【正文】 標(biāo)底預(yù)算編制 標(biāo)底預(yù)算編制由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)。 招標(biāo)單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、預(yù)算負(fù)責(zé)人、法人代表或主管生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的公司其他負(fù)責(zé)人。 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 49 頁(yè) 十二 施工許可證辦理 一、施工許可證辦理由工程配套部負(fù)責(zé) 二、施工許可證辦理 程序如下： 三、施工許可證辦理期限 內(nèi)部招標(biāo)結(jié)果出來(lái)后一個(gè)月內(nèi)辦理完成，分解如下： 招標(biāo)備案期限： 2 天。 招標(biāo)備案 開 標(biāo) 中標(biāo)通知書 施工許可證 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 49 頁(yè) 十三 施 工 施工分三大 部分：樁基施工、主體施工、配套施工。 施工過(guò)程中的節(jié)點(diǎn)周期（一般原則） 177。 供電施工周期 主體施工前簽訂供電協(xié)議，在協(xié)議中明確變壓器形式（箱變或變電站），供電方式（一戶一表或非 一戶一表）。 園區(qū)雨污水、熱力管道施工基本完成時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。 供暖施工合同應(yīng)于主體外架拆除前簽訂完成。 弱電工程施工周期 弱電工程室內(nèi) 布 管隨土建主體工程一并發(fā)包，由主體施工單位負(fù)責(zé)埋管。 配電三箱：內(nèi)粉完成 1/2 時(shí)交貨。 1其他材料、設(shè)備：隨工程需要、采購(gòu)周期最長(zhǎng)不超過(guò) 15 天。 二、配套工程驗(yàn)收 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 49 頁(yè) 消防驗(yàn)收 消防驗(yàn)收由工程建 設(shè)部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與，驗(yàn)收后取得消防驗(yàn)收合格證。 小區(qū) 綜合驗(yàn)收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊(duì)、公用事業(yè)局、建設(shè)單位等。 五大責(zé)任主體驗(yàn)收意見簽暑完成（全部在合格以上）。 十八 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售分市場(chǎng)推廣、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、辦理預(yù)售許可證、開盤銷售四個(gè)部分。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的主要內(nèi)容 制定銷售方案，包括基本價(jià)格、認(rèn)購(gòu)原則、認(rèn)購(gòu)范圍、定金、退房條件等（銷售方案由 營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部共同制定）。 工作內(nèi)容： 制定開盤方案 ，包括優(yōu)惠幅度、促銷活動(dòng)等。 成本費(fèi)用指標(biāo)： 直接成本按項(xiàng)目分類：建安、配套、辦證、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程等。 材料、設(shè)備認(rèn)價(jià)申請(qǐng)單 序號(hào) 名稱 品牌 規(guī)格 技術(shù)要求 數(shù)量 備注 中國(guó)最大管理資源中心 第 47 頁(yè) 共 49 頁(yè) 編號(hào)： 工程名稱： 分管工程師（申請(qǐng)人）： 需認(rèn)價(jià)時(shí)間： 副總工程師意見：已經(jīng)確定無(wú)誤（簽名）： 經(jīng)理意見：同意進(jìn)入認(rèn)價(jià)程序（簽名）： 填表日期： 說(shuō)明： 本表由采購(gòu)組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細(xì)單據(jù)。 間接費(fèi)用的配比情況：盈利能力的真實(shí)情況、收入的真實(shí)情況、最好與最差對(duì)比。 開盤條件： 已制定完整的開盤銷售方案。 工程建設(shè)部自檢 物業(yè)公司 業(yè) 主 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 49 頁(yè) 施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝，樣板間的設(shè)計(jì)和裝修，沙盤的制作等。 四、入住 入住由物業(yè)公司組織，營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部配合。 天然氣工程竣工通過(guò)驗(yàn)收（點(diǎn)火在交付后 60 天內(nèi)）。公司驗(yàn)收委員會(huì)可以推翻工程建設(shè)部的驗(yàn)收結(jié)果。 主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 外墻涂料：外墻粉刷完成 1/2 時(shí)確定。 四、材料、設(shè)備采購(gòu)期限 電梯：主體結(jié)構(gòu)完成 2/3 時(shí)，合同簽訂完成，設(shè)備生產(chǎn)周期一般 4 個(gè)月，主體竣工前兩個(gè)月交貨。 弱電工程 弱電工程包括智能化工程、電視、電話、寬帶、消防工程。 供暖工程施工周期 熱網(wǎng)工程于污水干管施工完成時(shí)開始施工，施工周期為 40 天，熱交換站于場(chǎng)地具備條件時(shí)施工。 天然氣工程施工周期 主體結(jié)頂前完成設(shè)計(jì)。 施工驗(yàn)收周期為 60 天。 樁基施工單位的選擇采取招標(biāo)方式，按公司招標(biāo)程序進(jìn)行。 審查標(biāo)底：工期、質(zhì)量、造價(jià)與補(bǔ)充協(xié)議一致。 簽訂合同時(shí)，正式合同與補(bǔ)充協(xié)議一并簽訂。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 49 頁(yè) 招標(biāo)結(jié)果按民主集中原則確定，由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報(bào)。 預(yù)算答疑會(huì)議組成人員：副總工程師、工程預(yù)算部經(jīng)理、投標(biāo)單位、工程建設(shè)部、總師辦、工程預(yù)算部、咨詢公司相關(guān)專業(yè)工程師。 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 49 頁(yè) 入圍單位數(shù)量保證每個(gè)標(biāo)段投標(biāo)單位不少于三家，特殊情況由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報(bào)。 預(yù)售許可證：由營(yíng)銷部負(fù)責(zé) 預(yù)售許可證辦理應(yīng)具備以下條件： 多層建筑主體 層小高層建筑主體完成 層、高層建筑主體完成30％。 施工許可證：由工程配套部負(fù)責(zé) 施工許可證自項(xiàng)目招標(biāo)備案開始，在 30 日內(nèi)完成。 辦理土地證需具備的條件： ?申請(qǐng)書 ?協(xié)議書及批復(fù) ?營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ?法人代表證明 ?委托書 ?經(jīng)辦人身份證明 ?航測(cè)圖兩份 規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 規(guī)劃用地許可證從 _土地協(xié)議簽訂 開始， 60 工作日 內(nèi)完成。 道路 依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。工程配套部負(fù)責(zé)自來(lái)水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。 交付時(shí)應(yīng)交付下列相關(guān)資料 場(chǎng)地紅線圖、航測(cè)圖、地塊及周圍相關(guān)環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡(jiǎn)介、土地歷史背景等。 地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。 滿足限額成本預(yù)算的要求。 初步設(shè)計(jì)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)成果滿足公司對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位。 其他費(fèi)用分析。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 消費(fèi)心理 /動(dòng)機(jī)分析 1）住房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和目標(biāo)（小區(qū)整體、戶型、總價(jià)等） 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 49 頁(yè) 2）投資房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和投資方向 3）國(guó)內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤評(píng)價(jià) 1）定位分析 2）銷售進(jìn)展分析 3）定價(jià)分析 4）總體評(píng)價(jià)，并與問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析 項(xiàng)目定位的經(jīng)濟(jì)分析 1）商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比 值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因 素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 49 頁(yè) F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2）項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 3）項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 4）項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 a、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 49 頁(yè) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) b、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 c、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬：