職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)房地產(chǎn)大盤操盤手法(存儲版)
【正文】 個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則有利于房價的提高[邊際消費傾向較大]，反之，對房價提高的貢獻(xiàn)度較??；物價變動——貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價上漲、房地產(chǎn)增價，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價上漲；社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展——經(jīng)濟(jì)發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場地需要房屋）人口因素居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。商場項目的主要策劃工作：商場定位、形象包裝、商場布局設(shè)計、目標(biāo)商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策略的制定和實施。也受到資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)、公關(guān)等因素影響。證券商再向投資人發(fā)行或上市。家庭結(jié)構(gòu)人均建筑面積自所以是人均居住面積的兩倍左右，就在于前者的計算含了非居住用途的公共配套面積、后者則是扣除了廳、衛(wèi)、廚?；竟δ軆r值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）另一個原則就是必要原則——整個社會發(fā)展（放大中國來看，——8%（%），房地產(chǎn)投資增長速度21%，%，房地產(chǎn)投機(jī)額度在10%以下，算是合理的，不會出現(xiàn)泡沫情況）的可持續(xù)發(fā)展性；廣度（包羅萬象的賣點優(yōu)勢資源）、深度（挖掘可吸引買家的素材）、高度（超越競爭對手，形成唯一性、權(quán)威性、排他性——無競爭策略）；還有就是獨特性（北京的獨特營銷：第三置業(yè)—黑袋子錢幣投送；堅果公寓—咖啡情調(diào)與玫瑰情調(diào)——現(xiàn)代城茶馬道發(fā)放玫瑰；朝陽園——萬元世界往返機(jī)票、購房抽獎保士捷；左岸公社、建外SOHO—拍賣策略；朝外men—攬勝廣告公司的順口廣告、創(chuàng)新廣告；東區(qū)國際—三無情況下老業(yè)務(wù)的人推人計劃；美林香臏小鎮(zhèn)—展會捆綁藝術(shù)；西山庭院—萬科的文化炒作；尚都、盈都國際的物業(yè)創(chuàng)新手法；玄特區(qū)—引進(jìn)青鳥健身娛樂設(shè)施）（廣州的獨特產(chǎn)品：學(xué)院文化—藍(lán)色康園、學(xué)院別院的江南新苑、華景新城；運動文化—雅居樂、南奧花園；女性文化主題—保利花園、保利百合園；藝術(shù)文化主題—時代玫瑰花園引進(jìn)廣州美術(shù)館分館、朗晴居舉辦EMBA講座；異國文化—波爾多莊園的葡萄園生活、旭景舊三環(huán)——；15平方公里；100平方公里。將要實現(xiàn)的按揭貸款證券化，以轉(zhuǎn)移銀行的貸款風(fēng)險。同時，人人為自己、上帝為大家是一個將政府當(dāng)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)來運作的文化板塊。這是一個將企業(yè)、經(jīng)濟(jì)都當(dāng)官來作的文化區(qū)域。4P（產(chǎn)品、價格、促銷、分銷）是以市場為導(dǎo)向的產(chǎn)物；4C（顧客需要什么樣的......）是顧客需求為導(dǎo)向的產(chǎn)物；4R（關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報）是競爭為導(dǎo)向的產(chǎn)物。成都男人像女人，重慶女人像男人。是孔孟之道加上市場經(jīng)濟(jì)再加上政府的一個形態(tài)。珠三角文化板塊（珠江文化），主要是一個經(jīng)濟(jì)文化板塊。2001年5月，北京，北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司；（五礦集團(tuán)、首鋼集團(tuán)、北京城建集團(tuán)等房地產(chǎn)部）2001年8月，香港，富華通（北京萬通、臺灣中華建筑公司、臺灣富邑通公司）——大中華房地產(chǎn)基金2001年9月，上海一個類似華夏資產(chǎn)管理公司成立。凱旋門、圣母院（13世紀(jì)末期）（巴黎中心區(qū)——拉德方斯，右岸）、香榭麗舍、凡爾賽、舍菲爾、盧浮宮（13世紀(jì)中期）、艾菲爾鐵塔188楓丹白露（巴黎東南郊60公里）——路易七世修建的別墅群（行宮），一條塞納河蜿蜒穿過巴黎，形成南北兩塊，左岸（南部）是巴黎文化的象征（尤其是拉丁區(qū)），右岸（北部）是巴黎權(quán)力金錢的象征，左岸聚集了文學(xué)、藝術(shù)、哲學(xué)、革命、波西米亞（現(xiàn)在BOBO文化）等的發(fā)源地，畢加索、雪萊、海明威、薩特等均在此生活旅居過。他要落到實處，落到具體的表述上來，給人一種最直觀的感覺（風(fēng)格、構(gòu)成、規(guī)范、功能、形象等）。附加價值：直飲水、智能化、材料（技術(shù)、設(shè)備、工藝等）、空間（平層、躍層、復(fù)式、夾層、閣樓等）、網(wǎng)絡(luò)等長期可使用的一些價值功能。但從目前居民手中消費品結(jié)構(gòu)、購買能力來看，這種差距的拉大不僅不會造成結(jié)構(gòu)性的失衡，反而會有利于以生產(chǎn)為導(dǎo)向的企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與資金投向，有利于多元化市場的建立。家庭代際數(shù)（一個家庭中幾代人口）住宅市場細(xì)分家庭參數(shù)：將抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行打包，組成資金池。fa國際通常將商鋪分成以下八種：鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨立式商店等八種類型。美國人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來時拎個大包就能住進(jìn)來。房地產(chǎn)價格總體來說有三個決定因素：有效需求；相對稀缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成。景觀設(shè)計：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點分布；與主體建筑配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應(yīng)形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式?？蚣芙Y(jié)構(gòu)——框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會判斷、市場風(fēng)險判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風(fēng)險決策能力、資本運作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念。自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：美觀大方等花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木—油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人掌類等）環(huán)保住宅設(shè)計幾大系統(tǒng)：商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟(jì)繁榮程度——肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度——一二層之間租金可差2—3倍，售價可差2—5倍；使用率程度——使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度——周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補充是削弱）。餐飲、
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