【正文】 ? ? ? 支撐南京路優(yōu)勢(shì)的條件 ? 第一 ， 悠久的歷史 ? 第二 ， 獨(dú)特的風(fēng)景 ? 第三 ， 有多種業(yè)態(tài) ， 同種業(yè)態(tài)不多 ， 避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) ? 第四 ， 有知名的品牌 ? 第五 ， 有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 ? 第六 ， 有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu) 大型購(gòu)物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街 ? (1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境 ， 使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾 ，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程 。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新 堅(jiān)持文化營(yíng)銷路線 ， 在管理方面下功夫 ， 將五星級(jí)酒店服務(wù)與商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)相互結(jié)合 ， 創(chuàng)造顧客 、 供應(yīng)商 、 百貨公司三贏模式 。彌補(bǔ)鵬云集團(tuán)在大型商業(yè)地產(chǎn)特別是 MALL與步行街業(yè)態(tài)操作經(jīng)驗(yàn)的不足，王立占董事長(zhǎng)爽快同意邀請(qǐng)楊寶民老師前來(lái)授課 探討１８００畝商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作 成功的華東電器城 ,裝飾城故事 ? 投入５０００萬(wàn) ? 三年經(jīng)營(yíng)后 ? 收入２ .５億元，利潤(rùn)２億元，這是商業(yè)地產(chǎn)的成功規(guī)律 ? 華東裝飾城８萬(wàn)平方米年租金收入４０００萬(wàn)元。 – 用高新技術(shù)武裝服裝產(chǎn)業(yè)，不斷滿足客戶個(gè)性化需求。 。 – 政府支持引導(dǎo)形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)是服裝批發(fā)市場(chǎng)成功的重要環(huán)境。 ? 第三，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來(lái)。以個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。 – 負(fù)責(zé)項(xiàng)目范圍內(nèi)的二手房及鋪面的轉(zhuǎn)讓和買賣，同時(shí)也承接其余的二手物業(yè)中介及投資服務(wù)。 精品百貨店 中檔購(gòu)物中心 文化娛樂(lè)休閑街 二樓空中步行道 二樓空中步行道 中上檔購(gòu)物中心 中低檔百貨店 購(gòu)物 、 娛樂(lè) 、 餐飲 理想的商業(yè)步行街與購(gòu)物中心布局模型 MALL＋ 商業(yè)步行街的招商策劃與代理 ? 鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重 ， 建議在差異化招商 ， 不同品牌組合設(shè)計(jì)方面下功夫 ， 實(shí)現(xiàn)招商創(chuàng)新 ， 與商業(yè)文化主題相對(duì)應(yīng) ， 加大進(jìn)口品牌引進(jìn)的比例 ， 與韓國(guó)日本及香港地區(qū)密切合作 。 理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃 ? ? 理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂 ， 理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上 ， 步行街策劃要考慮步行街的商圈特征 、 消費(fèi)習(xí)慣 、 區(qū)域歷史文化 、 建筑與商業(yè)文化 。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整 ， 商業(yè)占３０－３５ ％ ， 餐飲企業(yè)占２０－２５ ％ ，休閑 、 娛樂(lè) 、 酒店 、 服務(wù)等占３０－４０ ％ 。 ? 商業(yè)利潤(rùn)下滑 。 ? 產(chǎn)模式。 ? 牌與住宅項(xiàng)目品牌，重視無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 盛世中華廣場(chǎng)商業(yè)建筑策劃的意見(jiàn) ? 態(tài)的結(jié)合。 ? 。 ? 公寓共計(jì)三棟 ， 24層 （ 不含商業(yè)裙樓 ） ， 每層 900平方米 ，每層 1518戶 ， 小戶型為主 。 解決中匯商業(yè)公司經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)與約束問(wèn)題。 中匯廣場(chǎng)的招商與運(yùn)營(yíng)問(wèn)題 ? 中匯廣場(chǎng)項(xiàng)目存在問(wèn)題 ? (1)公司治理機(jī)制，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)和約束問(wèn)題沒(méi)有解決。 九隆街銷售模式 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值 河南中匯廣場(chǎng)的案例 ? 中匯廣場(chǎng)是 NEW MALL商業(yè)管理公司全程參與的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于楊寶民董事長(zhǎng)前期在漯河先后為雙匯地產(chǎn)和華東地產(chǎn)公司講授商業(yè)房地產(chǎn)課程，華東房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)楊寶民先生擔(dān)任華東地產(chǎn)公司高級(jí)顧問(wèn)，從建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃開(kāi)始，從頭參與河南南部在最大的shopping mall項(xiàng)目中匯廣場(chǎng)策劃與商鋪銷售及招商與商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作。 ? 讓顧客與商鋪全接觸， ? 提高商鋪的商業(yè)價(jià)值 平面動(dòng)線 立體動(dòng)線 地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃 ? 華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類項(xiàng)目，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng) 購(gòu)物中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割 圖１ 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程 消費(fèi)者投資偏好 業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析 確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例 不同分割方案銷售預(yù)測(cè) 初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案 通過(guò)合同委托測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)繪 確定分割方案 商鋪分割原則 a) 根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求 ， 按照洋流理論的回旋要求 ， 合理分割商鋪 ， 確保每個(gè)商鋪面向通道 ， 沒(méi)有死角 。 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo) ， 專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段 ， 客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 。通過(guò)我們的調(diào)查分析，成都是四川省會(huì)，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。 租賃原則 ? 租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。 ? 在大型 shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國(guó)專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。根據(jù)華強(qiáng)北商業(yè)特點(diǎn)與市場(chǎng)調(diào)研分析，我們建議商業(yè)面積在 3萬(wàn)平方米左右，基本與茂業(yè)百貨東門店相近，根據(jù)茂業(yè)百貨的主題購(gòu)物中心布局以及茂業(yè)百貨的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，預(yù)計(jì)年銷售額 10億元左右，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 1億元左右。 ? （ ２ ） 購(gòu)物中心是否能夠租出去 ， 有足夠的承租戶交納足夠的租金 。 ? 策層知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)體系研究不夠，表現(xiàn)浮躁。1 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)知識(shí)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng) 楊寶民 主講 易家方略機(jī)構(gòu)董事 深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 總策劃師楊寶民介紹 ? 研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與策劃； ? 商業(yè)地產(chǎn)與 IT復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu) ? 現(xiàn)代批發(fā)與零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)研究 ? 現(xiàn)任西安易家房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事，商業(yè)總規(guī)劃師，深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，韓國(guó) Creative VMD Group中國(guó)業(yè)務(wù)代表 。 ? 萬(wàn)達(dá)與大型商家聯(lián)手進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)連鎖開(kāi)發(fā) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的弱點(diǎn) ? ，但是缺乏整體經(jīng)營(yíng)思考，弱勢(shì)群體的贏利模式 ? —業(yè)態(tài)調(diào)控，品牌與服務(wù)的淘汰機(jī)制，不能用物業(yè)管理代替商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 ? 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 ， 而后明確市場(chǎng)定位 ， 最后考慮輻射半徑與社會(huì)購(gòu)買力 ? 購(gòu)物中心交通組織 購(gòu)物中心可行性研究 ? ? （ １ ） 購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤(rùn) ， 在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力 。 ? 在建筑策劃構(gòu)思中，我們重點(diǎn)考慮東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心對(duì)人流的吸引和引導(dǎo)，要求減少對(duì)華強(qiáng)北路的壓迫感；由于建筑密度大，我們建議深圳建筑設(shè)計(jì)總院充分考慮高層住戶時(shí)局居住辦公的舒適感，建議設(shè)置空中花園，用于住戶休閑娛樂(lè)，同時(shí)考慮與商場(chǎng)的有機(jī)和諧銜接。 許多發(fā)展商沒(méi)有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局 ， 招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來(lái)的大商家 ， 發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求 ， 例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi) 400多萬(wàn) ，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)用也就是 30萬(wàn)元以內(nèi) 。 核心主力百貨店 ? 核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托 MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。 扎根零售業(yè)知識(shí)的茂業(yè)商業(yè)地產(chǎn)贏利模式 ? 收取供應(yīng)商入場(chǎng)費(fèi)模式 模型的應(yīng)用 ? 大連福佳廣場(chǎng)的兒童業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ? 調(diào)整后類似兒童主題商場(chǎng)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)與租金關(guān)系 ? 在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與 NEW MALL購(gòu)物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷： ? 發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對(duì)性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家，無(wú)法對(duì)成都商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。 尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的突破 ， 就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限 ， 跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇 ， 把握新世紀(jì)客戶的精神追求 ， 挖掘區(qū)域文化的精華 ， 將商業(yè) 、旅游 、 體育 、 文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接 。 樓層 業(yè)態(tài)分布 紅色區(qū)域（家居區(qū)） 5F 大眾美食廣場(chǎng)，白領(lǐng)西餐廳、網(wǎng)巴、音樂(lè)吧，攝影藝術(shù)中