【正文】 優(yōu)勢(shì)： ■ 可借鑒 /關(guān)注之處： 項(xiàng)目運(yùn)作初 期便注重形象包裝，如營(yíng)銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。 客戶構(gòu)成 大部為縣市居民，部分孝感市低收入市民和火車站職工。 71 87。 29 300 數(shù)量（套） 30 85 40 124 32 比例 10。 （九）后湖御景 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目位于后湖西路特 1 號(hào)，住宅銷售 90%，剩余少量現(xiàn)房，商鋪還未開(kāi)始銷售。 戶型 2 房 3 房 4 房 復(fù)式 合計(jì) 面積（㎡） 7090 90110 110130 130150 150170 170 601 數(shù)量（套） 30 159 184 128 78 20 比例 5。 大膽借鑒外地優(yōu)秀樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣理念為我所用。該項(xiàng)目主力戶型為 104— 151 ㎡的 3 房。 30% 50。有 5 棟樓靠近馬路邊，未來(lái)居住有生活噪音。 8 80% 3400 移動(dòng)、電信、私營(yíng)企業(yè)主、三江航天集團(tuán) 航天首府 西濱河路以西、孝三路以北 157000 2 95% 3700 三江航天內(nèi)部職工，也有不少武漢投資客 銅雀臺(tái) 董永北路 1 號(hào) 300000 3 80% 3200 私營(yíng)業(yè)主、開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)員工、教師、事業(yè)單位員工 全州商城 交通路 258 號(hào) 280000 0。 ■ 容積率相對(duì)都不算高，除后湖御景與銅雀臺(tái)外，其他項(xiàng)目容積率都在 3 以下，在產(chǎn)品形式上，除北辰花園和 2022 城市花園項(xiàng)目規(guī)劃為多層產(chǎn)品，其他項(xiàng)目均為小高層、高層設(shè)計(jì)。 5 一千米商業(yè)步行街、 5 個(gè)商場(chǎng)（武商量販已入駐）、籃球場(chǎng) 后湖御景 廈門華賽建筑事務(wù)所 30% 1： 0。 東方龍城 一條商業(yè)街、一個(gè)大型商場(chǎng)、一家酒店、一棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配 北大鴻城 采用一個(gè)中心、兩個(gè)景觀軸格局，入 口安排綠化廣場(chǎng)，形成商業(yè)與住宅的緩沖，縱向景觀軸人文主題景觀錯(cuò)落分布。從調(diào)研中可看到，項(xiàng)目綠化率設(shè)置基本在 30%以上，可是很多項(xiàng)目只是將普通草皮植入，而沒(méi)有重視園林景觀的設(shè)計(jì)，如航天首府項(xiàng)目綠化率達(dá) 46%，在后期銷售中成為一大賣點(diǎn)，對(duì)客戶也有較大吸引力。 ■ 三房面積平均在 130 ㎡以上；最小為 90 ㎡ (后湖御景 )，最大為 150 ㎡ (航天首府、后湖御景、東方龍城 )。 8 元 /㎡，多層 0。 3 元 /㎡多數(shù)項(xiàng)目由發(fā)展商自行管理，幾乎沒(méi)有項(xiàng)目聘請(qǐng)專業(yè)或高資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行顧問(wèn)，同時(shí)在銷售時(shí)能做出物業(yè)管理方面承諾的不多。 總體分析綜述： ■ 關(guān)于物業(yè)形態(tài) 目前，調(diào)查項(xiàng)目中除了北辰花園和 2022 城市花園產(chǎn)品為多層，其他項(xiàng)目都為高層，并且得知，目前在孝感高層是受市場(chǎng)青睞。 ■ 除個(gè)別項(xiàng)目外，銷售服務(wù)普遍表現(xiàn)一般。月是現(xiàn)有項(xiàng)目的管理費(fèi)上限。 25 元 /㎡ 2 元 /㎡ 70% 2022 城市花園 1 梯 2 戶 3 房 106132 54。 ■ 城市中心高容積率限制，項(xiàng)目多為小高層、高層設(shè)計(jì)，從外觀上看，可能給客戶造成樓體較密的感覺(jué)，本項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)重視樓間距的問(wèn)題。 3 小區(qū)內(nèi)部無(wú)基本設(shè)施 項(xiàng) 目 規(guī)劃特征 福星城 項(xiàng)目由 31 棟多層、 18 棟高層多層，沿街有商鋪 航天首府 項(xiàng)目由 10 棟小高層、高層為圍合而成，有兩個(gè)大型綠化廣場(chǎng)；布局錯(cuò)落有致 銅雀臺(tái) 聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，項(xiàng)目背面有一個(gè)大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點(diǎn)式分布。 5 會(huì)所、中央公園 銅雀臺(tái) 中南設(shè)計(jì)院 35% 1： 0。 5 90% 2200 市區(qū)低收入家庭，大部分客戶為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 08 城市花園 孝感火車站旁 55700 1。戶型面積小，銷售速度快。高綠化率，中大型社區(qū)，最小戶型為 75 ㎡，總價(jià)低。 5195。 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目消費(fèi)群體中有大量三江航天內(nèi)部職工，孝感市企事業(yè)單位人員，區(qū)域地段的發(fā)展前景也有不少武漢投資客。 ■ 劣勢(shì)： 交通狹窄，周邊較嘈雜。 33% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ■ 優(yōu)勢(shì)： ■ 劣勢(shì)： 4 147。貸款 98 折，最低可到 96 折， 08 年 9 月開(kāi)盤，整體銷售率為 60%。 90% 11。 46 125。 25 元 /㎡。 （七）北辰花園 項(xiàng)目基本情況 33% 61。 項(xiàng)目周邊的原居民。項(xiàng)目位于廣場(chǎng)街九真村，占地面積 20480 ㎡，建筑面積 142810 ㎡?，F(xiàn)階段生活氛圍差。該項(xiàng)目主要是以 3 房為主，主力戶型面積為 100— 130 ㎡。立面色彩搭配得當(dāng)，內(nèi)部為毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)。周邊有多家商務(wù)酒店、中百超市、商業(yè)街。周邊生活配套缺乏。 76% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ■ 優(yōu)勢(shì)： 現(xiàn)場(chǎng) 2800 元 /㎡起，一次性付款 98 折、按揭 99 折優(yōu)惠。 商業(yè)比例過(guò)大、降低住宅品質(zhì)。交通便利。 客戶構(gòu)成 政府公務(wù)人員； 私營(yíng)業(yè)主和孝感學(xué)院老師； 戶型面積及銷售情況 暢銷戶型為 90120 ㎡的兩房和三房現(xiàn) 場(chǎng)銷售均價(jià) 3600 元 /㎡、層差 30— 60 元不等，東西朝向價(jià)差 150 元 /㎡。 外部涂料色彩新穎大方，現(xiàn) 代風(fēng)格，領(lǐng)先市場(chǎng)其他項(xiàng)目。 客戶構(gòu)成 在項(xiàng)目周邊商圈的生意人及部分企事業(yè)單位的中高層。 該項(xiàng)目為現(xiàn)代簡(jiǎn)約的外立面風(fēng)格，綠化率 34。 商業(yè)分析結(jié)論： 主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、休閑、便利店、超市。 集中型商業(yè) 商業(yè)面積㎡ 業(yè)態(tài) 餐謀天下 1500 餐飲 乾坤酒店 5000 酒店 泰源酒店 5000 酒店 中百倉(cāng)儲(chǔ) 1000 超市 現(xiàn)代麗人醫(yī)院 1800 醫(yī)院 孝武超市 2022 超市 武商量販 3500 超市 人車流量統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目周邊 1000 米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級(jí)商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。 本土消費(fèi)群體將繼續(xù)是主流 目前，孝感市的主要消費(fèi)群體主要來(lái)自各大型企業(yè)、事業(yè)單位、公務(wù)員、老師以及私營(yíng)業(yè)主，以及做工程的包工頭，還有因改善居住環(huán)境，重新置業(yè)。 （八）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)整體向上格局不變 從 2022 年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較 2022 年同比分別增長(zhǎng)了 154。 市場(chǎng)趨于穩(wěn)健發(fā)展 從 2022 年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn) 市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較 2022 年同比分別增長(zhǎng)了 154。消費(fèi)者合理投資，理性消費(fèi)的意識(shí)逐漸增強(qiáng)，也保證了孝感房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，并且在投資額的大量入市，價(jià)格還有一定的上漲空間。 年份 施工面積（萬(wàn)㎡） 2022 年 94。 92 2022 年 32。 1 萬(wàn)㎡，竣工面積 44。 42 億元， 2022 年孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 18。 94 畝，地價(jià)高達(dá) 275萬(wàn)每畝。 發(fā)展階段 2022 年 11 月 30 日，孝感市土地拍賣市場(chǎng)進(jìn)入到發(fā)展階段，一塊面積為 269。 24 萬(wàn)元。 在各項(xiàng)優(yōu)惠政策、措施出臺(tái)的影響下， 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)已全面回暖，開(kāi)發(fā)商融資及資金壓力都得到解決。電話普及率 53％；互聯(lián)網(wǎng)用戶 35 萬(wàn)戶，其中寬帶用戶 20 萬(wàn)。其中郵政業(yè) 1。 8 萬(wàn)噸 44。 24 億千瓦時(shí) 5。 0% 服裝 3092。市本級(jí)工業(yè)完成增加值 32。其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值 221。 3% 園林水果 12。4%。 2%，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長(zhǎng) 19。 1%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 249。 7%，超過(guò)全省平均水平。 88 億元，增長(zhǎng) 24。 5%；農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 137。 6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 32。 2%的增長(zhǎng)率。 7%；財(cái)政總收入 48。 孝感在武漢城市圈中的地位 在中部崛起大武漢 1+8 城市圈中，孝感市是距離武漢最近的城市。 城際鐵路：孝感至武漢城際鐵路將在東城區(qū)設(shè)置終點(diǎn)站。 近年來(lái)，孝感市對(duì)待傳統(tǒng)孝文化，一方面努力將其傳承延續(xù)，另一方面盡可能地挖掘以“孝”為核心的傳統(tǒng)文化資源，將傳統(tǒng)的“孝文化”與先進(jìn)的時(shí)代精神相結(jié)合， 融入到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域，“孝道昌隆，誠(chéng)信天下”的美好氛圍穿越時(shí)空歷久愈純，形成閃亮的文化品種。 紅色旅游 大悟宣化店是周恩來(lái)與美蔣代表談判舊址、白果樹(shù)灣新五師司令部舊址、鄂豫邊區(qū)革命烈士陵園、安陸趙棚鄂中抗日革命根據(jù)地、鄂中革命紀(jì)念館等系列紅色景點(diǎn)。 72 億噸；另外還有芒硝、稀土、 金、銀、銅、鎳、重晶石、云母石、大理石等礦產(chǎn)資源。 1751 萬(wàn)公頃；活立木總蓄積量 579。 8462 億 m? (出入境水量不包括漢江 )、多年平均供水量20。 隨著孝感市城市發(fā)展水平上升，將吸引大量周邊縣市人群進(jìn)城就業(yè)、生活，會(huì)進(jìn)一步放大各種消費(fèi)需求，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)從中受益。 交通的便利與快捷是經(jīng)濟(jì)騰飛的保障，孝感完善的立體交通體系為經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，拉近了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈接與置業(yè)聯(lián)動(dòng)，以武漢天河機(jī)場(chǎng)臨空產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)各階層將向孝感輻射，而孝感的置業(yè)階層部分將進(jìn)入武漢置業(yè)。漢江、環(huán)河、澴河匯通長(zhǎng)江，城區(qū)距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng) 32 公里，隨著孝感市孝天路的改造，孝感與武漢國(guó)際航空港的關(guān)系將更 為緊密。 56’。呈貴司為確定產(chǎn)品性質(zhì)作為參考依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)《孝感長(zhǎng)湖項(xiàng)目策劃要求》，編制項(xiàng)目策劃案，其中分四個(gè)部分進(jìn)行： 產(chǎn)品出爐的依據(jù)：宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、樓盤調(diào)查區(qū)域、樓盤總結(jié)、訪談 總結(jié)、市場(chǎng)總結(jié)。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制。 8%。 鐵路 京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，漢渝線橫穿東西，并有安衛(wèi)鐵路將京廣線與漢渝線連接。 區(qū)劃名稱 應(yīng)城市 安陸市 漢川市 孝昌縣 大悟縣 云夢(mèng)縣 孝南區(qū) 人口（萬(wàn)人） 20 70 120 65 63 60 75 面積（平方公里） 1103 1360 1663 1200 1986 604 960 2022 年，孝感市總戶數(shù) 162。 73 億 m?，地下水資源量 6。 9321 億 m?、多年平均耗水量 10。孝感境內(nèi)木本植物可分針葉林、闊葉林、灌叢 3 個(gè)植被型組、 12 個(gè)植被型、 43 個(gè)群系。 觀音湖生態(tài)旅游區(qū) 孝感市以水體休閑度假的重點(diǎn)景區(qū)，打造了觀音苑、觀音普渡、仙人擺渡、孟宗文化園、蓮花廣場(chǎng)等特色旅游元素。充分體現(xiàn)李白文化及其相關(guān)的旅游元素，注入唐詩(shī)園、白兆寺、唐俑雕塑園等重要小景觀。 （六）城市建設(shè) 規(guī)劃布局 老城區(qū)：以行政商業(yè)、文化居住為發(fā)展方向。 （七） 8+1 武漢城市圈發(fā)展專題 武漢城市圈總體布局 武漢城市圈將借助 “珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北兩端的支撐，并依托于 “長(zhǎng)三角”城市群，建成綠色、宜居、和諧，并充滿活力、快捷的生態(tài)型城市圈。 如果 “ 8+1 城市圈”是一個(gè)“加大號(hào)的城市”，那么孝感事實(shí)上已經(jīng)成為這座城市的北大門，其交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將作為融入武漢城市圈的第一梯隊(duì)城市。 2%；人口自然增長(zhǎng)率 5。 9%，保持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 隨著城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和城市化步伐的加快，孝感消費(fèi)品市場(chǎng)也保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著農(nóng)村消費(fèi)潛力的逐步釋放，從 09 年 8 月開(kāi)始，農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)增幅超過(guò)城區(qū)，且占全市消費(fèi)品市場(chǎng)呈大比例增加。 54%，雙雙大幅超出市政府年初下達(dá)的存貸款任務(wù)目標(biāo)。 1%。 三次