【正文】 略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 渠道 ” 】三大原則之實(shí)現(xiàn)銷售中心聯(lián)動(dòng)、案場(chǎng)到訪量高看房車市內(nèi)售樓處直銷團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)售樓處直銷團(tuán)隊(duì)道路指引銷售中心暖場(chǎng)活動(dòng)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 渠道 ” 】三大原則之外展場(chǎng)：強(qiáng)大的截流效應(yīng)第一外展場(chǎng)：順城區(qū)新瑪特 第二外展場(chǎng)：南站百貨大樓 第三外展場(chǎng)：望花區(qū)七百商場(chǎng)撫順市中心地段，城市的心臟，是撫順市人流量最大區(qū)域。生 活 社 區(qū)：獨(dú)具自有城市級(jí)商業(yè)配套，一站式居住社區(qū)；新城核心價(jià)值位于核心區(qū)的中心地段，配套齊全城市昭示價(jià)值十字路口，城市對(duì)接面有良好的昭示性居家便利價(jià)值大商商業(yè)配套，不出社區(qū)即可完成一站式購物新城市價(jià)值新城市價(jià)值TOP項(xiàng)目?jī)r(jià)值市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目及客戶分析回顧項(xiàng)目：在售項(xiàng)目戶型面積主力區(qū)間為 100200平方米 高層產(chǎn)品小面積戶型旺銷，大面積滯銷客戶：中端為主，中高端為輔因此：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位需注重總價(jià)控制原則，適宜采用藍(lán)海戰(zhàn)略建議：本產(chǎn)品以 70110作為主力戶型市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究策略已出，形象定位，核心價(jià)值鎖定后，策略如何分解？[市場(chǎng)思考 ]沈撫新區(qū)板塊近年來發(fā)展逐漸成型，以形成一定規(guī)模并普遍被人認(rèn)知，但仍未達(dá)到完全認(rèn)可[項(xiàng)目思考 ]沈撫新區(qū)板塊客戶中短期內(nèi)仍以撫順為主，本案首期啟動(dòng)的中小規(guī)模地塊若想盡快切入市場(chǎng)應(yīng)避免強(qiáng)做 “ 蛋糕 ”[營銷策略 ]三大原則突出重圍推廣表現(xiàn)做足一 二 三做 “ 價(jià)值 ” 做 “ 區(qū)隔 ” 做 “ 渠道 ”重點(diǎn)打造沈撫區(qū)域板塊價(jià)值，使之地位全面升級(jí)，加深客戶認(rèn)知度差異化突圍，強(qiáng)調(diào)本案區(qū)別于競(jìng)品的自有城市級(jí)配套，以強(qiáng)勢(shì)攻其弱勢(shì)，做區(qū)域內(nèi)首個(gè)先做商業(yè)配套后做住宅的項(xiàng)目以老城區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，深挖有效渠道，滲透市區(qū)擴(kuò)大戰(zhàn)線，充分利用現(xiàn)有大商的撫順客戶及員工等資源營銷力做實(shí)板塊炒作 項(xiàng)目炒作 生活炒作企業(yè)品牌 項(xiàng)目品牌 生活品牌締造沈撫新城新生活區(qū) 大商生活圈 大商 “ 城 ”概念炒作 實(shí)景炒作市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 【 做 “ 價(jià)值 ” 】三大原則之 板塊炒作【 做 “ 價(jià)值 ” 】全方面，多渠道論證沈撫新區(qū)大型新生活核心和投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域立體價(jià)值構(gòu)造區(qū)域區(qū)域價(jià)值價(jià)值品牌品牌價(jià)值價(jià)值產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值情感情感價(jià)值價(jià)值三大原則之市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 板塊炒作項(xiàng)目的營銷將遵循 “ 差異化競(jìng)爭(zhēng) ” ，結(jié)合項(xiàng)目自身，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)， “ 田忌賽馬 ” 。人物特征學(xué)歷較高，廠內(nèi)中的中層骨干；習(xí)慣距離工作單位較近的居所；向往便利的生活條件和環(huán)境；多數(shù)住在父母家里或租住在周邊區(qū)域；希望有自己獨(dú)立的生活空間；對(duì)區(qū)域配套、環(huán)境比較認(rèn)可；項(xiàng)目所在地段吸引的自住客群客戶模型市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究第一類客戶：人物述描二張先生：男， 41歲，已婚，喜歡旅游，現(xiàn)居住于南站附近。 收入水平僅僅是衡量客戶階層的一個(gè)最基本的方式，事實(shí)上對(duì)客戶階層的劃分還將結(jié)合收入方式、家庭結(jié)構(gòu)、年齡特征等因素。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為 “ 沈撫新城的挑戰(zhàn)者，便利生活方式的補(bǔ)缺者 ”市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 客戶定位便利生活方式的補(bǔ)缺者 本項(xiàng)目的形象定位必須是最能體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值的、最能體現(xiàn)項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象與高度的、最能撬動(dòng)客戶心理的、最能引起市場(chǎng)共鳴的。市場(chǎng)快速發(fā)展，對(duì)于產(chǎn)品和創(chuàng)新的接受程度會(huì)加快；216。國內(nèi)知名發(fā)展商的進(jìn)入，憑借成熟的操作模式和經(jīng)驗(yàn)對(duì)市場(chǎng)造成了較大的沖擊；216。216。大商商業(yè)將為住宅提供便利生活方式。三高216。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)216。 劍橋 9 高層 毛坯 18 3 221 321 60110 3750 95% 20%4 洋房 毛坯 5 2 221 322 422 126228 5200 未定 90% 9%20 多層 毛坯 6 2 221 322 89120 4200 未定 98% 13%15 別墅 毛坯 3 1 342 186216 7200 一期 未定 90% 5%國際鑫城　 3 小高 毛坯 11 2 211 221 8090 3600 2022 2022下半年 90% 18%3 高層 毛坯 17 2 211 221 8090 3600 2022 2022下半年 80% 20%高層產(chǎn)品低總價(jià)小面積戶型旺銷，高總價(jià)大面積滯銷項(xiàng)目名稱 總占地面積 (萬平米 ) 總建筑面積 (萬平米 ) 商業(yè)占比（ 含底商） 面積 （萬平方米） 商業(yè)類型 權(quán)限 去化率 去化面積 均價(jià)錦繡瀾灣 200 278 % 40 98% 8000旺力城 215 一期無君悅國際城 一期 一期無綠地劍橋 60 100 % 40 80% 10000國際鑫城 16 26 28% 40 95% 7500區(qū)域競(jìng)品商業(yè)數(shù)據(jù)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究本項(xiàng)目位于沈陽與撫順連接帶沈撫新城核心區(qū)，項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè) +住宅A地塊：占地 ，容積率 ，總建面 381159平米。 劍橋 ：綠地國際鑫城： 遼寧宗裕除綠地外均為遼寧本土企業(yè)，實(shí)力與影響力一般君悅國際城 ：香港 萬科： 萬科地產(chǎn)銀江： 沈陽銀江本案： 大商集團(tuán)多為高知名度或?qū)嵙π酆衿髽I(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 品牌對(duì)比未售項(xiàng)目大盤的開發(fā)周期長(zhǎng)，決定著該板塊競(jìng)爭(zhēng)會(huì)一直延續(xù)并逐步延伸物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實(shí)力品牌知名度項(xiàng)目規(guī)模 體量園林景觀 亮點(diǎn)項(xiàng)目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 規(guī)模對(duì)比在售項(xiàng)目錦繡瀾灣：占 地 200萬方，建面 278萬方旺力城 ： 占地 156萬方，建面 215萬方綠地 業(yè)主與開發(fā)商的 “ 互動(dòng) ” 活動(dòng)較多。投資客戶所占比例較大達(dá)到 30%市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目項(xiàng)目位置 撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)順安路與順大街交匯處 開發(fā)商 遼寧宗裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型 綜合體。銷售周期及價(jià)格分析：一期 2022年 6月 6日 開盤，目前銷售 70%，銷售周期 10個(gè)月半左右；起價(jià) 4180元、最高價(jià) 8600元（躍層）、均價(jià) 4680元 。價(jià)格較低加之大范圍的推廣，加快了起去化速度。新城功能構(gòu)成以購物消費(fèi)、行政辦公、金融商務(wù)、文化娛樂、體育休閑核心區(qū)，未來升值潛力較大；216。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究沈陽 撫順 的其他新區(qū) 還處 于 發(fā) 展 階 段， 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展未達(dá)到 飽 和狀 態(tài)；沈 撫 新城以 傾 政府全力的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 為 背景啟 動(dòng) 開 發(fā) 新城；沈 撫 新城路網(wǎng)基本完成建 設(shè) ， 現(xiàn) 有人流、商流、物流極度稀少；撫順 政府政策 優(yōu) 惠 進(jìn) 行大力招商，吸引各 類 企 業(yè) 入 駐 。重點(diǎn)落實(shí) “ 沈撫新城 ” 規(guī)劃，正逐步向商住旅游區(qū)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展商業(yè)配套，提升區(qū)域居住價(jià)值 ’地理位置優(yōu)越、景觀資源豐富、較強(qiáng)購買力、規(guī)劃轉(zhuǎn)型的三線城市市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市功能的不同，可以分為 6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城國 際 案 例pLetchworth（英國，倫敦）pWelwyn Garden City （ 英國，倫敦 ）新城發(fā)展模式 TOD新城pPort Sunlight （英國，利物浦）p筑波科學(xué)城 （日本，筑波）pRadburn（美國，紐約）p哥倫比亞新城 （ 美國，馬里蘭州 ）p千里新城（日本，大阪）p多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）p沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港 ）pCanberra （澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城 p東京臨海副中心新城（日本，東京）p拉德芳斯副中心（法國，巴黎）市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究 新城發(fā)展研究商貿(mào)項(xiàng)目 32個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 18個(gè) 社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目 14個(gè) 工業(yè)項(xiàng)目 196個(gè) 產(chǎn)業(yè)是按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)要求集成起來的行業(yè)群體。老城區(qū)大規(guī)模改造，新城建設(shè)初見端倪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究地 區(qū) 新?lián)釁^(qū) 東洲區(qū) 望花區(qū) 順城區(qū) 開發(fā)區(qū) 撫順縣 新賓縣 清原縣銷售面積（萬平方米） 地 區(qū) 新?lián)釁^(qū) 東洲區(qū) 望花區(qū) 順城區(qū) 開發(fā)區(qū) 撫順縣 新賓縣 清原縣商品房銷售（百分比） ?銷售面積情況2022年全市商品房銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷售面積 ；商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷售額 ；非住宅銷售面積 米，銷售額 。 “ 一帶 ” 規(guī)劃 —— 渾河生態(tài)景觀帶，賦予了本案宜居的自然景觀。216。李石地區(qū)因渾南產(chǎn)業(yè)區(qū)的推進(jìn)和政府機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐， 未來將發(fā)展成為都市核心商務(wù)居住區(qū) ；發(fā)展現(xiàn)狀四大居住區(qū)區(qū)分鮮明市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究城市擴(kuò)容規(guī)劃本案生態(tài)旅游功能區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與人居功能區(qū)2022年將全面實(shí)現(xiàn)沈撫同城216。252。轄區(qū)總面積為 ，市區(qū)面積為 ，全市總?cè)丝?227萬人 ，其中市區(qū)人口 140萬人 ；216。216。216。 開啟2022年 4月本次報(bào)告的目的：本次報(bào)告重點(diǎn)解決項(xiàng)目的 發(fā)展戰(zhàn)略 及 市場(chǎng)定位 ，并在 產(chǎn)品策略 、營銷策略 等方面進(jìn)行延展。2022年 4月，將河南省最大的購物中心 —— 鄭州 “ 金博大 ” 收入麾下。2：大商集團(tuán) 13年錢進(jìn)入撫順，在撫順有較高的知名度。市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究252。 以第二產(chǎn)業(yè)為主，眾多的產(chǎn)業(yè)集群和大型工廠，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量產(chǎn)業(yè)客戶群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究GDP與固定資產(chǎn)投資雙增長(zhǎng)，表明撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%經(jīng)濟(jì)水平撫順市 20222022年 GDP產(chǎn)值 撫順市 20222022年固定資產(chǎn)投資情況市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)研究現(xiàn)已形成四大居住區(qū)，本案所在的高灣區(qū)為休閑旅游居住區(qū)李石居住區(qū)高灣居住區(qū)望花撫西居住區(qū)市區(qū)城東居住區(qū)216。鞏固提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)。216。 城市布局不盡合理，缺乏市政整體規(guī)劃。撫