20xx年南昌市盧塞恩小鎮(zhèn)項目整體定位報告(存儲版)
【正文】 戶型比例 40%。 ? 投資人士（來歷比較復雜），灣里區(qū)域房價總體較低，增值潛力大，會購買中小戶型進行投資； 產(chǎn)品配比 ? 別墅類型 （ 1）獨棟半山別墅 % 8000方 16棟 （ 2）連排水景別墅 10% 16000方 50套 ? 多層類型 （ 1）坡地花園洋房 50% 80000方 400套 （ 2）普通多層 20% 32022方 266套 ? 高層類型 （ 1） 11層小高層 % 8000方 100套 （ 2） 18層高層 % 8000方 100套 物業(yè)用房 會所 、球場配套設施等 10% 16000方 ? 面積控制： ? 獨立別墅： 350500㎡ ，主力為 400㎡ 左右 ? 聯(lián)排： 220250㎡ ? 花園洋房： 150200㎡ ? 多層公寓房： 120160㎡ ? 高層小高層： 50120㎡ 物業(yè)類型 功能組合 各功能空間的開間 / 面積要求 功能特色 備注 多層洋房 71～ 80 ㎡ 2房 1廳 1衛(wèi)＋雙陽臺 客廳開間 ～ 主臥開間 ～ ?考慮設置入戶花園 ?創(chuàng)造凸窗空間 ?首、二層復式送花園 /地下室 ?頂層做復式設計，考慮露臺和閣樓設計 ?一梯 2戶至一梯 4戶 ?適當加大的陽臺，形成生活空間 ?層數(shù)設計為 6層； ?戶型緊湊，布局合理； ?注重南向客廳； ?注重門窗及新設備的設計，保證自然通風。 通過線條和細部處理，使得外立面不缺乏層次，天際線富于變化坡屋頂、陽臺、窗臺花壇等設計，從建筑頂部、底部、窗、陽臺等細部的處理中，體現(xiàn)出精致和品質(zhì)感，富于變化 項目園林景觀設計建議 由于項目地塊處于山區(qū)，且地質(zhì)為較堅硬的風化巖，建議如下： 1）因為地塊處于山區(qū)，在景觀設計時應充分考慮這一特殊性，在道路、植被、樹種、拾階、小橋、綠蘺、立石、亭閣以及建筑小品等做到山景特色，形成活生生的現(xiàn)代時尚文化園林感覺。 小區(qū)內(nèi)路燈 小區(qū)內(nèi)雕塑 水景洋房 項目總體開發(fā)計劃 初步設想，項目總體開發(fā)計劃如下： 項目分五期開發(fā)（平均每期 32022方），產(chǎn)品類別搭配銷售，總體檔次來說是由低到高這樣一個開發(fā)順序。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。形成高低錯落的湖畔及半山風景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。 ? 城市的 “ 中產(chǎn)階級 ” ，如薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子等，二次置業(yè)時多會選擇良好人文環(huán)境的樓盤。 2）盡量采用目前暢銷的經(jīng)典戶型，如三房戶型、兩房戶型等。 ? 2）人車分流、商住分開原則。 濃郁的歐洲古典情懷給人的是自由、舒適、豪華的感受，特別迎合在工作繁忙后希望能回到一個幽靜的港灣，這才挈合他們的購買心態(tài)。 這里我們發(fā)現(xiàn)以上這些，灣里區(qū)域也基本符合。游覽風景如畫的圖恩湖則給人以另外的完全不同的感受，非常美，非常迷人，能徹底地松弛身心。東南面有宏偉壯觀的少女峰，是瑞士阿爾卑斯山旅游的起點。 凸顯物業(yè)的高貴質(zhì)感。 作為灣里區(qū)的不多的山景地塊之一，有利于提高本項目知名度，有利于本項目銷售和對物業(yè)價值的提升，進一步刺激市場需求。 板塊內(nèi)的樓盤的整體“連動”，有利于提高整個片區(qū)的市場知名度以及土地成熟度，也有利于本案的入市。 據(jù)現(xiàn)場踏勘得知：南區(qū)地塊較為平坦，整體呈現(xiàn)坡地形態(tài)，但地塊東南方向，有個較深的盆谷。新的居住理念日漸形成。 （二）與品牌物業(yè)公司、建筑單位、監(jiān)理單位合作，提高本項目的整體形象。 關于小鎮(zhèn)風格 ? 南昌市的高檔住宅現(xiàn)在正在進入風格時代； ? 代表作：綠地蘭宮 VS綠地山莊，香溢花城，世紀風情等； ? 本案對風格的強調(diào)更有甚于以上樓盤，風格對本案銷售的拉動作用更高； ? 歐式小鎮(zhèn)風格，目前南昌只有萬科四季花城； ? 建議本案直引一個歐式小鎮(zhèn)風格； 制造一個文化大盤來形成 高水準的差異化，達到形象突破 160000㎡ 瑞士風情山地小鎮(zhèn) 打造一個南昌的 茵特拉肯 ?茵特拉肯小鎮(zhèn)(Interlaken) ，位于深圳東部華僑城為瑞士茵特拉肯小鎮(zhèn)形象移入 ． 因特拉肯 (Interlaken) 瑞士中部城鎮(zhèn)。同時因特拉肯也是有名的維多利亞式度假勝地；就是在維多利亞時代，她已是向往湖光山色的人士所傾心的一個城鎮(zhèn)了。最終以完善的典型的異域風情打造建立起類似于茵特拉肯的品牌形象，進而提升多倫多企業(yè)形象。而健康的生活模式正好符合瑞士的健康生活模式，灣里地區(qū)的山水、天然氧吧及項目規(guī)劃的山地運動等就提供了這樣一種健康的生活模式 。該類型的建筑表現(xiàn)特征為別墅、莊園類物業(yè)，選擇地點大多依山傍水、風景秀麗。在規(guī)劃設計時要注意經(jīng)濟性原則，充分考慮建設成本的投入，以最低的成本獲最大的效益 。 2）次主力戶型為二房二廳，建筑
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