【正文】 　天橋　　　第二層青云巷第三層火巷走廊　　　　 操作步驟5：營銷推廣投資回報分析 確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。三層:150200元/m178。本分析表未計租金年遞增幅，若計算年增比率，則發(fā)展之收益應高于上表金額。發(fā)展商在前期銷售實現(xiàn)后即可回收90|%的商場資金。部分品牌商品已進入，強勢吸納各主力及散戶入場經營。*廣州商場上的新星—荔城花道*項目優(yōu)勢—“地段+人流+經營模式”—商場致勝的基本元素。我們不僅出租商鋪，而且創(chuàng)造財富開業(yè)保證金制度成立購物消費會員制公司名稱:馬太福星(北京)商業(yè)地產綜合運營機構19 / 19。注重開業(yè)后的經營推廣，經營特色延續(xù)，成立專門經營推廣公司及宣傳基金。以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商開業(yè)前一上下九的立體花園街鋪—荔城花道“旅游特色，購物出色”一荔城花道絕版經商機遇，把握千萬商機推廣費用占全年總租金8%，約550萬元約100120萬元約100150萬元約150200萬元約100萬元*最好玩、最有特色、最新奇的一功能規(guī)劃。第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構的多種形式共同推廣，促進招商成功。合約保證金一般按2個月租金作按金，合同期滿無息退還。 前期遵循“高品味，低門檻”原則。40%的返租回報在業(yè)主購鋪時即付10%，商鋪交付時付30%。5年期10%回報總額11424萬元。首層:7501100元/m178。圍合式設計為主300500㎡占20%500800㎡占20%800㎡以上占60%天面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點綴，增設戶外休閑活動場所。 樓 層功能定位裝修設計商鋪間隔面積B1青少年潮流時尚用品經營韓日時尚商品，在廣場入口設置東西兩個全通透玻璃拱門，用藍色燈光和金屬物件，體現(xiàn)時代IT感，鮮艷色彩作為場內主基調，地板鋪彩色地磚，凹凸金屬地板，天花用光管排列成幾何型，大型筒燈照明，配置分類時尚潮流立體裝飾物，涂鴉英文、韓文、日文作裝飾。建議：首層騎樓設計，采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結合，二三層外立面采用全落地玻璃設計為主。②特色景觀設計建議：項目正對10000㎡文化藝術廣場，景觀及綠化將全面營造，由于建筑本身錄像片造型及色彩外仍需增加一些動感活動，作為商用物業(yè)，我們認為水景的營造十分必要，俗話說“水為財”，商家必會樂意。裝飾工藝傳統(tǒng)豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等。具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購、食、娛、休于一體。F3（東）粵居茶樓，荔灣美食以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術表演帶動飲食消費。 經營模式組建建議如下：廣泛地與旅游機構，旅游局文化機構合作，借游客群體優(yōu)勢，吸引至本商場觀光。2535歲，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設帶動經貿發(fā)展非常樂觀。強調商場包裝特色，經營特色，旅游特色，以及休閑購物吸引力，強調西關傳統(tǒng)商業(yè)文化。F．金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來自國內外眾多商這有前來交易，從側面促進各類消費需求。市內多大商場招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對象。W——項目劣勢區(qū)域經營形象化——以中低檔產品經營為主，產業(yè)形象較亂，對品牌商戶投資經營及外區(qū)消費購物缺乏吸引力。以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。通過這種方法取得的信息往往比較可信。無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民，尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環(huán)境和設施配套等。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。 商業(yè)物業(yè)調研需要了解的內容： 房地產業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經濟、金融、教育和治安、社會發(fā)展等因素息息相關。操作步聚1：商場物業(yè)市場調研分析 商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的商場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不發(fā)?？茖W性、準確性不高。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實。掌握上述各有關政策法規(guī)及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。 以下三種調查方法可作參考直接與政府人士、房地產代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；政策——旅游帶動經貿是政府對步行街的經濟規(guī)劃，給商業(yè)項目提供了廣闊發(fā)展空間。十甫名都商場將在今年8月開業(yè)，招商難度增大，而且該項目經營規(guī)模寵大。，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數量逐年增加，消費群體正逐步擴大。強調街鋪，強調步行街，強調商場特色吸引力，強調西關傳統(tǒng)商業(yè)文化。，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產品、體育用品為主。旅游客戶群體，具一定的沖動性和隨意；，消費力以中高為主；，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。F2中高檔品牌時尚用品在二樓售賣多類用品