【正文】 總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房?？蛻糁饕且怨ど?，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。一期總建筑面積約6萬(wàn)平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標(biāo)如下：面積 90 120140 140170 190200二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標(biāo)如下：面積 89,98 120,140 154 173其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，．綠化率為45%?？蛻糁饕獮殚_(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬(wàn)元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模②XX花園可作為XX區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；未來(lái)幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時(shí)。61548。,XX大道將決定XX花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。：；:；：。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:一、目標(biāo)市場(chǎng)定位①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于XX鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式由于XX屬于新區(qū)開(kāi)發(fā)，目前區(qū)域樓盤(pán)客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè)比例 80% 15% 5%已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下：同XX市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。％，項(xiàng)目總規(guī)劃有3109戶。前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上做過(guò)幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，積累了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)銷售100套。分布 D區(qū)C區(qū) C區(qū) A區(qū)B區(qū) A區(qū)B區(qū)戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處有戶外廣告?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，綠化率30%，容積率為2。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為XX市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開(kāi)盤(pán)是參加過(guò)2000年上半年房交會(huì)。分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10kv架空線路引來(lái)。總的來(lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。二、 XX地區(qū)區(qū)域分析二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?3千人。沒(méi)有大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。3． 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖）1． 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖）北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。四季度 二季度 XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，%，是下半年以來(lái)的最高增幅。截止11月底，%，%。%%。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。2001年開(kāi)發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。、404，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，%, %。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬(wàn)平方米，占總銷售的50%以上。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。（《新華文摘》2001’5）投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析⑤綠化率：40%公建面積：其中：多層住宅：②容積率：并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。一、報(bào)告編制目的第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)第十章 結(jié)論與建議二、項(xiàng)目敏感性分析第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算二、項(xiàng)目銷售收入估算第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、目標(biāo)市場(chǎng)定位三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析二、XX地區(qū)區(qū)域分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析二、報(bào)告編制依據(jù)第一章 前言[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。其中：，%。1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。：〈億房網(wǎng) 〉2000年6月30日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤(pán)發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。2．從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。6．從樓盤(pán)設(shè)計(jì)上看，2000年開(kāi)盤(pán)銷售的樓盤(pán)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，綠地率40%，通過(guò)實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。智能化將成為每個(gè)樓盤(pán)不可缺少的功能。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫(xiě)字樓價(jià)格較往年都有提高。1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。平均售價(jià)為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。1．2001年XX市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬(wàn)平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。是亞洲金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最好的一年。 ％，%，111月累計(jì)平均，%。對(duì)外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬(wàn)美元，%，保持較高的增長(zhǎng)幅度。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，