商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程(存儲(chǔ)版)
【正文】 。制造新聞報(bào)道事件應(yīng)該成為一件經(jīng)常性的、常抓不懈的工作，也是保持本地區(qū)具有一定的傳媒曝光率的關(guān)鍵。那種三年不鳴，一鳴驚人之后又長(zhǎng)期沉默不鳴的情況，是難以吸引廣泛注意，很快就會(huì)被人遺忘的。B制造新聞報(bào)道事件 制造新聞報(bào)道事件是利用傳媒進(jìn)行宣傳約有效形式之一。首次電話訪問(wèn)要專(zhuān)業(yè)、客氣，不要用口語(yǔ)，地方性語(yǔ)言回答客戶(hù)的問(wèn)題要簡(jiǎn)略，可采用先回答其中23個(gè)問(wèn)題后，最后要反客為主，掌握談話主動(dòng)權(quán)?？蛻?hù)：我們是什么樣子的合作方式呢?招商專(zhuān)員：現(xiàn)在我們公司在**市最好的地段**與**路交匯處要建一個(gè)40多萬(wàn)㎡的城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目涉及各個(gè)業(yè)態(tài)，現(xiàn)在百貨（超市）部分正在尋找合作伙伴。不滿18 周歲無(wú)簽字權(quán)，如產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)有要求，則需到戶(hù)口所在地公證處辦理監(jiān)護(hù)人公證，監(jiān)護(hù)人憑此公證書(shū)代為辦理。2) 合同內(nèi)容的制定包括但不限于：土地資料、項(xiàng)目資料、違約金數(shù)額、房屋交付日期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、甲方權(quán)益、補(bǔ)充協(xié)議、付款方式、面積補(bǔ)差、辦證日期、違約處理、項(xiàng)目總平面圖、立面圖、戶(hù)型圖、車(chē)位等，其中土地資料、項(xiàng)目資料必須與政府文件保持一致。2．審核合同租賃房號(hào)、租金單價(jià)、面積、總價(jià)。參與部門(mén)招商部及人員職責(zé)招商部協(xié)調(diào)法務(wù)部1．負(fù)責(zé)合同的起草、組織討論。談判雙方在了解項(xiàng)目情況之后，商家提出自己需求的商業(yè)面積、建筑要求，以及能承受的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或租賃價(jià)格等等，招商人員作出本項(xiàng)目的具體的銷(xiāo)售價(jià)格報(bào)價(jià)以及租賃價(jià)格報(bào)價(jià)等等，雙方作出實(shí)質(zhì)性的闡述。B、在介紹項(xiàng)目過(guò)程中一味說(shuō)好，閉口不談缺點(diǎn)，會(huì)使客戶(hù)產(chǎn)生不信任的感覺(jué)，介紹優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，也要講缺點(diǎn)，但應(yīng)注意用“負(fù)正法”來(lái)抵消客戶(hù)的不滿態(tài)度。五、招商商家搜集流程商源的收集與商源庫(kù)的建立是掌握目標(biāo)商源動(dòng)態(tài)、提高招商質(zhì)量和效率、促進(jìn)招商成功的基礎(chǔ)，商家資源是商業(yè)板塊招商部的核心資源。并對(duì)有遺漏的地方及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)掉，完善市場(chǎng)調(diào)查資料調(diào)查報(bào)告階段撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告要了解項(xiàng)目的報(bào)告形式是什么，最想獲得哪些信息，最想得到的結(jié)論是什么等。重點(diǎn)選擇與調(diào)查主題相關(guān)度較高的、有明確意義的項(xiàng)目，這樣才有利于費(fèi)用的控制。董事長(zhǎng) 對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度審批、批準(zhǔn) 對(duì)后期招商活動(dòng)的審批對(duì)商家裝修等章程標(biāo)準(zhǔn)的審批流程圖客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修管理規(guī)定準(zhǔn)備各項(xiàng)規(guī)章制度 商場(chǎng)物業(yè)管理規(guī)定 后期租金政策 談定開(kāi)業(yè)時(shí)間、租期等 簽訂合同等后期招商客戶(hù)談判消防責(zé)任書(shū)商戶(hù)裝修質(zhì)量及竣工驗(yàn)收招商后期的政策與制度協(xié)助商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修和管理開(kāi)業(yè)前的報(bào)紙、電視宣傳活動(dòng)商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)進(jìn)行商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的活動(dòng)剩余鋪位的招商活動(dòng)3招商工作節(jié)點(diǎn) 招商工作后期即將開(kāi)業(yè)的招商工作 招商率已經(jīng)達(dá)到80%左右招商主要工作 對(duì)已有商家進(jìn)行組合，以及宣傳 為即將開(kāi)業(yè)宣傳造勢(shì)，協(xié)助拓展部策劃各項(xiàng)開(kāi)業(yè)前活動(dòng) 對(duì)剩余商鋪集中招商，爭(zhēng)取達(dá)到開(kāi)業(yè)前招商成功率100% 協(xié)助商家進(jìn)行開(kāi)業(yè)前的裝修，以及各項(xiàng)事務(wù) 對(duì)商家進(jìn)行管理，管理整體商業(yè)秩序?qū)ι虡I(yè)配套的招商 負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)內(nèi)廣告位的招商四、商業(yè)調(diào)查流程流程概況目的了解項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍以及項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境的情形，為項(xiàng)目提供定位以及招商依據(jù)適用范圍本地商業(yè)項(xiàng)目，街道以及業(yè)態(tài)，以及外地特色商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)地考察定義市場(chǎng)調(diào)研、調(diào)查參與部門(mén)招商部門(mén)招商部消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性調(diào)查（年齡結(jié)構(gòu)/性別結(jié)構(gòu)/職業(yè)/收入等），通過(guò)調(diào)查了解整體**以及項(xiàng)目周邊的消費(fèi)客群以及消費(fèi)習(xí)慣，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)品牌認(rèn)知，通過(guò)掃街、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，了解自身業(yè)態(tài)知名品牌空間，并了解**市場(chǎng)接受力較強(qiáng)的品牌，為后期招商品牌的進(jìn)駐提供選擇空間市場(chǎng)全面調(diào)研分析，針對(duì)已劃分出的一、二、三線品牌詳細(xì)接觸，了解品牌實(shí)力、產(chǎn)品價(jià)格、銷(xiāo)售渠道、經(jīng)營(yíng)價(jià)格、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)等客戶(hù)信息歸檔完善、進(jìn)入信息處理中心參考各大購(gòu)物中心案例，綜合消費(fèi)者習(xí)性調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)研分析，為各業(yè)態(tài)比例分配定位、業(yè)態(tài)分布定位招商部、投資發(fā)展部整體市調(diào)資料，分析整理數(shù)據(jù)制定市調(diào)計(jì)劃，撰寫(xiě)市調(diào)心得做出市調(diào)報(bào)告制定市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)流程圖 市調(diào)人員確定 市調(diào)地點(diǎn)確定 市調(diào)目的、時(shí)間確定確定市調(diào)內(nèi)容確定市調(diào)內(nèi)容整理市調(diào)數(shù)據(jù)市調(diào)報(bào)告調(diào)查方案的設(shè)計(jì)階段調(diào)查方案是指導(dǎo)調(diào)查活動(dòng)的大綱，是以書(shū)面形式表達(dá)的對(duì)調(diào)查計(jì)劃和程序的說(shuō)明，是對(duì)調(diào)查過(guò)程和調(diào)查方法的詳細(xì)規(guī)定。運(yùn)營(yíng)部 負(fù)責(zé)起草營(yíng)運(yùn)工作計(jì)劃。物業(yè)工程部 負(fù)責(zé)起草、組織討論客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修管理規(guī)定。商戶(hù)進(jìn)入商場(chǎng)后，會(huì)受到商場(chǎng)的管理與制約，而商場(chǎng)的管理可能也會(huì)受到商戶(hù)的抵觸和不配合，這樣最終都是影響商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，于雙方都不利。所以，招商人員應(yīng)該要養(yǎng)成一種良好的收集信息的習(xí)慣，并做好信息的更新工作。經(jīng)過(guò)互相的了解和談判，就項(xiàng)目問(wèn)題雙方作出各自的讓步，達(dá)成一定的共識(shí)，此階段可能持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)達(dá)一年多，在多次的談判磋商中，達(dá)成共識(shí)。招商工作流程一、主力店招商談判流程二、招商中期工作流程三、招商后期工作流程四、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查流程五、商家搜集六、招商客戶(hù)接待流程七、招商客戶(hù)談判流程八、招商合同簽訂流程九、外出招商流程十、招商電話說(shuō)辭十一、招商宣傳流程一、主力店招商談判流程流程概況目的為本項(xiàng)目與主力店達(dá)成招商意向，以簽訂意向書(shū)或合同為目的為本項(xiàng)目提供品牌支撐以及宣傳熱點(diǎn)適用范圍用于項(xiàng)目前期預(yù)招商以及后期主力商家接待等定義談判：除正式場(chǎng)合下的談判外，一切協(xié)商、交涉、商量、磋商等等參與部門(mén)招商部及其他相關(guān)部門(mén)招商部聯(lián)系品牌商家，約訪商家了解品牌的意向，品牌特點(diǎn)以及公司內(nèi)部架構(gòu)等負(fù)責(zé)確定談判內(nèi)容，了解商家需求，對(duì)建筑的需求，面積的需求，以及各項(xiàng)招商條件政策傾向，為談判成功做準(zhǔn)備與品牌商家溝通，簽訂意向書(shū)以及意向合同掌握客戶(hù)需求，及時(shí)與客戶(hù)進(jìn)行溝通聯(lián)系，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行積極促進(jìn)行政部會(huì)議室準(zhǔn)備，電腦投影儀準(zhǔn)備商戶(hù)接送、接待、準(zhǔn)備禮品商業(yè)策劃企業(yè)及項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)，招商手冊(cè)制作會(huì)議室布置總工辦 提供最新項(xiàng)目圖紙 與商家溝通圖紙相關(guān)問(wèn)題 結(jié)合商家需要調(diào)整相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容法務(wù)部 草擬意向合作協(xié)議、合同 審核意向合作協(xié)議、合同
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