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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的優(yōu)勢(shì)(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 ,這要求的是開(kāi)發(fā)商的投入,因?yàn)橹挥羞@些實(shí)實(shí)在在個(gè)性配套的存在,我們的樓盤才有可能稱之為CONDO的時(shí)尚生活,CONDO的概念和精神也可以通過(guò)這些可以感知資源展現(xiàn)出來(lái),概念才會(huì)真正的有價(jià)值。電梯間的漫華:短短的電梯時(shí)光是你一天最開(kāi)心的一該,早上給你一天的好心景,晚上一笑解千愁。在接到代理項(xiàng)目后,將在公司內(nèi)部的銷售精英中實(shí)行公開(kāi)選拔。 銷售管理策略……銷售人員的選拔與確認(rèn) 針對(duì)本項(xiàng)目的特征,未來(lái)的銷售工作人員應(yīng)該真正具備專家式的銷售咨詢服務(wù)水平和能力。 包裝策略海報(bào):非常男女的海報(bào)是可以成為裝飾品的墻貼畫,張揚(yáng)的青春和激情,能夠打動(dòng)無(wú)數(shù)的年輕人;樓書(shū):完全產(chǎn)品手冊(cè),沒(méi)有一個(gè)多余的字符,沒(méi)有一張?zhí)摷俚膱D片樣板間:香港流行的“diy”家私和宜家風(fēng)格是樣板房的首選,放在地上的矮床、金屬的顏色、玻璃的擺設(shè)、燭臺(tái)和香氛成了主角。 配套設(shè)施建議在前面我們將本案的主題定位為:非常男女-炫公寓,第一個(gè)享受CONDO生活的起居會(huì)所。 建筑風(fēng)格及立面色彩建議……整體建筑風(fēng)格:鑒于本案的特殊情況,我們只能在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上加以延伸及美化,使得整體風(fēng)格迎合主題,達(dá)到建筑體現(xiàn)主題的目的。 均價(jià)是反映項(xiàng)目利潤(rùn)的重要指標(biāo),為使項(xiàng)目有比較合理的均價(jià),必須在對(duì)項(xiàng)目綜合成本進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)指標(biāo)、市場(chǎng)的接受能力、未來(lái)的價(jià)格預(yù)期等相關(guān)變量的考慮因素,制定出合適的均價(jià),最大限度的獲得收益,理由如下:……高性價(jià)比是吸引消費(fèi)者的有力武器;……在樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下,低價(jià)位入市有利于迅速聚集人氣;……低開(kāi)高走,讓已購(gòu)房的住戶感受物有所值和物超所值的切身感受;……入市價(jià)格低,為后面的推廣營(yíng)造更廣闊的上升空間,同時(shí)給潛在客戶以不斷升值的緊迫感,迎合國(guó)人買漲不買跌的消費(fèi)心理;……綜合質(zhì)素,樓盤本身屬弱勢(shì)品牌,不會(huì)有一個(gè)高的起點(diǎn)?!蚕淼? 一定要有一個(gè)內(nèi)容豐富的社區(qū)共享空間,參與和分享,快樂(lè)者會(huì)倍增。CONDO已經(jīng)普遍流行于歐美及亞洲的新加坡等地。女孩子們還要在步行區(qū)域內(nèi)有商場(chǎng),這是都市化特性發(fā)展的必然趨勢(shì)。四象限綜述 通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、威脅點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)進(jìn)行分析,我們注意到:本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要是由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的,其本身并無(wú)優(yōu)勢(shì)可言;而本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與同地域的樓盤進(jìn)行對(duì)比,并沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì);本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)是由于宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的,并在于把握市場(chǎng)客戶準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)之上,用一種新都市主義的消費(fèi)潮流帶來(lái)的創(chuàng)新市場(chǎng)導(dǎo)入計(jì)劃。通過(guò)以上的市場(chǎng)分析,我們也可以得出以下結(jié)論:……該區(qū)域市場(chǎng)目前2500元以上的樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈,供應(yīng)量明顯大于需求量,而2300以下的樓盤供應(yīng)量卻不多,目前是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn);……該區(qū)域2003年發(fā)展勢(shì)頭較好,但這種勢(shì)頭能否繼續(xù)發(fā)展下去,將取決于鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)能否有較大的改善,對(duì)二七片區(qū)的改造力度,以及區(qū)域內(nèi)外的消費(fèi)群體對(duì)該區(qū)域的信心;……從交房時(shí)間看,2004年上半年是該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)間,2004年現(xiàn)房的增長(zhǎng)對(duì)該區(qū)物業(yè)的價(jià)格將會(huì)產(chǎn)生一定影響,總體物業(yè)價(jià)格會(huì)有小幅上揚(yáng);……區(qū)域周新項(xiàng)目均為高層和小高層,說(shuō)明高層物業(yè)在市民心目已經(jīng)在慢慢的接受中;……中高檔樓盤的開(kāi)發(fā)是該區(qū)域的主流開(kāi)發(fā)模式,同時(shí)從銷售的分析可知,該區(qū)域的價(jià)格是制約銷售的關(guān)鍵因素;  ……區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)的樓盤都在關(guān)注小區(qū)的配套,說(shuō)明完善的小區(qū)配套已為該區(qū)域眾多消費(fèi)群體所關(guān)注的焦點(diǎn)。市場(chǎng)分析:   本項(xiàng)目的價(jià)格均在2700元左右,從項(xiàng)目的售價(jià)及樓盤品質(zhì)、風(fēng)格來(lái)看,本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者直指都市內(nèi)的高收入年輕一族(白領(lǐng)),風(fēng)格獨(dú)特,以錯(cuò)復(fù)式的主題公寓為產(chǎn)品定位來(lái)吸引居住在市內(nèi)新新一族的眼光?!?jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案資料項(xiàng)目名稱競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)浩立、錦繡苑在地理位置上與項(xiàng)目最為接近的樓盤其交通與周邊配套狀況在很大程度上相似,開(kāi)發(fā)較早,其中小戶型的定位與本案形成對(duì)立,其營(yíng)銷手法和廣告基點(diǎn)均以環(huán)境特色(人民公園)為點(diǎn)。并且項(xiàng)目周邊人文環(huán)境復(fù)雜,地處商業(yè)區(qū)也造成這里是鄭州外來(lái)人口的匯集地,整體顯得又熱鬧又雜亂,農(nóng)民房、小區(qū)房、廠房、高層物業(yè)混雜,居住人口密度高,再加上市政道路路網(wǎng)并不寬敞,造成車行交通流量大,便得整個(gè)片區(qū)顯得興旺而繁雜。但從2003年1-10月份的市場(chǎng)趨勢(shì),平穩(wěn)中有波動(dòng),3月、5月和8月一次次掀起樓市高潮后雖有下降,整個(gè)樓市卻交易活躍,完美地演繹了年度一個(gè)新的樓市高潮。因此我們?cè)谶@份企劃書(shū)中提出了新都市主義的觀點(diǎn),并不是要我們的項(xiàng)目大扛“新都市主義”的大旗,而是闡明了德盛堂對(duì)光泰置業(yè)公司本項(xiàng)目的企劃基點(diǎn),我們?cè)诹私猬F(xiàn)階段流行營(yíng)銷模式的基礎(chǔ)上結(jié)合本土的市場(chǎng)特點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的品牌和產(chǎn)品進(jìn)行研究分析,以及針對(duì)本項(xiàng)目提出項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,整體營(yíng)銷推廣建議和銷售建議的思路和想法。在這一點(diǎn)上,我們經(jīng)過(guò)了深入透視的研究,并提出我們的觀點(diǎn)和看法,與貴司共同探討?!匀患暗乩憝h(huán)境項(xiàng)目位處商業(yè)繁華區(qū)二七商圈的都市邊緣,位處于鄭州中心商業(yè)輻射范圍內(nèi),位于商業(yè)繁華路太康路與銘功路交匯處,與人民公園幾步之遙,距歷史文化地……二七廣場(chǎng)一路之隔,地下位置較優(yōu)越。 河南人在修建傳統(tǒng)民居時(shí),往往會(huì)修一個(gè)大大的院子,用此儲(chǔ)備自家的物品,但這里還有一個(gè)更重要的作用,它是人們用以休閑、納涼的去處,“江山社稷、家長(zhǎng)里短”在此評(píng)說(shuō)。重點(diǎn)樓盤個(gè)案基本情況:浩立、錦繡苑產(chǎn)品分析: 該項(xiàng)目由兩幢小高層組成,由一幢商務(wù)辦公用房和后面一幢小高層住宅組成,戶型設(shè)計(jì)多樣,可以說(shuō)客戶群體含蓋各個(gè)階層,有一點(diǎn)“麻雀雖小,五臟俱全”的味道。項(xiàng)目的小戶型是以精裝修按套出售,面積在35平米左右的小戶型售價(jià)為12萬(wàn)左右,單位價(jià)格達(dá)到了3400元,而其精裝修的標(biāo)準(zhǔn)較低,從樣板房的角度看,并不能引起消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。 ……區(qū)域優(yōu)勢(shì) 二七商圈,所謂中國(guó)商戰(zhàn)看中原,中原之爭(zhēng)看二七,這是中國(guó)商戰(zhàn)的發(fā)源地,作為黃金商業(yè)中心,在本項(xiàng)目的周邊集中了金博大、丹尼斯、亞細(xì)亞等大型購(gòu)物娛樂(lè)中心,并且由于政府舊城改造力度的加強(qiáng),老商業(yè)區(qū)將掀起新一輪的建設(shè)高潮,各種產(chǎn)業(yè)及配套的成熟不僅能提升本區(qū)域的知名度和凝集力,更為區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)充足而現(xiàn)實(shí)的客戶資源。通過(guò)我們對(duì)周邊樓盤及項(xiàng)目SWOT分析上我們要沉思: 在產(chǎn)品上,我們并無(wú)完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì); 在價(jià)格上,我們要堅(jiān)持價(jià)值最大化的原則; 在客戶層面上,我們與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雷同; …… 在這樣一種市場(chǎng)環(huán)境下,如果按照常規(guī)的銷售進(jìn)程和辦法,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打常規(guī)戰(zhàn),項(xiàng)目極有可能陷入僵局,使銷售難以實(shí)現(xiàn),那么,除了房子本身,我們要賣另外一樣?xùn)|西,在保證我們利潤(rùn)的基礎(chǔ)之上確立項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),而這種優(yōu)勢(shì),一定要是針對(duì)我們目標(biāo)客戶的。剖析深圳、上海等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡,可以把握消費(fèi)者的需求脈搏,即由單純的物質(zhì)層面向精神層面邁進(jìn);從有形的物質(zhì)向無(wú)形的精神過(guò)度,我們也可以這樣說(shuō),產(chǎn)品不是最重要的,推廣也不是萬(wàn)能的,只有物質(zhì)與精神的統(tǒng)一才是和諧的。這種公寓形式在美國(guó)也是主要用于投資,相當(dāng)于目前深圳的酒店式公寓。 ………… 項(xiàng)目的客戶定位從區(qū)域樓盤的客戶組成來(lái)看,本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可分為三大方面: ……是具備一定的購(gòu)買實(shí)力,居住在項(xiàng)目周邊,作為投資的中等收入者; ……一種是年輕自信的,工作較為穩(wěn)定,有一定的積蓄,希望盡早擁有獨(dú)立的生活空間,有個(gè)性,喜歡標(biāo)榜的年輕一族; ……希望能夠獨(dú)立出來(lái)的年輕夫妻,剛成家積蓄還不是很多,但又想擁有自己的空間,不愿與父母生活,想有獨(dú)立私密的空間的小兩口; 目標(biāo)客戶購(gòu)買力分析:……,以片區(qū)均價(jià)2600為基數(shù)來(lái)分析,總價(jià)為9950元,首付29000元,貸20年月還款為463元,據(jù)此推算,購(gòu)買群體的月收入在1500元,工作年限在3年以上,均符合目標(biāo)客戶群的收入特征。利潤(rùn)預(yù)測(cè): 預(yù)測(cè)依據(jù): ……貴司提供的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū): 占地面積: 總建筑面積: 總套數(shù):288 ……產(chǎn)品現(xiàn)狀,還要投入建筑成本及公共部分的裝飾成本,并應(yīng)考慮到建材的上漲因素 ……相關(guān)稅費(fèi)的收取按相關(guān)部門發(fā)布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);銷售收入預(yù)測(cè): 依據(jù)核算,本項(xiàng)目的均價(jià)按較高值2200元每平米預(yù)測(cè),可售面積為9726平米(其余部分為會(huì)所),銷售率按85%測(cè)算銷售收入為:1819萬(wàn),也許我以上的利潤(rùn)預(yù)測(cè)有一些太保守,但是做為一個(gè)代理商的角度來(lái)說(shuō),我們的合作是建立在共同提高收益這一方面,我們會(huì)在導(dǎo)入整合營(yíng)銷推廣后按照市場(chǎng)情況進(jìn)一步的提高銷售價(jià)
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