【正文】 略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 【 做 “ 渠道 ” 】三大原則之實現銷售中心聯動、案場到訪量高看房車市內售樓處直銷團隊現場售樓處直銷團隊道路指引銷售中心暖場活動市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 【 做 “ 渠道 ” 】三大原則之外展場：強大的截流效應第一外展場：順城區(qū)新瑪特 第二外展場：南站百貨大樓 第三外展場：望花區(qū)七百商場撫順市中心地段，城市的心臟，是撫順市人流量最大區(qū)域。生 活 社 區(qū)：獨具自有城市級商業(yè)配套，一站式居住社區(qū)；新城核心價值位于核心區(qū)的中心地段，配套齊全城市昭示價值十字路口，城市對接面有良好的昭示性居家便利價值大商商業(yè)配套，不出社區(qū)即可完成一站式購物新城市價值新城市價值TOP項目價值市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 在售項目及客戶分析回顧項目：在售項目戶型面積主力區(qū)間為 100200平方米 高層產品小面積戶型旺銷，大面積滯銷客戶：中端為主，中高端為輔因此：本項目產品定位需注重總價控制原則，適宜采用藍海戰(zhàn)略建議：本產品以 70110作為主力戶型市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究策略已出，形象定位，核心價值鎖定后，策略如何分解？[市場思考 ]沈撫新區(qū)板塊近年來發(fā)展逐漸成型，以形成一定規(guī)模并普遍被人認知，但仍未達到完全認可[項目思考 ]沈撫新區(qū)板塊客戶中短期內仍以撫順為主，本案首期啟動的中小規(guī)模地塊若想盡快切入市場應避免強做 “ 蛋糕 ”[營銷策略 ]三大原則突出重圍推廣表現做足一 二 三做 “ 價值 ” 做 “ 區(qū)隔 ” 做 “ 渠道 ”重點打造沈撫區(qū)域板塊價值，使之地位全面升級，加深客戶認知度差異化突圍，強調本案區(qū)別于競品的自有城市級配套，以強勢攻其弱勢，做區(qū)域內首個先做商業(yè)配套后做住宅的項目以老城區(qū)為主戰(zhàn)場，深挖有效渠道，滲透市區(qū)擴大戰(zhàn)線，充分利用現有大商的撫順客戶及員工等資源營銷力做實板塊炒作 項目炒作 生活炒作企業(yè)品牌 項目品牌 生活品牌締造沈撫新城新生活區(qū) 大商生活圈 大商 “ 城 ”概念炒作 實景炒作市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 【 做 “ 價值 ” 】三大原則之 板塊炒作【 做 “ 價值 ” 】全方面，多渠道論證沈撫新區(qū)大型新生活核心和投資回報，實現區(qū)域立體價值構造區(qū)域區(qū)域價值價值品牌品牌價值價值產品產品價值價值情感情感價值價值三大原則之市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 板塊炒作項目的營銷將遵循 “ 差異化競爭 ” ，結合項目自身，尋找市場空白點， “ 田忌賽馬 ” 。人物特征學歷較高，廠內中的中層骨干；習慣距離工作單位較近的居所；向往便利的生活條件和環(huán)境；多數住在父母家里或租住在周邊區(qū)域；希望有自己獨立的生活空間；對區(qū)域配套、環(huán)境比較認可；項目所在地段吸引的自住客群客戶模型市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究第一類客戶：人物述描二張先生：男， 41歲，已婚，喜歡旅游，現居住于南站附近。 收入水平僅僅是衡量客戶階層的一個最基本的方式，事實上對客戶階層的劃分還將結合收入方式、家庭結構、年齡特征等因素。因此，本項目的市場定位為 “ 沈撫新城的挑戰(zhàn)者，便利生活方式的補缺者 ”市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 客戶定位便利生活方式的補缺者 本項目的形象定位必須是最能體現項目核心價值的、最能體現項目整體市場形象與高度的、最能撬動客戶心理的、最能引起市場共鳴的。市場快速發(fā)展，對于產品和創(chuàng)新的接受程度會加快；216。國內知名發(fā)展商的進入，憑借成熟的操作模式和經驗對市場造成了較大的沖擊；216。216。大商商業(yè)將為住宅提供便利生活方式。三高216。沈陽經濟區(qū)216。 劍橋 9 高層 毛坯 18 3 221 321 60110 3750 95% 20%4 洋房 毛坯 5 2 221 322 422 126228 5200 未定 90% 9%20 多層 毛坯 6 2 221 322 89120 4200 未定 98% 13%15 別墅 毛坯 3 1 342 186216 7200 一期 未定 90% 5%國際鑫城　 3 小高 毛坯 11 2 211 221 8090 3600 2022 2022下半年 90% 18%3 高層 毛坯 17 2 211 221 8090 3600 2022 2022下半年 80% 20%高層產品低總價小面積戶型旺銷，高總價大面積滯銷項目名稱 總占地面積 (萬平米 ) 總建筑面積 (萬平米 ) 商業(yè)占比（ 含底商） 面積 （萬平方米） 商業(yè)類型 權限 去化率 去化面積 均價錦繡瀾灣 200 278 % 40 98% 8000旺力城 215 一期無君悅國際城 一期 一期無綠地劍橋 60 100 % 40 80% 10000國際鑫城 16 26 28% 40 95% 7500區(qū)域競品商業(yè)數據市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究本項目位于沈陽與撫順連接帶沈撫新城核心區(qū)，項目性質：商業(yè) +住宅A地塊：占地 ，容積率 ，總建面 381159平米。 劍橋 ：綠地國際鑫城： 遼寧宗裕除綠地外均為遼寧本土企業(yè)，實力與影響力一般君悅國際城 ：香港 萬科： 萬科地產銀江： 沈陽銀江本案： 大商集團多為高知名度或實力雄厚企業(yè)市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 品牌對比未售項目大盤的開發(fā)周期長，決定著該板塊競爭會一直延續(xù)并逐步延伸物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實力品牌知名度項目規(guī)模 體量園林景觀 亮點項目銷售 表現戶型面積 配比設計產品類型建筑風格市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 規(guī)模對比在售項目錦繡瀾灣：占 地 200萬方，建面 278萬方旺力城 ： 占地 156萬方，建面 215萬方綠地 業(yè)主與開發(fā)商的 “ 互動 ” 活動較多。投資客戶所占比例較大達到 30%市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 在售項目項目位置 撫順經濟開發(fā)區(qū)順安路與順大街交匯處 開發(fā)商 遼寧宗裕房地產開發(fā)有限公司建筑類型 綜合體。銷售周期及價格分析：一期 2022年 6月 6日 開盤，目前銷售 70%，銷售周期 10個月半左右；起價 4180元、最高價 8600元（躍層）、均價 4680元 。價格較低加之大范圍的推廣，加快了起去化速度。新城功能構成以購物消費、行政辦公、金融商務、文化娛樂、體育休閑核心區(qū)，未來升值潛力較大；216。市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究沈陽 撫順 的其他新區(qū) 還處 于 發(fā) 展 階 段， 產業(yè)發(fā) 展未達到 飽 和狀 態(tài)；沈 撫 新城以 傾 政府全力的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 為 背景啟 動 開 發(fā) 新城；沈 撫 新城路網基本完成建 設 ， 現 有人流、商流、物流極度稀少；撫順 政府政策 優(yōu) 惠 進 行大力招商，吸引各 類 企 業(yè) 入 駐 。重點落實 “ 沈撫新城 ” 規(guī)劃，正逐步向商住旅游區(qū)轉型，大力發(fā)展商業(yè)配套，提升區(qū)域居住價值 ’地理位置優(yōu)越、景觀資源豐富、較強購買力、規(guī)劃轉型的三線城市市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究依據新城發(fā)展的內在核心驅動因素和城市功能的不同，可以分為 6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城產業(yè)新城邊緣新城行政中心新城國 際 案 例pLetchworth（英國，倫敦）pWelwyn Garden City （ 英國，倫敦 ）新城發(fā)展模式 TOD新城pPort Sunlight （英國，利物浦）p筑波科學城 （日本，筑波）pRadburn（美國，紐約）p哥倫比亞新城 （ 美國，馬里蘭州 ）p千里新城（日本，大阪）p多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）p沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港 ）pCanberra （澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城 p東京臨海副中心新城（日本，東京）p拉德芳斯副中心（法國，巴黎）市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究商貿項目 32個房地產項目 18個 社會事業(yè)項目 14個 工業(yè)項目 196個 產業(yè)是按照規(guī)模經濟和范圍經濟要求集成起來的行業(yè)群體。老城區(qū)大規(guī)模改造，新城建設初見端倪房地產市場發(fā)展市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究地 區(qū) 新撫區(qū) 東洲區(qū) 望花區(qū) 順城區(qū) 開發(fā)區(qū) 撫順縣 新賓縣 清原縣銷售面積（萬平方米） 地 區(qū) 新撫區(qū) 東洲區(qū) 望花區(qū) 順城區(qū) 開發(fā)區(qū) 撫順縣 新賓縣 清原縣商品房銷售（百分比） ?銷售面積情況2022年全市商品房銷售面積 ，同比增長 %，其中住宅銷售面積 ；商品房銷售額 ，同比增長 %，其中住宅銷售額 ；非住宅銷售面積 米，銷售額 。 “ 一帶 ” 規(guī)劃 —— 渾河生態(tài)景觀帶，賦予了本案宜居的自然景觀。216。李石地區(qū)因渾南產業(yè)區(qū)的推進和政府機構的進駐， 未來將發(fā)展成為都市核心商務居住區(qū) ；發(fā)展現狀四大居住區(qū)區(qū)分鮮明市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究城市擴容規(guī)劃本案生態(tài)旅游功能區(qū)現代產業(yè)與人居功能區(qū)2022年將全面實現沈撫同城216。252。轄區(qū)總面積為 ，市區(qū)面積為 ，全市總人口 227萬人 ，其中市區(qū)人口 140萬人 ；216。216。216。 開啟2022年 4月本次報告的目的：本次報告重點解決項目的 發(fā)展戰(zhàn)略 及 市場定位 ，并在 產品策略 、營銷策略 等方面進行延展。2022年 4月，將河南省最大的購物中心 —— 鄭州 “ 金博大 ” 收入麾下。2：大商集團 13年錢進入撫順，在撫順有較高的知名度。市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究252。 以第二產業(yè)為主，眾多的產業(yè)集群和大型工廠，為區(qū)域房地產發(fā)展提供了大量產業(yè)客戶群產業(yè)結構市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究GDP與固定資產投資雙增長，表明撫順市房地產市場處于高速發(fā)展階段房地產發(fā)展系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產發(fā)展關系萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%經濟水平撫順市 20222022年 GDP產值 撫順市 20222022年固定資產投資情況市場定位項目核心問題確定產品策略營銷策略項目研究項目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究現已形成四大居住區(qū)，本案所在的高灣區(qū)為休閑旅游居住區(qū)李石居住區(qū)高灣居住區(qū)望花撫西居住區(qū)市區(qū)城東居住區(qū)216。鞏固提升商貿服務業(yè)。216。 城市布局不盡合理，缺乏市政整體規(guī)劃。撫