【正文】 買上海內(nèi)銷商品房的對象為：境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機關(guān)、團體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公民、在境內(nèi)注冊的“三資“企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。＝ㄖ娣e包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。5) ，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。12) 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。17) 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。4) 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。12) 閣樓。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。C、 陽臺建筑面積a、 原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b、 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c、 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積；d、 半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：(1) 買賣；(2) 交換；(3) 贈與；(4) 以房地產(chǎn)抵債；(5) 以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時，應(yīng)簽訂商品房出售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進度，分期收取商品房預(yù)售款。住宅使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。2未按時交房或未按時付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。如何處理預(yù)售商品房交付時建筑面積的增減？答：預(yù)售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當區(qū)分各種原因分別處理：(1) 因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于2年。高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。3影響房價的其他因素有哪些？答：對房價會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。3一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進行購房的方式。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。因為貸款的利息相對于當前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時將購房者不履行支付房款的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔(dān)經(jīng)濟損失和賠償責(zé)任。3一次性付款和分期付款各有什么利弊？答：購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。消費者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：(1) 是否在繁華地段或投資熱點區(qū)域；(2) 交通是否便利；(3) 周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）；(4) 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施；(5) 有無大量空置土地有待開發(fā)；(6) 是否有與人文習(xí)慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）；該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。2購房人在購房時，應(yīng)當被告知哪些相關(guān)情況？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當如實向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。補充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當一并向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當在房地產(chǎn)交易機構(gòu)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)書面通知當事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。凡原簽訂95版預(yù)售合同，在房屋交付時，應(yīng)重新簽訂商品房出售合同。經(jīng)審核準予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準予預(yù)售的日期。市政府1997年42號令第二十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應(yīng)當由市物價部門和市住宅建筑管理部門核定。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約24公分），戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。2) 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。10) 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。2) 檢修、消防等用的室外爬梯。16) 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。10) 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。3) 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。1什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。 什么叫平價房？答：平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。嚴格來說，所謂購買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问?。因此在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調(diào)查的方法稱為選樣或抽樣。如中信、中行經(jīng)濟研究所、規(guī)劃研究所等。是對日前調(diào)查范圍有關(guān)的一切資料的分析，如同業(yè)與政府的資料，專家的意見或消費者的意見。此種方法可以分以下三種。若工地鑰匙遺失，責(zé)任者須將工地大門鎖更換，并重新配制三把鑰匙。，良性競爭。二、接聽電話，柜臺設(shè)專門接聽電話區(qū)域；:00（或個案自定）收來電表，然后放空白表格于接聽區(qū)域，空白表格需注明日期；，由最后一位填上者主動放于專門檔案夾內(nèi)前補充新表，注明日期；，表中各項均需切實填寫以反映真實來電情況，評估媒體效果；，可由同組人員代替但不能同組同時安排兩個人接聽電話；；，柜臺一律不予回答；“市調(diào)或其他身份者”的來電，宜請來電者先留電話交由其他同事進行確認身份后再作回答的決定；身份不清者，回答需謹慎，盡量請來電者來現(xiàn)場；；，對來人請先留資料后送客。不斷地卷土重來，沖出一番新局面。l越自信的人越有吸引力，從自己的形象體現(xiàn)產(chǎn)品的價值l不要把別人的差形象強加于你的身上，體現(xiàn)同類行業(yè)的差距l(xiāng)我一定會比別人做得更好，自信心的體現(xiàn)l行業(yè)、商機、品味與人性l購房時，人性的撕裂，欲望瞬間的放大，保持進步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！l主動地迎合市場l由買方提供的商情l不斷學(xué)習(xí)，保持進步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！，樂觀進取。業(yè)務(wù)員常犯的錯誤?！敖环亢蟮奈飿I(yè)管理怎么樣”等等，此時說明客戶可能會購買，客戶已經(jīng)透露了訊息。物業(yè)管理、水電保修。通過觀察里面的每一樣?xùn)|西，可以某些特殊的物品上反映出客戶的愛好、性格等，比如照片，可反映他的家庭狀況，然后針對著方面展開話題，充分了解你的客戶。每個人都喜歡說自己得意的事，可以直接地詢問方法來詢問客戶，有了開頭，后面就會比較容易，你要與客戶一起分享客戶開心的事，這樣客戶就會信賴你，會越說越多。不讓客戶有猶豫的機會，記得“言多必失”，應(yīng)趕快寫完定單，速戰(zhàn)速決。外在：服裝儀表。，如果連自己都不相信怎么能做到最好?！阕詈笫氐膬r格，守住價線。不能用無禮的語氣中傷客戶，對于有些已經(jīng)在別的地方小訂的客戶，不要急著說競爭對手的不好，應(yīng)好好對待，慢慢地磨，讓客戶對你和你的房子感興趣，對于小訂退戶客戶應(yīng)該是非搶不可的，如真談不下來，進行人海戰(zhàn)術(shù)。，讓客戶感覺價格合理，用同地段同類產(chǎn)品比較給客戶看?？蛻舻钠诖酒谕玫降拇蟾庞幸韵聨醉棧海热玑槍r格等等，也許不需要把產(chǎn)品講得太透明，太煩瑣。，老客戶非常重要，客戶介紹客戶，房子是不動產(chǎn)，俗話說“有土始有財“，說實話是重要的。存心不良欺騙是出賣了自己的人格，世間還有比人格更為至高無上的了嗎？只求目的，不擇手段是絕對的錯誤！，聯(lián)手開拓地利協(xié)作誰能夠創(chuàng)新，誰就能領(lǐng)先誰能夠超越，誰就能出人頭地保持尖端的突破力，才會打開新天地創(chuàng)意因素：好奇心──接受問題能力流暢性──思路靈活靈活性──思考彈性，角度跳躍──獨創(chuàng)性重組性恒心與毅力基本要求：行銷的游戲規(guī)則業(yè)務(wù)的概念最基本的早期時，就是花勞力把東西賣掉，因素之一。既然你無法離開工作，那就去熱愛他，熱愛是最好的老師。走進對方，最不可思議的是深切擊破人的內(nèi)心，讓人處處感到是利已而非利人。你確是因為別人而存在，更是因為得到愛而要付出愛，而這絕無任何的勉強與做作，而全然是一種心性的自然流露。當對方不設(shè)防的時候，他已把你從陌生看成自己的知音。最沉默的人，都有濃郁的發(fā)表欲。有處世的熱心，待人的熱忱。就像一個卓越的廚師，這依賴經(jīng)驗判斷，更需要自我教育。把握現(xiàn)實，才會在崛起的的人群中突出自己。 擺脫角色的束縛：束縛使人僵化，限制人正常能力發(fā)揮，表現(xiàn)真正的自己，清晰地表達自己，表現(xiàn)自己沖動與強力。在生命的每一天，我們都傾注自己的心力，我們擁有最充實、最豐富、有意義的人生。一成不變的生活不是我們想要的生活。 努力拓展事業(yè)的同時，更要隨時維護自己最偉大的本錢──身體。“吃一塹，長一智”，你永遠站在河對岸，總不會生出翅膀來讓你飛到彼岸去。凡事能設(shè)身處地想一想，就不會有太多的怨尤，太多的責(zé)難。堅忍是突破任何困難最有效的武器，是解除一切困難最有用的金鑰匙。野心比志氣更使人蠢蠢欲動，它原是人性中未經(jīng)教化的原始欲望。一個浪費自己生命力的人，比那些浪費自己家財做敗家子，更令人不可饒恕。它是人生最可靠、最可貴的資本。實現(xiàn)真正人類需要力量。提高整個新生活品質(zhì)。 運用雙手的人是勞工；運用雙手和頭腦的人是舵工；運用雙手和頭腦與心靈的人是藝術(shù)家；運用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。它包括了： 事前：了解四周環(huán)境，調(diào)查市場需求，分析、預(yù)測，規(guī)劃產(chǎn)品，訂出合理價格，選擇適當?shù)匿N售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷政策等。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。只要你投入，就會有相當?shù)膱蟪辍?推銷（Selling）： 將產(chǎn)品出處告訴消費者，讓他們買后得到好處與方便，提高生活品質(zhì)，增加生產(chǎn)效率。不要怕挑毛病，挑剔是顧客的權(quán)利，有挑剔才有購買的意愿人，是最聰明的動物，卻往往做出一些連自己都難以置信的愚蠢的事情。 成功不帶絲毫的勉強。堅忍，誰能夠保有它，誰就可以出人頭地；誰能夠取得它，誰就可以登峰造極。 成長的過程原本就包含著無限的痛苦。誠實的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無上的信用。許多事正因為你我不善于吃虧而失去了很多。留得青山在，不怕沒柴燒，永遠保持健康的高峰狀態(tài)，即使有所挫折，也會東山再起。面對生命謝幕，你不曾真實的活過！實現(xiàn)自我。生活架構(gòu)里，找到歸屬感。 權(quán)力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。快樂最具有感染。能了解人性的弱點，卻不擊破人性的缺點；明知別人占了便宜，還