【正文】 對總體市場環(huán)境和個體市場環(huán)境的分析和比較，找出對自己企業(yè)最有利的差別利益。　　63. 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。　　71. 無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創(chuàng)造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協(xié)作，就如同在職一個企業(yè)的團隊中一樣工作的營銷方法?！　?. 商業(yè)經營管理　　根據不同商業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導入我們自主開發(fā)的商業(yè)管理模式，對商業(yè)項目進行全面、有效的經營管理?！　?7. 商業(yè)業(yè)態(tài)定位　　根據當地的市場條件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現狀，進行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態(tài)和目標市場。12 / 12?！　?5. 商業(yè)市場調查　　對商業(yè)市場的競爭狀況、商業(yè)經營、各商場的商品布局、物業(yè)現狀進行全面的專業(yè)調查，并提交專業(yè)的市場調查報告，有效地指導商業(yè)項目的業(yè)態(tài)及市場定位和規(guī)劃設計?！　?7. 商業(yè)流程設計　　對現代商業(yè)的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環(huán)節(jié)的簡潔、規(guī)范和通暢?！　?9. 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤?！　?1. 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業(yè)產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區(qū)別于競爭者的產品?！　?3. 市場營銷實施：是指為實現戰(zhàn)略營銷目標而把營銷計劃轉變?yōu)闋I銷行動的過程。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所采用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施?！　?8. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位?！　　　?1. 系列廣告策略：就是預定的時間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。　　23. 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。　　15. 劃分防煙分區(qū)：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。　　8. 購物中心的人流　　購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。具體上它包括企業(yè)使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經營，以及零售活動組合等等?！　∵€有一點是注意樹立領導的形象。業(yè)務員們對市場的看法，對公司的看法都是非常有代表性的，應廣開言路，認真傾聽他們的呼聲，進行有選擇地采納，然后相應地進行表揚和鼓勵。業(yè)績也是一個人綜合素質的體現。從而發(fā)現他的優(yōu)點和缺點，好的發(fā)揚，不好的指正，并且這樣可以因材而用，把他們安排到不同的崗位上。執(zhí)行　　我認為招商人員最應該看重的是品德，我們一般不要求他們有多強的業(yè)務能力，更多的時候我們都是招一些“空白人”，就是他們什么業(yè)務都沒有做過。然而，如何才能保證招商隊伍的高質、高效？如何讓這支隊伍能夠形成有凝聚力和向心力的團隊，忠心耿耿地為你去開疆拓土？我認為應把握以下幾點；　　　關懷　　我選擇業(yè)務員主要選兩種人：一種是從來沒有做過業(yè)務的人，他們能夠按照我指定的路走，而且比較勤奮；第二種是工作非常出色的人，這樣的人我不惜花大代價挖過來。對主力商戶、重點商戶、招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經營。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應商業(yè)物業(yè)經營需要的目標商戶，再與之聯系，說服其進場經營。廣告招商由物質需求拉動的商品供應也正依循行業(yè)細分、市場細分的商業(yè)法則改變著全國商品市場，龐大的資金流、物流、人流在各類商業(yè)地產中進行集散，城市化的宏觀政策也促使原有自發(fā)性商圈按自身發(fā)展規(guī)律加速向機制調控性商圈進行過渡。90年代末期，興起了大型超市和大賣場，此后，商業(yè)街項目紛紛上馬。運營商不須花太多的廣告費用進行簡單的招商，品牌商從服裝、電器、餐飲到娛樂，只要摩爾開到哪里，他們就會跟到哪里（天河城、中華廣場、銅鑼灣、好百年如是）。（現狀是先批土地、然后銀行貸款、再作規(guī)劃設計，開工建設、最后才招商……）　　項目招商必須由專業(yè)機構全程操盤（如光明廣場委托中華盛世百貨）　　專業(yè)人做專業(yè)事。大多數人評論，都認為投資開發(fā)者短視，資金鏈轉不過造成的，忽視了商業(yè)地產的規(guī)律，定位本身就存在階段性，經營也存在階段性，因為市場也存在階段性的規(guī)律，發(fā)展是其中的硬道理。從管理角度分析，重點在于對投資者、開發(fā)者、運營者的能力進行客觀評價，對商業(yè)地產項目所在區(qū)域的外部環(huán)境和外部機會，進行評估，從而獲得內外條件結合的數據或判斷，進行商業(yè)地產的項目定位。經濟模型法，主要使用投入產出模型。波特分析法：主要考慮商業(yè)地產項目周邊或所在區(qū)域內的競爭對手在做什么，做什么樣的產品和服務，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或對抗，是否有機會尋求差異化定位策略等等。 經濟模型法。主要從商業(yè)地產項目所處特定空間，依據外部環(huán)境、內部條件、潛在外部機會、潛在內部優(yōu)勢進行分析，綜合獲得定位的條件因素?？v觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。筆者認為：未來商業(yè)地產的開發(fā)模式應是先作規(guī)劃再做招商再落實資金再批地建設。運營商成功秘訣在于已經建立起完善的品牌采購中心系統(tǒng)，萬千優(yōu)質品牌已經成為運營商的品牌同盟。四、商業(yè)地產招商策略20世紀90年代開始，百貨業(yè)的建設促成了商業(yè)投資的熱點。新興商圈在各大城市風起云涌，一個個商業(yè)神話被刻畫得如此深刻。主力商戶優(yōu)先招商在商業(yè)物業(yè)的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經營需求，促進商業(yè)物業(yè)的招商。定向招商是指招商人員主動上門與目標客戶聯系，向目標客戶推薦商業(yè)物業(yè)，并說服其進場經營的招商方式。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。招商部門是公司通向市場過程中至關重要的一環(huán)，招商人員把產品推向市場，讓產品最終體現出價值，又從市場中拿來信息回饋給企業(yè)，他們是離市場最近的人?！　∥疫@樣的方法還是贏得了很多人的尊重的，也很有效。我們對新