【正文】 上，考慮到業(yè)主的度假性質(zhì)，故引入了大陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，增加戶外空間，使室內(nèi)和室外空間能更好的過度和銜接，產(chǎn)品更加原汁原味?！　?001年6月，在水一方第一期試探性廣告面市，廣告以“低總價(jià)、低月供、優(yōu)美的湖景”“總價(jià)5萬元起，月供236元起”為訴求點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)試探，第一次面向市民提出“5+2”生活模式，在業(yè)界和媒體引起轟動(dòng)。后記：　　2001年11月，市場(chǎng)期待已久的“在水一方”如出嫁的新娘終于揭開面紗，于開盤當(dāng)天創(chuàng)下銷售299套的銷售奇跡，A組團(tuán)當(dāng)日售空，從而引起市場(chǎng)與媒體的廣泛關(guān)注，并帶動(dòng)進(jìn)一步的銷售熱潮。21．2．定向市場(chǎng)分析222．3．目標(biāo)客戶定位404．51由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與一路之隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點(diǎn)1．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析對(duì)手一：僑穎苑：由3幢12層及一幢9層組成：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層：新天河、新市民、新文化由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)激烈。賽馬場(chǎng)等；戶型可供選擇多；有停車場(chǎng)，物業(yè)收費(fèi)合理。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。束343．3．付款方式建議202．1市場(chǎng)定位1新年音樂會(huì)”、“在水一方泛運(yùn)動(dòng)會(huì)”活動(dòng)，在業(yè)界引起強(qiáng)烈反響。我們?cè)诮?jīng)過周密的市場(chǎng)調(diào)研后，認(rèn)為如果項(xiàng)目作為普通住宅在該地段推出，劣勢(shì)是顯而易見的，怎樣引導(dǎo)和挖掘市場(chǎng)需求是我們操作本項(xiàng)目的關(guān)鍵。度假型物業(yè)定位出臺(tái)：　　“5+2”生活模式是指相關(guān)鏈接：　　1.“在水一方”是重慶2001年最出風(fēng)頭的樓盤之一，在重慶首次提出了“5+2”生活模式；　　2．2001年參加“重慶市十佳人居精典住宅小區(qū)”評(píng)選活動(dòng)榮獲金獎(jiǎng)；　　3．開盤當(dāng)天創(chuàng)下299套的銷售奇跡。配音：輕快溫柔的聲音。配音：無畫面2：兩人走到門外路旁2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來解決道路改造問題，同時(shí)必須申請(qǐng)開通專線公交。第雖然針對(duì)性差，但成本底。戶外媒體戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。（2）《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《株洲日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。媒體新聞炒作，作銷售輔助。公開強(qiáng)銷期（1）三、媒介策略1，目標(biāo)受眾小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。媒體目標(biāo)策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。通過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。（4）“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語言標(biāo)準(zhǔn)化。營銷渠道及人員促銷建設(shè)1，（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。（3）享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂的享受，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。通過對(duì)“湘藝苑”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。精品物業(yè)，安全第一樓盤四二保安設(shè)施齊備，安全起居。賣點(diǎn)界定12家就在身旁，“湘藝苑”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場(chǎng)，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園。營造文化藝術(shù)概念。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。3）競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。4）本地市場(chǎng)樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。三．2小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長廊等。4地段：位于株洲市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；其周邊環(huán)境好；用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國投資者、社會(huì)成功人士，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好；其定位為社會(huì)高薪階層。二、B最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米,%。這意味著株洲的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。言任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。媒體策略一廣告宣傳目的二項(xiàng)目劣勢(shì)分析三“湘藝苑”廣告策劃方案目從思維方式上，以最好的競(jìng)爭(zhēng)方式就是避免競(jìng)爭(zhēng)的思想，用鮮明的個(gè)性特征避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本項(xiàng)目由于地塊的原因，規(guī)模化程度嚴(yán)重受限，于是我們改為著眼于縱向一體化，實(shí)際上是把普通客戶群部分相同需求的規(guī)?；?，變成了特定客戶群全部相對(duì)需求的規(guī)?；Ｓ绕湓谥R(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，單憑經(jīng)驗(yàn)往往導(dǎo)致失敗。全面的戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境、配套都完全符合老人們的習(xí)慣和內(nèi)在需求，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題語：成熟地愛一次！方案推出后，由于定位準(zhǔn)確，特色突出，營銷獨(dú)特，房?jī)r(jià)便宜，功能完善，因而大受好評(píng)，創(chuàng)造了開盤兩個(gè)月銷售一空的奇跡，并贏得了可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。調(diào)查有關(guān)尊老敬老、為老年人排擾解難辦實(shí)事的正反兩方面新聞素材，通過新聞熱線向媒體提供。四：環(huán)境配套設(shè)施所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計(jì)；老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金；需求心理分析：能不能從年齡切入，開發(fā)專門適合老年人安度晚年的住宅樓盤呢？統(tǒng)計(jì)顯示：由于生產(chǎn)力發(fā)展，人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，中國60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤粩嗌仙?，目前已接?0%，標(biāo)志著中國即將進(jìn)入老齡社會(huì)。龍舟路沿線為舊城改造、5：從思維方式上，以最好的競(jìng)爭(zhēng)方式就是避免競(jìng)爭(zhēng)的思想，用鮮明的個(gè)性特征避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。內(nèi)容：20世紀(jì)90年代以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)因政府扶持和政策傾斜而持續(xù)升溫，成為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭?！　、补娦蜗笤u(píng)估　九、費(fèi)用預(yù)算　?、成衔缡粫r(shí)，四五輛廣告車：由攝影師跟車，分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂場(chǎng)面（事先選好模特穿插人群之中）；廣播廣告（二臺(tái)同時(shí)）隨之發(fā)布；　?、登鄭u晚報(bào)：通欄兩次；　?、病肚鄭u晚報(bào)》讀者群，（關(guān)心社會(huì)、重視信息的大眾）　●樹立準(zhǔn)確、有效、超凡的訴求理念，實(shí)現(xiàn)占位意圖。綜觀一九九三年弄海園總體廣告宣傳的實(shí)施狀況，從波及面上來看，應(yīng)當(dāng)說效果頗為明顯，短短的時(shí)間里獨(dú)特而又強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，已使得弄海園第一階段：戶外廣告投放15萬元+報(bào)紙投放大約15萬元+廣播投放2萬元+電視3萬元（2）l以時(shí)尚服飾和運(yùn)動(dòng)為主題的攝影、繪畫大賽及展示活動(dòng)。ll活動(dòng)形式：l《重慶晨報(bào)》——是比較受市民喜愛的地方生活類日?qǐng)?bào)，市民對(duì)其保持很高的認(rèn)同感。以報(bào)版的軟性訴求為主，第三階段由于香格里拉服飾廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者的定位在青年人，而且經(jīng)營服飾以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題，而在春節(jié)以后的季節(jié)應(yīng)該是消費(fèi)的高峰，因此持續(xù)的推廣是非常必要的。那么，我們?cè)谛畔⒚芏取⒚襟w組合上應(yīng)采用高調(diào)形式，以形成轟動(dòng)效應(yīng)，為開業(yè)造足“人氣”，為春節(jié)和寒假增添動(dòng)力，最大限度地吸引社會(huì)公眾的關(guān)注和參與。首先進(jìn)行微量廣告投放的同時(shí)，側(cè)重在沙坪壩地區(qū)內(nèi)，以及外部的一定量的軟性廣告投入。四、（2）廣播：高頻次信息傳播l報(bào)紙：報(bào)紙具有靈活、及時(shí)、本地區(qū)市場(chǎng)覆蓋率高、容易被公眾接受和信任的特點(diǎn)，可以利用報(bào)紙的時(shí)尚專欄，對(duì)“春之聲”服飾廣場(chǎng)進(jìn)行較為全面的宣傳。（8）（4）“春之聲”的品牌個(gè)性：青春、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、休閑（5）二、目標(biāo)：（1）香榭麗促銷演出活動(dòng)方案活動(dòng)策劃：“邊城水戀”中國茶文化現(xiàn)場(chǎng)展示周末活動(dòng)會(huì)案例賞析：天兆家園康斯丹郡營銷策劃思考上海新家坡解析中華商城營銷建議書蘇州都市花園主題定位報(bào)告XX大廈推廣策劃綜合性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告御上皇休閑中心開業(yè)前期廣告策劃案上海普陀區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告重慶安特花園策劃報(bào)告南京神農(nóng)架：龍架生態(tài)辦公（旅游）別墅策劃米蘭西海岸項(xiàng)目研究報(bào)告長春三星映月產(chǎn)權(quán)酒店的營銷策劃房　地　產(chǎn)　虎門荔林華庭策劃方案《天河花園》整體策劃報(bào)告書一個(gè)青島房地產(chǎn)項(xiàng)目的公益公關(guān)活動(dòng)策劃無錫太湖金色水岸營銷方案住宅試住促銷案例世紀(jì)花園項(xiàng)目推廣“夕陽紅”金港花苑項(xiàng)目策劃案『案例』綠茵閣的成功經(jīng)營策略安徽宣城敬亭香榭招海口經(jīng)典經(jīng)典城國際企業(yè)中心方案設(shè)計(jì)任務(wù)書國際企業(yè)中心南區(qū)及東區(qū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書國際企業(yè)中心景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書精品多功能樓盤形象策劃碧桂園的“泛市場(chǎng)定位”北京富力城2003營銷攻略某項(xiàng)目一期推廣總結(jié)和二期工作建議『案例』一份完整的廣告策劃案嵊州時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)銷售計(jì)劃建議案珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案『案例』飛鏢會(huì)員連鎖俱樂部經(jīng)營策劃方案某項(xiàng)目的廣告預(yù)算方案美林香檳小鎮(zhèn)的推廣（部分）文案和圖片Z市某房地產(chǎn)置換有限公司愛家看房直通車項(xiàng)目策劃（文案）星河灣二、三期品牌推廣策劃構(gòu)造雅居樂戰(zhàn)略性營銷體系『案例』某爛尾樓的（代理公司）的策劃案太　原　都市休閑購物廣場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)策劃星河灣資料深圳寶安電子城營銷成功案例大連海昌欣城策劃案新世紀(jì)購物中心廣告策劃第九商業(yè)大街營銷推廣方案鋒尚、左岸工社營銷創(chuàng)新案例島“紅秋千”兒童游樂城市場(chǎng)策劃方案成都芙蓉古策劃方案天健花園的售賣策略優(yōu)先提及率達(dá)到60%以上?！按褐暋钡钠放蒲由旄拍睿海?）2002年2月20日——2002年4月5日，持續(xù)的推廣活動(dòng)，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。在活動(dòng)的營造方面將成為今后的一項(xiàng)重要工作——只有活動(dòng)才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對(duì)“春之聲”品牌的忠誠度。購物有獎(jiǎng)刺激活動(dòng)：適度地開展以物質(zhì)刺激為手段的有獎(jiǎng)購物活動(dòng)。“全方位”的媒體組合策略：l影視：專題片、形象宣傳片l短期目標(biāo)：針對(duì)“春之聲”幾近于零的知名度，在開業(yè)前迅速提升知名度，吸引更多目標(biāo)消費(fèi)者的關(guān)注。短期目標(biāo)：在建立起知名度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售額的穩(wěn)步增長?？诒杂X傳播方式（形成社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)或者熱門話題，自覺引發(fā)各媒體爭(zhēng)相報(bào)道）l因此，該階段有著舉足輕重的作用，對(duì)今后如“五一黃金周”的經(jīng)營效果和其后的開發(fā)及商場(chǎng)品牌形象影響深遠(yuǎn)。保持電視廣告的宣傳，在上階段的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低頻率?！吨貞c電視7頻道》——是重慶本地區(qū)最有吸引力的電視頻道，其覆蓋率達(dá)到整個(gè)大重慶范圍，影響人口三千多萬?；顒?dòng)地點(diǎn)：沙區(qū)商業(yè)步行街活動(dòng)對(duì)象：廣大市民活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)目的：增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)“春之聲”的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化目標(biāo)客戶對(duì)“春之聲”的了解程度，吸引更大范圍的目標(biāo)客戶，保證在春節(jié)期間及以后有充足的客戶源，并提升“春之聲”的品牌形象?！翱帷毖b展示——分為兩個(gè)部分：一是以有特色的褲裝為展示內(nèi)容，二是模特服飾穿著和佩帶的“酷”。周周動(dòng)感大獎(jiǎng)——以手提電腦、時(shí)尚手機(jī)、MD、數(shù)碼相機(jī)、隨身CD機(jī)等對(duì)年輕人有吸引力東西為獎(jiǎng)品。（2）繪畫——包括漫畫、卡通等一切繪畫表現(xiàn)手法。各階段媒體預(yù)算分配：（1）　　前事不忘，后事之師。為爭(zhēng)取主動(dòng)，許多地產(chǎn)公司由于面臨竣工籌款的緊要關(guān)頭（如金都地產(chǎn)），大規(guī)模的廣告宣傳早已開始?！　駹I造鮮明、獨(dú)特、良好的企業(yè)形象，溝通大眾情感；（旨在借娛樂的時(shí)間針對(duì)所有能娛樂的家庭）　　基于活動(dòng)形勢(shì)的新穎性和影響范圍的廣泛性相結(jié)合；活動(dòng)效果的轟動(dòng)性和活動(dòng)投入的低廉性相結(jié)合等方面的考慮，本次活動(dòng)以立意新穎為立足點(diǎn)，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受者可望又可及，因而具有相當(dāng)大的親和性，易于目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行情感溝通?！　、囱睾＞熬€公共車站防雨廳廣告牌；　?、参逶乱蝗丈衔缡畷r(shí)，自中山公元正門至萊陽路、榮城路、延安一路和南海路等五處，由身穿廣告馬夾的中學(xué)生（約200名）無償發(fā)放氣球，爭(zhēng)取一小時(shí)左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動(dòng)沖擊力的紅色氣球群；　?、墩麄€(gè)活動(dòng)的企劃、推動(dòng)及人員組織、勞務(wù)等其它費(fèi)用?！　、泵雷u(yù)度評(píng)估　仿效此案進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，可以起到揚(yáng)長避短、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力的作用。4：從先出產(chǎn)品后找市場(chǎng)上升到先找市場(chǎng)后出產(chǎn)品。如果走中低檔路線，我們又發(fā)現(xiàn)：特色不突出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常多，而且對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)勁，打價(jià)格戰(zhàn)，港都花苑實(shí)業(yè)公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。老年人看病難的訴求觸動(dòng)了筆者的靈感。一、只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。資金來源分析：所有路面都進(jìn)行防滑處理；窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外；陽臺(tái)外設(shè)自動(dòng)晾衣架，收晾衣物十分方便；1通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會(huì)，老年棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學(xué)等等；1通過樓盤物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護(hù)士，方