【正文】 由采購組負責編號。 流程 ：對照合同決算考核預算指標、考核績效指標（按預測目標對比分析）、 財務審計或會計事務所審計（審計內容：直接成本真實、準確情況，間接成本）。 多層建筑工程進度 2層主體結頂，高層、小高層建筑工程進度 5 層結頂。 二、內部認購 營銷部負責項目的內部認購工作，項目開盤前 1~2個月開始組織內部認購。 入住可以采取集中辦理和單獨辦理的形式。 竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗收表格）。 三、小區(qū)綜合驗收 小區(qū)綜合驗收由工程建設部組織，市建委房地產開發(fā)處主持。 主體竣工驗收后，由工程建設部負責組織相關單位，準備相關資料，在二個月內到質監(jiān)站辦理完成質量監(jiān)督報告，在驗收后三個月以內到建委辦理完成備案工作。 空調機組：安裝前三個月簽訂合同。 水泵、風機、消防設備：主體竣工前二個月交貨。 弱電工程中智能化工程原則上由鑫苑計算機網絡工程有限公司施工，其他工程由專業(yè)公司施工。 熱網、熱交換站施工實行交叉施工，最長工期不超過 60 天。 外架拆除前完成合同簽訂。 供水手續(xù)，辦理一般程序 領表――填表――報－站式――勘察現(xiàn)場――設計――預算――簽訂合同――施工――驗收――打表單――領表、裝表――送水 供電施工 供電施工原則上由供電局設計施工（祥和安裝公司、祥和工程公司）。 二、主體施工 主體施工周期 多層建筑 240— 260 天；小高層建筑 300— 320 天 ；別墅 180— 200 天；高層根據結構形式及層數定。 審查市委投標單位標書：工期、質量、造價及承諾條件與補充協(xié)議一致。 合同簽訂期限在內部招標結束、正式結果出來后 10 日內完成。 確定候選單位后，由候選單位簽署承諾書，并以承諾書做為簽訂合同的依據。 預算答疑會議原則上在發(fā)標后 5 天內組織，并在招標文件中明確。 三、招標 工程招標由工程總監(jiān)負責組織。 具備以下許可證件：土地證、建設用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證。 施工許可證辦理需具備如下條件： 項目招標已正式開始，拿到中標通知書。 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件： ?申請 ?用地批復 ?1： 1000 數字化地形圖 ?規(guī)劃設計總圖或初步設計方案 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 49 頁 規(guī)模批復：由地產部負責 規(guī)模批復從 年底 開始， 60 工作 日內完成。 廁所 施工場地臨時廁所應于正式開工前半個月建設完成。 三通一平具體工作 電 基建用電應于樁基施工前一周內正式接火，送至基建變壓器。 二、管理 土地管理由工程建設部負責，負責期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。 地質勘探報告應于施工圖設計正式開始三日前提交，報告原則上一 式 六 份，其中 五 份交由工程建設部存檔備查， 一 份由總師辦存檔（同時根據工程需要，加出一定的份數）。 施工圖審批 施工圖設計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、地產部、工程建設部等相關部門要對圖紙進行認真審查，并在 3 日內將審查意見交由總師辦匯總，由設計院修改。 三、施工圖設計 項目初步設計完成后，總師辦組織相關設計單位，進行施工圖設計。 方案設計的審批 方案設計完成后，總師辦、營銷部、地產部等相關部門及時對設計成果進行審查，并于 2 日內將意見交總師辦整理成文，以作為進行初步設計的依據。 三、成本分析內容 （一）土地費用 購地款 土地契稅 （二）前期工程費 規(guī)劃設計費 總體規(guī)劃設計 擴初設計 施工圖設計 園景設計 其他設計 自來水設計 電力設計 天然氣設計 熱力設計 裝修設計 綜合管網設計 地質勘探 文物鉆探 三通一平 臨時供電 平整場地 活動用房 臨時道路 臨時用水 外墻 圍欄 臨時大門 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 49 頁 前期其它費用 （三）基礎設施建設費 供水工程 生活給水管網 消防給水管網 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費 二次熱網 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費 電力監(jiān)理費 電力工程其他費用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 燃氣管道工程 室外燃氣管理 氣表費 檢測費 ＩＣ卡費 點火費 綠化道路 園林道 路景觀 綠化 安裝 智能化工程 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 49 頁 家庭安防 周界防范 樓宇對講 閉路監(jiān)控 車輛管理系統(tǒng) 背景音樂 電子巡更 標識牌 標識牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費 建安費用 材料設備采購 塑鋼門窗工程 進戶防盜門 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對講門 電梯 水泵、風機 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設備 其他 樁基費用 大堂裝修 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 49 頁 （五）公共配套建設費 小學 幼兒園 地下車庫 會所 其他公共建筑 （六）管理費用 工資、福利 辦公費、差旅費 業(yè)務費 其他 （七）財務費用 貸款利息 地款利息 （八）銷售費用 銷售人員工資 銷售辦公費用 廣告策劃宣傳費 預售許可證申領費 （九）開發(fā)期稅費 市政配套費 綠化費 人防費 基礎設施配套費 用地規(guī)劃許可證 開工許可證 建設工程監(jiān)督費 勞保 基金及待業(yè)保險 （十）其它費用 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 49 頁 施工監(jiān)理費 工程質監(jiān)費 招標管理費 圖紙審查費 合同印花稅 預算招標代理費 檢測費 結構檢測 環(huán)境監(jiān)測 塑鋼檢測 土壤檢測 消防檢測 樁基檢測 電氣檢測 其它費用 評估費 登記費 放線費 售樓部裝修 樣板間 測繪費 日照分析費 拔地定樁費 房租 項目咨詢論證費 地震測試費 （十一）不可預見費 泛 會所裝修 健身器材 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 49 頁 門衛(wèi)房 石凳 鴿子房 垃圾房 信報箱 其它費用 四、成本監(jiān)控 由工程預算部牽頭組織，對項目建設進行全面造價管理。 以范本的形式進行表述，最終的產品定位將會描述以下內容：戶型、面積、戶型的比例、 園林配套、容積率、賣點等。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 49 頁 四 市場調查與產品定位 一、 市場部負責項目的市場調查和產品定位，在項目確定后十天之內作出產品定位的初步分析，并召集主持產品定位分析會，總經理、總經理助理、總師辦、財務部參與分析討論，在此基礎上進行調整。對各種可能的建設方案和技術方案進行評細的比較論證，并對項目建成后的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行預測和評價，是項目進行評估和決算的依據。 《項目開發(fā)手冊》不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結了一些原則上的內容。《項目開發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵和提倡在符合原則基礎上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過大家的 努力，大大提高項目開發(fā)的效率和效果，真正從項目開發(fā)中體現(xiàn)我們鑫苑公司的團隊戰(zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。 主要分析內容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設條件 建設規(guī)模與功能標準 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 49 頁 建設方案 包括建設場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設計、結構設計 、公用設計方案、消防、環(huán)境保護等。項目確定后十五天之內，做出產品定位的最終結論，并得到總經理的審核批準。同時，產品定位結論必須由公司相關領導人審核批準，才能進入項目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。 以成本分析內容為項目分類監(jiān)控，確保實際成本在控制范圍之內。方案設計成果報總經理批準后實施。 施工圖設 計的周期為 30－ 50 天。 施工圖的交付 施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設部，并 由工程建設部發(fā)放到工程預算部、施工單位，以備招標、施工之用。 二、文物鉆探 文物鉆探由工程配套部負責。 工程建設部接收土地后，應著手下列工作： 砌筑圍墻、大門，保證場地封閉。 基建變容量、位置，由工程建設部副總工程師決定。 廁所基本標準：磚墻、 石棉瓦頂、內貼瓷片、配置水沖管道、配置化糞池， 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 49 頁 男女分設。 規(guī)模批復需具備如下條件： ?關于申請下達年度房地產開發(fā)建設規(guī)模的請示（公司紅頭文件 、文號、簽發(fā)人、公章原件 3 份） ?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（驗原件，收復印件 1 份） ?房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（驗原件，收復印件 1 份） ?國有土地使用證（驗原件，收復印件 1 份） ?建設用地規(guī)劃許可證（驗原件，收復印件 1 份） ?房地產開發(fā)公司出具的企業(yè)開發(fā)建設業(yè)績報告（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件 1 份） ?市房地產管理局出具的《房地產開發(fā)項目建設條件審核表》（原件 1 份） ?工程建設自有資金（不含土地款）達到 30%以上的銀行證明（原件 1 份） ?詳細規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質的規(guī)劃設計院方案圖設計專用章；標注出每棟樓的建筑面積、層 數，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報送） 建筑規(guī)劃許可證：由地產部負責 建筑規(guī)劃許可證從 辦完用地規(guī)劃許可證 開始， 30 工作 日內完成。 施工合同已簽訂，并 備案完成。 在具備條件的前提下：預售許可證在 10 日內辦理完成。 招標文件：招標文件由工程預算部負責起草，由工程預算部經理、工程總監(jiān)、副總工程師共同審定；意見一 致時由工程預算部經理向總經理匯報，意見不一致時由工程預算部經理與工程總監(jiān)共同向總經理匯報。