【正文】 }* P/ | [0 V) J印花稅：5元/件。 w保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)＝總房款十年費(fèi)率礻年限系數(shù)。+ ramp。 [6 N綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)＝貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)貸款額7 y+ q1 r% x o$ i, U6 c* H2住宅的結(jié)構(gòu)形式：4 n. `( z0 u, O% } ?3 p主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。$ Camp。 b2 Z（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算；。 n3 h v（8）活動(dòng)簡易房屋：amp。0177。% x% q4 f( C) F+ [3商品房的銷售面獲如何計(jì)算？amp。 ]5 x j. ]0 ]4 ~時(shí)時(shí)刻刻想到購房者，是房地產(chǎn)廣告策劃人士最緊要的一件事。 i第二點(diǎn)的意思是說，你的作品如果沒有深度，不成熟，因此可能沒有人（或僅有少數(shù)人）會(huì)被吸引，也就誰愛看誰看了。 T$ I) m: i x2 u從事實(shí)出發(fā)，從美好結(jié)束。39。 `) ]39。如“不滿意包退”，“動(dòng)心的、安心的、誠心的”，“全國首創(chuàng)三大購屋保障”等，運(yùn)用的就是這一策略。如“皇宮巨人，樓高三米五”，本案采用公園綠地獎(jiǎng)勵(lì)辦法，規(guī)劃一樓樓高五米（全部作為樓上住家的私家花園綠地及休閑設(shè)施），二樓以上每戶室內(nèi)樓高三米五提高室內(nèi)空間，就是一個(gè)追求規(guī)劃設(shè)計(jì)的例子。 i: ~4 e m l9 H3 G. u3 z* I( Q超高層建筑，雖然預(yù)售時(shí)普遍銷售未佳，但仍未能阻止部分業(yè)者前仆后繼的魄力與決心，終能慢慢蔚成氣候，這種精神與毅力實(shí)令人佩服。 ~ E+ P$ c以輕松小額的工程款來作為廣告訴求，如“期付二千”、“期付一萬”等。 f! r J在不景氣時(shí)期提出適時(shí)一條“血路”，開創(chuàng)明朗之生機(jī)。T{預(yù)售的弱點(diǎn)就在沒有實(shí)質(zhì)的“形象”，因此宣傳開工在十年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)中一直被用為掀起購買決心，或持續(xù)高潮的戰(zhàn)略之一。4 Z5 ]3 Y$ F+ j。 F4 k2 ` M% A3 X。 ]7 R6 ^* _0 w6 C3 Z證人證言的廣告訴求多年來被陸續(xù)的引用，如某房地產(chǎn)廣告一口氣拍照了十個(gè)證人，功夫不凡。! jamp。 R39。 e* X/ l5 |二、本案地理位置與生活環(huán)境分析5 c. V7 E/ k* ?6 ?5 N. O4 g) R三、機(jī)會(huì)點(diǎn)和問題點(diǎn)39。 I39。 u1 namp。 n R/ L2 p銷售人員計(jì)劃* o1 E0 n累死不打緊，累死而無效或白忙，那就太不值得了。2 U* I。* s2 C! Z2 Q \! K2 u喋喋不休型7 R2 e6 b {4 Z2 }. b39。 i8 D% I: o沉默寡言型。當(dāng)顧客不欲購買時(shí)，須應(yīng)付得體，免影響其他顧客。 R t$ |0 r q% G對(duì)策：推銷員須態(tài)度堅(jiān)決有自信，來取得顧客信賴，并幫助他們下決定。 ~+ [5 G8 t1 {39。 R( `家常，來了解其心中的真正需要。從下訂金到簽約須“快刀斬亂麻”，免夜長夢(mèng)多。對(duì)于疑點(diǎn)，必詳細(xì)究問。置業(yè)顧問每日面對(duì)的，即是這些“千奇百怪”的人。S2 B以上的項(xiàng)目僅是參考，其實(shí)最上乘的企劃書是沒有固定內(nèi)涵的，根據(jù)需要來加重某一項(xiàng)目以一擊奏效或出奇制勝。 E( q銷售階段 C2 h( Y2 {0 y$ G2 e8 p5 R) x. v銷售策略2 x) u。 [9 r5 k六、推出時(shí)機(jī)建議39。 R+ h$ X6 _。 P四、目標(biāo)市場(chǎng)分析9 k9 l: O( E6 [。 o1 }8 \。 t/ R. Damp?！暗谝弧辈呗?K9 j! u w. |3 G* }將產(chǎn)品宣揚(yáng)為某地域（甚至全國）最好最卓越的！這當(dāng)然需要有一些“硬背景”來支撐，否則徒招反效果，被消費(fèi)者“識(shí)破”。h5 |5 yamp。 a9 c3 w% V a. O。 W7 ~4 A9 Y39。 g0 f) p* F3 k f4 _+ K A2 Z5 F% O% l: w產(chǎn)品策略/ Aamp。) T. t。amp。 iamp。 ~3 c4 ?$ k7 M1 P/ B7 c( M* r) K以極少額的自備款來吸引購屋人，如“三萬交屋“、全區(qū)六萬交屋”等。 t n7 G7 w39。 c: Z( e% ]: x讓整體個(gè)案（特別是大型工地）有完美卓越的規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是有心的開發(fā)商所一直追求的。 p. f9 p5 g5 e當(dāng)前的消費(fèi)者對(duì)于購屋之事可說非常“擔(dān)心”，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)往昔的表現(xiàn)亦是頗有“戒心”，因此房地產(chǎn)業(yè)者如何使購屋人放心，顯然為刻不容緩的事。除此之外，還有以下20種房地產(chǎn)營銷策略和廣告策略可供借鑒。 n Y* Q6 |39。% F! a9 U: I1 S0 ~, P1不打高空，切忌空中樓閣。 ^6 {! G0 samp。 S6 o6 V+ Q2 y3 z ?8 }/ z二、 房地產(chǎn)策劃文案原則: ^ q! Kamp。o39。m8 o* Y39。 B! v2 L39。l3 |商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。k5 T1 N（10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為177。 I) E) _（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)：, [ P) f) 3 q t3 G% G（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分←* \6 k1 p2 q$ E, l ]2 Z* F8 z（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：8 s9 _7 c, n3 Y! Famp。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。 z/ damp。 F u Wamp。 wamp。 _. n! w（4）辦理按揭須繳納的費(fèi)用5 C3 H1 A9 D% x3 G1 }4 Q/ F% M9 e律師費(fèi)：％。 a房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本：) J9 t+ |amp。4 M Y, \$ c: ~7 n, L* r9 _, r2房屋買賣所需費(fèi)用：39。 R: D( L1 i8 C7 }4 x7 b2印花稅：。39。 j9 J n0 x/ L! i* W. ^房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。 A+ D4 Q% A) \, W, r {9 A h ^* Q8 ` G5 F1國土局產(chǎn)權(quán)登記處：, P( u f+ u% _8 ?1如何辦理產(chǎn)權(quán)：4 f( y U* u4 A: E! f/ a每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。( w, Q0 `, I0 w ^7 Q9 p土地使用費(fèi)：, W `7 E1 V4 amp。 j* i發(fā)展商：+ Q2 O7 e3 l* S! q專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 B. S r代表國家行使177。W房地產(chǎn)市場(chǎng)：amp。 B! v2 L39。l3 |商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。k5 T1 N（10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為177。 I) E) _（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)：, [ P) f) 3 q t3 G% G（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分←* \6 k1 p2 q$ E, l ]2 Z* F8 z（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：8 s9 _7 c, n3 Y! Famp。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。 z/ damp。 F u Wamp。 wamp。 _. n! w（4）辦理按揭須繳納的費(fèi)用5 C3 H1 A9 D% x3 G1 }4 Q/ F% M9 e律師費(fèi)：％。 a房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本：) J9 t+ |amp。4 M Y, \$ c: ~7 n, L* r9 _, r2房屋買賣所需費(fèi)用：39。 R: D( L1 i8 C7 }4 x7 b2印花稅：。39。 j9 J n0 x/ L! i* W. ^房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。 A+ D4 Q% A) \, W, r {9 A h ^* Q8 ` G5 F1國土局產(chǎn)權(quán)登記處：, P( u f+ u% _8 ?1如何辦理產(chǎn)權(quán)：4 f( y U* u4 A: E! f/ a每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。( w, Q0 `, I0 w ^7 Q9 p土地使用費(fèi)：, W `7 E1 V4 amp。 j* i發(fā)展商：+ Q2 O7 e3 l* S! q專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 B. S r代表國家行使177。W房地產(chǎn)市場(chǎng)：amp。 x, O {3 q 以專業(yè)知識(shí)說服業(yè)主，而非以賭取悅業(yè)主n n+ I。 n 不斷充實(shí)相關(guān)的知識(shí)5 bamp。 i0 S/ u* ~* m7 c。{39。你知道什么是自己應(yīng)該去作的，什么是自己不應(yīng)該作的。 + d9 ? J, |$ ]% gY0 b2 f+ v1 g2 h, \ b% a給予，給予，還是給予。 自己是將優(yōu)良的產(chǎn)品推薦給我們的消費(fèi)者去滿足他們的需求，我們的一切活動(dòng)都是有價(jià)值的。 N水至清則無魚，海納百川有容乃大。 V* G. R6 h( C E0 W3 Z包容的心態(tài)7 k% `amp。/ c4 j2 k( s% Y g: j$ H空杯的心態(tài)* I% M) hamp。我們的事業(yè)、我們的人生不是上天安排的，是我們主動(dòng)的去爭取的。 銷售人員應(yīng)該具有的心態(tài) ^6 G, ` m: W! t) G$ N+ [積極的心態(tài)：9 L39。|? 充滿激情9 n. x2 K I9 _2 `39。 缺乏待人技巧 N8 ^6 M7 s% d6 n% u. y, T M w P9 F4）在自己身上投入39。 對(duì)你產(chǎn)品的態(tài)度+ d+ E( L7 R, X6 G j7 Y a? 4 _5 W。 t 長期的說服工作，使自己具備強(qiáng)大的影響力；0 A4 P3 f) Oamp。 B) Bamp。n2 S39。 T業(yè)務(wù)員要懂得“置之死地而后生”的道理，在灰心消沉后，必定要很快地鼓起勇氣再出發(fā)。[% n3 C4 C要能要求高額訂金，而且要盡快簽約。6 k3 q% b。 市場(chǎng)信息的收集者：置業(yè)顧問要求有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有敏銳的觸角，這就需要置業(yè)顧問要對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信息作大量的收集與分析，并為公司 的決策提供依據(jù)。 客戶最好的朋友：置業(yè)顧問應(yīng)努力采取各種有效手段，例如良好的形象，誠懇的態(tài)度去拉近與客戶的距離，使客戶能感到你是最好的朋友，處處都是在為他著想。 公司的形象代表：作為房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問，將直接代表公司面對(duì)客戶其形角也代表著公司形象，服飾的整潔、笑容的甜美、建議的中肯，都會(huì)留給客戶一個(gè)好的印象，增加客戶對(duì)公司的信心。一套銷售人員入門培訓(xùn)一、 3 Q1 M5 E8 M3 C7 L3. 要有消化產(chǎn)品的能力，否則就回家吃自己。( G B5 W |amp。1 C8 o7 yamp。 k% a. G T( W+ y。 被拒絕和運(yùn)氣不佳是這一行的家常便飯。 \ B9 ]3）職業(yè)自豪感和投入感 G/ E) O b39。n4 V3 G5 f* X }7）從失敗中學(xué)習(xí)( `% F 將“態(tài)度”寫在你的客戶登記本的首頁；1 d( S! h( V8 w? 讓每一個(gè)遇到你的人因結(jié)識(shí)你而開心；4 V6 E6 l) C) [5 b? 成功是最有力的反擊；0 `/ J2 w4 O, G/ T+ B? n五、v3 r? 沒有明確的目標(biāo)和計(jì)劃0 G7 39。 行動(dòng)不夠多? p. O+ x3 y8 o9 _? e? 成功銷售的八個(gè)必備素質(zhì), N! A6 B7 ` y/ h? 自信$ Z0 V4 A4 s6 C0 p? 2 J+ O在競(jìng)爭異常激烈的時(shí)代，被動(dòng)就會(huì)挨打，主動(dòng)就可以占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。社會(huì)、企業(yè)只能給你提供道具，而舞臺(tái)需要自己搭建，演出需要自己排練，能演出什么精彩的節(jié)目，有什么樣的收視率決定權(quán)在你自己。% O H! M k* D消費(fèi)者滿足自己的需求，而企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己的產(chǎn)品價(jià)值，這同樣也是一個(gè)雙贏，任何一方的利益受到損壞都會(huì)付出代價(jià)。b* H( Y* m: `amp。我們對(duì)自己服務(wù)的企業(yè)充滿自信，對(duì)我們的產(chǎn)品充滿自信，對(duì)自己的能力充滿自信，對(duì)同事充滿自信，對(duì)未來充滿自信。 7 K A0 ~7 U v4 A（這種心態(tài)在《心動(dòng)不如行動(dòng)》一文中有更詳細(xì)的闡述） 5 v3 H* d我們要給予我們的同事以關(guān)懷；我們要給予我們的經(jīng)銷商以服務(wù)；我們要給予消費(fèi)者滿足需求的產(chǎn)品。二十一世紀(jì)，誰會(huì)學(xué)習(xí)，誰就會(huì)成功，學(xué)習(xí)成為了自己的競(jìng)爭力，也成為了企業(yè)的競(jìng)爭力。你具備了老板的心態(tài)，你就會(huì)去考慮企業(yè)的成長，考慮企業(yè)的費(fèi)用，你會(huì)感覺到企業(yè)的事情就是自己的事情。 j一流銷售人員：不僅總能把東西賣給顧客，而且讓顧客堅(jiān)信這就是他想要的東西amp。 T9 c: j q5 R! N: j) w l X8 f4 t9 vn 一勤天下無難事) ~+ Q, r! x4 F。n |* _8 }* F 國土局：7 h0 Z2 N39。 r。 k* H a: ?5 r經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技