【正文】 社區(qū)。 ? 項目價值和家族內(nèi)涵的有力表達。 深度細分的創(chuàng)新產(chǎn)品，融合低密度多層、巔峰形象的超高層品格于一體，是一個充滿藝術(shù)感的視覺建筑。中央水景廣場、樹陣廣場、噴泉方陣、石墻花園、綠籬庭院 規(guī)劃＋建筑＋園林 —— 每一部分的賣點不能少于 30個。 …… 展賣空間：全過程、全空間的“統(tǒng)一體驗場” [ 賣場不賣，賣場有場 ——體驗現(xiàn)場 ] 1. 酒店感的接待會館，營造“行政級”應(yīng)有的尊貴感、親切感。 ?大眾傳播通過報紙、雜志等傳統(tǒng)媒體向大眾進行樓盤形象、樓盤信息的傳播，擴大覆蓋面，以吸引更多的目標人群。品牌先行，是我們之前的共識。 客戶生日卡，節(jié)日卡等手段運用，建立并鞏固良好客群關(guān)系。 [ 階段內(nèi)容 3 ] 戶外、報版（軟文）、雜志、圍墻、 DM、現(xiàn)場包裝 …… 廣告任務(wù)： 發(fā)布媒體： 發(fā)布時間： 明確項目的精神內(nèi)涵，完善家族觀的內(nèi)涵，從“融、容、榮”的角度延展開 10年 04月至 10年 05月 階段主題： 復(fù)興，中國的家族觀 階段活動： 視覺系統(tǒng)建立、開工典禮、預(yù)約蓄水 …… 推廣節(jié)奏： 依據(jù)項目開盤節(jié)點而定 [ 階段內(nèi)容 3 ]——廣告表現(xiàn) 圍墻 2）事件行銷 利用事件炒作引起耳語，吸引市場焦點 聚集現(xiàn)場人氣，增加購買沖動 豐富媒體主題，保持推廣新鮮度 [ 階段內(nèi)容 3 ] 事件一：售樓小姐甄選大賽 活動目的： 體現(xiàn)項目重視服務(wù)的每一個細節(jié) 擴大項目的知名度 活動內(nèi)容：公開發(fā)布高薪向社會征集售樓小姐的消息，聯(lián)合媒體詳細報道全程。 如：馬鋼集團，對馬鋼集團員工購房，可一律便宜 50元 /m2，前期可進行高層方面溝通，闡述雙方利益點，繼而達成合作協(xié)議，優(yōu)惠、服務(wù)雙方員工。 [ 階段內(nèi)容 3 ]——推廣活動 5） VIP行銷 針對當?shù)刂攸c行業(yè)的企業(yè)進行點對點式的貴賓式的服務(wù)營銷，建立合作共贏的計劃書，優(yōu)惠價格、優(yōu)先促使，為他們買房提供方便等。 [ 階段內(nèi)容 2 ] ——開盤蓄水 [ 階段內(nèi)容 3 ] 第三階段：確立高度。 ? 通過俱樂部名義累積前期客戶，掌握客戶動向，控制主動權(quán)建立開發(fā)商務(wù)實 發(fā)展的形象（如通過兌現(xiàn)會員承諾則更具效果） 1）關(guān)系行銷 目標客戶來源廣泛，其周邊同層次潛在客戶分布面寬，通過對核心目標客戶的吸引，細心深耕，建立忠誠度，即可挖掘潛在價值，獲得意外收獲。 （當?shù)馗叨松虅?wù)樓不多，可采取類似的物業(yè)進行平面設(shè)臵宣傳） 示意圖 [ 小眾渠道 ] 高端俱樂部： ?目標人群為城市精英，多數(shù)擁有當涂高檔俱樂部的會員資格（如：星級酒店俱樂部、健身俱樂部等） ?可利用此渠道寄發(fā)資料，舉行聯(lián)合活動等，對目標人群進行針對性打擊 示意圖 [ 小眾渠道 ] 酒店客房雜志： ?在星級的酒店客房放臵本項目的樓書或在專屬雜志中刊登項目廣告 ?覆蓋區(qū)域應(yīng)是整個馬鞍山區(qū)域、包含周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端場所、蕪湖、南京部分地區(qū)。 7. 實品樣板示范單位，給客群所見即所得的感覺。 6. 可邀請知名社會學(xué)者、時尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在銷售現(xiàn)場，舉行“生活論壇”，同時首發(fā) 《 紅、黃、白皮書 》 大型畫冊。 高科技技術(shù)的運用。御領(lǐng)雙城 親水社區(qū) 現(xiàn)代享受 風水寶地 當涂首席 尊貴身份 層峰人物 房產(chǎn)旗艦 雙城中央 以“望族”訴求為客戶的核心物質(zhì)需求、精神需求； 特殊的階層語境＋精準的心理對位 正元〃香檳城 窗口工程 [ 形象定位價值體系及概念形成架構(gòu)圖 ] 氣質(zhì)內(nèi)涵 城市運營 精神內(nèi)涵 襄水之濱，寬景領(lǐng)御 中國家族的傳世大宅 中國名門 望族宅第 中國家族的領(lǐng)銜府第 雄踞城市未來，望族領(lǐng)御百年 [ 項目其它輔推廣告語 1 ] 襄水之濱，望族領(lǐng)御 望族領(lǐng)御，榮耀百年 望族領(lǐng)域，統(tǒng)御百年 宅院傳家，望族百年 為王者研磨的建筑 [ 項目其它輔推廣告語 2 ] 產(chǎn)品層面：倡導(dǎo)“產(chǎn)品創(chuàng)新＋細節(jié)致勝” [ 細化規(guī)劃、建筑、園林 ] 規(guī)劃： 城市低密度社區(qū)、歐式美學(xué)造園技法＋中國風水布局、內(nèi)部交通體系、采光、通風性。 尤其對本項目而言， 城市的發(fā)展方向，就是價值增長的趨向 雙城價值高度無人能及。同時 ， 引導(dǎo)部分為子女教育等為主的一部分客戶 。 人民政府 振興北路沿街商鋪 太白公園 項目地公交車站牌 項目運作難點分析 運作難點 縣區(qū)人口少 ， 人均購買力不足 ， 當涂住宅供應(yīng)量過剩； 當?shù)厝丝谠鲩L和外來人口增長對房產(chǎn)硬性需求拉動有限 ， 馬鞍山對高端客戶有分流； 城鎮(zhèn)人均消費水平相對于市區(qū) ， 還存在一定的差距； 當涂樓盤的消費對象主要集中在本縣 ， 老百姓的實際購買力水平有限； 當涂現(xiàn)有樓盤眾多 ， 房源充足 ， 基本維持在供大于求的狀態(tài)； 項目所在為新區(qū) ， 周邊配套目前尚且不足 ， 影響項目發(fā)展； 當涂住宅土地資源沒有稀缺性 ， 土地供應(yīng)較充分 ， 地價急劇上升的空間受限； 潛在的新項目在本案后期可能帶來的沖擊 ； …… 分析與思考 地塊位于有大量土地供應(yīng)的縣城新城區(qū)，既分享住宅集中區(qū)域帶來的集群效應(yīng)，也面臨著諸多摟盤相互競爭的壓力，因此，如何在摟盤定位和營銷上走差異化路線，值得深討。地塊南部涉及到十幾戶農(nóng)居房的拆遷。本案將在開盤前預(yù)約，采取有效實際的優(yōu)惠辦法。 當涂投資額分析 ? 全縣房地產(chǎn)投資額自 2022年開始， 呈大幅增長的趨勢 。 項目周邊規(guī)劃的 大量宅地 將對項目造成較大的潛在競爭壓力，但同時也說明了此區(qū)域為日后的當涂縣城重要居住區(qū)。 10公里 10分鐘車程 30分鐘車程 60分鐘車程 當涂接軌蕪湖 蕪湖規(guī)劃中的城市軌道交通中，一、三號線均在當涂設(shè)立停靠點，參照上海、杭州城市發(fā)展趨勢，軌道的開通將極大拉升當涂房價。地處長三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水 3縣 (區(qū) )接壤 ， 與江蘇邊界線總長度為 ，擁有長江岸線 20公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。 當涂縣城與馬鞍山市區(qū)的擴展在功能與空間布局上實現(xiàn)一體化 ，縣城發(fā)展用地北面與馬鞍山市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)銜接，西面至長江，東面至江東大道，向南有姑溪河分割。 ? 當涂現(xiàn)有樓盤眾多，房源充足，基本維持在供大于求的狀態(tài)。 市場均價分析 1917 1849 2188 2680 3080 05001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 ? 從統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)看來， 2022年至 2022年，商品房均價上漲趨勢還是比較明顯的； ? 在實際調(diào)查中，了解到 2022年當涂縣城城區(qū)（姑孰鎮(zhèn)）商品房均價處于 3000元 /平方米 ，上漲趨勢還是比較明顯，部分樓盤最高