【正文】 標底預算編制 標底預算編制由工程預算部負責。 招標單位參加人員：項目經理、預算負責人、法人代表或主管生產、經營的公司其他負責人。 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 49 頁 十二 施工許可證辦理 一、施工許可證辦理由工程配套部負責 二、施工許可證辦理 程序如下： 三、施工許可證辦理期限 內部招標結果出來后一個月內辦理完成，分解如下： 招標備案期限： 2 天。 招標備案 開 標 中標通知書 施工許可證 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 49 頁 十三 施 工 施工分三大 部分：樁基施工、主體施工、配套施工。 施工過程中的節(jié)點周期（一般原則） 177。 供電施工周期 主體施工前簽訂供電協議，在協議中明確變壓器形式（箱變或變電站），供電方式（一戶一表或非 一戶一表）。 園區(qū)雨污水、熱力管道施工基本完成時進場施工。 供暖施工合同應于主體外架拆除前簽訂完成。 弱電工程施工周期 弱電工程室內 布 管隨土建主體工程一并發(fā)包，由主體施工單位負責埋管。 配電三箱：內粉完成 1/2 時交貨。 1其他材料、設備：隨工程需要、采購周期最長不超過 15 天。 二、配套工程驗收 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 49 頁 消防驗收 消防驗收由工程建 設部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與，驗收后取得消防驗收合格證。 小區(qū) 綜合驗收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊、公用事業(yè)局、建設單位等。 五大責任主體驗收意見簽暑完成（全部在合格以上）。 十八 項目銷售 項目銷售分市場推廣、內部認購、辦理預售許可證、開盤銷售四個部分。 內部認購的主要內容 制定銷售方案，包括基本價格、認購原則、認購范圍、定金、退房條件等（銷售方案由 營銷部、財務部共同制定）。 工作內容： 制定開盤方案 ，包括優(yōu)惠幅度、促銷活動等。 成本費用指標： 直接成本按項目分類：建安、配套、辦證、前期工程、基礎設施工程等。 材料、設備認價申請單 序號 名稱 品牌 規(guī)格 技術要求 數量 備注 中國最大管理資源中心 第 47 頁 共 49 頁 編號： 工程名稱： 分管工程師（申請人）： 需認價時間： 副總工程師意見：已經確定無誤（簽名）： 經理意見：同意進入認價程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細單據。 間接費用的配比情況：盈利能力的真實情況、收入的真實情況、最好與最差對比。 開盤條件： 已制定完整的開盤銷售方案。 工程建設部自檢 物業(yè)公司 業(yè) 主 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 49 頁 施工現場的包裝，樣板間的設計和裝修，沙盤的制作等。 四、入住 入住由物業(yè)公司組織，營銷部、財務部配合。 天然氣工程竣工通過驗收（點火在交付后 60 天內）。公司驗收委員會可以推翻工程建設部的驗收結果。 主體竣工驗收后，各責任主體簽署驗收報告。 外墻涂料：外墻粉刷完成 1/2 時確定。 四、材料、設備采購期限 電梯：主體結構完成 2/3 時，合同簽訂完成，設備生產周期一般 4 個月，主體竣工前兩個月交貨。 弱電工程 弱電工程包括智能化工程、電視、電話、寬帶、消防工程。 供暖工程施工周期 熱網工程于污水干管施工完成時開始施工，施工周期為 40 天，熱交換站于場地具備條件時施工。 天然氣工程施工周期 主體結頂前完成設計。 施工驗收周期為 60 天。 樁基施工單位的選擇采取招標方式，按公司招標程序進行。 審查標底：工期、質量、造價與補充協議一致。 簽訂合同時，正式合同與補充協議一并簽訂。 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 49 頁 招標結果按民主集中原則確定，由工程總監(jiān)向總經理匯報。 預算答疑會議組成人員：副總工程師、工程預算部經理、投標單位、工程建設部、總師辦、工程預算部、咨詢公司相關專業(yè)工程師。 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 49 頁 入圍單位數量保證每個標段投標單位不少于三家，特殊情況由工程總監(jiān)向總經理匯報。 預售許可證：由營銷部負責 預售許可證辦理應具備以下條件： 多層建筑主體 層小高層建筑主體完成 層、高層建筑主體完成30％。 施工許可證：由工程配套部負責 施工許可證自項目招標備案開始，在 30 日內完成。 辦理土地證需具備的條件： ?申請書 ?協議書及批復 ?營業(yè)執(zhí)照 ?法人代表證明 ?委托書 ?經辦人身份證明 ?航測圖兩份 規(guī)劃用地許可證：由地產部負責 規(guī)劃用地許可證從 _土地協議簽訂 開始， 60 工作日 內完成。 道路 依據初步設計方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。工程配套部負責自來水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工由工程建設部負責。 交付時應交付下列相關資料 場地紅線圖、航測圖、地塊及周圍相關環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡介、土地歷史背景等。 地質勘探分普探和詳探兩部分。 滿足限額成本預算的要求。 初步設計經總經理批準后，進行下一步設計。 設計成果滿足公司對該項目的市場及產品定位。 其他費用分析。 2） 數據分析的主要內容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項目地塊的優(yōu)勢 2）項目地塊的劣勢 3）項目地塊的機會點 4）項目地塊的威脅及困難點 消費心理 /動機分析 1）住房的消費動機和目標（小區(qū)整體、戶型、總價等） 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 49 頁 2）投資房的消費動機和投資方向 3）國內和當地成功樓盤分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內競爭樓盤評價 1）定位分析 2）銷售進展分析 3）定價分析 4）總體評價，并與問卷調查結果進行對比分析 項目定位的經濟分析 1）商品住宅項目價值分析 .商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重 分析可類比項目價值實現的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比 值 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 .類比可實現價值決定因 素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質 B 單體戶型設計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 49 頁 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現的經濟因素 A 經濟因素 B 政策因素 2）項目可實現價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現要素對比分析 項目類比價值計算 3）項目定價模擬 均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、 戶型系數、樓層系數、隨機系數） .各種差異性價格系數的確定： 確定基礎均價 確定系數 確定幅度 .具體單位定價模擬 4）項目投入產出分析 a、項目經濟技術指標模擬 .項目總體經濟技術指標 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 49 頁 .首期經濟技術指標 b、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 c、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬：