【正文】 長(zhǎng)達(dá) 38年或 40年的產(chǎn)權(quán)收益；業(yè)主本身在租期內(nèi)并不自住，而是通過(guò)收取返租回報(bào)，獲得投資收益，屬純投資收益型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品； ?在上海，錦江之星系列的產(chǎn)權(quán)渡假酒店為該類形式產(chǎn)品的代表體現(xiàn)； １）產(chǎn)權(quán)式 （二）項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)構(gòu)功能： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)式 娛樂(lè)城 產(chǎn)權(quán)式 商業(yè)城 產(chǎn)權(quán)式 酒店 產(chǎn)權(quán)式 ?產(chǎn)權(quán)式商城：即商品產(chǎn)權(quán)的商業(yè)鋪位先以商業(yè)鋪面的形式出售給業(yè)主，后全部業(yè)主將該單位以十年或二十年的租期返租給大型百貨商城，百貨商城通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，一般會(huì)在十年或十二年內(nèi)完成業(yè)主所有投資的回報(bào)并有一定利潤(rùn)的體現(xiàn)，而后更有長(zhǎng)達(dá) 38年或 40年的產(chǎn)權(quán)收益； ?產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)城：即商品產(chǎn)權(quán)的商業(yè)鋪位先以商業(yè)鋪面的形式出售給業(yè)主，后全部業(yè)主將該單位以十年或二十年的租期返租給大型娛樂(lè)城，娛樂(lè)城通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，一般會(huì)在十年或十二年內(nèi)完成業(yè)主所有投資的回報(bào)并有一定利潤(rùn)的體現(xiàn)，而后更有長(zhǎng)達(dá) 38年或 40年的產(chǎn)權(quán)收益； １）產(chǎn)權(quán)式 （二）項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)構(gòu)功能： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 ?關(guān)健詞： 完成酒店業(yè)態(tài)的互補(bǔ)規(guī)劃； 同時(shí)以商品產(chǎn)權(quán)式酒店的形式進(jìn)行 房地產(chǎn)銷售，獲取商品房地產(chǎn)的 銷售利潤(rùn)率； 完成 “ 龍頭入市 ” ——旅游休閑酒店 業(yè)態(tài)強(qiáng)勢(shì)加入！ ?我們建議：在有主力組團(tuán)業(yè)態(tài)規(guī)劃中加入一座產(chǎn)權(quán)式酒店！ 產(chǎn)權(quán)式 娛樂(lè)城 產(chǎn)權(quán)式 酒店 產(chǎn)權(quán)式 商業(yè)城 產(chǎn)權(quán)式 酒店 產(chǎn)權(quán)式 適合我們的 （二）項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)構(gòu)功能： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 2）買斷商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán) 買斷商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán) 一層主力 優(yōu)勢(shì)鋪面 核心位置 小面積鋪面 大型品牌商家 承租鋪面 5—8年的鋪面 獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán) 10—12年鋪面 獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán) 10—15年鋪面 獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán) 買斷費(fèi)＝優(yōu)惠租金 租金差收益 自主權(quán)及升值收益 確保穩(wěn)定租金收入 ?關(guān)健詞：各種形式在到期后都會(huì)返還 50—60%買斷費(fèi)，是固商圈商并能回收部 分現(xiàn)金流的銷售與經(jīng)營(yíng)方式． （二）項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)構(gòu)功能： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 3）商業(yè)鋪面投資收益權(quán)： 商業(yè)鋪面 投資收益權(quán) 大型品牌商家 承租鋪面 核心位置絕版 商業(yè)鋪面 ?案例： “ 買斷５年經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，獲取 8％年收益 ” ． 投資者一次投入資金 ，買斷一個(gè)商業(yè)鋪面３年經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，即相當(dāng)于每月投資 1000元，按 8％的年收益計(jì)算，即每月可獲取 240元，三年可獲8640元的收益。 ?關(guān)健詞：集名勝與南昌近代史的革命歷史文化隔岸輝映，江岸文化景 觀濃厚！ ４、休閑渡假中心的對(duì)位： 文體 /渡假游樂(lè) /休閑娛樂(lè)的規(guī)劃在十里景觀長(zhǎng)廊與風(fēng)情街項(xiàng)目互 補(bǔ)聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)鏈條緊湊； ?關(guān)健詞： 文體 /渡假游樂(lè) /休閑娛樂(lè)的規(guī)劃業(yè)態(tài)鏈條緊湊，同步開(kāi)發(fā) 會(huì)呈共贏依托之市，有利于新城整體形象的強(qiáng)勢(shì)展現(xiàn)； ５、中央居住區(qū)的對(duì)位： 政務(wù)中心 +城市 CBD+十里景觀規(guī)劃 +水系土地資源 =CLD的雛形！ ?關(guān)健詞：中央居住區(qū)的配套資源與居住資源（水系土地）得天獨(dú)厚！ （一）對(duì)位國(guó)內(nèi)一線商業(yè) 的核心引擎結(jié)構(gòu)： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 （二）鉅陣對(duì)位后的空白啟示： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 １、紅谷灘的主題優(yōu)勢(shì)是旅游休閑還是渡假休閑？ ?旅游休閑的關(guān)健詞：酒店業(yè)態(tài)＋景觀公園＋娛樂(lè)游樂(lè)＋風(fēng)情街！ 龍頭業(yè)態(tài)： 酒店業(yè)態(tài) 資源支持： 景觀公園 主題聯(lián)動(dòng)業(yè)態(tài)： 風(fēng)情街 主題聯(lián)動(dòng)業(yè)態(tài)： 娛樂(lè)游樂(lè) 旅游休閑 ?旅游休閑的關(guān)健詞：聯(lián)動(dòng)的是城市生活，城市資源，城市經(jīng)濟(jì)！ （二）鉅陣對(duì)位后的空白啟示： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 ?渡假休閑的關(guān)健詞：渡假 “ 村 ” ＋景觀公園＋娛樂(lè)游樂(lè)＋風(fēng)情街！ 龍頭業(yè)態(tài)： 娛樂(lè)游樂(lè) 配套需求： 渡假村 聯(lián)動(dòng)業(yè)態(tài)： 美食風(fēng)情街 聯(lián)動(dòng)業(yè)態(tài) 景觀公園 渡假休閑 ?渡假休閑的關(guān)健詞：拉動(dòng)消費(fèi)需求，刺激行業(yè)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)區(qū)位提升！ 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 （三）項(xiàng)目落腳點(diǎn)的組合思考： 贛江南北兩岸 名勝古跡與 城市近代景觀 城市消費(fèi)內(nèi)需業(yè)態(tài) 興旺（餐飲／娛樂(lè) 百貨 shopping CBD中心區(qū) 時(shí)代紅谷灘 十里長(zhǎng)廊景觀 文化／歷史 底蘊(yùn)濃厚 落腳點(diǎn)？ 龍頭入市——核心競(jìng)爭(zhēng)力的 落腳點(diǎn)在哪里？ （三）項(xiàng)目落腳點(diǎn)的組合思考： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 入市？ ——旅游 VS渡假，誰(shuí)是龍頭？ ?什么樣的業(yè)態(tài)組合會(huì)聚商留客？ ?什么樣的街市業(yè)態(tài)會(huì)攏人聚氣？ ?什么樣的 “ 夜？會(huì)織彩絢麗都市？ ?關(guān)健詞：黑的夜沒(méi)有語(yǔ)言，新天地也好，王府井也好，徐家匯也好，商業(yè)業(yè)態(tài)組合的最大宏觀愿景就是不但要留客（人氣），更重要的是要有 “ 客 ” 的夜都市，新城 ——沒(méi)有夜都市也是一種語(yǔ)言，但有可能是貶義的 …… ?關(guān)健詞：紅谷灘 ——聯(lián)動(dòng)的是城市資源，城市內(nèi)需，城市經(jīng)濟(jì)！ 龍頭！ ——旅游 VS渡假／旅游 渡假 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 “ 旅游 ” 落腳的支撐點(diǎn) “旅游 ” 落腳 名勝古跡 時(shí)代景觀 休閑渡假 娛樂(lè)游樂(lè) 特色美食 主題風(fēng)情 酒店業(yè)態(tài) √ √ ？ √ ?關(guān)健詞：酒店業(yè)態(tài)的支撐在哪里？在多業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)鏈條中效能如何？ “ 飲食 ” 文化的支撐點(diǎn) ? 飲食文化具體講是飲品食品的歷史淵源，風(fēng)格特點(diǎn)、原料和產(chǎn)品的生產(chǎn)制作過(guò)程，及其在人們生活中所生的影響和所表現(xiàn)的人文意義，就飲食業(yè)而言，還包括商業(yè)文化中的經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信、品牌、場(chǎng)所、環(huán)境等諸方面所表現(xiàn)出來(lái)的企業(yè)精神。 （二）國(guó)內(nèi)一線商業(yè)街 提位的啟示思考 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 賓館業(yè)： 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè) 3戶，營(yíng)業(yè)面積 ，占總面積的 %。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新路達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營(yíng)業(yè)面積達(dá) 30萬(wàn)平方米，占總面積的 64%， 2022年度銷售達(dá) 39億人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品總額的 %。該項(xiàng)目投資 14億元，建筑成本達(dá)到每平方米 2萬(wàn)元。南里商業(yè)布局總規(guī) 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 ?南里的商業(yè)布局特征 : 南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。 １、王府井商業(yè)街的提位新組合結(jié)構(gòu)： 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 （二）國(guó)內(nèi)一線商業(yè)街 提位的啟示思考 上海新天地的提位新組合結(jié)構(gòu) ： 上海新天地廣場(chǎng)由香港瑞安集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，占地約三萬(wàn)平方米，座落在市中心太倉(cāng)路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰中共一大會(huì)址。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 （一）產(chǎn)品定位與思路展開(kāi) ? 南昌飲食休閑商業(yè)街現(xiàn)狀 根據(jù) 20222022年南昌市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)，未來(lái) 10年中將在城區(qū)建 10條商業(yè)特色街。 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 ? 人氣、商氣、配套發(fā)展進(jìn)程的聯(lián)動(dòng)關(guān)系 深圳市信立傳人商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 （二）新城升位的城市癥結(jié) 人氣看商氣 配套看人氣 新城升位 ?：配套發(fā)展進(jìn)程 新城距原城市中心位置遠(yuǎn)； 商服、文、教、衛(wèi)配套少； ?：人氣 因?yàn)榕涮装l(fā)展進(jìn)程， 人氣不旺； ?：商氣 因?yàn)槿藲獠煌? 商氣也不聚！ （二）新城升位的城市癥結(jié) ? 我們對(duì)聯(lián)動(dòng)關(guān)系解決層次的理解