【正文】 同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變。在實際估價中，不僅客觀上可能存在著上述三種估計，而且可能會為故意高估估價對象的價值而對凈收益作出過高的估計，或者為故意低估估價對象的價值而對凈收益作出過低的估計?！　　?009年真題】就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（　）。　　[答疑編號950276070506]【正確答案】參見教材P246。不同地區(qū)、時期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風險不同，所以報酬率也各不相同。投資回收只是保本。②管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償?！　》椒ǘ?市場提取法　　無限年期，利用公式Y(jié)=A/V　　有限年期，利用公式三　　采用試錯法計算，再線性內(nèi)插　　收益按一定比例遞增且收益期限無限時，利用公式　　　　方法三 投資報酬率排序插入法　　搜集與報酬率有關(guān)的資料　　將不同類型的報酬率從低到高按順序排列　　將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度所處的位置　　根據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率　　　　【單選題】某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%?！　。ㄒ唬撛诿杖氤藬?shù)法　　潛在毛收入乘數(shù)法是估價對象未來第一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）來求取估價對象價值的方法，即：　　V=PGIPGIM　　潛在毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的位數(shù)，即：　　PGIM=V/PGI　　潛在毛收入乘數(shù)法沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異?！　∮捎趦羰找娉藬?shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即：V=NOI/R　　三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法　　資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價　　對象的凈收益流模式（包括凈收益的變化、收益期的長短）等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料（由這些資料可求得年收益和價格）求取。它與報酬率的關(guān)系變?yōu)椋骸　　　≡谏鲜龅谌N情況下，資本化率與報酬率的關(guān)系為：　　R=Yg　　在上述第四種情況下，資本化率與報酬率的關(guān)系變?yōu)椋骸　　　∮缮峡梢?，報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等有直接關(guān)系。假設(shè)估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益美每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價對象的凈收益轉(zhuǎn)換為價值，則會高估估價對象的價值。【答案】C【解析】建筑物收益20012%=24（萬元）　　土地收益=6024=36（萬元）　　土地價值=（36/6%）（11/ 30）=（萬元）　　房地產(chǎn)價值=200+=（萬元）　　【例725】某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%?！　答疑編號950276070603]　　[答疑編號950276070605]46 / 46?！　≈苯淤Y本化法的土地剩余技術(shù)　　　　凈收益每年不變，收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)　　　　【例728】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為300萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。通過可比實例房地產(chǎn)計算出的自有資金資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值為（?。┤f元?！　〉捎谥苯淤Y本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，在所有情況下的未來第一年的凈收益與價格的比率（A/V）都是資本化率。有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒有考慮運營費用的差異，因此也只適用于做粗略的估價。利用收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的公式為：　　房地產(chǎn)價值=年收益收益乘數(shù)　　直接資本化中未來第一年的收益有時用當前的收益近似代替?！　±奂臃☉?yīng)用舉例 表72項目數(shù)值無風險報酬率（%）投資風險補償率（%）管理負擔補償率（%）缺乏流動性補償率（%）投資帶來的優(yōu)惠率（%）報酬率（%）　　由于在現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，所以，通常是選取同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，例如，選取同一時期的國債利率或銀行存款利率。參見教材P246247。（2009年真題）　　　　，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低，反之，報酬率應(yīng)高　　，投資者將提高所要求的報酬率　　，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率　　[答疑編號950276070507]所選取的報酬率，應(yīng)等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率?！　。?）重置提撥款的扣除方式　　例如，如果房地產(chǎn)的采暖通風與空調(diào)系統(tǒng)（HVAC）需要在10年之后以100000元的價格重置，假設(shè)償債基金儲蓄的利率為5%，則每年需要留出的重置提撥款為：　　　　在上述情況下，不考慮重置提撥款的收益估計為每年100000元，考慮重置提撥款的凈收益估計為每年　　1000007950=92050（元）　　如果預(yù)計10年后轉(zhuǎn)售價格為1000000元，折現(xiàn)率為10%，則房地產(chǎn)的價值為：　　　　=951151（元）　　　?。?）凈收益每年基本上固定不變　　凈收益A的求取方法：　　過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法　　未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法　　未來數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）　　　?。?）凈收益每年基本上按照某個固定的數(shù)額遞增或遞減　　（3）凈收益每年基本上按照某個固定的比率遞增或遞減　?。?）其他有規(guī)則的變動情況　　【例723】某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，作為運營費用消耗了。 　　年租金=30121000=36萬元　　　?。?）樂觀估計、保守估計和最可能估計　　求取凈收益實際上是對未來的凈收益作出預(yù)測?！　　　　　　　　　答疑編號950276070502]　　成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。注意不要重復(fù)計算無形收益。參見教材P240。運營費用是由出租人承擔的費用。【2006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276070410]短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用?！　☆愅谖覀冇媚杲鹎笕〉慕K值?！　∵\營費用與會計上成本費用的區(qū)別（ 四個不包括）——重要考點?！　τ诘诙N情況，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折算到價值時點的價值。在這種情形下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。　　建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間?！　　　　纠?20】某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測其未來第一年的凈收益為24000元，未來5年的凈收益每年增加1000元，價格每年（比上年）上漲3%，%。請求取該寫字樓的價值。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/ m2?！敬鸢浮緽【解析】分兩步求解：　?。?）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益　　　　求得A=　?。?）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格==　　　　（八個公式）（掌握）　　　　V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格　　Ai：房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益　　Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價格　　t：持有房地產(chǎn)的期限　　公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳，　　　　公式三：難以預(yù)測未來的價格，而能預(yù)測未來價格相對于當前價格的變化率，增值率為△（了解）　　　　公式適用條件　　一是用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價格或未來價格相對于當前價格的變化率的情況　　二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價的，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價值。 　　　　收益期限為無限年的公式　　【例711】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。2+1=（年）　　該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：　　A（n1）b=25（131）2=1（萬元）　　該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：　　A（n1）b=25（141）2=1（萬元）　　?！　√崾荆簠⒁娊滩腜223?，F(xiàn)行土地報酬率為10%，請通過基準地價求該工業(yè)用地的目前價格?！　∠人隳晔找妫獾胊=　　再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰嬎愕哪昶诘氖找鎯r格　　注意：折現(xiàn)率如果不同，就帶入各自不同的折現(xiàn)率。（注意8分的計算題）　　評估乙合理的收購價格?！敬鸢浮繀⒁娊滩腜219。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預(yù)測）。參見教材P21213。在下一節(jié)中將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收　　收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風險）。為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象的未來收益。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法?！　。?）本章內(nèi)容與以前的教材相比，無大的變化，個別的概念的敘述中較以前更明白化?！　。?）關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好，這種圖示對于收益年限的確定，能一日了然。　　　　直接資本化法是預(yù)測估價對象未來某－年的某種收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當期的價值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去?！　∩鲜鍪找娣ǖ幕舅枷?，是一種樸實、簡明、便于理解的表述，嚴格說來還不很確切。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。 　　——房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預(yù)測　　錯誤和非理性的預(yù)期就會得出錯誤的評估價值。 　　[答疑編號950276070201]據(jù)測算，該辦公樓類似的寫字樓每平方建筑面積的月租金平均為80元/平米，且穩(wěn)定，出租率為85%，年平均運營費用占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物使用年限為60年?！敬鸢浮緿　　思路二：因為這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計算其價值。P223例77　　某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準地價為1200元/平米，該基準地價在評估時使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設(shè)定的狀況相同。所以報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越快（越短）?！敬?