【正文】 前 言 首先感謝公司及領(lǐng)導(dǎo)能夠給予銷售部這次考察學(xué)習(xí)的機(jī)會，帶領(lǐng)我們利用一周的時間對上海、蘇州和重慶在售頂級住宅 、 商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研學(xué)習(xí)。 本次考查的主要目的是針對本項(xiàng)目北區(qū)高端洋房的產(chǎn)品體驗(yàn)式營銷細(xì)節(jié)，同時針對未來天都城市綜合體項(xiàng)目將如何進(jìn)行商業(yè)的運(yùn)營尋找“藍(lán)本”。帶著這樣的思考，結(jié)合本次重點(diǎn)調(diào)研的綠城項(xiàng)目以及上海、重慶代表性住宅與商業(yè)綜合體項(xiàng)目，本次報告?zhèn)戎貒@北區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、案場包裝細(xì)節(jié)、接待流程與標(biāo)準(zhǔn)以及天都項(xiàng)目商業(yè)綜合體運(yùn)營模式作以簡要分析，提出銷售部建議。 第一篇 規(guī)劃設(shè)計 一、建筑立面 二、園林景觀 三、戶型設(shè)計 四、車位設(shè)計 五、室內(nèi)設(shè)計 一、 建筑立面 １、法式風(fēng)格 法式風(fēng)格建筑代表：凡爾賽宮，世界五大宮之一，始建于 1661年。 法式風(fēng)格建筑代表：盧浮宮，世界上最古老、最大、最著名的博物錧，始建于 1204年。 法式風(fēng)格提取古典建筑基本理念，從古希臘至古羅馬發(fā)展成熟，經(jīng)歷了中 世紀(jì)哥特時期的滌蕩又由文藝復(fù)興重新發(fā)揚(yáng)光大，形成了以嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的柱式 （ orders）為主要特征的建筑形式。 綠城秉承世界宮廷建筑理念，吸取文藝復(fù)興時期建筑精髓，追求整體恢弘與莊重。純石材外立面大方簡潔，方寸之間，盡顯純粹的高貴，外在品質(zhì)與內(nèi)在氣質(zhì)完美統(tǒng)一。 綠城法式建筑呈圍合式、中軸對稱布局，建筑呈北高南低之勢，層次錯落。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計時，道路、出入口設(shè)置、景觀、建筑退讓尺度等方面都一再推敲、優(yōu)化。布局上，也是根據(jù)地塊具體的地形、區(qū)位、景觀朝向、戶型配比等要求，使項(xiàng)目更加富有儀式感和層次感。 在細(xì)節(jié)的營造上，綠城煞費(fèi)苦心。在外墻石材的選擇來說，綠城團(tuán)隊(duì)經(jīng)過對不同國家、不同年代、不同氣候條件下石材質(zhì)感無數(shù)次的甄選，最終確定原產(chǎn)德國的萊姆石為主體材質(zhì)，依循頂級酒店的精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。 綠城御園立面線腳以直角轉(zhuǎn)折為主，線腳的高度，與立面相適應(yīng)，使用線腳后立面的整體比例更舒服。變化少，陰影重，給人感覺硬朗大氣，整體建筑感覺莊重華貴。 ２、 中式風(fēng)格 中式風(fēng)格代表建筑：蘇州綠城桃花源 “北屋為尊，兩廂次之，雜院為附”的四和院的建筑形態(tài)將建筑功能與中國禮制融為一體，“天人合一”，突顯出中國文化的豐富內(nèi)涵。 仿古屋檐自垂珠瓦雕刻古漢字；排水口蓋細(xì)石拼花；對開將軍門于近乎呆板的對稱之中顯露出帶著威嚴(yán)的凝重，細(xì)節(jié)打造之精讓人嘆為觀止。 小橋流水、亭臺樓閣、疊石迭景、碧水藍(lán)天共同演繹著傳世的尊榮，給觀者以時空“穿越”之感。 現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格代表建筑：上海綠城黃浦灣 黃浦灣項(xiàng)目的立面特色體現(xiàn)在時尚現(xiàn)代的中空玻璃幕墻，將建筑美學(xué)、建筑功能、建筑節(jié)能和建筑結(jié)構(gòu)等因素有機(jī)統(tǒng)一起來，從不同角度呈現(xiàn)出不同的色調(diào)，隨陽光、月色、燈光的變化給人以動態(tài)的美。 小 結(jié) 此次考察，我們所看到的是高端項(xiàng)目對產(chǎn)品建筑風(fēng)格的極力塑造，北區(qū)客戶對中高端洋房產(chǎn)品的認(rèn)知和需求在不斷提升，保證風(fēng)格的純粹性，同時在園林造景中加入項(xiàng)目的主題和特色，逐漸成為主導(dǎo)客戶置業(yè)的重要因素。 綠城上海御園、臻園和玫瑰園三個項(xiàng)目的純正法式風(fēng)格建筑給我們留下了深刻的印象，法式風(fēng)格建筑所代表的恢宏、高貴、對稱和莊重感像一件件藝術(shù)品深深地折服著前來觀賞的客戶。本項(xiàng)目北區(qū)地塊位于高新區(qū)的核心位置，具備優(yōu)越的地理位置和中高階層的潛在客群，建議我們能夠把法式風(fēng)格的線條感、厚重感和尊貴感做的更純粹、更精湛，打造高新區(qū)最純粹的高端法式風(fēng)情社區(qū)。 二、 園林景觀 綠城秉承 “大園林”的概念，融會歐洲宮廷古典園林的園藝技法，展現(xiàn)恢弘一體的巨幅山水景觀，達(dá)到雖非我有而皆為我備的境界。 園區(qū)內(nèi)以數(shù)百株原生樹木，灌木、花草形成花徑蜿蜒伸展，建筑若隱若現(xiàn)，點(diǎn)染于如畫的景觀之中，景觀與建筑渾然一體，體現(xiàn)出園中園的高貴神秘、典雅大氣。 綠城黃浦灣主入口 協(xié)信公館主入口 ?主入口設(shè)計 華潤二十四城主入口 小結(jié)： 高端項(xiàng)目主入口設(shè)計以石材建筑呈現(xiàn)項(xiàng)目案名及 LOGO，字體以石刻或黃銅為主，大氣尊貴。 ?公共綠地設(shè)計 左圖：綠城黃浦灣公共道路綠化 右圖：華潤萬象城中庭園林 左１：星河灣公共泳池 左２：綠城玫瑰園私密步道 右１：綠城玉蘭花園全石材盆栽 左１：星河灣水漫步道 左２：綠城玉蘭花園石雕噴泉 右１：綠城御園綠坪 綠城桃花源白石橋、回廊、鵝卵石步道打造江南中式特色園林景觀。 皇家裝飾園林 鑒證國際大師的藝術(shù)讀本 協(xié)信公館，高標(biāo)準(zhǔn)打造 萬平米 歐式皇家園林，襲 ART DECO與皇 家園林的藝術(shù)特征，國際大師親手 規(guī)制珍稀植被和綴景珍品，鑒證皇 室視覺細(xì)節(jié)的唯一讀本。 陳誠公館 老重慶底片 新重慶客廳 千萬元重修陳誠私屬官邸，重慶首 家具有百年陪都文化底蘊(yùn)的鼎級川 粵式餐飲會所。四層中西合璧的磚 木結(jié)構(gòu)建筑內(nèi)，品味一個時代的尊 崇和情懷。 入口景觀規(guī)則排列，強(qiáng)調(diào)軸線對稱，以水池、雕塑、豪華鋪裝、修剪整齊的植物，映襯著宅邸的尊貴。院落兩側(cè)景觀偏自然式，主要用于隔離建筑和滿足戶主日常休憩需要，以庭蔭樹，自然生長的花草，游覽小徑，休息平臺來豐富建筑之間的景觀。 ?組團(tuán)院落設(shè)計 私家院落，與組團(tuán)院落景觀相交接，面向公共綠地，圍欄較高，有絕好的私密性。私家庭院設(shè)有精心修剪的花壇、小型噴泉、休息區(qū)、泳池、雕塑、壁爐、涼亭等，充滿休閑假日的情趣。 ?私家庭院設(shè)計 小 結(jié) 園林景觀規(guī)劃主要體現(xiàn)在綠城御園與臻園的法式園林以及桃花源的中式江南園林：法式園林以中央主軸線控制整體 , 輔之以幾條次要軸線 , 外加幾條橫向軸線。所有這些軸線與大小路徑組成了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膸缀胃窬W(wǎng) , 主次分明。軸線與路徑伸進(jìn)林園 , 將林園也納入到幾何格網(wǎng)中。軸線與路徑的交叉點(diǎn) , 多安排噴泉、雕像、園林小品作為裝飾。 既能夠突出布局的幾何性 , 又可以產(chǎn)生豐富的節(jié)奏感 , 從而營造出多變的景觀效果。 而中式江南園林著重于運(yùn)用水景和古樹、花木來創(chuàng)造素雅而富于野趣的意境，因景而設(shè)置園林建筑，并巧于借景，突出山水之美，注重園林的文學(xué)趣味。 之于北區(qū)園林景觀，建議在營造法式園林莊重華貴風(fēng)格同時融入中式園林的細(xì)膩與柔美，考慮北方氣候特點(diǎn)的同時，注重對景觀的雕琢，呈現(xiàn)出四季皆宜的景觀風(fēng)格。 三、 戶型設(shè)計 ? 綠城御園 小結(jié) 綠城上海御園的戶型設(shè)計與北區(qū)產(chǎn)品定位近似，尤其是近八米的奢華客廳開間讓人舒適愜意，同時很值得借鑒的是御園項(xiàng)目針對地下一二層空間的 空設(shè)計，增加了產(chǎn)品的附加值和品質(zhì)感，這種設(shè)計在長春幾乎沒有，如果可以借鑒，將極大地增加產(chǎn)品唯一性和市場壟斷性。 四、 車位設(shè)計 綠城和星河灣高端項(xiàng)目全部采用地下車位設(shè)計，車戶比約 2： 1，車位地面以塑膠材料為主，車位配有全角度監(jiān)控和 24小時照明。 五、 室內(nèi)設(shè)計 ? 星河灣 室內(nèi)設(shè)計 —— 美國佛羅里達(dá) BLD事務(wù)所 ，曾以打造四季酒店、君悅酒店、凱悅酒店、凱賓斯基酒店等世界級酒店的超豪華室內(nèi)空間而聞名于世界。 BOB OSCAR 星河灣石材的選用和拼裝標(biāo)準(zhǔn)極高，如意大利云石、澳洲砂巖等，上海 星河灣僅黃臘石用量就高達(dá) 9000噸以上。 ? 鎂鋁合金斷橋雙層中空玻璃窗 ? 之所以采用這種斷橋窗，是因?yàn)椋? ? 隔熱性能優(yōu)異： 上海不季節(jié)室內(nèi)外溫差大，而建筑物外表面最易與外界產(chǎn)生熱交換的地方就是窗戶，斷橋窗從兩方面很好的解決了這一問題；另一方面又采用了雙層中空玻璃，即在內(nèi)外層玻璃之間留出一定空隙，而空氣本身是傳導(dǎo)熱的不良導(dǎo)體。這種雙管齊下的措施保證了，斷橋窗優(yōu)異的整體隔熱性能。 ? 入戶門：星河灣的入戶大門采用名貴黑胡桃木制的兩扇子母門，比普通的大門加厚30％，達(dá)到 7CM，寬度達(dá)到了 ，但絲毫不覺笨重，開合非常自如，以最大限度地保證安全和隔絕噪音?，F(xiàn)星河灣主要用黑核桃、麥哥利等名貴木材為面料的門，采用這樣的面料，使星河灣的門一看就知道是專為豪宅定制的。 ? 房門：“樹熊牌”木飾面，純銅精致打造的門鎖。 ? 門鎖：德國原產(chǎn)，每把鎖價值 8000元。這種門系采用宏宇集團(tuán)旗下明宇木業(yè)首創(chuàng)的獨(dú)特工藝生產(chǎn)，其高檔木飾面與門體貼合異常牢靠。 ? 另外，星河灣的房門比之普通樓盤的房門，無論從高度還是厚度都有所突破，高度達(dá)到 ，所有門的厚度都在 6CM以上，有的門甚至達(dá)到了 7CM。 豪華入墻式衣柜： 星河灣在每個主人房配備的豪華入墻式衣柜，整個衣柜與墻體糅合為一體，渾然天成。最特別的地方是門框選用了高強(qiáng)度的鋁合金外包木皮，在保證了整個衣柜堅固度的前提下，還使顏色高度統(tǒng)一，避免了普通衣柜金屬色和木色造成的高度反差。另外，隱藏在衣柜門下方的滑輪更是一個獨(dú)具匠心的設(shè)計，它不僅使整個門的壓力平均分配，還使推拉更加順暢。配合不會變形的高硬度木材，整個衣柜就是鑲嵌在墻壁上既實(shí)用又美觀的藝術(shù)品。 ? 廚房：星河灣的廚房配有德國德格抽油煙機(jī)、煤氣爐、微波爐、烤箱、洗碗機(jī)、雙門電冰箱等。 ? 高檔的廚房設(shè)備：這套設(shè)備完全依照中國人的烹調(diào)習(xí)慣，對煤氣灶與水槽的布局合理區(qū)分，井然有序，使洗、切、燒能在同一個工作區(qū)域內(nèi)輕松完成；沿口處的防溢處理以及地坪與地柜間的防水處理都符合洗滌要求，讓業(yè)主徹底消除廚房內(nèi)濕滑的煩惱；其中關(guān)鍵部件如鉸鏈、抽屜導(dǎo)軌等均采用外國原裝進(jìn)口。 ? 主人房、臥室的衛(wèi)生間： ? 浴室設(shè)備全部采用國際知名的漢斯格雅和科勒系列產(chǎn)品，各款龍頭、花灑及浴缸將圓弧的柔美和棱角的鋒利融于一體。國際品質(zhì)的器具讓主人在每一次開關(guān)之時手感與心情一樣有快樂的享受。特別是浴室的噴水系統(tǒng)，具有最先進(jìn)最人性化的水力按摩功能，噴頭前后噴水，把方便與舒適在不經(jīng)意間最大限度地呈現(xiàn)給人們，使沐浴成為自在舒暢的享受。 ? 主衛(wèi)座廁采用國際知名品牌的全智能型一體化電腦座廁。 ? 綠城御園 室內(nèi)設(shè)計共有 classical(古典的 ), contemporary(現(xiàn)代的 ), transitional(過渡型 )三種風(fēng)格。 三種設(shè)計裝飾風(fēng)格各具特色，古典風(fēng)格的室內(nèi)裝飾細(xì)節(jié)豐富、色彩較為濃重（如在天花與墻面之間采用了更多的線腳、在裝飾柱上增加了一些裝飾圖案等），體現(xiàn)出一種傳統(tǒng)的高貴感；現(xiàn)代風(fēng)格的室內(nèi)裝飾相對來說則忽略了一些繁復(fù)的細(xì)節(jié)，而是通過簡潔的線條、明快的色彩來體現(xiàn)一種時尚的豪華感；而第三種風(fēng)格，介于前二者之間，在保留適當(dāng)細(xì)節(jié)的同時，也引入了一些現(xiàn)代的設(shè)計符號和材料（如具有抽象圖案的藝術(shù)玻璃等）。這種傳統(tǒng)與現(xiàn)代兼顧的風(fēng)格與新古典主義整體風(fēng)格相互呼應(yīng)，內(nèi)外兼修，統(tǒng)一和諧。 １、公共部分： 外墻：外飾面采用德國萊姆石。 單元門：銅門。 電梯：原裝日本進(jìn)口三菱無機(jī)房電梯。 電梯間：墻體采用壁紙、乳膠漆和石材。 大堂：地面石材，墻體采用石材、乳膠漆和壁紙。 消防系統(tǒng)：公共區(qū)域設(shè)置消火栓、煙感噴淋系統(tǒng)。 綠城御園精裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 入戶門：木門，雙開三防，配德國海福樂（ Hafele）品牌五金件。 ? 房門：木門，配德國海福樂（ Hafele）品牌五金件。 ? 窗：美馳美式雙層中空玻璃窗，南玻離線 LowE全鋼化玻璃，紗窗。 ? 房間地面：實(shí)木復(fù)合地板，局部石材；工人房為地磚。 ? 墻面：墻紙或乳膠漆，局部石材或木飾面。 ? 天花：石膏板刷乳膠漆。 ? 中廚：配置德國博德寶品牌地柜及吊柜，德國鉑浪高（ Blanco）品牌水槽、水龍頭，德國米勒（ Miele）品牌冰箱、燃?xì)庠睢⒄魻t、抽油煙機(jī)，美國愛適易（ In Sink Erator）品牌垃圾粉碎機(jī)，人造石臺面，地面地磚，墻面采用墻磚，天花為防水石膏板刷防水乳膠漆，燃?xì)庑孤秷缶? ? 西廚：配置德國博德寶品牌地柜及吊柜，德國鉑浪高（ Blanco）品牌水槽、水龍頭，德國米勒（ Miele）品牌冰箱、電磁爐、洗碗機(jī)、烤箱、微波爐、抽油煙機(jī)，天然石材臺面，直飲水龍頭，直飲水機(jī)，地面石材，天花為防水石膏板刷防水乳膠漆。 ? 主人房衛(wèi)生間：地面及墻身采用石材飾面；天花為防水石膏板刷防水乳膠漆；德國威寶（ Villeroy amp。 Boch）品牌按摩浴缸、雙洗面盆、坐便器、潔身器；德國漢斯格雅品牌“雅生”水龍頭、花灑；衛(wèi)生間五金配件；石材臺面；