房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析-wenkub.com
2025-01-10 22:36 本頁面
【正文】 (12分)(2006年試題)解： 第一步：求借款計劃和還款計劃：(1)借款計劃： 第2年初借款：(13250—3250)萬元=10000萬元(0．5分) 第3年初借款：(12750—7750)=5000萬元(0．5分) (2)還款計劃： 第4年初應(yīng)還款：l0000萬元(1+10％)2+5000萬元(1+10％)=17600萬元還款l2600萬元，(1分) 第5年初應(yīng)還款：(17600—12600)萬元(1+10％)=5500萬元還款5500萬元?！ 〖僭O(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15％和25％。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30％。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入?！ =0．1926萬元／m2=1926元／m2 (2)全投資資金的現(xiàn)金流量表： 6．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000 m2的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款；項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9．0％，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息?！ ?1)完成下列現(xiàn)金流量表； (2)求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率； (3)求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。(8分)(2008年試題)解： 這兩種方案是互斥關(guān)系，因為要在兩個方案中選擇其一，淘汰另一個?！ ?2)若該項目的銷售價格為8000元／m2，求該項目保本的最低銷售量。土地費用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設(shè)計和前 期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用在建造期內(nèi)均勻投入。(2009年試題) 自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬元) 解：(1)自有資金現(xiàn)金流量表如下 (單位：萬元) 其計算過程為 1)總購房款：1．2萬元／m21080m2=960萬元2)自有資金購房款：960萬元40％=384萬元3)購房代理費等：960萬元l．5％=14．4萬元 4)抵押貸款年還本付息額(10年還清)： 5)辦證費用及裝修費：(9603．3％+40)萬元=71．68萬元 6)年毛租金收入： 第3年初～第l0年初：20080012萬元=192萬元 第11年初～第l5年初：20064012萬元=153．6萬元 第16年初～第20年初：20040012萬元=96萬元 7)年運營成本： 第3年末～第l0年末：192 X25％萬元=48萬元 第11年末～第l5年末：153．625％萬元=38．4萬元 第16年末～第20年末：9625％萬元=24萬元 8)凈轉(zhuǎn)售收入： 第10年末：1．32 X 80(1—6．8％)萬元=193．86萬元 第15年末：1．5380 X(1—6．8％)萬元=335．52萬元 第20年末：1．65 X 80(1—6．8％)萬元=596．48萬元(2)自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 2．某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000 m2，規(guī)劃容積率為5．5。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的j金保持200元／月．m2 (按建筑面積計)不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入l25％；購房投資發(fā)生在第l年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在：末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14％。 (四)計算題 1．王某以l2000元／m2的價格購買了l0間建筑面積均為80m2的商鋪。( )(2007年試題) 答案： 解析：資產(chǎn)負債率屬于長期償債能力指標(biāo)。( )(2008年試題) 答案： 4．流動比率越低，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。(2007年試題) A．內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率 C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的 D．如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小 答案：ABC 7．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標(biāo)有( )。(2008年試題) A．流動比率 B．借款償還期 C．現(xiàn)金回報率 D．資產(chǎn)負債率 E．利息備付率 答案：BDE 5．下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。(二)多項選擇題 1．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。此題中建造成本是在建設(shè)期均勻投入的費用，因此計息期應(yīng)為2．5年，不考慮銷售期；且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計算周期為 1．25年?！ ?2．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0．5年，建設(shè)期為2．5年，銷售期為l年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％，按季計息。(2005年試題) A．11．12％ B．11．36％ C．11．66％ D．12．9
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1