【正文】 優(yōu)勢： ■ 可借鑒 /關(guān)注之處： 項目運作初 期便注重形象包裝，如營銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。 客戶構(gòu)成 大部為縣市居民，部分孝感市低收入市民和火車站職工。 71 87。 29 300 數(shù)量（套） 30 85 40 124 32 比例 10。 （九）后湖御景 項目基本情況 項目位于后湖西路特 1 號，住宅銷售 90%，剩余少量現(xiàn)房，商鋪還未開始銷售。 戶型 2 房 3 房 4 房 復(fù)式 合計 面積（㎡） 7090 90110 110130 130150 150170 170 601 數(shù)量（套） 30 159 184 128 78 20 比例 5。 大膽借鑒外地優(yōu)秀樓盤的規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣理念為我所用。該項目主力戶型為 104— 151 ㎡的 3 房。 30% 50。有 5 棟樓靠近馬路邊，未來居住有生活噪音。 8 80% 3400 移動、電信、私營企業(yè)主、三江航天集團 航天首府 西濱河路以西、孝三路以北 157000 2 95% 3700 三江航天內(nèi)部職工，也有不少武漢投資客 銅雀臺 董永北路 1 號 300000 3 80% 3200 私營業(yè)主、開發(fā)區(qū)企業(yè)員工、教師、事業(yè)單位員工 全州商城 交通路 258 號 280000 0。 ■ 容積率相對都不算高，除后湖御景與銅雀臺外，其他項目容積率都在 3 以下，在產(chǎn)品形式上，除北辰花園和 2022 城市花園項目規(guī)劃為多層產(chǎn)品，其他項目均為小高層、高層設(shè)計。 5 一千米商業(yè)步行街、 5 個商場（武商量販已入駐）、籃球場 后湖御景 廈門華賽建筑事務(wù)所 30% 1： 0。 東方龍城 一條商業(yè)街、一個大型商場、一家酒店、一棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配 北大鴻城 采用一個中心、兩個景觀軸格局，入 口安排綠化廣場，形成商業(yè)與住宅的緩沖，縱向景觀軸人文主題景觀錯落分布。從調(diào)研中可看到，項目綠化率設(shè)置基本在 30%以上，可是很多項目只是將普通草皮植入，而沒有重視園林景觀的設(shè)計，如航天首府項目綠化率達(dá) 46%，在后期銷售中成為一大賣點，對客戶也有較大吸引力。 ■ 三房面積平均在 130 ㎡以上；最小為 90 ㎡ (后湖御景 )，最大為 150 ㎡ (航天首府、后湖御景、東方龍城 )。 8 元 /㎡，多層 0。 3 元 /㎡多數(shù)項目由發(fā)展商自行管理，幾乎沒有項目聘請專業(yè)或高資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行顧問，同時在銷售時能做出物業(yè)管理方面承諾的不多。 總體分析綜述： ■ 關(guān)于物業(yè)形態(tài) 目前，調(diào)查項目中除了北辰花園和 2022 城市花園產(chǎn)品為多層，其他項目都為高層，并且得知，目前在孝感高層是受市場青睞。 ■ 除個別項目外，銷售服務(wù)普遍表現(xiàn)一般。月是現(xiàn)有項目的管理費上限。 25 元 /㎡ 2 元 /㎡ 70% 2022 城市花園 1 梯 2 戶 3 房 106132 54。 ■ 城市中心高容積率限制，項目多為小高層、高層設(shè)計，從外觀上看，可能給客戶造成樓體較密的感覺，本項目在規(guī)劃過程中應(yīng)重視樓間距的問題。 3 小區(qū)內(nèi)部無基本設(shè)施 項 目 規(guī)劃特征 福星城 項目由 31 棟多層、 18 棟高層多層，沿街有商鋪 航天首府 項目由 10 棟小高層、高層為圍合而成，有兩個大型綠化廣場；布局錯落有致 銅雀臺 聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，項目背面有一個大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點式分布。 5 會所、中央公園 銅雀臺 中南設(shè)計院 35% 1： 0。 5 90% 2200 市區(qū)低收入家庭，大部分客戶為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 08 城市花園 孝感火車站旁 55700 1。戶型面積小，銷售速度快。高綠化率，中大型社區(qū)，最小戶型為 75 ㎡，總價低。 5195。 客戶構(gòu)成 項目消費群體中有大量三江航天內(nèi)部職工，孝感市企事業(yè)單位人員，區(qū)域地段的發(fā)展前景也有不少武漢投資客。 ■ 劣勢： 交通狹窄，周邊較嘈雜。 33% 項目點評 ■ 優(yōu)勢： ■ 劣勢： 4 147。貸款 98 折，最低可到 96 折， 08 年 9 月開盤，整體銷售率為 60%。 90% 11。 46 125。 25 元 /㎡。 （七）北辰花園 項目基本情況 33% 61。 項目周邊的原居民。項目位于廣場街九真村，占地面積 20480 ㎡，建筑面積 142810 ㎡。現(xiàn)階段生活氛圍差。該項目主要是以 3 房為主，主力戶型面積為 100— 130 ㎡。立面色彩搭配得當(dāng)，內(nèi)部為毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)。周邊有多家商務(wù)酒店、中百超市、商業(yè)街。周邊生活配套缺乏。 76% 項目點評 ■ 優(yōu)勢： 現(xiàn)場 2800 元 /㎡起，一次性付款 98 折、按揭 99 折優(yōu)惠。 商業(yè)比例過大、降低住宅品質(zhì)。交通便利。 客戶構(gòu)成 政府公務(wù)人員； 私營業(yè)主和孝感學(xué)院老師； 戶型面積及銷售情況 暢銷戶型為 90120 ㎡的兩房和三房現(xiàn) 場銷售均價 3600 元 /㎡、層差 30— 60 元不等，東西朝向價差 150 元 /㎡。 外部涂料色彩新穎大方，現(xiàn) 代風(fēng)格，領(lǐng)先市場其他項目。 客戶構(gòu)成 在項目周邊商圈的生意人及部分企事業(yè)單位的中高層。 該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風(fēng)格，綠化率 34。 商業(yè)分析結(jié)論： 主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、休閑、便利店、超市。 集中型商業(yè) 商業(yè)面積㎡ 業(yè)態(tài) 餐謀天下 1500 餐飲 乾坤酒店 5000 酒店 泰源酒店 5000 酒店 中百倉儲 1000 超市 現(xiàn)代麗人醫(yī)院 1800 醫(yī)院 孝武超市 2022 超市 武商量販 3500 超市 人車流量統(tǒng)計 項目周邊 1000 米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。 本土消費群體將繼續(xù)是主流 目前，孝感市的主要消費群體主要來自各大型企業(yè)、事業(yè)單位、公務(wù)員、老師以及私營業(yè)主，以及做工程的包工頭，還有因改善居住環(huán)境，重新置業(yè)。 （八）未來市場發(fā)展趨勢 市場整體向上格局不變 從 2022 年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較 2022 年同比分別增長了 154。 市場趨于穩(wěn)健發(fā)展 從 2022 年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn) 市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較 2022 年同比分別增長了 154。消費者合理投資，理性消費的意識逐漸增強，也保證了孝感房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，并且在投資額的大量入市，價格還有一定的上漲空間。 年份 施工面積（萬㎡） 2022 年 94。 92 2022 年 32。 1 萬㎡，竣工面積 44。 42 億元， 2022 年孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 18。 94 畝，地價高達(dá) 275萬每畝。 發(fā)展階段 2022 年 11 月 30 日，孝感市土地拍賣市場進入到發(fā)展階段，一塊面積為 269。 24 萬元。 在各項優(yōu)惠政策、措施出臺的影響下， 2022 年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力都得到解決。電話普及率 53％；互聯(lián)網(wǎng)用戶 35 萬戶，其中寬帶用戶 20 萬。其中郵政業(yè) 1。 8 萬噸 44。 24 億千瓦時 5。 0% 服裝 3092。市本級工業(yè)完成增加值 32。其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值 221。 3% 園林水果 12。4%。 2%，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長 19。 1%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 249。 7%，超過全省平均水平。 88 億元，增長 24。 5%；農(nóng)村消費品市場實現(xiàn)零售額 137。 6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 32。 2%的增長率。 7%；財政總收入 48。 孝感在武漢城市圈中的地位 在中部崛起大武漢 1+8 城市圈中，孝感市是距離武漢最近的城市。 城際鐵路：孝感至武漢城際鐵路將在東城區(qū)設(shè)置終點站。 近年來，孝感市對待傳統(tǒng)孝文化，一方面努力將其傳承延續(xù)，另一方面盡可能地挖掘以“孝”為核心的傳統(tǒng)文化資源，將傳統(tǒng)的“孝文化”與先進的時代精神相結(jié)合， 融入到經(jīng)濟和社會發(fā)展的各個領(lǐng)域，“孝道昌隆，誠信天下”的美好氛圍穿越時空歷久愈純，形成閃亮的文化品種。 紅色旅游 大悟宣化店是周恩來與美蔣代表談判舊址、白果樹灣新五師司令部舊址、鄂豫邊區(qū)革命烈士陵園、安陸趙棚鄂中抗日革命根據(jù)地、鄂中革命紀(jì)念館等系列紅色景點。 72 億噸；另外還有芒硝、稀土、 金、銀、銅、鎳、重晶石、云母石、大理石等礦產(chǎn)資源。 1751 萬公頃；活立木總蓄積量 579。 8462 億 m? (出入境水量不包括漢江 )、多年平均供水量20。 隨著孝感市城市發(fā)展水平上升，將吸引大量周邊縣市人群進城就業(yè)、生活，會進一步放大各種消費需求，房地產(chǎn)行業(yè)也會從中受益。 交通的便利與快捷是經(jīng)濟騰飛的保障，孝感完善的立體交通體系為經(jīng)濟發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，拉近了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈接與置業(yè)聯(lián)動，以武漢天河機場臨空產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)各階層將向孝感輻射，而孝感的置業(yè)階層部分將進入武漢置業(yè)。漢江、環(huán)河、澴河匯通長江，城區(qū)距武漢天河國際機場 32 公里，隨著孝感市孝天路的改造，孝感與武漢國際航空港的關(guān)系將更 為緊密。 56’。呈貴司為確定產(chǎn)品性質(zhì)作為參考依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)《孝感長湖項目策劃要求》，編制項目策劃案，其中分四個部分進行： 產(chǎn)品出爐的依據(jù)：宏觀市場、區(qū)域市場、樓盤調(diào)查區(qū)域、樓盤總結(jié)、訪談 總結(jié)、市場總結(jié)。 開發(fā)節(jié)奏控制。 8%。 鐵路 京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，漢渝線橫穿東西，并有安衛(wèi)鐵路將京廣線與漢渝線連接。 區(qū)劃名稱 應(yīng)城市 安陸市 漢川市 孝昌縣 大悟縣 云夢縣 孝南區(qū) 人口（萬人） 20 70 120 65 63 60 75 面積（平方公里） 1103 1360 1663 1200 1986 604 960 2022 年，孝感市總戶數(shù) 162。 73 億 m?，地下水資源量 6。 9321 億 m?、多年平均耗水量 10。孝感境內(nèi)木本植物可分針葉林、闊葉林、灌叢 3 個植被型組、 12 個植被型、 43 個群系。 觀音湖生態(tài)旅游區(qū) 孝感市以水體休閑度假的重點景區(qū)，打造了觀音苑、觀音普渡、仙人擺渡、孟宗文化園、蓮花廣場等特色旅游元素。充分體現(xiàn)李白文化及其相關(guān)的旅游元素，注入唐詩園、白兆寺、唐俑雕塑園等重要小景觀。 （六）城市建設(shè) 規(guī)劃布局 老城區(qū)：以行政商業(yè)、文化居住為發(fā)展方向。 （七） 8+1 武漢城市圈發(fā)展專題 武漢城市圈總體布局 武漢城市圈將借助 “珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北兩端的支撐，并依托于 “長三角”城市群，建成綠色、宜居、和諧，并充滿活力、快捷的生態(tài)型城市圈。 如果 “ 8+1 城市圈”是一個“加大號的城市”，那么孝感事實上已經(jīng)成為這座城市的北大門，其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，將作為融入武漢城市圈的第一梯隊城市。 2%；人口自然增長率 5。 9%，保持快速增長的趨勢。 社會消費品零售總額 隨著城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和城市化步伐的加快，孝感消費品市場也保持快速發(fā)展態(tài)勢。隨著農(nóng)村消費潛力的逐步釋放，從 09 年 8 月開始，農(nóng)村消費品市場增幅超過城區(qū)，且占全市消費品市場呈大比例增加。 54%，雙雙大幅超出市政府年初下達(dá)的存貸款任務(wù)目標(biāo)。 1%。 三次