【正文】 易唱完這出才從這家保姆口中得知老人家楞沒聽見兩個 字。 4） 選房 看房看了一段時間后，業(yè)務(wù)員就會開始探聽買家的心理了，催促買家下決定了。如果確定要買的話，選出 23 套，交個中介。而這時業(yè)主已經(jīng)拿了訂金走了。當(dāng)然，這中間不妨也說兩句業(yè)務(wù)員的好話，多謝辛苦了之類的。所以我同事也無顧忌就有盤源信息就聯(lián)絡(luò)，結(jié)果運(yùn)氣也不好，打了幾次都是反正對方或開會，或心情不好倒霉的時候。 5） 業(yè)務(wù)員 在講下一篇前專門抽一段講講業(yè)務(wù)員的，為什么我老是建議買家對業(yè)務(wù)員多些鼓勵，贊揚(yáng)等。再好脾氣的也是會發(fā)火了。 6） 誠意金 一直在猶豫要不要為誠意金這個東西專門寫一篇。古語有云：一諾千金。一些客戶業(yè)主反悔像吃飯一樣簡單，中午飯前答應(yīng)你這個價錢買或賣很可能午飯后就完全不一樣了。大多數(shù)買家挺討厭誠意金的這個東西 你丫中介什么都沒做呢，我還不知道能買什么房子呢，就要我?guī)浊浊У慕?。板上釘釘?shù)氖拢垈€假不值得。而每個業(yè)務(wù)員手頭的客人也可能同時會認(rèn)為 ，這個房子那么久沒賣出去，可能是不是就我一個人有興趣啊。而是每個中介每天都要復(fù)盤，而且特別是那些要賣房的業(yè)主更是基本每天都要過一次的 (在這里鄙視一下那些經(jīng)理，天天都要復(fù)盤。而幾個小時后，很可能是十個或十幾個競爭這個房子了。個人建議是，感覺 越搶手的房子，交，自己越喜歡的房子，交。所以就先講講反價這個東西。但其實(shí)從本質(zhì)上看，雙方都是為了保障自己最大的利益。而促使業(yè)主做出這種決定的不外乎兩個原因，其一業(yè)主自己主動提價。在中介行當(dāng)里，有一個金科玉律 , 就是： “ 留得房子在，不怕沒柴燒。而有些貪心的業(yè)主更直接告訴中介誰出了多少錢，你有沒有更高的，給你多少多少時間去找，找到了我和你簽。太少激不起業(yè)主的興趣，太多容易把牛皮吹爆 業(yè)主也不是傻子，誰相信一天就漲個十萬八萬的啊。導(dǎo)。其實(shí)這個加價也是有點(diǎn)學(xué)問的。平衡終究會被打破，當(dāng)某一天某個中介業(yè)務(wù)員突破了，快要談成了，那別的中介業(yè)務(wù)員也會開始聞 風(fēng)而動了 有人會問，消息怎么會那么靈通，這邊剛有眉目就都知道了？前面說了，業(yè)務(wù)員要有敏感的職業(yè)觸覺，其實(shí)對一個積極努力的業(yè)務(wù)員來說，很多方面都可以查到蛛絲馬跡的。還有一種受其他因素影響提價。那段時間在和客戶報價時，都得 加一句 這是什么什么時候的價格，現(xiàn)在不敢肯定業(yè)主漲價沒有。在一個上升房地產(chǎn)市場中，業(yè)主反價是個必然的事情，同樣，一個往下走的市場中，買家反價的事情就開始出現(xiàn) 35 了。 7） 關(guān)于業(yè)主反價 本來寫完誠意金后面就該寫寫談價的事情了。誠意金既是中介約束買家的一個手段，但也是買家關(guān)鍵時刻的一個有力武器。那么，手中有客的就會馬上做事啦。但是如果他抱著無人競爭的態(tài)度，不緊不慢，或者確實(shí)有事無法趕到的話，那么很可能快則幾個小時，慢則一天之內(nèi)，所有中介都會知道這個消息了。呵呵，一開始每個業(yè)主都會覺得自己的房子是最好的 。因?yàn)楹芏嗫蛻粲X得，一個房子，你可能好幾個月才幫我談下來。如果業(yè)務(wù)員好容易按照買家的要求談到價錢了，興奮的打電話給買家報喜時，買家也開心的告訴這個業(yè)務(wù)員，我已經(jīng)在某某地方買好了。 ” 我不知道那些發(fā)達(dá)國家有沒有誠意金這個東西，也不大清楚他們對口頭承諾這個東西看得多重要。放到專業(yè)里說的意思 就是我是很有誠意買房子的。（業(yè)主留了房門鑰匙但是沒留樓下鐵門鑰匙） 所以，諸位買家可以看看，就是為什么我說說點(diǎn)好話或者小小的鼓勵，會對一個業(yè)務(wù)員產(chǎn)生多大的動力了。就算有幾千戶，可能賣房的也就那幾十戶。所以，這里面雙方都是輸家。讓業(yè)務(wù)員有消息就固定那個時間聯(lián)系。區(qū)別就是是好運(yùn)氣還是壞運(yùn)氣而已 ~！還有一種情況就是買家覺得所有看的房子都不理想，想繼續(xù) 等等看有沒有更合意的。我遇到 的例子太多了，有個有點(diǎn)木訥的老公，看了一次房子覺得好就和業(yè)主直接簽訂買賣合同了，不是下訂金哦，直接買了。在價格不是背離太多的情況下，先去除價格因素。呵呵 ~！ ，要么找別人代簽，要么就不簽?？磧扇思ち矣懻摼褪虏魂P(guān)己高高掛起。有時遇到一根筋的業(yè)主你怎么打心理戰(zhàn)都沒用。站在買家的角度來說，看到比較滿意的房子，就要開始“ 嫌 ” 了。不過在這里可能就對不起還在做中介的兄弟們了，因?yàn)槲沂冀K覺得，這個條款對買家并不公平，剝奪了客戶的選擇權(quán)利，想靠硬性條款限制住客戶而不是服務(wù)取勝。一個小區(qū)內(nèi)代表性的房型，一般看 36 套心里就有數(shù)了。大家都知道，對于二手房來說，好房源可遇不可求。正常來說 ，那兩萬差價絕對是任何中介都吃你沒商量。不是問結(jié)果哦，而是專門的感謝。很多時候，客人的一句多謝，或者一句辛苦了，會讓業(yè)務(wù)員產(chǎn)生百倍的動力去工作。有些人可能奇怪了，又不是找對象，為什么還要什么相處的感覺呢？其實(shí)，以我的經(jīng)驗(yàn)來說，這一點(diǎn)太重要了。最后經(jīng)理沒辦法，下死命令要他把客源拆分給其他業(yè)務(wù)員幫跟，做成了給他給他三成算是接了客人的獎勵吧 ~！結(jié)果很大一部分別的業(yè)務(wù)員都做成了。畢竟能提出這個要求的，都是實(shí)在的客人， 有成交的希望。甚至絕一點(diǎn)的還可以問，小區(qū)會所有什么項(xiàng)目，游泳池多少錢一次，打網(wǎng)球多少 錢一次；小區(qū)班車有到哪里的，包月多少錢，一次又是多少錢，途中會停什么站，班車運(yùn)營的時間是幾點(diǎn)到幾點(diǎn)，隔多少時間一班車等等。這首先給業(yè)務(wù)員一個直觀的印象，你是個真心要買房的客戶。因?yàn)樵儆匈Y質(zhì)的中介都好，如果遇到向深圳的那些要倒閉的中介要跑，那神仙都沒辦法 ~！ , 好，當(dāng)你選擇好幾個口碑，資質(zhì)方面都不錯的中介后，就要開始詢盤了。有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的朋友大致都知道，上得了報紙和網(wǎng)站推薦的所謂筍盤，百分之八十都是假的，是吸引客戶的手段。 ”雖然四月份的成交量下降，但結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢頭令人對后市充滿了想象。據(jù)家天下統(tǒng)計，該公司位于金山、五四北等新區(qū)的門店， 4 月交易量下滑了近 30%，但市中心門店總價 100 萬以上房源的交易量則大大上升，整個月的交易量反而上升。相反的，如果再次出現(xiàn)盲目的購房熱潮，對市場的健康發(fā)展反而是極大的傷害。業(yè)界對此反應(yīng)相對平靜，認(rèn)為這是樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的必然，適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。 交鑰匙要謹(jǐn)慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。 不能簽 “到手價 ” 據(jù)一些中介公司反映，許 多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個 “到手價 ”，即直接到手的錢有多少簽多少。 兩種代理方式各有利弊 托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。有的房產(chǎn)屬于合建項(xiàng)目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國家機(jī)關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都 會有上級機(jī)關(guān)的紅頭文件，以及原始國家機(jī)關(guān)對待機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對國有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人?，F(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強(qiáng)調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關(guān)法律文件。有的是作為抵押物擔(dān)保，抵押期到抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣。在轉(zhuǎn)讓 協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 注意事項(xiàng)之三：夫妻共有的二手房買賣 根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財產(chǎn)。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人 —— 二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人 —— 二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸 款的期限都在 10 年至 20 年間。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。因?yàn)槟抽_發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有 關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。 《存量房買賣居間合同》明確規(guī)定，如因買賣雙方原因最終未能完成該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶的，該傭金不退還；因中介原因?qū)е略摲慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)不能按規(guī)定過戶的，中介應(yīng)退還傭金，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 服務(wù)對象： 適應(yīng)公積金貸款條件的購房人 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 夫妻雙方用工合同復(fù)印件 夫妻雙方收入證明各 2 份 夫妻雙方一寸彩色照片各 2 張 。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙 方愿向（ ___________）仲裁委員會申請仲裁。 二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣 ________元，（大寫） _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾元整。 【跳客】 通過同行挖走其客戶資源。即買方或賣方與房產(chǎn)中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個居間合同，而應(yīng)是確定房產(chǎn)中介負(fù)有居間義務(wù)、附帶提供房地產(chǎn)咨詢、估價服務(wù)義務(wù)和享有收取相應(yīng)報酬權(quán)利的合同。買方 到房產(chǎn)中介尋求房源時，通常也會就其所供房源的市場價格、質(zhì)量情況、權(quán)屬情況作進(jìn)一步的了解。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務(wù)定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復(fù)雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。 其次，房產(chǎn)中介組織對于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。隨著我國從計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的 發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問題。 首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強(qiáng)烈需求。房產(chǎn)中介組織正是基于市 場對房產(chǎn)交易機(jī)會的需求，應(yīng)運(yùn)而生。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標(biāo)的、市場價格和相對權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評價等。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場，建設(shè)部于 1996 年 1 月 8 日頒布并于 2020 年 8 月 15日修正了《城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》。這里面涉及到房地產(chǎn)價格評估服務(wù)。 所以，房產(chǎn)中介的三項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)存在這樣的關(guān)系：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估可單獨(dú)提供；提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)一并提供前兩 4 項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容。 【跳盤】 同行挖走業(yè)主房源。 （三）交易合同樣本 二手房屋買賣合同 賣 方： _______________________________（以下簡稱甲方） 買方： _______________________________（以下簡稱乙方） 一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： ：（請按《房屋所有權(quán)證》填寫） 房 屋 座 落 幢號 室號 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 √ ：出讓（）、劃撥（）。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。 （六）公積金貸款 12 定 義： 福州 市住房公積金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款也叫住房公積金貸款，是由 福州 住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。 新合同明確規(guī)定，中介向買賣雙方收取的傭金基準(zhǔn)價格不超過合同成交價格的%（買賣雙方收費(fèi)合計），二手房買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)允許上浮 20%，下調(diào)不限，具體浮動幅度由設(shè)區(qū)市政府價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。同時還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因?yàn)榇祟惗址繌?fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時應(yīng)當(dāng)格外注意 。這種情況較為復(fù)雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn) 讓。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該