【正文】 目前物業(yè)管理面積達500多萬平方米，一百多個項目，物業(yè)類型包括有寫字樓、住宅小區(qū)、商場、酒店、學校、醫(yī)院、政府辦公樓、會所等各個領域。有利于提高管理水平，使物業(yè)上檔次、出品牌。而管理科技含量高的物業(yè)是我司的強項，我司目前管理廣州永福樓小區(qū)（廣州市優(yōu)秀文明小區(qū)）就是智能型物業(yè)。只有安全系數(shù)得到保障的前提下，才能從質(zhì)的方面提升管理水平。XX物業(yè)管理有限公司是首批取得全國物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)的專業(yè)管理公司，我司完全有信心、有能力為XX豪華居住小區(qū)增輝填彩。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，主要對公用設備管理、治安管理、環(huán)境衛(wèi)生、保潔管理。我司上級單位是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭的大型企業(yè)，我司能深刻地體會到物業(yè)開發(fā)過程的繁瑣與艱辛，因此在與全國數(shù)十家物業(yè)開發(fā)單位的合作中，我司一直秉承“充分信任，精誠協(xié)作”的合作精神，充分體諒到開發(fā)商的難處，全力協(xié)助做好各項業(yè)務工作。我們運用先進的管理技術和手段進行設備維修保養(yǎng)，使其處于良好的運作狀態(tài)；并能使XX物業(yè)得到充分利用，保值增值，保持XX在廣大業(yè)主中的品牌形象。公司屬下的長城酒店管理力量較強，管理人員在酒店禮儀方面工作多年，對酒店式的管理有著獨到的見解及豐富的管理經(jīng)驗，因此將酒店式的服務理念容入到物業(yè)管理有著多年的實踐經(jīng)驗。我司的管理專家不僅在各項目中擔當業(yè)務骨干，而且精研物業(yè)管理業(yè)務，在國家、省市級報刊雜志上發(fā)表了多篇專業(yè)論文，成為眾多物業(yè)管理公司學習的藍本。若XX有需要，我司可以迅速隨時支援一大批經(jīng)驗豐富的管理、服務、保安、工程、財務人員，確保物業(yè)的正常運作，這是我司擁有的其他管理公司無法比擬的優(yōu)勢。由合作方?jīng)Q定是否采納我公司的管理意見，并承擔相應的管理職責。因此，我公司有興趣參與小區(qū)管理，目的不在謀經(jīng)濟利益，更追求社會效益。因為物業(yè)管理的本質(zhì)是服務，管理也是體現(xiàn)服務。（3）、具有較強的口頭和文字表達能力，具有很強的組織能力，協(xié)調(diào)能力、改革創(chuàng)新能力，能獨當一面的負責物業(yè)管理工作。同時，對管理工作中遇到的困難，如物業(yè)的工程質(zhì)量問題等，業(yè)主委員會應提供幫助、協(xié)調(diào)。深入實際，到各部門詳細了解崗位設置情況、員工工作職責情況，將考核的內(nèi)容與員工崗位責任制掛鉤，使考核的內(nèi)容與員工崗位責任制掛鉤，使考核的內(nèi)容切合實際，易于操作。讓被考核者參與制定考核標準，對考核者提出意見。我公司為每個崗位都制訂了規(guī)范詳盡的崗位工作考核細則，掌握用在以后的管理工作中。而要做到安全管理無隱患、無事故，沒有過硬的軍事素質(zhì)和隊伍作風是不行的。（3）、車輛指揮手勢：訓練隊員指揮交通的能力主要內(nèi)容：直行手勢、左大轉彎手勢、左小轉彎手勢、左轉彎輔助、右轉彎手勢、停止信號、停止輔助信號、示意車輛靠邊停放、示意車輛慢行、前車避讓后車。我公司認為：（1）、對勞務人員（除施工人員外）原則上不準進入XX，送餐、送貨進入小區(qū)要憑臨時出入證或身份證，且只能送到所到區(qū)域的入口處。（5）、清場后實施紅外線布控。二是建立XX業(yè)戶內(nèi)部消防責任制，具體層級責任范圍接管后確定。通過檢查，對可能構成消防隱患的蛛絲馬跡的問題予以清除。五、緊急事故的處理再完善的管理不排除出現(xiàn)突發(fā)的緊急事故。車輛進入車場停泊，管理員在司機離開前，須繞車輛仔細檢查一圈，檢查車燈、車輪、車身、車標志是否完好。上級主管檢查后，能關鎖好門窗的，替其關鎖；關鎖不了的，定鏡監(jiān)控錄象。當車場出、入車道阻塞時，3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，采取措施，設法在10分鐘內(nèi)恢復正常通車?？蛻粲嘘P于治安消防的問題咨詢，當面答復用戶的疑問。既要保證設備的正常運作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質(zhì)的服務。沒有上崗證的員工，不得進行操作。（3）、沒有特殊情況，維修當天內(nèi)完成。維修單上有專門的欄目，請用戶對維修工作的及時率、服務態(tài)度、服務技術提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進。對主要設備（如消防、電梯、空調(diào)等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對多家（一般3家以上）承判商的符合條件進行篩選，然后將個承判商的規(guī)模、資質(zhì)、信譽、報價和專業(yè)能力等指標一一比較，最后由發(fā)展商和工程主管決定承判商。（四）、電梯電梯廂地面清潔（或地毯吸塵） 每日二次電梯廂壁及鍵盤抹凈 每日二次電梯廳清潔 每日一次電梯門大理石墻身摸凈 每日一次電梯口垃圾筒、果皮箱清理及清面清潔 每日二次電梯門槽清潔 每周一次電梯門及廂壁等不銹鋼上保護油 每周一次電梯廂頂抹塵清潔 每周一次清潔標準：電梯廂內(nèi)無雜物、無污漬；廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀；門槽無積垢、無雜物。在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常清植物重大節(jié)日的綠化每逢元旦、春節(jié)、五一、國慶等國家法定節(jié)日，擬在小區(qū)主要出口和業(yè)主活動場所進行節(jié)日綠化和美化，以布置植物、花和燈飾為主。四、綠化監(jiān)管管理處在巡樓時，專門檢查綠化狀況，包括：以《綠化檢查標準》為準則，檢查室內(nèi)及廣場范圍的綠化養(yǎng)護狀況，凡發(fā)現(xiàn)與《綠化標準》不相符的，迅速整改或更換。我公司管理物業(yè)，不僅是為用戶提供安全、舒適、美觀的商住環(huán)境，更要為用戶提供別處難以得到的服務。加強XX建筑主體、空調(diào)、通訊、電力、消防等設備設施的監(jiān)管，使之始終處于完好狀態(tài)，避免發(fā)生由管理引起的設備故障。各種設備操作程序，各種服務一項接一項，一環(huán)扣一環(huán)，符合規(guī)范要求，體現(xiàn)出管理公司的服務品質(zhì)。包括保安服務、裝修代辦、送信報、征訂報刊、迎賓指南、雨傘和工具借用、代鎖（封）門服務、電召的士、信報服務等。專題講座?，F(xiàn)將我們準備的管理制度和操作規(guī)程目錄陳列如下：一、管理制度項目管理條例企業(yè)識別系統(tǒng)工程方面：：24小時安全保衛(wèi)管理制度消防獎懲制度臨時動火焊割作業(yè)安全管理制度裝修施工場地消防安全規(guī)定消防工作制度定期消防安全檢查制度消防教育培訓制度滅火器管理規(guī)定消防中心工作守則消防演習方案滅火作戰(zhàn)計劃消防報警信號處理程序初期火警處理程序火災緊急處理方案保安部獎懲制度保安員巡更制度出入管理制度警棍佩帶及使用規(guī)定保安器械管理規(guī)定對講機使用規(guī)定保安部用匙管理制度停車場管理制度停車場收費管理規(guī)定月租卡、時租卡管理規(guī)定車場突發(fā)實踐應變措施摩托車、自行車停放規(guī)定宿舍管理規(guī)定人事方面：員工職位說明書員工考核制度員工獎懲制度員工休假制度員工加班制度培訓制度醫(yī)療制度倉庫管理制度員工調(diào)更、打卡管理規(guī)定員工調(diào)崗工資管理規(guī)定員工入職規(guī)定員工入職工資管理規(guī)定員工制服管理規(guī)定員工守則倉庫防火安全規(guī)定財務方面：經(jīng)濟合同管理規(guī)定會計檔案管理規(guī)定會計電算化管理制度財務公開監(jiān)督制度財務預算管理規(guī)定財務收支年度決算編報規(guī)定維修基金管理制度管理費收繳管理管理費支出管理規(guī)定各種按金、保證金管理規(guī)定有償服務收費管理規(guī)定停車場財務管理倉庫材料電算化管理規(guī)定借款規(guī)定二、操作程序流程圖行政人事方面：招聘審批流程圖員工入職流程圖員工轉正流程圖員工獎勵流程圖員工處罰流程圖員工加班申請流程圖員工休假審批流程圖勞動合同期滿續(xù)訂流程圖員工離職流程圖醫(yī)藥費報銷流程圖員工工傷處理流程圖物料申購審批流程圖突發(fā)事件急購物品流程圖倉庫領料流程圖員工領用服裝流程圖物品報廢流程圖員工出勤考核流程圖日常工作考核流程圖員工年終（中）考核流程圖員工培訓程序流程圖財務：固定資產(chǎn)報廢流程圖有償工程維修款結算流程圖收款帳務處理流程圖裝修保證金收退工作流程圖出納收款流程圖日常收費流程圖日常費用報銷流程圖付款帳務處理流程圖出納付款工作流程圖員工工資計發(fā)流程圖工程方面：巡視檢查流程圖影響正常動作的檢修與施工流程圖設備故障處理流程圖工程單作業(yè)流程圖增、改噴淋工作流程圖低壓室巡視流程圖高壓室巡查維修流程圖水表房巡查流程圖天面壓力罐巡查流程圖污水設施巡查流程圖公共部分設施維修流程圖污水設施巡查流程圖公共部分設施維修流程圖涼水塔巡查流程圖冷凍泵、冷卻泵巡查流程圖冷水機組巡查流程圖冷水機組啟停流程圖電梯機房巡查流程圖變壓室巡查流程圖水泵房巡查流程圖防火安全檢查流程圖設備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖盤管風機維修保養(yǎng)流程圖樓層總水掣維修流程圖用戶單元跳閘處理流程圖用戶單元盤管風機不制冷處理流程圖減壓閥常見故障處理流程圖濕式報警閥常見故障處理流程圖強電系統(tǒng)工作流程圖開通直線電話工作流程圖進入用戶單元工作流程圖用戶室內(nèi)通訊設備故障處理流程圖重大技術改造項目執(zhí)行流程圖圖紙資料整理歸檔流程圖采購材料、工具流程圖感應潔具維修工作流程圖設備保養(yǎng)流程圖設備責任人巡查流程圖電話故障處理流程圖工程維修監(jiān)督流程圖轉換電源操作流程圖管理服務方面：用戶投訴處理工作程序回訪用戶規(guī)程服務質(zhì)量調(diào)查工作程序送配餐管理制度清潔衛(wèi)生管理工作程序清潔質(zhì)量標準清潔監(jiān)督巡查規(guī)程用戶室內(nèi)清潔程序外墻清潔工作規(guī)程公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程共用設施管理工作程序綠化管理工作程序綠化檢查標準消毒殺蟲工作規(guī)程對客服務方面：辦理用戶搬入的工作程序辦理用戶電話開通、遷移或對調(diào)的程序辦理電話分機租用工作程序辦理出入證申請工作程序辦理用戶物品物行工作程序用戶室內(nèi)裝修管理工作規(guī)程辦理外來施工單位施工人員出入證的工作程序辦理臨時出入證工作程序辦理用戶臨時用電、動火和使用專用電梯申請工作程序辦理用戶借用信箱鑰匙、洗手間鑰匙工作程序辦理用戶破/換門手續(xù)工作程序辦理租借會議室工作程序辦理代派用戶資料工作程序辦理用戶牽離工手續(xù)工作程序用戶檔案管理規(guī)程突發(fā)事件處理工作程序電梯困人處理程序水浸事件處理流程圖火警、火災應急處理流程圖突發(fā)性停電事件處理流程圖盜竊搶劫處理流程圖打架斗毆暴力事件處理流程圖盤查可疑人員流程圖醉酒精神病人處理流程圖強臺風、暴雨處理流程圖強臺風、暴雨處理流程圖消防演習程序消防演習流程圖三、服務規(guī)范員工行為規(guī)范工作方法與技巧崗位規(guī)范用語職業(yè)道德規(guī)范儀容儀表規(guī)范服務承諾制50 / 50