【正文】 108 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 經(jīng)營者希望項目包含的零售業(yè)態(tài)：精品百貨最受歡迎 %%36%%%9%%%%%%%%%%1 2 3 4 5 6 樣 本 n=148 描 述 傳統(tǒng)百貨 占 % 流行百貨 占 % 精品百貨 占 36% 商業(yè)步行街 占 % 大賣場（大型超市） 占 % 專業(yè)市場 占 9% 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 %%%%%%% %%%%% %%%%%%%%%精品服飾專賣品牌眼鏡專賣化妝品/香水專賣專業(yè)電器童裝/玩具店金銀珠寶專賣手機通訊店電腦專賣店體育用品及運動服專賣家居、家飾1圖書店1辦公/文化用品專賣店1其他_______大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化妝品 /香水也較受歡迎，金銀珠寶與運動服專賣排名第三，兒童用品排名第四 樣 本 n=148 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 %%%%%%%%%%%%%% 中式快餐 本地特色小吃 美食廣場 中式茶館 酒吧 西餐咖啡 韓國料理 冰淇淋店對餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞 樣 本 n=148 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 %%%%%%%%%%%%中檔 中高檔 高檔 中低檔對項目服務設(shè)施的建議：選擇中高檔的占 % 對服務設(shè)施的建議 n=148 描 述 ? 商業(yè)經(jīng)營者認為：項目的服務設(shè)施 應在中高檔 ? 選擇中檔的 占 % ? 選擇高檔的 占 % ? 選擇中低檔的僅占 % 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 中檔10% 中高檔63% 高檔25% 中低檔2%對項目經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占 63 % 對經(jīng)營檔次的建議 n=148 描 述 ? 項目經(jīng)營商品檔次：中高檔占 63% ? 選擇高檔的 占 25% ? 選擇中檔的 占 10% ? 選擇中低檔的僅占 2% 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述 ? 認為購物的占 3%， 選購物 +餐飲的占 16%， 選購物 +餐飲 +娛樂的占 %， 選購物 +餐飲 +娛樂 +休閑 的占 % ? 目前商戶多希望的項目功能表現(xiàn)是多業(yè) 態(tài) ， 全功能的服務業(yè)態(tài) ， 單單強調(diào)購物 功能的明顯不足 ， 而大都希望涵蓋購物 ＋餐飲＋娛樂 +休閑 %商戶對建造的商業(yè)項目，希望具有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)功能 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 以本地管理為主18% 短期內(nèi)引進專業(yè)管理團隊招商16% 長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理64% 其他2%對項目管理與服務團隊的建議：希望長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理占 64 % 對管理與服務的建議 n=148 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 31%%%10%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%1 、地理位置2 、交通3 、地區(qū)規(guī)劃4 、居民層次5 、商業(yè)氣氛6 、自然環(huán)境7 、住宅小區(qū)8 、人口集中程度調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述 ? 認為地理位置優(yōu)越 占 31% ? 認為交通便捷 占 % ? 認為有一定商業(yè)氣氛 占 % 商業(yè)經(jīng)營者認為項目所處位置的優(yōu)勢：地理位置和交通便捷 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述 ? 因非老城區(qū) ， 住宅小區(qū)偏少 ? 認為居民層次稍低 占 % ? 人口集中程度不足 占 15% 商業(yè)經(jīng)營者認為項目所處位置的劣勢：住宅小區(qū)少與居民層次稍低 %%%%%%%15%% % % % %1 、地理位置2 、交通3 、地區(qū)規(guī)劃4 、居民層次5 、商業(yè)氣氛6 、自然環(huán)境7 、住宅小區(qū)8 、人口集中程度上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響 ： ? 商業(yè)經(jīng)營者希望與商場的合作方式 以租賃經(jīng)營為主 （ 占 80%） ， 但較 大一部分商戶希望自收銀 （ 占 41%） 經(jīng)營者 ? 租賃經(jīng)營倍受青睞 ， 商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán) ， 在一定程度上有利于商品銷售；但傾向于自收銀 ， 主要受傳統(tǒng)觀念與資金周轉(zhuǎn)限制 。 在這里不再贅述 ） ? 開發(fā)階段性運行增加項目發(fā)展的 變化 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 四、商業(yè)策劃要素 /主旨 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 汝州正處在一個城市快速發(fā)展階段，人們的消費觀念將發(fā)生很大變化，不再僅僅滿足物質(zhì)的需求，將更加注重精神需求，即體驗式消費 ? 高品質(zhì)服務的連鎖 /品牌店將大舉進入 未來市場 ? 規(guī)劃完好 ， 富有情趣的商業(yè)空間更受青睞 ? 餐飲 、 文化 、 娛樂 、 運動 、 休閑等業(yè)態(tài)比例將呈上升趨勢 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 五、項目商業(yè)定位分析及說明 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 主題商場 1. 城市核心 /新經(jīng)濟增長點區(qū)域 2. 有人流消費基礎(chǔ) 3. 較大空間尺度 4. 完備的生活系統(tǒng) 5. 便捷交通體系 本項目 將城市中的零售、辦公、居住、 餐飲、休閑等城市生活空間進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、體驗型的中高檔綜合商場 容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑為一體的建筑。邦威、 以純、 唐獅、 羅賓漢、 百世吉、 卡丹路 …… 代表品牌 （二層、三層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 男 裝 運動裝 兒童床品 羊絨羊毛 金利來、 順美、 雅戈爾、 羅蒙 利郎、 九牧王、 虎都、 …… 耐克、 阿迪達斯、KAPPA、 李寧、 彪馬、 喬丹、 百事 …… 史努比、米奇、 巴布豆、 陽光寶貝、 夢潔、 馨亭、 安睡寶、 富安娜 …… 鄂爾多斯、 鹿王、 春竹、 日神、 米皇、 雪蓮、 珍貝、 夢特嬌 …… 代表品牌 （三層、四層） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 項目整體招商難度降低； 經(jīng)營風險較?。? 銷售利潤增加； 房產(chǎn)銷售收入可以貼補經(jīng)營、營銷投入。 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 面積 約 8256 ㎡ 時機 項目一期經(jīng)營半年至一年之間，經(jīng)營前景好，社會影響力大時 策略 根據(jù)一期經(jīng)營情況制定銷售策略 方案二：銷售項目二期一層至四層。 項目整體招商難度大，品牌質(zhì)量難控制； 未來經(jīng)營風險較大； 四層因樓層高，銷售單價較低，利潤不高； 工程進度方面必須保證 2022年 8月 10日前交付使用； 人員招聘、培訓時間較短，壓力大。 ? 項目所有鋪位均未銷售 。汝州金鼎時代廣場項目 商業(yè)調(diào)查報告 2022 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 SHANGHAI DEMALL BUSINESS CONSULTATION CO LTD 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 一、消費者調(diào)查 消費者規(guī)模及分布 消費者構(gòu)成與消費水平 消費者的消費傾向及習慣 消費者對各類零售業(yè)態(tài)的喜好 消費者設(shè)施需求及對本項目期望與建議 二、商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查 商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營現(xiàn)狀 商業(yè)經(jīng)營者對項目開發(fā)的喜好 目 錄 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 三、項目優(yōu)劣勢分析 四、商業(yè)策劃要旨 五、項目商業(yè)定位分析及說明 六、項目商業(yè)規(guī)劃建議 功能組合 商業(yè)布局規(guī)劃 商戶來源 銷售建議 七、項目營運期人員編制 八、開業(yè)倒計時計劃 九、其他 目 錄 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 一 、 消費者調(diào)查 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 消費者規(guī)模與分布 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 消費群規(guī)模與分布 本案 汝州市區(qū)圖 描 述 ? 項目所處汝州創(chuàng)新譽州大廈座落于 新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的汝州市 中心地段 ，位于市商業(yè)中心望嵩路 的輻射區(qū)域內(nèi)，有利于滿足新城與 老城消費者的需求 ? 主要目標消費群來自汝州市居民： 汝州市總?cè)丝?94萬，且隨著城市 化進程的加速，人口數(shù)量穩(wěn)步增長 邊緣商圈 次級商圈 核心商圈 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 消費者構(gòu)成與消費水平 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 為了對項目所在商圈進行詳細評估，我們進行了以下顧客分析 樣本組合 問卷所覆蓋的主要問題 樣本： 有效樣本總量 146 項目： 年齡 性別 婚姻狀況 收入水平 學歷狀況 地點： 項目周邊三公里內(nèi)社區(qū) 、 商業(yè)網(wǎng)點 市區(qū)各主要商圈 → 購物 價格水平 產(chǎn)品品種 購物頻率 地理位置 → 購物地點的認識和感覺特征 購物區(qū) 商店 → 零售業(yè)態(tài)的喜好 → 購物環(huán)境 交通方式 服務的利用 → 配套設(shè)施與服務項目需求 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 消費群體中， 1825歲青年人群占了總比重的 53% 年齡結(jié)構(gòu) （ n=146） 描 述 ? 1825歲占總樣本比重的 53%， 是主要消費群體 ? 其次是 3145歲占總樣本比重 的 31％ ， 是次要消費群體 ? 其中 4660歲的年齡階段 ， 在本 次市場調(diào)查中 ， 因為文化層次 之原因 ， 無法配合填寫試卷 ， 調(diào)查力度相對薄弱 782245101020304050607080901)1825歲 2)2 6－30 歲 3)3 1－45 歲 4)4 6－60 歲★ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 男性 46% 女性 54% 主要消費人群中未婚青年女性居絕大多數(shù) 性別 （ n=146） 婚姻 /家庭狀況 （ n=146） ? 單身女性占逛街人數(shù)的大部分 53%40%7%單身 已婚有子女已婚無子女 ? 市場調(diào)查中 ， 女性 79人 ， 占總樣 本比重的 54％ ? 市場調(diào)查中 ， 男性 67人 ， 占總樣 本比重的 46％ 總結(jié)：如何吸引單身青年消費群體是本項目應當關(guān)注的重要因素之一 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 主要消費人群的受教育程度中等：高中、中專占 59% 學歷結(jié)構(gòu) （ n=146） 描 述 ?高中 /中專 /職校學歷占 59% ?大專學歷占 19％ ?初中及以下占 14％ ?本科占 8％ 14%59%19%8%1)初中 及以下 2)高中 /中專 /職業(yè) 學校 3)大專 4)本科 總結(jié)：各調(diào)查地段受訪對象教育程度以高中