【正文】 易唱完這出才從這家保姆口中得知老人家楞沒聽見兩個 字。 4） 選房 看房看了一段時間后，業(yè)務員就會開始探聽買家的心理了，催促買家下決定了。如果確定要買的話，選出 23 套，交個中介。而這時業(yè)主已經拿了訂金走了。當然，這中間不妨也說兩句業(yè)務員的好話，多謝辛苦了之類的。所以我同事也無顧忌就有盤源信息就聯絡，結果運氣也不好，打了幾次都是反正對方或開會，或心情不好倒霉的時候。 5） 業(yè)務員 在講下一篇前專門抽一段講講業(yè)務員的，為什么我老是建議買家對業(yè)務員多些鼓勵，贊揚等。再好脾氣的也是會發(fā)火了。 6） 誠意金 一直在猶豫要不要為誠意金這個東西專門寫一篇。古語有云：一諾千金。一些客戶業(yè)主反悔像吃飯一樣簡單，中午飯前答應你這個價錢買或賣很可能午飯后就完全不一樣了。大多數買家挺討厭誠意金的這個東西 你丫中介什么都沒做呢，我還不知道能買什么房子呢，就要我?guī)浊浊У慕?。板上釘釘的事，請個假不值得。而每個業(yè)務員手頭的客人也可能同時會認為 ，這個房子那么久沒賣出去，可能是不是就我一個人有興趣啊。而是每個中介每天都要復盤，而且特別是那些要賣房的業(yè)主更是基本每天都要過一次的 (在這里鄙視一下那些經理，天天都要復盤。而幾個小時后，很可能是十個或十幾個競爭這個房子了。個人建議是，感覺 越搶手的房子，交，自己越喜歡的房子，交。所以就先講講反價這個東西。但其實從本質上看，雙方都是為了保障自己最大的利益。而促使業(yè)主做出這種決定的不外乎兩個原因，其一業(yè)主自己主動提價。在中介行當里，有一個金科玉律 , 就是： “ 留得房子在，不怕沒柴燒。而有些貪心的業(yè)主更直接告訴中介誰出了多少錢，你有沒有更高的，給你多少多少時間去找，找到了我和你簽。太少激不起業(yè)主的興趣，太多容易把牛皮吹爆 業(yè)主也不是傻子，誰相信一天就漲個十萬八萬的啊。導。其實這個加價也是有點學問的。平衡終究會被打破，當某一天某個中介業(yè)務員突破了，快要談成了，那別的中介業(yè)務員也會開始聞 風而動了 有人會問，消息怎么會那么靈通，這邊剛有眉目就都知道了？前面說了，業(yè)務員要有敏感的職業(yè)觸覺，其實對一個積極努力的業(yè)務員來說，很多方面都可以查到蛛絲馬跡的。還有一種受其他因素影響提價。那段時間在和客戶報價時，都得 加一句 這是什么什么時候的價格，現在不敢肯定業(yè)主漲價沒有。在一個上升房地產市場中，業(yè)主反價是個必然的事情，同樣，一個往下走的市場中，買家反價的事情就開始出現 35 了。 7） 關于業(yè)主反價 本來寫完誠意金后面就該寫寫談價的事情了。誠意金既是中介約束買家的一個手段，但也是買家關鍵時刻的一個有力武器。那么，手中有客的就會馬上做事啦。但是如果他抱著無人競爭的態(tài)度，不緊不慢，或者確實有事無法趕到的話，那么很可能快則幾個小時，慢則一天之內，所有中介都會知道這個消息了。呵呵，一開始每個業(yè)主都會覺得自己的房子是最好的 。因為很多客戶覺得，一個房子，你可能好幾個月才幫我談下來。如果業(yè)務員好容易按照買家的要求談到價錢了，興奮的打電話給買家報喜時，買家也開心的告訴這個業(yè)務員，我已經在某某地方買好了。 ” 我不知道那些發(fā)達國家有沒有誠意金這個東西，也不大清楚他們對口頭承諾這個東西看得多重要。放到專業(yè)里說的意思 就是我是很有誠意買房子的。（業(yè)主留了房門鑰匙但是沒留樓下鐵門鑰匙） 所以，諸位買家可以看看，就是為什么我說說點好話或者小小的鼓勵，會對一個業(yè)務員產生多大的動力了。就算有幾千戶，可能賣房的也就那幾十戶。所以，這里面雙方都是輸家。讓業(yè)務員有消息就固定那個時間聯系。區(qū)別就是是好運氣還是壞運氣而已 ~！還有一種情況就是買家覺得所有看的房子都不理想，想繼續(xù) 等等看有沒有更合意的。我遇到 的例子太多了，有個有點木訥的老公，看了一次房子覺得好就和業(yè)主直接簽訂買賣合同了，不是下訂金哦，直接買了。在價格不是背離太多的情況下，先去除價格因素。呵呵 ~！ ，要么找別人代簽，要么就不簽。看兩人激烈討論就事不關己高高掛起。有時遇到一根筋的業(yè)主你怎么打心理戰(zhàn)都沒用。站在買家的角度來說，看到比較滿意的房子，就要開始“ 嫌 ” 了。不過在這里可能就對不起還在做中介的兄弟們了，因為我始終覺得，這個條款對買家并不公平，剝奪了客戶的選擇權利，想靠硬性條款限制住客戶而不是服務取勝。一個小區(qū)內代表性的房型，一般看 36 套心里就有數了。大家都知道，對于二手房來說，好房源可遇不可求。正常來說 ，那兩萬差價絕對是任何中介都吃你沒商量。不是問結果哦，而是專門的感謝。很多時候，客人的一句多謝，或者一句辛苦了，會讓業(yè)務員產生百倍的動力去工作。有些人可能奇怪了，又不是找對象，為什么還要什么相處的感覺呢？其實，以我的經驗來說，這一點太重要了。最后經理沒辦法，下死命令要他把客源拆分給其他業(yè)務員幫跟，做成了給他給他三成算是接了客人的獎勵吧 ~！結果很大一部分別的業(yè)務員都做成了。畢竟能提出這個要求的，都是實在的客人， 有成交的希望。甚至絕一點的還可以問，小區(qū)會所有什么項目，游泳池多少錢一次，打網球多少 錢一次；小區(qū)班車有到哪里的，包月多少錢，一次又是多少錢，途中會停什么站，班車運營的時間是幾點到幾點，隔多少時間一班車等等。這首先給業(yè)務員一個直觀的印象，你是個真心要買房的客戶。因為再有資質的中介都好，如果遇到向深圳的那些要倒閉的中介要跑，那神仙都沒辦法 ~！ , 好，當你選擇好幾個口碑，資質方面都不錯的中介后，就要開始詢盤了。有點經驗的朋友大致都知道，上得了報紙和網站推薦的所謂筍盤，百分之八十都是假的，是吸引客戶的手段。 ”雖然四月份的成交量下降，但結構調整的勢頭令人對后市充滿了想象。據家天下統(tǒng)計，該公司位于金山、五四北等新區(qū)的門店， 4 月交易量下滑了近 30%，但市中心門店總價 100 萬以上房源的交易量則大大上升，整個月的交易量反而上升。相反的，如果再次出現盲目的購房熱潮，對市場的健康發(fā)展反而是極大的傷害。業(yè)界對此反應相對平靜，認為這是樓市結構性調整的必然，適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。 交鑰匙要謹慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。 不能簽 “到手價 ” 據一些中介公司反映，許 多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個 “到手價 ”，即直接到手的錢有多少簽多少。 兩種代理方式各有利弊 托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。有的房產屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。雖然現在舊房產的產權單位名稱仍是已不存在的原始國家機關，但歷經變故，每一次的變故都 會有上級機關的紅頭文件，以及原始國家機關對待機關轉公司，后又因公司分家劃分其財產的內部文件，最后是股份制改造對國有資產人股的法律文件，由此可以推定現在哪個公司才是舊房產真正的所有人?，F有的《城市房地產抵押管理辦法》和《北京市房地產抵押管理辦法》，只是強調了經抵押權人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產可以轉讓。這些情況應與拍賣公司和債權人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關法律文件。有的是作為抵押物擔保，抵押期到抵押權人實現抵押權而拍賣。在轉讓 協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應當在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續(xù)。 注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣 根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責任，代債務人 —— 二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權利直接向債務人 —— 二手房主人要求履行法律責任，直至收回住房。根據目前情況看，大多數的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸 款的期限都在 10 年至 20 年間。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產權，所以其所擁有的住房的小產權證自然也未辦下來。因為某開發(fā)商已經在此處獲準開發(fā)建設一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據國家有 關拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經濟補償。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。 《存量房買賣居間合同》明確規(guī)定，如因買賣雙方原因最終未能完成該房產產權過戶的，該傭金不退還；因中介原因導致該房產產權不能按規(guī)定過戶的，中介應退還傭金，并承擔相應責任。 服務對象： 適應公積金貸款條件的購房人 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結婚證； 夫妻雙方用工合同復印件 夫妻雙方收入證明各 2 份 夫妻雙方一寸彩色照片各 2 張 。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙 方愿向（ ___________）仲裁委員會申請仲裁。 二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣 ________元，（大寫） _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾元整。 【跳客】 通過同行挖走其客戶資源。即買方或賣方與房產中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個居間合同，而應是確定房產中介負有居間義務、附帶提供房地產咨詢、估價服務義務和享有收取相應報酬權利的合同。買方 到房產中介尋求房源時，通常也會就其所供房源的市場價格、質量情況、權屬情況作進一步的了解。該《辦法》將房產中介服務定義為，房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。第三，房地產交易內容復雜，涉及的權利關系復雜，需要借助于房產中介組織。 其次，房產中介組織對于解決房地產單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。隨著我國從計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變，房地產業(yè)獲得了長足的 發(fā)展，也產生了一些問題。 首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產中介組織產生強烈需求。房產中介組織正是基于市 場對房產交易機會的需求，應運而生。房產中介組織可以在很大程度上幫助房產交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標的、市場價格和相對權威的交易標的質量評價等。為規(guī)范房產中介市場，建設部于 1996 年 1 月 8 日頒布并于 2020 年 8 月 15日修正了《城市房產中介服務管理辦法》。這里面涉及到房地產價格評估服務。 所以，房產中介的三項服務內容，應存在這樣的關系：房地產咨詢、房地產價格評估可單獨提供；提供房地產經紀服務應一并提供前兩 4 項服務的內容。 【跳盤】 同行挖走業(yè)主房源。 （三）交易合同樣本 二手房屋買賣合同 賣 方： _______________________________（以下簡稱甲方） 買方： _______________________________（以下簡稱乙方） 一、為房屋買賣有關事宜，經雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： ：（請按《房屋所有權證》填寫） 房 屋 座 落 幢號 室號 套（間）數 建筑結構 總層數 建筑面積（平方方） 用途 √ ：出讓（）、劃撥（）。未盡事宜，雙方愿按國家有關規(guī)定辦理。 （六）公積金貸款 12 定 義： 福州 市住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款也叫住房公積金貸款，是由 福州 住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。 新合同明確規(guī)定，中介向買賣雙方收取的傭金基準價格不超過合同成交價格的%（買賣雙方收費合計），二手房買賣中介經紀服務收費允許上浮 20%，下調不限，具體浮動幅度由設區(qū)市政府價格主管部門根據當地實際情況確定。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產，現在需要變現。誰知當新主人剛開始經營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。經全面考察，買賣雙方決定成交。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。一旦二手房的主人不能按期如數向銀行還款，銀行作為債權人一方面可以徑行向債務人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務人的欠款。同時還要與開發(fā)商取得聯系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔保協(xié)議。除此之外，還要知道在辦理二手房轉讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因為此類二手房復雜的法律關系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關人員協(xié)商才能確定如何處理該房產，所以在選擇與購買此類二手房時應當格外注意 。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉 讓。在以后就該二手房轉讓事宜的談判中，應該