【正文】 同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，從第8年開始，租金保持固定不變。在實(shí)際估價(jià)中，不僅客觀上可能存在著上述三種估計(jì)，而且可能會(huì)為故意高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值而對(duì)凈收益作出過(guò)高的估計(jì)，或者為故意低估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值而對(duì)凈收益作出過(guò)低的估計(jì)?！　　?009年真題】就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（　）?！　答疑編號(hào)950276070506]【正確答案】參見教材P246。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不相同。投資回收只是保本。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償?！　》椒ǘ?市場(chǎng)提取法　　無(wú)限年期，利用公式Y(jié)=A/V　　有限年期，利用公式三　　采用試錯(cuò)法計(jì)算，再線性內(nèi)插　　收益按一定比例遞增且收益期限無(wú)限時(shí)，利用公式　　　　方法三 投資報(bào)酬率排序插入法　　搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料　　將不同類型的報(bào)酬率從低到高按順序排列　　將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置　　根據(jù)位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率　　　　【單選題】某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%?！　。ㄒ唬撛诿杖氤藬?shù)法　　潛在毛收入乘數(shù)法是估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：　　V=PGIPGIM　　潛在毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的位數(shù)，即：　　PGIM=V/PGI　　潛在毛收入乘數(shù)法沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異?！　∮捎趦羰找娉藬?shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即：V=NOI/R　　三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法　　資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)　　對(duì)象的凈收益流模式（包括凈收益的變化、收益期的長(zhǎng)短）等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料（由這些資料可求得年收益和價(jià)格）求取。它與報(bào)酬率的關(guān)系變?yōu)椋骸　　　≡谏鲜龅谌N情況下，資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系為：　　R=Yg　　在上述第四種情況下，資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系變?yōu)椋骸　　　∮缮峡梢?，?bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益美每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值?！敬鸢浮緾【解析】建筑物收益20012%=24（萬(wàn)元）　　土地收益=6024=36（萬(wàn)元）　　土地價(jià)值=（36/6%）（11/ 30）=（萬(wàn)元）　　房地產(chǎn)價(jià)值=200+=（萬(wàn)元）　　【例725】某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%?！　答疑編號(hào)950276070603]　　[答疑編號(hào)950276070605]46 / 46?！　≈苯淤Y本化法的土地剩余技術(shù)　　　　凈收益每年不變，收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)　　　　【例728】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為300萬(wàn)元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自有資金資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元?！　〉捎谥苯淤Y本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，在所有情況下的未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的比率（A/V）都是資本化率。有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因此也只適用于做粗略的估價(jià)。利用收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的公式為：　　房地產(chǎn)價(jià)值=年收益收益乘數(shù)　　直接資本化中未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替?！　±奂臃☉?yīng)用舉例 表72項(xiàng)目數(shù)值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（%）投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率（%）管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率（%）缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率（%）投資帶來(lái)的優(yōu)惠率（%）報(bào)酬率（%）　　由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，通常是選取同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，例如，選取同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。參見教材P246247。（2009年真題）　　　　，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高　　，投資者將提高所要求的報(bào)酬率　　，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率　　[答疑編號(hào)950276070507]所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。　　（4）重置提撥款的扣除方式　　例如，如果房地產(chǎn)的采暖通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)（HVAC）需要在10年之后以100000元的價(jià)格重置，假設(shè)償債基金儲(chǔ)蓄的利率為5%，則每年需要留出的重置提撥款為：　　　　在上述情況下，不考慮重置提撥款的收益估計(jì)為每年100000元，考慮重置提撥款的凈收益估計(jì)為每年　　1000007950=92050（元）　　如果預(yù)計(jì)10年后轉(zhuǎn)售價(jià)格為1000000元，折現(xiàn)率為10%，則房地產(chǎn)的價(jià)值為：　　　　=951151（元）　　　?。?）凈收益每年基本上固定不變　　凈收益A的求取方法：　　過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法　　未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法　　未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）　　　?。?）凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減　?。?）凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減　?。?）其他有規(guī)則的變動(dòng)情況　　【例723】某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。 　　年租金=30121000=36萬(wàn)元　　　?。?）樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)　　求取凈收益實(shí)際上是對(duì)未來(lái)的凈收益作出預(yù)測(cè)?！　　　　　　　　　答疑編號(hào)950276070502]　　成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益。參見教材P240。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用?！?006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276070410]短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?！　☆愅谖覀冇媚杲鹎笕〉慕K值?！　∵\(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（ 四個(gè)不包括）——重要考點(diǎn)?！　?duì)于第二種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。在這種情形下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。　　建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間?！　　　　纠?20】某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)第一年的凈收益為24000元，未來(lái)5年的凈收益每年增加1000元，價(jià)格每年（比上年）上漲3%，%。請(qǐng)求取該寫字樓的價(jià)值。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/ m2?！敬鸢浮緽【解析】分兩步求解：　?。?）先根據(jù)未來(lái)四年的凈收益求取不變的凈收益　　　　求得A=　　（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格==　　　?。ò藗€(gè)公式）（掌握）　　　　V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格　　Ai：房地產(chǎn)未來(lái)t年期限的凈收益，簡(jiǎn)稱期間收益　　Vt：房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格　　t：持有房地產(chǎn)的期限　　公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳，　　　　公式三：難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格，而能預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為△（了解）　　　　公式適用條件　　一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)其未來(lái)價(jià)格或未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率的情況　　二是對(duì)于收益期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來(lái)估價(jià)的，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值。 　　　　收益期限為無(wú)限年的公式　　【例711】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。2+1=（年）　　該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：　　A（n1）b=25（131）2=1（萬(wàn)元）　　該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：　　A（n1）b=25（141）2=1（萬(wàn)元）　　。　　提示：參見教材P223?，F(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%，請(qǐng)通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求該工業(yè)用地的目前價(jià)格?！　∠人隳晔找?，解得a=　　再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰?jì)算的年期的收益價(jià)格　　注意：折現(xiàn)率如果不同，就帶入各自不同的折現(xiàn)率。（注意8分的計(jì)算題）　　評(píng)估乙合理的收購(gòu)價(jià)格。【答案】參見教材P219。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）。參見教材P21213。在下一節(jié)中將會(huì)看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的期限為無(wú)限年，并且獲取房地產(chǎn)收　　收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來(lái)凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。為防止實(shí)際估價(jià)中隨意脫離估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收益而預(yù)測(cè)其未來(lái)收益，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。其中，將未來(lái)某一年的某種收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法?！　。?）本章內(nèi)容與以前的教材相比，無(wú)大的變化，個(gè)別的概念的敘述中較以前更明白化?！　。?）關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好，這種圖示對(duì)于收益年限的確定，能一日了然?！　　　≈苯淤Y本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)某－年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。　　上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表述，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)還不很確切。理解：因?yàn)榇嬖跓o(wú)形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。 　　——房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)　　錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。 　　[答疑編號(hào)950276070201]據(jù)測(cè)算，該辦公樓類似的寫字樓每平方建筑面積的月租金平均為80元/平米，且穩(wěn)定，出租率為85%，年平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物使用年限為60年?！敬鸢浮緿　　思路二：因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。P223例77　　某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平米，該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同。所以報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越快（越短）。【答