【正文】 費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行有針對(duì)性的訴求和派發(fā)。同時(shí)可采用對(duì)意向潛在客群，進(jìn)行有針對(duì)性的直郵廣告，加強(qiáng)最后沖刺。從而選取最佳通路，作為重點(diǎn)宣傳渠道。以保證公司利潤最大化加強(qiáng)增樓盤整體市場競爭力為原則。錦囊3：編輯幾條“蜜水田園國慶祝福短信”群發(fā)給已購房客戶。而工程進(jìn)度、工程質(zhì)量直接關(guān)系到購房人的切身利益，工地總是一片熱火朝天的景象，購房人自然心里踏實(shí)，對(duì)開發(fā)單位信心十足。（具體設(shè)計(jì)暫略）銷售資料制作：樓盤進(jìn)行銷售必須備齊相應(yīng)資料，主要包括：1) 樓書：2) 戶型卡：3) 宣傳單頁：4) 宣傳折頁：5) 認(rèn)購協(xié)議書：6) 貸款及辦證程序示范單位建立：示范單位即樣板房的建立主要有意義在于：讓客戶第一時(shí)間看到自己未來的家是個(gè)什么樣子，為客戶勾畫美好的夢想；表達(dá)樓盤的建筑理念和特色；為同類單位提供一個(gè)參考的裝修價(jià)格；通過示范單位規(guī)避建筑格局上的不足。對(duì)客戶的回答保持和藹的態(tài)度；對(duì)客戶的疑問如不知情，切勿信口開河，應(yīng)要向有關(guān)人員求證；講解流程要背熟；對(duì)價(jià)格、周邊成熟社區(qū)等優(yōu)勢要重點(diǎn)介紹注意運(yùn)用手勢等身體語言。（六）未成交客戶之處理： 提供資料，讓客戶思考比較，增加回顧率； 預(yù)留與客戶聯(lián)系的伏筆，以便有理由聯(lián)絡(luò)；未成交原因操作分析。語 我們不會(huì)制造馬到成功的神話與幻想ll 企業(yè)的輝煌絕非一招一式、一朝一夕而成 我們致力推出的是全程服務(wù)的新型創(chuàng)想和模式l “營銷策劃+長期顧問+銷售執(zhí)行”的服務(wù)組合ll 拒絕急功近利、拒絕浮夸作秀、拒絕紙上談兵 與發(fā)展商同甘共苦、榮辱與共l 經(jīng)驗(yàn)與市場使我們深知l 只有將雙腳踏在堅(jiān)實(shí)的大地ll 才會(huì)有縱橫馳騁的遼闊疆場l 青島恒源偉業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)二零零六年九月九日。要點(diǎn):初步講解：地段優(yōu)越性與市場交通的便利（詢問客戶住址）；總占地面積，建筑面積； 產(chǎn)品性質(zhì)與定位； 棟別位置、樓間距； 公共設(shè)施； 工程工藝。三）導(dǎo)視系統(tǒng)建立：導(dǎo)視系統(tǒng)對(duì)樓盤起到視覺上的引導(dǎo)作用，包括：1) 大型廣告牌（2處）：在本案附近發(fā)布一塊廣告牌：加強(qiáng)現(xiàn)場的導(dǎo)視；在市區(qū)內(nèi)繁華地段發(fā)布一塊廣告牌，吸引和提醒區(qū)域內(nèi)的人群；2) 工地圍擋：3) 路旗：4) 指示牌：5) 彩旗：具體方案及設(shè)計(jì)根據(jù)排期表確定?；顒?dòng)原則場面熱烈，氣氛高漲，資金較省。樓盤初步資料和信息216。形成項(xiàng)目銷售慣性沖頂階段，使越來越多的客戶不再單純依賴廣告和促銷活動(dòng)，而是依賴于已購房客戶的口碑傳播，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)銷售。小規(guī)模的推盤，小幅度、高頻率控升房價(jià)，有升有降，名升暗降，升降結(jié)合，使項(xiàng)目始終保持旺銷態(tài)勢；先調(diào)高已售比列最高的樓層、戶型，運(yùn)用垂直定價(jià)和水平定價(jià)法相結(jié)合，考慮成本、樓層、采光、通透、面積、私密性、景觀、戶型等因素、先以多因素加權(quán)平均法推定樓盤現(xiàn)實(shí)均價(jià)，然后采用先進(jìn)的多維定價(jià)模型為每一棟樓，每一層樓該階段在宣傳渠道選擇上，將減少報(bào)紙、夾報(bào)、派報(bào)等媒體投放。B、夾報(bào)結(jié)合報(bào)紙廣告、根據(jù)銷售需求進(jìn)行投放；C、派報(bào)根據(jù)不同時(shí)期的銷售難點(diǎn)，進(jìn)行集中整合，提煉出可挖掘的賣點(diǎn)，進(jìn)行宣傳。F、公關(guān)活動(dòng)開盤時(shí)，必然牽涉到相應(yīng)的公關(guān)事件，B、夾報(bào)夾報(bào)主要配合報(bào)紙廣告的發(fā)布進(jìn)行推廣，在內(nèi)容上和報(bào)紙廣告形成延續(xù)性和補(bǔ)充性，使樓盤產(chǎn)品信息更加完整的傳達(dá)?！靶蜗蟀妗敝饕瞥鲰?xiàng)目的形象定位；“規(guī)劃介紹版”主要介紹項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑特色、地理位置和環(huán)境等；‘重點(diǎn)介紹版”主要從項(xiàng)目的園林環(huán)藝、建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、等方面分別介紹。E、報(bào)紙?jiān)撾A段的報(bào)紙形式主要以項(xiàng)目專刊報(bào)道、軟性宣傳為主，配合內(nèi)部認(rèn)購的開始，適當(dāng)安排硬性廣告。B、戶外看板戶外看板具體設(shè)置位置，將根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行安排。社區(qū)：展示、組團(tuán)、小區(qū)、社區(qū)、策略C：景觀庭園　　在售樓處外根據(jù)現(xiàn)場情況，適當(dāng)安排景觀小品，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、或微型小花園等。展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。備注：不定期的組織周邊學(xué)校學(xué)生進(jìn)行書畫比賽，將優(yōu)秀作品粉刷在外墻上，也可現(xiàn)場安排書法繪畫愛好者就地比賽，優(yōu)秀作品予以墻上保留。“蜜水田園月”，形成社會(huì)熱點(diǎn)；*要讓更多的人了解項(xiàng)目，一定要到人流量最大的地方來開戰(zhàn)，在高密，一定要在利群商場、維客超市一帶開小型沙盤模型；分戶大模型；燈箱式背景形象墻；畫架式展板；宣傳資料；洽談臺(tái)；看樓專車。經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為甲方省錢。推廣思路整合開發(fā)公司內(nèi)外資源，以廣告、新聞報(bào)道以及大型的公關(guān)、促銷活動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)營銷工作的全面展開。建議項(xiàng)目啟動(dòng)階段銷售均價(jià)控制在1300元以內(nèi)。未來區(qū)域市場競爭激烈隨著“發(fā)展南城”進(jìn)程的推進(jìn)，區(qū)域市場未來供應(yīng)量驟增。受同一階層人士影響較大就物業(yè)銷售推廣而言，通過報(bào)紙、廣播及電視等廣告手段來傳播信息，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度、樹立物業(yè)形象是至關(guān)重要的；人們?cè)谫徺I商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時(shí)，通常所采用的廣告手段對(duì)其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購買動(dòng)機(jī)產(chǎn)生到最終購買完成整個(gè)過程中，同一階層的人們相互之間的影響作用很大。輔助客群（約30%）工作或生活在南城及城區(qū)其他位置的大中型企業(yè)、專業(yè)市場的白領(lǐng)工薪族。交通方面他們對(duì)所購物業(yè)與城市中心的距離較為關(guān)注，且要求交通便利，居住區(qū)要離主干道較近。隨著工資水平的提升和“灰色收入”的增加，他們的消費(fèi)能力也越來越強(qiáng)，在生活水平提高的同時(shí)，他們迫切要求改善居住品質(zhì)。廣告投放、公關(guān)活動(dòng)、銷售促進(jìn)、人員推銷四大營銷工具。專業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新的操盤手法；在以下分析中，我司僅對(duì)自住型客戶作詳盡分析：工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中級(jí)管理人員這些人大多在福利分房時(shí)代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級(jí)住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。他們現(xiàn)階段消費(fèi)的主要目的就是為了解決這一時(shí)期的居住需求，因此比較關(guān)注產(chǎn)品的位置、交通及價(jià)格、戶型。通過對(duì)本案自身的特點(diǎn)和區(qū)域住宅市場各項(xiàng)目的具體情況和銷售狀況進(jìn)行分析，再考慮本案的市場定位，我司分析得出本案的目標(biāo)市場主要客戶群結(jié)論如下：認(rèn)同西南區(qū)域生活環(huán)境、講究居住品質(zhì)或力求改善現(xiàn)有居住品質(zhì)的人群主力客群（約70%）工作、生活在西南區(qū)域及鄰近區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中層管理人員；周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋；工作、生活在該區(qū)域及鄰近區(qū)域的教師及其親朋。