【正文】 園林規(guī)劃理念：西班牙皇家園林 /法式宮廷園林 /蘇州園林、 私家園林最大化 /親自然原生態(tài)景觀設(shè)計(jì)； 園林植被特色：樹種功能 /特色 /價(jià)值，植被選擇的考究； 園林休閑功能：情景模擬未來小區(qū)日常生活情景； 客戶溝通：家庭結(jié)構(gòu)、居住及工作區(qū)域，從事行業(yè)； 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)看法，近期置業(yè)動(dòng)態(tài)； 客戶感知價(jià)值 案場(chǎng)執(zhí)行價(jià)值 客戶行為感知（ BP） 客戶視覺感知（ VP） 客戶理念感知（ MP） 客戶體驗(yàn)感知（ EP） 高 低 高 低 工作要點(diǎn)： 體現(xiàn)園林特色，把握客戶情感溝通； 多維度搜集客戶信息，便于客戶意向鑒別； 客戶理念感知（ MP） 園林展示區(qū)流程標(biāo)準(zhǔn) 1. 綠化工人盡量避免直接接觸客戶； 2. 外圍保潔正裝、帶工牌，遇到客戶必須禮貌問候； 3. 臨時(shí)工人帶工牌安全帽，言行舉止文明； 展示：主題性特色景觀（園林、水景）； 主體性休閑娛樂區(qū)； 花草香、踏青、樹陰、休閑區(qū)游玩； 體驗(yàn)要點(diǎn)：通過居家生活情景描繪與演繹，邀請(qǐng) 客戶參與體驗(yàn)，并感知產(chǎn)品價(jià)值； 情景：根據(jù)產(chǎn)品特色，設(shè)定家庭結(jié)構(gòu)； 功能區(qū)間：戶型結(jié)構(gòu)、空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)置； 生活演繹：在不同功能區(qū)域演繹日常生活情景、 朋友聚會(huì) /生日派對(duì)等場(chǎng)景，通過生 活細(xì)節(jié)描繪增強(qiáng)情感溝通； 理念傳播要點(diǎn)：產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)的灌輸； 產(chǎn)品價(jià)值體系：產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 /風(fēng)格 /用材、空間 尺度及附加值，贈(zèng)送比率 /綠化 率 /容積率等指標(biāo)；花園 /車庫及 其他特色功能區(qū)域講解； 樣板房流程標(biāo)準(zhǔn) 客戶感知價(jià)值 案場(chǎng)執(zhí)行價(jià)值 客戶視覺感知（ VP） 客戶理念感知（ MP） 客戶體驗(yàn)感知（ EP） 客戶行為感知（ BP） 高 低 高 低 工作要點(diǎn)： 滲透產(chǎn)品特色及置業(yè)顧問的溝通技巧； 加強(qiáng)客戶體驗(yàn)感覺，以講故事方式演繹居家生活情景； 管家： 著統(tǒng)一高檔西裝；女性化淡妝，男性頭發(fā)整潔上發(fā)膠； 保安： 統(tǒng)一物業(yè)著裝，保持衛(wèi)生整潔； 家私： 屋內(nèi)隨時(shí)衛(wèi)生清潔整齊 ； 管家：客戶來訪問候、參觀過程中茶水服務(wù)及送別問候； 保安：行軍禮迎接客戶，指引客戶入座換鞋套，雙手遞送鞋套。 有霾天氣為客戶提供一次性健康口罩；酒店免費(fèi)礦泉水瓶印有酒店的LOGO標(biāo)識(shí)；同時(shí)酒店為客戶出行提供免費(fèi)自行車。 二、 住宅建筑的分類 ? ? 指按不同使用對(duì)象和家庭人口構(gòu)成而設(shè)計(jì)的成套住宅類型。 ? 一個(gè)功能單元 通常由 居住房間、服務(wù)房間及交通空間 三部分組成。 ? 平面尺寸通常有如下幾種： ? 開間： 2400mm 2700mm 3000mm 3300mm 3600mm ? 進(jìn)深： 3600mm 3900mm 4200mm 4500mm ? 面積：一般在 8m2—— 15m2之間 常用家具尺寸 ? 衣櫥：深度：一般 600~650；櫥門寬度：400~650 推拉門： 750~1500，高度：1900~2400 ? 矮柜： 深度： 350~450，柜門寬度： 300600 ? 電視柜：深度： 450600，高度： 600700 ? 單人床：寬度： 900， 1050， 1200；長(zhǎng)度：1800， 1860， 2022， 2100 ? 雙人床：寬度： 1350， 1500， 1800；長(zhǎng)度 1800，1860， 2022， 210 0 ? 室內(nèi)門：寬度： 800950 客廳的主要功能是滿足家庭公共活動(dòng)的需求、如：家人、親友團(tuán)聚、會(huì)客、看電視、聽音樂、娛樂消遣等。 ? 由于客廳是家庭中重要的公共空間，應(yīng)選擇有良好的朝向。 常用家具尺寸 ? 餐桌： ? 高度 750780（一般），西式高度 680720， ? 一般方桌寬度 1200， 900， 750； ? 長(zhǎng)方桌寬度 800， 900， 1050， 1200； ? 長(zhǎng)度 1500， 1650， 1800， 2100， 2400 ? 圓桌：直徑 900， 1200， 1350， 1500， 1800 ? 椅：高； 400～ 450mm 長(zhǎng) 寬：50 450(mm)。在較高級(jí)的套型內(nèi)，他包括化妝 ? 等功能，隨著生活水平的提高，一套住宅內(nèi)有多個(gè)衛(wèi)生間也較為常見， ? 有些還專門分離成廁所和洗澡、洗衣間，或主臥內(nèi)設(shè)專用的衛(wèi)生間。 ? 盥洗盆： 550 410(mm)。 凹陽臺(tái)：尺寸可不受限制，但占用了總面積，在面積分配上應(yīng)綜合考慮。 ? 過廳 指擴(kuò)大過道兼作進(jìn)餐等用途的空間。其平面形式有梯間式、廊式、天井式等 (圖、 圖 、 圖 )。 ? 表 和最佳朝向范圍?！掀?0176。 南偏東 15176?！掀?5176。 南京 正南～南偏東 30176。 正南～南偏東 15176?！掀?0176。 南偏東 9176。～ 56176。～南偏西5176。～南偏西5176。（含） 15176。 第三節(jié) 局部處理與整體完善 一、局部處理 ? (1)在整體構(gòu)思的基礎(chǔ)上，通過對(duì)家具、設(shè)備的多方案布置分析，最后確定各類房間的開間和進(jìn)深。 ? 屋面排水組織設(shè)計(jì)。 ? (3)臥室、起居室 (廳 )、明衛(wèi)生間的通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于該房間地板面積的 1/20。 ?③離地面高度低于 。定位軸線圓的圓心，應(yīng)在定位軸線的延長(zhǎng)線上或延長(zhǎng)線的折線上。 ? 建筑剖面圖的構(gòu)成 ? （ 1）圖名應(yīng)與平面圖上所標(biāo)注的剖切符號(hào)一致，材料圖例、線型選擇、表示方法等也與平面圖相同。詳圖比例一般采用 1： 1： 1： 1： 1： 1等。房屋傾斜的地方（如屋面、散水、排水溝、出入口的坡道等），需用坡度表明傾斜的程度。 ? 命名：（ 1）根據(jù)立面圖中首尾軸線編號(hào) ? （ 2）根據(jù)房屋立面的主次命名 ? （ 3）根據(jù)房屋朝向命名 ? 線型 ：屋脊和外墻等最外輪廓線用粗實(shí)線；勒腳、窗臺(tái)、門窗洞、檐口、陽臺(tái)、雨篷、柱、臺(tái)階等的輪廓線用中實(shí)線；門窗扇、欄桿、雨水管、墻面分格線等用細(xì)實(shí)線表示；地坪線用特粗實(shí)線。 ? 圖例：常見的建筑構(gòu)造及配件圖例見表 。 住宅室內(nèi)采光標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱 側(cè)面采光 采光系數(shù)最低值（ %） 窗地面積比值 (Ac /Ad) 臥室、起居室（廳）、廚房 1 1/7 樓梯間 1/12 ?注：①窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積 Ac與該房間地面面積 Ad之比。 (6)樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)內(nèi)容 ? (1)每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照。各部位門的最小尺寸應(yīng)符合 表 。（含） ＞ 60 折減系數(shù) ? 局部處理 是對(duì)整體構(gòu)思所確定的平面、剖面、立面設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)致分析的設(shè)計(jì)過程。 不同方位間距折減系數(shù) 方位 0176?！掀?5176。～南偏西10176。 正南～南偏東 15176?！?18176?！掀?5176。 上海 南偏東 30176。 西安 正南～南偏東 15176。 正南～南偏東 10176。 正南～南偏東 23176。～南偏西45176。 ? 住宅立面上的窗、陽臺(tái)、檐口、凹廊、樓梯間、窗間墻的組合方法有水平構(gòu)圖、垂直構(gòu)圖、垂直與水平混合構(gòu)圖、成組構(gòu)圖等 (圖 )。 ? 四、起居餐廳合一型 ? 指將客廳、餐廳、廚房設(shè)在同一空間內(nèi)，并以此為中心進(jìn)行空間組織，有利于家庭之間的感情交流，家庭氣氛濃厚，但廚房油煙污染難以消除，國(guó)內(nèi)較少采用。 在面積允許的情況下，入戶處設(shè)置門廳等過渡空間，可以起到戶內(nèi)外緩沖和過渡作用，對(duì)于隔聲防寒有利，還可以作為換鞋、掛衣、存放雨具的空間，其凈寬度不宜小于 1200mm，若面積不允許時(shí)，則不設(shè)專門的門廳等。 挑陽臺(tái)：受挑梁受力結(jié)構(gòu)所限，出挑的長(zhǎng)度不宜超過 1800mm。 平面尺寸及設(shè)備尺寸 ? 平面尺寸 ? 開間： 1500mm—— 2400mm ? 進(jìn)深： 1800mm—— 3000mm ? 面積： 3m2—— 6m2 ? 設(shè)備尺寸 ? 浴缸長(zhǎng)度；一般有三種 12 15 1680mm；寬；720mm，高 450mm。 吊柜寬度一般不超過 40厘米（太寬影響視線和操作）。餐廳的平面尺寸應(yīng)能滿足 ? 一家人就餐的需要，有條件的還應(yīng)滿足來客就餐的需要，應(yīng)能擺放下， ? 適當(dāng)大小的餐桌，足夠的座椅、留有供人活動(dòng)的空間。 平面尺寸 ? 平面尺寸 ? 開間： 3600mm、 3900mm、 4200mm、 4500mm ? 進(jìn)深： 4200mm、 4500mm、 4800mm、5100mm—— 6300mm甚至更多。一般的室內(nèi)家具布置如圖示： 因此，主臥室的平面尺寸通常有如下幾種： 開間： 3300mm 3600mm 3900mm 4200mm 進(jìn)深： 3900mm 4200mm 4500mm 4800mm 面積：一般在 13m218m2平方之間，但不是絕對(duì)的。 （一） 設(shè)計(jì)方法 ─ “套 單元 幢” 一、住宅平面設(shè)計(jì) ? 這是住宅設(shè)計(jì)的基本單元。 ?(2)按建筑體型分 ? 條式住宅、塔式住宅、其他體型住宅 (工字形、 Y形、蝶形等 )。 二、上海國(guó)金中心運(yùn)營(yíng)亮點(diǎn) 小 結(jié) 上海國(guó)金中心商場(chǎng)現(xiàn)已成為上海高端購物的地標(biāo)性建筑，總結(jié)項(xiàng)目的成功之處主要有以下三點(diǎn)： １、建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚現(xiàn)代與項(xiàng)目定位高度統(tǒng)一，既高貴奢華又簡(jiǎn)潔流暢； ２、多元化業(yè)態(tài)組合緊貼目標(biāo)客群需求，雖然商場(chǎng)體量不大，但卻能充分滿足高端客群購物、餐飲、生活、娛樂及商務(wù)辦公需求； ３、品牌招商瞄準(zhǔn)國(guó)際頂級(jí)品牌，不論是服裝服飾、餐飲酒吧，還是影院超市，全部為國(guó)際知名高端品牌，且有不少為首次進(jìn)入中國(guó)大陸，極大程度上保證了商場(chǎng)的高端品質(zhì)。 二、接待流程與標(biāo)準(zhǔn) 2 7 6 1 5 4 3 10 11 8 9 12 8 ? 預(yù)約客戶接待流程 電話接聽崗流程標(biāo)準(zhǔn) 行為：坐立端正、電話響三聲內(nèi)接聽，輕拿輕放； 不交頭接耳，電話接聽后，立即短信跟進(jìn)； 語言：您好， **項(xiàng)目，請(qǐng)問有什么可以幫到您？ 謝謝您的來電！ 短信：先生 /小姐，您好！感謝您致電 **項(xiàng)目組！我是 置業(yè)顧問 **，很榮幸能為您服務(wù)，如果您還有 什么疑問的話，請(qǐng)隨時(shí)與我聯(lián)系 136***！ 妝容：著正裝，女性盤 發(fā)化淡妝，男性 著發(fā)膠，時(shí)刻微 笑、保持親和； 動(dòng)作：保持桌面整潔， 桌椅擺放整齊； 內(nèi)容：項(xiàng)目位置、概況、產(chǎn)品特色及核心價(jià)值點(diǎn)； 銷售進(jìn)度及在售情況，一期 **、目前 **； 客戶來訪邀約（二選一法則）； 客戶感知價(jià)值 案場(chǎng)執(zhí)行價(jià)值 客戶視覺感知 （ VP） 客戶理念感知 （ MP） 客戶行為感知（ BP） 客戶體驗(yàn)感知 （ EP） 高 低 高 低 工作要點(diǎn)： 做客戶進(jìn)線登記，傳播項(xiàng)目基本情況； 搜集客戶基本情況，預(yù)約客戶來訪計(jì)劃，告知來訪路徑； 客戶行為感知 （ ）導(dǎo)示：太陽傘、指示牌（強(qiáng)有力的 VI標(biāo)志）； 著裝：著統(tǒng)一高端物業(yè)安全制服； 佩戴棒球帽 /軍帽，對(duì)講機(jī)及裝飾性道具； 帶白手套，保持服飾干凈整潔； 站姿符合軍人標(biāo)準(zhǔn)，正規(guī)交接班； 問候：先生 /女士您好，請(qǐng)問您是來參觀 **項(xiàng)目 的嗎？請(qǐng)往這邊走！ 內(nèi)容：安全員向客戶行標(biāo)準(zhǔn)軍禮，雙手做交通指 示，指引小區(qū)大門位置，舉止恭敬禮貌。形象氣質(zhì)較好。 兒童房布置很溫馨。 綠城黃浦灣地下私人泳池折服了所有參觀者的心。 黃銅和石木打