房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析(存儲(chǔ)版)
【正文】 0090％萬元=1350萬元(0．5分) (2)第5～40年的運(yùn)營成本：135020％萬元=270萬元(0．5分) (3)列出現(xiàn)金流量表 (單位：萬元) (此表中“凈現(xiàn)金流量”數(shù)據(jù)全部正確的，得2分；部分正確的，酌情給0．5～1．5分)。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16％，改辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末)(12分)(2005年試題) 解： (1)設(shè)月最低租金為A元 第1年：年初支出200萬元；年末收入400 m2 X8000元／m2=320萬元 第2年：年初支出400萬元；年末收入600 m27800元／m2=468萬元 年末支出本息和：Pin+P=400 10％2萬元+400萬元=480萬元 第3年末：凈經(jīng)營收入=1000A 60％(1—30％)12=5040A 第4年末：凈經(jīng)營收入=1000 A 70％(1—30％) 12=5880A 第5年末：凈經(jīng)營收入=1000 A 80％(1—30％)12=6720A 第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000 A 90％(1—30％)12=7560A (2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平 7．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積為50000 m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000 m2，地下車位230個(gè)(10000 m2)。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年，年利率為7．0％，按年付息，到期還本?！ ∽≌糠值目偨ㄖ娣e為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元／m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5．5％，假設(shè)建成后即售完。(10分) (2009年試題) 解： (1)設(shè)項(xiàng)目的最低銷售價(jià)格為х萬元，則項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值GDV=х(1—5．5％)項(xiàng)目建筑面積：30005．5m2=16500(m2) 1)項(xiàng)目總開發(fā)成本TDC ?、偻恋刭M(fèi)用(土地取得成本)：3000萬元 ?、诮ò补こ藤M(fèi)：2200元／m216500 m2=3630萬元 ?、劭辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：3630萬元3％=108．9萬元④基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：430萬元 ?、蓍_發(fā)期間稅費(fèi)：ll4元／m216500 m2=188．1萬元 ?、薰芾碣M(fèi)用：(3630+108．9+430+188．1)3．5％萬元=152．50萬元⑦財(cái)務(wù)費(fèi)用 a)土地費(fèi)用的利息 3000[(1+7．7％／4)24一l]萬元=494．35萬元b)開發(fā)期間稅費(fèi)的利息 188．1“(1+7．7％／4)1．54—1]萬元=22．79萬元 C)建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用的利息： d)財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：(494．35+22．79+254．40)萬元=771．54萬元 ?、噤N售費(fèi)用：3．5％х ⑨項(xiàng)目總開發(fā)成本： (3000+3630+108．9+430+188．1+152．50+771．54)萬元+3．5％х=8281．04+3．5％х2)稅前成本利潤率為30％，即 (0．91x一8281．04)／(8281．04+3．5％x)100％=30％則х=11968．15萬元 2．該項(xiàng)目保本的最低銷售量為х萬m2，根據(jù) 可得 30％=8000x(1—5．5％)／(8281．04+3．5％8000x)一1，х=1．50萬m2。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元／m2，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元／m2，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3．5％。購房款的60％來自銀：提供的10年期、年利率為7．5％、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。( )(2008年試題) 答案：√ 5．差額投資內(nèi)部收益率，是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。(2007年試題) A．凈現(xiàn)值 B．投資利潤率 C．現(xiàn)金回報(bào)率 D．靜態(tài)投資回收期 E．內(nèi)部收益率 答案：BCD 解析：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。計(jì)算過程如下： 23．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為l500萬元。(2005年試題) A．0．21 B．1．23 C．2．01 D．3．23 答案：B 解析：用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。(2007年試題) A．45．05％ B．49．31％ C．58．86％ D．63．6％ 答案：B 解析：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤／項(xiàng)目總開發(fā)成本=(4500—248—2600—370)／2600=49．31％。 A．39．5l B．49．39 C．49．96 D．62．45 答案：C 解析：AW．=12012％／[(1—1+12％)3]萬元=49．96萬元 AWE=15012％／[(1—1+12％)4]萬元=49．39萬元，取等額年值大的方案為優(yōu)。銀行的貸款利率為7．5％，則通貨膨脹率是( )。 投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)／資本金(權(quán)益資本)=(3+4．34)／40萬元=18．36％。(2009年試題) A．5．00％ B．7．50％ C．18．36％ D．28．85％ 答案：C
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