【正文】 銷售工作重點： ?現(xiàn)場接待與銷售手段 ?促銷手段 ?銷售資料道具 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 113 住宅營銷報告 營銷排期 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 第二階段： 推廣費用預算 11月份 12月份 項目 媒體 費用 形式 時間 費用 形式 時間 報廣 新報 今晚報 其他報紙 戶外 大沽南路 中環(huán) 解放南路 小白樓等市中心區(qū)域 網(wǎng)絡 焦點網(wǎng) 北方網(wǎng)、新浪網(wǎng) 廣播 交通臺 文藝臺 其他 合計 114 住宅營銷報告 營銷排期 第三階段： 持續(xù)期（ — ） 推廣目的：保持市場關注，推動銷售進程 銷售目標： 實現(xiàn)均價： 7050元 /平方米 在前期形成熱銷后，這一階段是保持并推動銷售成果的階段，利用市場的熱度，不斷地采用各種推廣手段刺激市場，配合銷售發(fā)展。 時間： 10月 6日（暫定） 地點：酒店 相關準備： ?確定參與客戶名單 ?確定參與媒體 ?確定活動現(xiàn)場 ?現(xiàn)場表演團隊、抽獎規(guī)則及禮品、贈送客戶的禮品等 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 第一階段： 市場預熱期（ — ） 108 住宅營銷報告 營銷排期 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 第一階段： 推廣費用預算 8月份 9月份 10月份 項目 媒體 費用 形式 時間 費用 形式 時間 費用 形式 時間 報廣 新報 整版 1次 整版 1次 19 整版 2次 今晚報 12 半版 1次 19 整版 1次 38 整版 2次 其他報紙 23 戶外 大沽南路 中環(huán) 解放南路 小白樓等市中心區(qū)域 網(wǎng)絡 焦點網(wǎng) 3 5 5 北方網(wǎng)、新浪網(wǎng)等 5 5 5 其他網(wǎng)站 5 廣播 交通臺 3 上下班時間 3 上下班時間 文藝臺 2 上下班時間 2 上下班時間 售樓處 140 樣板間 20 景觀示范區(qū) 40 工地包裝 30 銷售道具 沙盤 55 樓書等 15 109 住宅營銷報告 營銷排期 項目開盤 推廣目的： 引爆市場；吸引大量客戶 銷售目標：完成 150套銷售 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 第二階段： 內(nèi)部認購和開盤期（ — ） 開盤后到年底再完成 100套銷售，到 12月 31日 銷售目標：至少銷售 250套以上，銷售回款 實現(xiàn)均價： 4850元 /平方米 110 住宅營銷報告 營銷排期 11月主題活動： 盛大開盤活動 目的：營造項目推廣的最高潮，帶動項目快速銷售。 時間： 7月 6日（暫定） 地點：項目工地 相關準備： ?開工時間確定 ?政府領導邀請 ?媒體邀請（今晚報、新報、焦點網(wǎng)） 第一階段： 市場預熱期（ — ） ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 105 住宅營銷報告 營銷排期 8月主題活動： 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士與規(guī)劃專家關于“海河改造與城市價值”的論壇 目的：炒作海河環(huán)境，引導市場對于項目的關注 形式：邀請海河規(guī)委會專家、地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士參與論壇，發(fā)表意見，進行網(wǎng) 絡直播，并通過報紙、電視等傳統(tǒng)媒體進行報道。同時配合活動，加強DM直投等直銷行銷手段。以戶外形象和軟性炒作為主。 70 % 銷售現(xiàn)場 包括售樓處、樣板間、濱河示范區(qū)改造 200 % 機動費用 70 % 總計 1534 100% 88 住宅營銷報告 住宅營銷方案 推廣策略 銷售策略 營銷排期 總體策略 推廣手段 費用預算 價格策略 銷售計劃 價格定位 營銷目標 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 89 住宅營銷報告 銷售策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 銷售總體策略 充分造勢，強化積累 多頻率開盤，集中簽約。 （ 3） 辦公區(qū)： 200 m2 —— 銷售經(jīng)理室： 20m2 ； —— 策劃辦公室： 20m2； —— 銷售主管及銷售人員辦公室： 20m2； —— 客服辦公室： 10m2； —— 財務室： 8m2； —— 員工休息區(qū)： 10— 15m2； —— 資料室（儲物間）： 10m2。裝修要體現(xiàn)不同風格。 A2 海景公寓 中環(huán)廣場 海 河 售樓處及樣板間 河濱景觀樣板區(qū) 73 住宅營銷報告 推廣策略 情景體驗 —— 樣板區(qū)域包裝 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 在沿河地段設置休閑座椅，臨時碼頭，可租賃游艇、小型觀光輪船等。 投放策略： 在主要交通道路進行長期投放，而在項目開盤在市中心主要路段進 行 短期集中投放。 消費特征： 娛樂和休閑的高端。 置業(yè)特征：體現(xiàn)成就感。教育子女。高學歷。 客戶 需求 —— 認為未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域 客戶調查分析 38 6 0 以下4%60809%8010031%10012016%12014022%1 4 0 以上18%客戶 需求 —— 面積需求 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 70%左右的客戶對住宅的需求面積在 80140M2之間，其中 80100M120140M2兩個面積區(qū)間代表了客戶對 二居三居 產(chǎn)品的主要面積需求。 1949年天津解放，自此天津城市發(fā)展迅速崛起，城市面貌日新月異 26 住宅形象定位 定位依據(jù) 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 —— 微觀依據(jù) ?天津灣綜合體 ?海河景觀條件 ?運動休閑設施 27 住宅形象定位 形象定位 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 具有休閑主義的 濱河城市公館 住宅形象定位建議： 28 住宅形象定位 住宅形象定位 住宅營銷報告 具有休閑主義的 濱河城市公館 內(nèi) 涵 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 城市地標、濱河景觀、文化尊邸、品質生活、休閑氛圍 29 住宅形象定位 住宅形象定位 住宅營銷報告 具有休閑主義的 濱河 城市 公館 水上運動設施及運動場館 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 城市中心的成熟配套的 母親河 海河之畔 一個特有階層的、專屬的、帶有文化特征和藝術氣質的高檔居所 (1) 諸侯的宮室 (2) 古時公家所建造的館舍 (3) 大官或富家的住所 —— 《 現(xiàn)代漢語詞典 》 2030年代在上海、天津等城市中的中國上層人士居住的城市別墅 30 住宅形象定位關鍵詞： 濱河休閑 /城市公館 海河改造 /城市復興 文化復興 /城市回歸 品質體現(xiàn) /品牌建立 31 客群深度分析 客戶調查分析 項目客群定位 客群深度分析 32 客戶調查分析 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 為了更清楚地了解“天津灣”項目的客戶情況，以及更深入的了解主要目標客戶的需求，在項目今后的銷售過程，更好的把握客戶心理，有針對性地應對客戶需求，我們選擇了天津市區(qū)內(nèi)幾個在價格、產(chǎn)品形態(tài)、區(qū)域等方面可以與我們項目進行參考和競爭的項目，對其客戶群體進行了直接的問卷訪問。 19 住宅營銷報告 對天津灣的解讀 海河的改造是天津城市復興的象征 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 天津灣 天津市在 03年確定了將海河打造成世界名河的目標，并劃分六大不同功能節(jié)點： ?南開區(qū)的古文化街海河樓商貿(mào)區(qū) ?河北區(qū)的大悲院商貿(mào)區(qū) ?紅橋區(qū)的運河文化商貿(mào)區(qū) ?河西區(qū)的水上運動世界 ?和平區(qū)的和平廣場中心商業(yè)區(qū) ?河東區(qū)的南站金融商務區(qū) 20 住宅營銷報告 對天津灣的解讀 天津城市的復興同時帶來了文化的復興和城市的回歸 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 天津作為中國曾經(jīng)最繁華的國際大都市，有著深厚的歷史底蘊和文化積累，隨著城市的復興，除了經(jīng)濟上的迅猛增長之外，本地文化也會隨著經(jīng)濟的增長而重新興旺起來， 同時最為最具有文化代表意義的海河和城市中心區(qū)域，將成為人們最向往的居住地和娛樂消費場地。 ?100萬平方米的建筑體量以及海河改造第六大節(jié)點的定位，直接的提升了項目標志性建筑的特征。 2022年 06月 08日 —— 天津灣 B3住宅營銷報告 —— 重現(xiàn)繁華 共贏天下 3 報 告 架 構 項目及企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀及建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設 4 項目及企業(yè)理解 項目基本情況 項目及企業(yè)理解 戰(zhàn)略意義 5 項目基本情況 河西區(qū) ■ 項目位于河西區(qū)，是天津目前發(fā)展 較快的一個城區(qū)。 商業(yè)部分已經(jīng)簽約“易買得”作為主力店 住宅營銷報告 項目基本情況 工程進度 B3地塊（住宅和底商） 工程進度：場地平整，未開工 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設 B3地塊圖片 10 B區(qū)住宅基本情況 ?住宅總建筑面積： 15萬平方米 ?樓棟數(shù)： 8 ?層數(shù)： 33 ?平均戶型面積： 125平米 /戶 ?一居室面積： 60－ 70平方米 ?二居室面積： 90－ 110平方米 ?三居室面積： 120－ 130平方米 ?四居室面積： 160平方米左右 ?主力戶型：二居、三居，占戶型總量的 70％ 住宅營銷報告 項目基本情況