精品文案-廣州合景譽(yù)峰20xx年度營銷總綱(存儲版)
【正文】 儀式 邀請嘉賓： ? 符合項(xiàng)目氣質(zhì)和有影響力的商業(yè)活動家 ? 全國主流媒體 ? 項(xiàng)目已交誠意金客戶群 打破常規(guī)，選擇晚上開盤，以私人酒會的形式進(jìn)行開盤活動，強(qiáng)調(diào)高端氛圍。 銷售配合 —— 定制業(yè)主自傳 序號 營銷成本項(xiàng)目 一期成本（萬元） 控 制 措 施 及 簡 要 說 明 1 電視廣告片制作 10 形象廣告及影視片廣告片，項(xiàng)目形象和產(chǎn)品 推廣廣告； 2 電視廣告播放費(fèi)用 20 主要投放時(shí)點(diǎn)為內(nèi)部認(rèn)購期、公開選房期及 公開發(fā)售期間 3 網(wǎng)站建設(shè) 10 —— 4 戶外廣告投放費(fèi)用 400 樓體廣告板和戶外 T牌廣告及燈旗廣告圍墻廣告（含噴繪更煥） 5 報(bào)紙、雜志等 250 包括短信和報(bào)紙的投放、 DM投放、雜志等； 6 其他手段宣傳費(fèi)用 20 含直投、短信等； 7 營銷活動費(fèi)用 100 公關(guān)事件活動與促銷活動費(fèi)用； 8 其他不可預(yù)見費(fèi)用 20 —— 營銷費(fèi)用合計(jì) 830萬 營銷費(fèi)用預(yù)算 THANKS~ 。 ? 廣告訴求點(diǎn)： 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值炒作、活動信息 小眾媒體為主，強(qiáng)調(diào)高端生活氛圍 61 各大外地商會、高爾夫俱樂部、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部、五星級酒店 VIP客戶、高端品牌賣場 VIP客戶、成都企業(yè)家俱樂部、航空路豪車俱樂部等 拓源合作方式 ——活動聚集、客戶組織、資源共享、利益驅(qū)動 ?？瘡V告投放或定點(diǎn)消費(fèi)或關(guān)鍵人激勵或資源互動共享等 舉辦定制活動，吸引組織客戶到場體驗(yàn) 限時(shí)團(tuán)購優(yōu)惠，刺激購買需求 …… . 拓源及合作實(shí)戰(zhàn)團(tuán)體： ?小眾營銷 —— 社會高端資源利用，為我所用（客戶類） 渠道拓展 高檔場所聯(lián)動 在目標(biāo)客戶經(jīng)常出入的消費(fèi)或娛樂場所，如索菲特大酒店、丁香酒店、城市廣場等，以宣傳項(xiàng)目形象及基本信息； 包裝方式：以高品質(zhì)的落地?zé)粝?、資料架、資料擺放、品質(zhì)海報(bào)張貼為主。 ? 主要媒體 ：報(bào)刊、雜志、網(wǎng)站、戶外大牌（定期更換廣告畫面及主題）、站牌、路牌等 ? 廣告訴求點(diǎn)： 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值炒作、活動信息 大眾 +小眾媒體持續(xù)炒作，產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)調(diào) 媒體投放詳見 《 合景 形象高舉高打，引起社會上層人士關(guān)注 媒體策略 ? 媒體策略： 本階段持續(xù)重點(diǎn)的大眾媒體為主，輔助小眾媒體及渠道媒體配合，建立圈層影響力，導(dǎo)入項(xiàng)目價(jià)值。 ? 主要媒體 ：報(bào)刊、雜志、網(wǎng)站、戶外大牌、站牌、路牌等 ? 廣告訴求點(diǎn)： 開發(fā)商品牌形象、項(xiàng)目形象價(jià)值炒作 大眾媒體集中爆發(fā)，形象塑造 渠道建設(shè) ? 全國中原網(wǎng)絡(luò)鋪開，全國轟動 ? 操作方式：全國中原二手地鋪內(nèi)擺放宣傳資料、短信、直郵、電話通知。 適用項(xiàng)目： ； ，高端品牌市場認(rèn)知度廣； ； 先推最好的，再推較好的，利用土地、項(xiàng)目升值帶動最差的產(chǎn)品（高 中 低模式） 傳統(tǒng)高端物業(yè)社區(qū)推盤模式 高 端 定 位 實(shí) 現(xiàn) 高 價(jià) 尋找客戶支撐 帶 動 低 端 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：高 城市豪宅盤三種主流推盤模式分解 模式二： 高端形象入市，但以第二梯隊(duì)（較好）產(chǎn)品入市，以相對較低門檻爭取客戶與市場認(rèn)可度，再推入高端產(chǎn)品，使?fàn)I銷實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)化的標(biāo)桿，再帶動最差的產(chǎn)品作溢價(jià)銷售； 風(fēng)險(xiǎn)度低、循序漸進(jìn)地建立高端市場認(rèn)可度，再以高端產(chǎn)品作壓軸，使項(xiàng)目高上形象臺階，最后利用土地升值，使低端（低資源）產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)升值銷售； 優(yōu)點(diǎn)： 缺點(diǎn)： 客戶培養(yǎng)度高、資金回流相對較慢； 適用項(xiàng)目： ； 、樹立片區(qū)標(biāo)桿性項(xiàng)目； ； ； 先推較好的，再推最好的，最后推資源最差的產(chǎn)品（中 高 低模式） 陌生地區(qū)高端物業(yè)社區(qū)推盤模式 中 高 產(chǎn) 品 高 價(jià) 高 端 產(chǎn) 品 容易積累客戶 帶 動 低 端 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：中低 城市豪宅盤三種主流推盤模式分解 城市豪宅盤三種主流推盤模式分解模式二： 先以高端形銷作市場渲染，把門檻較低（資源較低）、總價(jià)低產(chǎn)品吸引大量客戶購買、認(rèn)可，逐步再以中端、高端產(chǎn)品入市，逐步上揚(yáng)的方式 風(fēng)險(xiǎn)度極低、（特別適合高端規(guī)模大項(xiàng)目）成功率高；高端形象入市、性價(jià)比高價(jià)格，獲取大量客戶追隨，隨著土地升值、逐步穩(wěn)健地走向高價(jià)、高端化；品牌穩(wěn)固營造； 優(yōu)點(diǎn)： 缺點(diǎn)： 資金回流相對較慢； 適用項(xiàng)目： 、多期開發(fā)項(xiàng)目； ； ； ； 先推資源價(jià)值最差，再推中端產(chǎn)品，最后推最好（低 中 高模式） 大盤啟動傳統(tǒng)推盤模式 性 格 比 高 價(jià) 穩(wěn) 固 實(shí) 現(xiàn) 廣泛積累客戶 高 端 演 化 城市豪宅盤三種主流推盤模式契合度分析 價(jià)格要求 溢價(jià)要求 高 模式二 形象要求 高 模式一 資金回流 快速 模式一 客戶積累 少 模式三 區(qū)域開發(fā) 陌生 模式二 品牌知名度 低 模式二 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 低 模式三 項(xiàng)目客觀情況： VS 榜形象； 、并能高開高走、產(chǎn)生溢價(jià)； ； ，并考慮全國產(chǎn)業(yè)化復(fù)制； ； “買單” 期望結(jié)果： 建議：模式二較為適合 （高端形象入市、低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作、產(chǎn)生溢價(jià)） 模式二推盤模式與合景訴求度產(chǎn)生偏差 必須以模式二 （低風(fēng)險(xiǎn)） 對應(yīng)開發(fā)出更為適合推盤模式； 要想本項(xiàng)目突破 15000溢價(jià)至 20220元 /平米的價(jià)格，并從競爭中低風(fēng)險(xiǎn)突圍，需要建立 超越競爭的全新推盤攻略。 批次 樓號 樓層 梯戶情況
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