【正文】 ，總建筑面積 56萬平方米，擬建 1302棟獨(dú)棟別墅，是迄今為止北京規(guī)模最大的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。此次與中糧合作開發(fā)，打破了“萬科在廣州一直拿不到好地”的瓶頸。 ? 2022年新增土地中 48． 3％為合作方式獲得萬科在項(xiàng)目發(fā)展上貫徹“謹(jǐn)慎并進(jìn)取”的方鐘，要通過合作方式獲得土地，并爭取更為有利的付款條件以改善該集團(tuán)現(xiàn)金流狀況。以確定一個(gè)貸款限額，在限額內(nèi)，企業(yè)可隨時(shí)得到銀行的貸款支持 ?？少N現(xiàn)的票據(jù)包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、商業(yè)期票、銀行本票和匯票等。 ? 抵押 ? 債務(wù)人將其擁有法定權(quán)利或衡平法權(quán)利的不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人作為其借款的抵押品。 ? 保證書在銀行陳述虛偽、保證人出于誤解、保證人受到不正當(dāng)?shù)挠绊戇@三種情況下無效。 金融租賃概述 ? 金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)定期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。經(jīng)營租賃可以 和其他金融工具綜 合運(yùn)作，發(fā)揮不可 替代的作用 a、使客戶在不改 變資產(chǎn)負(fù)債率的情 況下獲得所需要的 設(shè)備。 風(fēng)險(xiǎn)小 對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶于房地產(chǎn)企業(yè)，這一做法稱為房地產(chǎn)“售后回租”。 ? 除了少量的自營之外，內(nèi)外鋪統(tǒng)一招租，給業(yè)主的投資回報(bào)率為 8％、9％和 10%；二三層租賃給沃爾瑪、四層由萬達(dá)影城替代原來的紅星美凱龍經(jīng)營，目前共有 7個(gè)影廳。 ? 關(guān)于萬達(dá)商業(yè)廣場是否成功的評判，在開發(fā)商萬達(dá)自己看來， “天價(jià)”售鋪收回大部分投資再上市融資是成功的； ? 而在“虧損”被套牢的底商投資者們看來，萬達(dá)商業(yè)廣場又是失敗的。與短期貸款利率 (甚至 是優(yōu)惠貸款利率 )相比，具有約 2個(gè)百分點(diǎn)的成 本優(yōu)勢，即使考慮到發(fā)行費(fèi)用在內(nèi)的發(fā)行成 本，短期融資債券與銀行貸款相比，成本也是 明顯偏低 。而且，一筆 15億元資金直接到帳，也比分批和向多家銀行分支機(jī)構(gòu)貸款要便利得多。 ? 可轉(zhuǎn)債融資的具體要求實(shí)際上是比較高的，既有收益率的規(guī)定，也有負(fù)債率的限制，還要有擔(dān)保等要求，基本上只有優(yōu)質(zhì)公司才有發(fā)債的可能，因此數(shù)量不會像增發(fā)或配股那么多。例如證券投資主要投資于證券市場，產(chǎn)業(yè)類型投資基金主要投資于產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)基金運(yùn)作流程圖： 投資基金選擇目標(biāo)客戶要求 ? 公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在 3—10億元 ? 項(xiàng)目規(guī)模：開發(fā)面積在 20—30萬平，年竣工可銷售面積在 10—20萬平，年銷售額在 3—10億元 ? 城市選擇：二三線城市； ? 成長型企業(yè)：在當(dāng)?shù)嘏旁谇皫酌?，并且有影響力? ? 項(xiàng)目投資價(jià)值：地段、性價(jià)比、配套好 ? 企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的； ? 項(xiàng)目營銷包裝：包裝需要一個(gè)詳盡的商業(yè)計(jì)劃，制作一份英文版信息 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查。 私募基金的特點(diǎn) 項(xiàng)目 特征 募集方式 私募基金通過非公開方式募集資金 。這里的資產(chǎn)管 理公司所運(yùn)營資產(chǎn)若為投資公司委托，則 可理解為基金管理公司；若為公司成立和 運(yùn)營過程中取得，則可理解為基金公司 。這種方式一是為了避 稅，是追于國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)基金政策的不明朗，有利于項(xiàng)目公司。二是通過直接購買中國房地產(chǎn)上市公司的股票而實(shí)現(xiàn)的股權(quán) 投資。這里的房地產(chǎn)投資公 司所運(yùn)營的資金是鹼業(yè)自有和負(fù)債資金， 并不是信托資金，故從事的業(yè)務(wù)也非信托 業(yè)務(wù)。 私募基金融資概述 ? “私募基金”或“地下基金”，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金達(dá)到融資的行為。 ? 房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式 基金。 ? 4所屬資金有著專門用途并實(shí)行獨(dú)立核算 ? 投資基金的資金用途通常有比較明確的規(guī)定。 ? 可轉(zhuǎn)債首先是一種債券，投資者可以一直保留以及放棄轉(zhuǎn)換權(quán)利，融資企業(yè)必須要還本付息，這種硬性的法律責(zé)任存在，投資者基本不用擔(dān)心錢投進(jìn)去拿不回來?？梢哉f，萬科一夜之間就拿到了以往十幾年來拿到的錢。趨同現(xiàn)象目前已有改觀，不同信用等級企業(yè)發(fā)行的融資債券利率逐步分化。問題在于商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。因?yàn)槿绻且粋€(gè)售價(jià)正常的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一般而言，底層商鋪是購物中心的黃金旺鋪，租金和售價(jià)要高于樓上其他層，但投資回報(bào)率往往趨同。 ? “售后回租 +保理”操作思路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂 《 房產(chǎn)購買合同 》 及 《 房產(chǎn)回租合同 》 將房產(chǎn)按造價(jià)或評估價(jià)折價(jià)出售給金融租賃公司，金融租賃公司再把房產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限、金額等支付租金。房 屋消費(fèi)的門檻降低，擴(kuò)大了客戶的購買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。設(shè)備所有權(quán) 歸出租人所有，使用權(quán)歸承租 人所有。 金融租賃 ? 要錢又不肯賣物業(yè)，先租出去收幾年租金 ? 萬達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式，實(shí)際上是租賃融資的一種靈活運(yùn)用。 ? 保證人不同，保證書的出具程序也不同。 ? 取得質(zhì)押權(quán) ? 其內(nèi)在規(guī)定性與留置權(quán)略有不同：其中之一是，在質(zhì)押方式下，受質(zhì)押人 (銀行 )在債務(wù)清償前擁有全部占有債務(wù)人用作抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，在某些情況下，受質(zhì)押人還有出賣該財(cái)產(chǎn)的權(quán)力。商業(yè)銀行向客戶提供這種貸款時(shí)，要進(jìn)行多方面的審查，主要包插借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財(cái)產(chǎn)狀況、借款人的品德。 上述合作模式對萬科來說可以回避土地政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少在土地上的資金投入，以便在宏觀調(diào)控背景下得以加速發(fā)展。在這個(gè)占地面積達(dá) 22萬平方米的項(xiàng)目中，兩家將各占一半股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，并且主要開發(fā)資金將由項(xiàng)目公司自籌解決。 ? 萬科在不斷擴(kuò)大土地儲備的同時(shí)，其資金鏈也備受考驗(yàn)。 ? 一個(gè)房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目自立項(xiàng)開始，直至開發(fā)完成，期間必然面臨許多復(fù)雜的情況和法律問題。此類條款屬于聯(lián)營合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效。 《 民法通則 》 第 52條“企業(yè)之間 或者企業(yè)、事業(yè) 單位之間聯(lián)營， 共同經(jīng)營、不具 備法人條件的， 由聯(lián)營各方按照 出資比例或者協(xié) 議的約定，以各 自所有的或者經(jīng) 營管理的財(cái)產(chǎn)承 擔(dān)民事責(zé)任。 ? 此相關(guān)具體情況如下表： 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 法人型合 作開發(fā) 房地產(chǎn)合 作開發(fā)各 方以組建 新的法人。這是一種 發(fā)現(xiàn)顧客多種需 求，并滿足其多 種需求的一對一 營銷方式，從橫 向角度開發(fā)產(chǎn)品 市場。 這樣一個(gè)產(chǎn)品 誕生到完成的 過程還會有許 多專業(yè)的公 司，如監(jiān)理、 設(shè)計(jì)。 一是可以使土地價(jià)格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進(jìn)行分配開發(fā)。 合作開發(fā)房地產(chǎn)必須“三共” ——共同投資、共享利潤、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 資本金籌資案例 案例 : 鄭州市建設(shè)投資公司融資模式 背景 鄭州市位于河南省中部偏北，是全國東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部。 序號 投資行業(yè) 項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例 l 交通運(yùn)輸 、 煤炭 35％及以上 2 鋼鐵 、 郵電 、 化肥 25％及以上 3 電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè) 20％及以上 項(xiàng)目資本金籌資主體 ? 采取項(xiàng)目融資方式進(jìn)行項(xiàng)目的融資，需要組建新的獨(dú)立法人，項(xiàng)目的資本金是新建法人的資本金，是項(xiàng)目投資者(項(xiàng)目發(fā)起人一般也是投資者 )為擬建項(xiàng)目提供的資本金。 ? 泰躍房地產(chǎn)公司收購的上市公司主要是資源型上市公司。 上市公司轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè) ? 2022年 6月“北京西紅門經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目暨國有士地使用權(quán)出讓招標(biāo)”?？偣杀緸?7 000萬股，其中發(fā)起人認(rèn)購 4 650萬股，向社會法人募集 2 175萬股，向內(nèi)部職工募集 175萬股。 ④管理層股東和財(cái)政股東的合計(jì)持股量應(yīng)至少達(dá)到全部股份的 35％ 。 私募（簡單來說就是私下銷售，是指向一個(gè)或幾個(gè)投資者 (一般為機(jī)構(gòu)投資者 )出售證券 ； 股票期權(quán)、員工持股計(jì)劃和股利再投資計(jì)劃； 配股；向社會公開發(fā)行新股 (增發(fā) )。 房地產(chǎn)股票融資 ? 概 述 ? 渠 道 ? 條 件 ? 案 例 股票融資的概括 ? 股票融資的好處 股票融資的運(yùn)作渠道 發(fā)行新股上市融資 (initial public offering， IPO) 上市公司發(fā)行新股 。例如 50%： 50%。不能在證券交易所上市流通。因此，購買該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會增多。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １７ 土地資產(chǎn)證券化含義 。 ? 日本的地方政府投資軌道交通的資金主要是特殊軌道基金，基金的來源是企業(yè)軌道交通稅，即由于軌道交通的建設(shè)提高了相應(yīng)地區(qū)的通達(dá)性，因而對由此受益的公司和企業(yè)征稅。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機(jī)構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。 擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。 (2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。實(shí)際操作中，可以通過利率掉期將浮動利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目融資預(yù)算的松緊程度 ? 項(xiàng)目的投資支出計(jì)劃與融資計(jì)劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)留有一定富余量。 融資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括： 出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。 在既有公司融資下，項(xiàng)目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財(cái)務(wù)狀況和籌資能力。而對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。 ? 對項(xiàng)目提供貸款的融資人應(yīng)當(dāng)有充分出資能力，資金實(shí)力弱的貸款人可能由于經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無力履行當(dāng)初的貸款承諾。 利率及匯率風(fēng)險(xiǎn) ? 國際金融市場上，各國貨幣的比價(jià)在時(shí)刻變動，這種變動稱為匯率變動。 融資成本 資金成本 =資金占用成本 +籌資費(fèi)用 ? 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利； ? 籌資費(fèi)用：律師費(fèi)、資信評估費(fèi)、公證費(fèi)、證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、銀團(tuán)貸款管理費(fèi)等 融資的運(yùn)作程序 房地產(chǎn)融資總體概括 房地產(chǎn) 企業(yè)融資 內(nèi)部融 資 外部融 資 現(xiàn)金 其他速 動資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 預(yù)收款 股權(quán)性融資 債務(wù)性融資 股權(quán)融資 合作開 發(fā)融資 房地產(chǎn)投 資信托 首次發(fā)行上市 上市后再融資 買殼上市 合 資 前沿貨幣合約 房地產(chǎn)辛迪加 直接債 務(wù)融資 間接債 務(wù)融資 工程承包融資 租賃融資 回租 回買 銀行貸款 其他金融 機(jī)構(gòu)貸款 夾層融資 企業(yè)債務(wù) 出租房地產(chǎn) 承租房地產(chǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)抵押公司 房地產(chǎn)基金 管理公司 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司 房地產(chǎn)融資的１８條渠道 渠道 內(nèi)容 1 企業(yè)內(nèi)部融資 抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購房定金或購房款和企業(yè)利用留存收益等。 5 向其他金融機(jī)構(gòu)融資。 10 租賃融資。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、 BOT融資模式、 ABS融資模式等 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １５ TOD(Transit—Oriented Development)融資模式 就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢，對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。土地儲備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。 死錢變活錢。 彌補(bǔ)銀貸缺陷。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。 貸