【正文】 13．住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）14．私宅報(bào)警日常檢查和維護(hù)；房型分析： 南北通風(fēng)，戶戶朝陽(yáng)；1. 1.房型分類分析：（3），業(yè)主生活私密性較差。（2）臥室沒(méi)有設(shè)陽(yáng)臺(tái)；功能有缺陷，生活不舒適。（2） （2）（3） （3） （4）客廳的利用率較高，居家環(huán)境更合理。（3）客廳的利用率比較高。（2）主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)；主人空間配置不和理。缺點(diǎn)：（1）樓梯在客廳的中間面積比較浪費(fèi)。（4）客廳有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)一個(gè)外挑室窗；采光效果更合 理，更加明亮，名家風(fēng)范的享受。（3） （3）屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無(wú)任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴(yán)格控制樓地面的平整度（地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗確保安裝平整、順直、密封、門窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。輔助與幫困 輔導(dǎo)與幫困由交大作定期高輔班，電腦、英語(yǔ)等文化知識(shí)輔導(dǎo)，我們將定期為學(xué)習(xí)優(yōu)秀的外地學(xué)子進(jìn)行幫困基金助學(xué)。 售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示：引導(dǎo)客戶停車，很好的安排客戶秩 序停車，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì) 心。 小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時(shí)還渲染了小 區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。 銷售道具的 建立及作用： 樓書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓盤的優(yōu)勢(shì)，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購(gòu)買。 對(duì)講機(jī)：物業(yè)高品質(zhì)的體現(xiàn)，對(duì)內(nèi)提高業(yè)務(wù)效率，便于銷控， 便于業(yè)務(wù)員和銷售主管的銷控控制及溝通。根據(jù)目標(biāo)客戶的分析，對(duì)其個(gè)性的了解，因此建議了以下不同風(fēng)格的裝修。 目的：利用大密度系列性報(bào)紙廣告達(dá)到聚人氣。 媒體選擇：依舊以《新民晚報(bào)》四分之一版為主媒體。尾盤沖刺期 2001年11月1日進(jìn)入第三階段，為期三個(gè)月。 當(dāng)銷售業(yè)績(jī)不佳時(shí)，開展SP活動(dòng)則可以帶動(dòng)整個(gè)樓盤的人氣，也鼓舞了銷售人員的士氣。 另附：工作實(shí)施表 提案彩色秀稿。啟動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 2001年1月20日進(jìn)入項(xiàng)目形象推廣階段 2001年5月1日前完成內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期工作媒體選擇：，《新民晚報(bào)》四分之一版硬性廣告廣告預(yù)算費(fèi)用：《新民晚報(bào)》1次 = 萬(wàn)元因其位置好，具有唯一性，對(duì)以后樣板房的銷售起決定作用。 中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂(lè)，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn) 人文氣息，給人 以聽(tīng)覺(jué)上的享受。 應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定的親和力，建 議以曲線條為主，LOGO 墻簡(jiǎn)潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰的看到LOGO 墻。 展板： 購(gòu)房流程圖 銀行按揭流程圖 購(gòu)房裝修知識(shí)圖 房型配置圖 物業(yè)管理圖 單體效果圖 景觀效果圖 鳥瞰圖 環(huán)境平面規(guī)劃圖 將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)，能夠向客戶解釋。建議及作用: 燈桿旗：從滬閔路至東川路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶 尋找本案起到了好的作用交通指示牌：在滬閔路、東川路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶 光臨“翰林新府”。電氣安裝符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。 產(chǎn)品建議：、更規(guī)范 、監(jiān)理單位共同制定一整套核準(zhǔn)工藝工程圖會(huì)所建筑特征： 三層落地玻璃式建筑，踏街門口廣場(chǎng)磚鋪地，周遍配藝術(shù)燈光布置。（2） （2）（3）擁有雙露臺(tái)。 贈(zèng)送一個(gè)露臺(tái)；超值享受，更滿足占有欲望， 享受多多。設(shè)施配置更完善，生活 更方便。（3） （3） 廚房帶有陽(yáng)臺(tái)；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對(duì) 生活環(huán)境有影響。（5）房型全明設(shè)計(jì)；兩間臥室起居室全部朝陽(yáng)；真 正光線陽(yáng)光無(wú)限，家庭環(huán)境健康靚麗。（5）廚房，衛(wèi)生間沒(méi)有小陽(yáng)臺(tái)，不能放置一些生 活雜品，配置不合理，功能缺少。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境理想。缺點(diǎn)： （1）房型過(guò)于雷同，可選擇面太少。（6） （6）（5） （5）（4） （4）（3） （3） 復(fù)式有下層50平米的客餐廳，南北通風(fēng)，有儲(chǔ)藏室；27平米的露臺(tái)；下層南北陽(yáng)臺(tái)。注：因考慮到在本地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)代智能化服務(wù)條件不成熟，所以我們應(yīng)有選擇的做這件事情。 觀賞期 8 月開花：紫薇l l 觀賞期 4 月開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉 蘭/紅花繼木l lB．四季花卉觀賞（參考）：l l概念提煉： 閑情漫步，家家戶戶好景色廣場(chǎng)低 部馬賽克拼圖鋪面，運(yùn)動(dòng)器械散 布期間。材料用有質(zhì)感的面磚。廣告總精神的推出進(jìn)一步拉升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。 —你一定買得起的健康住宅新府就是與以前的概念區(qū)分開，我們有自己的特色和新異。 以上就是我們根據(jù)多年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的整合策略，與消費(fèi)者的心理和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及我們產(chǎn)品本身優(yōu)劣點(diǎn)所做的權(quán)重比。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升。與交大門當(dāng)戶對(duì)，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長(zhǎng)處，我們進(jìn)行了賣點(diǎn)的提煉拉升，對(duì)整體售價(jià)有主要的拉升作用。最后起到的作用可能很少。3. 3.只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%15%5%5%5%10%30%100%追求質(zhì)量保證和安全保證。（5） （5） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨(dú)立出來(lái)過(guò)隱秘小天地。（6） （6）（2） （2）（3） （3）（4） （4） 私營(yíng)小企業(yè)主（年齡3045歲）（1） （1），配套有一定要求的人。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。 （一） （一） 關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見(jiàn)，我方可進(jìn)行商討提議。例：深圳萬(wàn)科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)的形象。 企劃工作就是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應(yīng)，但是威脅同機(jī)會(huì)總是共存的。 （2） （2） 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 購(gòu)房者如現(xiàn)場(chǎng)觀看的話，會(huì)引起客戶直觀上的不良感覺(jué)，從而降低對(duì)樓盤的品質(zhì)。 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，乘車時(shí)間長(zhǎng)。（4） （4）因此絕對(duì)中心位置。 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。 宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來(lái)是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。目 錄 莘南地產(chǎn)品牌建設(shè)思考四、 四、 推廣核心概念八、 八、 （五）.周邊主要建筑及景觀針對(duì)此方面應(yīng)在策劃當(dāng)中加以淡化，并應(yīng)著重強(qiáng)化未來(lái)發(fā)展前景。 東川路是交通主干 道；滄源路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。因此這方面可作為我們將來(lái)主力賣點(diǎn)之一。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購(gòu)房者逛街購(gòu)物。 （3） （3） 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。由政府出面搭臺(tái)，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。二、企劃緣起 通過(guò)前期對(duì)市場(chǎng)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。本案是莘南地產(chǎn)在上海開發(fā)的第一個(gè)樓盤區(qū)，他應(yīng)該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌的一次機(jī)緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營(yíng)建，價(jià)格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。，但對(duì)孩子的要求期望很高。 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)中各類產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。 有一定的資產(chǎn)的人，對(duì)購(gòu)房的目的有多種需求。 對(duì)時(shí)尚事物有自己的看法，也愛(ài)跟潮流。 需要買房子已備結(jié)婚的人。