合作，貼心的管家。導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來業(yè)主舒心。 XX小區(qū)物業(yè)管理方案第一章 總體概述第二章 管理優(yōu)勢第三章 管理方式和管理目標(biāo)第四章 管理架構(gòu)第五章 管理人員培訓(xùn)第六章 安全管理第七章 工程管理第八章 清潔管理第九章 綠化管理第十章 服務(wù)管理第十一章 社區(qū)文化建設(shè)第十二章 管理制度和服務(wù)程序第一章 總體概述（XX小區(qū)的定位）我司認(rèn)為，XX豪華居住小區(qū)的經(jīng)典式物業(yè)管理唯有與高品質(zhì)的物業(yè)管理相匹配，開發(fā)商與管理公司實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合才能更完美地發(fā)揮XX的優(yōu)勢。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同，設(shè)計(jì)安全管理的不同側(cè)重點(diǎn)，這是我司多年來的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是我司對業(yè)主的承諾。我司智能化電腦管理系統(tǒng)將使XX實(shí)現(xiàn)業(yè)戶管理、設(shè)備維修及管理處人事、財(cái)務(wù)的統(tǒng)一電腦管理。為配合XX領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念和硬件條件，我們堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)范化、制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實(shí)行統(tǒng)一的科學(xué)管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。綜合實(shí)力強(qiáng)，公司已實(shí)現(xiàn)多元化、集約化管理。公司總經(jīng)理經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的建設(shè)，做為廣州物業(yè)管理協(xié)會的會員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評工作，并在行內(nèi)周刊上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽(yù)。有項(xiàng)目管理基地，能及時(shí)提供XX所需的援助。顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負(fù)責(zé)管理工作。二、管理期限建議管理合同期為五年三、管理原則XX物業(yè)管理有限公司如委托合作XX，無論期限長短，無論管理中遇到什么困難，公司將會鍥而不舍地堅(jiān)持以下原則：社會效益高于經(jīng)濟(jì)效益的原則。（3）、運(yùn)用我們的資源庫（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會關(guān)系）。XX管理處架構(gòu)及人員配備（28人） 物業(yè)經(jīng)理 管理部 保安部 綜合部 清潔部 綠化部管理處經(jīng)理（人）任職資格：（1）、具有大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。綠化部（人）：負(fù)責(zé)對XX的園林景觀、室內(nèi)盆載進(jìn)行保養(yǎng)、剪修及維護(hù)管理?？己藘?nèi)容主要包括德、勤、能、績四個(gè)方面。盡可能將考核標(biāo)準(zhǔn)量化，采取動態(tài)考核方式，建立更好的客觀標(biāo)準(zhǔn)，減少主觀印象，避免定性標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)正考核一般是指新員工轉(zhuǎn)正時(shí)所進(jìn)行的考核，新員工工作一段時(shí)間后（一般為3—6個(gè)月），要對其進(jìn)行全面考核，從而決定是否錄用。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對保安員的管理和培訓(xùn)。主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進(jìn)與立定（三大步伐）、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)。勞務(wù)人員的管理：XX有可能因各種需要有一些社會勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐員、推銷員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。（3）、檢查房間是否鎖好。建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級責(zé)任制。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施的完好是XX消防安全的有力保障，尤其是XX消防自動報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。到XX臨時(shí)送貨車輛應(yīng)在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。（4）、司機(jī)離開時(shí)，檢查車門窗是否關(guān)嚴(yán)。我公司對智能停車場的管理有一套制度，根據(jù)XX的實(shí)際情況移植到XX車場管理中。出現(xiàn)用戶報(bào)失竊的情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，組織人員布控堵截，現(xiàn)場調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警。工程管理的目標(biāo)工程管理的目標(biāo)為：三個(gè)確保，五個(gè)完好，一個(gè)正常三個(gè)確保：保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷；保證空調(diào)設(shè)備正常運(yùn)行，確?？照{(diào)正常供冷；保證供水設(shè)備正常運(yùn)行，確保供水正常供給；五個(gè)完好：保證XX電梯設(shè)施完好； 保證XX消防設(shè)施完好； 保證XX監(jiān)控設(shè)施完好； 保證XX通訊設(shè)施完好； 保證供水排污設(shè)施完好一個(gè)正常：及時(shí)有效排除XX用戶的設(shè)備故障，保證各項(xiàng)設(shè)備正常。常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機(jī)房防火規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管的維修公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修各種風(fēng)機(jī)的維修各種水泵的維修污水處理設(shè)備的維修給排水設(shè)備的維修監(jiān)控設(shè)備的維修綜合布線設(shè)備的維修廣播系統(tǒng)的維修電話總機(jī)的維修消防設(shè)備的維修其他設(shè)備的維修室內(nèi)（有償）：照明設(shè)施的維修電氣及其他插座的維修空調(diào)設(shè)備的維修天花的維修其他維修（例如桌子、門、鎖等的維修）維修承諾（1）、住戶報(bào)停電和漏水等緊急事件保證10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。日班當(dāng)維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶室內(nèi)進(jìn)行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補(bǔ)單的方法。五、XX主要設(shè)備外判保養(yǎng)管理由于XX某些主要設(shè)備的維修保養(yǎng)技術(shù)要求難度較高，專業(yè)性較強(qiáng)，需要外判給設(shè)備特約維修保養(yǎng)服務(wù)商。（二）、樓宇大堂地面拖抹 每日二次地面推塵 每日三次地面拋光 每日一次低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵 每日一次大堂服務(wù)臺椅抹凈 每日二次大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次大堂垃圾桶、果皮箱清理及表面清潔 每日二次外防盜門、把手抹塵、清潔 每日多次低位（）內(nèi)玻璃清潔 每周一次門頭清潔 每周一次1電器開關(guān)、地腳線清潔 每周多次1大堂裝飾物上保護(hù)油