小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 ；216。 本案位于長(zhǎng)沙市三一大道與車站北路交匯處。集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈、東塘商圈和鐵道林科大商圈。代表樓盤有芙蓉盛世、鉑宮、新時(shí)代廣場(chǎng)、新芙蓉之都、融圣國(guó)際。且均高于供求平均水平，是所有戶型區(qū)間中供求比最高的面積區(qū)間；這兩年由于90/70政策的影響，長(zhǎng)沙市小戶型的供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)放大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售的小戶型就有一萬(wàn)套以上，建筑面積累計(jì)近80萬(wàn)平米；未來(lái)上市小戶型將會(huì)集中在中心板塊和市府板塊，且多數(shù)以城市綜合體為主；小戶型（特別是純投資型小戶型）的銷售火爆現(xiàn)象自07年下半年開始逐漸風(fēng)光不再。SOHO天都1棟營(yíng)銷策劃報(bào)告、湖南好百家置業(yè)顧問(wèn)有限公司2009年6月19日 目 錄第一部分 小戶型市場(chǎng)分析 3一、小戶型市場(chǎng)概述 3二、小戶型項(xiàng)目的供應(yīng)情況 3三、小戶型項(xiàng)目的價(jià)格分析 5四、總結(jié) 6第二部分 項(xiàng)目SWOT分析 7優(yōu)勢(shì)（S） 7劣勢(shì)（W） 7216。二、小戶型項(xiàng)目的供應(yīng)情況 長(zhǎng)沙市目前在售小戶型項(xiàng)目分布圖長(zhǎng)沙市小戶型項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)表樓盤名稱位置可售套數(shù)樓盤名稱位置可售套數(shù)蘋果派四方坪263友誼公寓中心546伍家?guī)X生活廣場(chǎng)四方坪融圣國(guó)際中心562雙子座四方坪196鑫遠(yuǎn)杰座南城506華府1航線四方坪340金麓國(guó)際市府450鉑宮中山路、黃興路、蔡鍔路60永祺西京市府500華都勞動(dòng)路、韶山路377御院市府589印象天心人民西路、蔡鍔南路848澤西城市府358天心華庭人民西路、蔡鍔南路478郡原廣場(chǎng)市府856謀房未央大邦韶山南路464新芙蓉之都中心884加加大街韶山南路420左岸右岸東城399金色家園韶山南路400金陽(yáng)大廈中心260謀房博客望岳路、桐梓坡路400未來(lái)城桐梓坡路、玉蘭路320香麓麗舍榮銀路、銀盆路560上河國(guó)際478注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：僅08年112月，出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求現(xiàn)象。樓盤主要分布于芙蓉路兩層及周邊地區(qū)，受五一商圈和東塘商圈輻射影響，借城市主干道芙蓉路之勢(shì)，成為價(jià)格第二高地。分布格局小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。第二部分 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）216。 本區(qū)域成熟度不足，周邊城市配套不夠完善；216。 精裝修住宅的施工工藝及工程管理難度非常高,而我司沒(méi)有相應(yīng)的施工團(tuán)隊(duì)及管理經(jīng)驗(yàn)。 通過(guò)精裝修彌補(bǔ)了小戶型的缺陷，提升了產(chǎn)品的附加值，將會(huì)加快小戶型的銷售，加快回款的速度。 年齡一般在35歲以上；216。 以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌，；216。 日常生活服務(wù)：申報(bào)戶口、申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等；216。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略價(jià)值論策略：項(xiàng)目的核心價(jià)值，第一是地段，第二是服務(wù)，第三是價(jià)格，在這里真正顯現(xiàn)。相關(guān)合作單位的確定 裝修公司、建材單位、設(shè)計(jì)公司、廣告公司等必須盡快確定，盡快進(jìn)入施工期，確保開盤前完成樣板房、毛坯樣板層、看樓通道、看樓通道的形象墻、裝修材料展示間等等工作。營(yíng)銷中心包裝建議 以懸掛、地面、柱面等設(shè)置各種形式的掛旗、條幅、導(dǎo)示、展板、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修工藝說(shuō)明（設(shè)計(jì)手繪圖、局部渲染圖、工藝流程圖等等），營(yíng)造一些視覺(jué)因素，以形成一種對(duì)客戶的立體感覺(jué)傳染，協(xié)助形成購(gòu)買沖動(dòng)。C㎡外地公司派駐本地高管，準(zhǔn)備長(zhǎng)期在長(zhǎng)沙發(fā)展，其公司位于芙蓉路或周邊的4S店。 本裝修工程保修期為12個(gè)月，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題24小時(shí)內(nèi)上門維修。陽(yáng)臺(tái)：地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚，生活陽(yáng)臺(tái)墻面貼磚至1米高左右，配洗手池及脫污池，天面吸頂燈。電器開關(guān)及插座：“奇勝(CLIPSAL)”智能化設(shè)施：小區(qū)周邊紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。天花：硅鈣板吊頂，帶石英燈。消防通道：墻面高級(jí)涂料，地面水泥砂漿抹平，聲控節(jié)能燈，工藝欄桿木制扶手。D㎡SOHO一族，如律師事務(wù)所、財(cái)務(wù)事務(wù)所、廣告公司等藝術(shù)式：按個(gè)人工作室或酒店套房的風(fēng)格設(shè)計(jì)，設(shè)置簡(jiǎn)易的家俱及辦公設(shè)置。結(jié)合各房型的采光、視線及朝向等因素分析，建議樣板房房號(hào)分別為27010房（㎡）、27009房（㎡）、27014房（㎡）、27007房（㎡3）。）熱銷期：（利用小開盤及節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)造持續(xù)熱銷期）尾盤期：（制定各種促銷方案進(jìn)行尾盤促銷）價(jià)格策略及推售方案由于本項(xiàng)目的單一投資性小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大，同時(shí)投資性需求仍處于觀望階段，為實(shí)現(xiàn)快速回款，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我司建議采用低開高走，隨行就市的價(jià)格策略。三、項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)與條件A、入市時(shí)機(jī)選擇的要素工程進(jìn)度及形象工程進(jìn)度與形象對(duì)銷售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，理性購(gòu)買對(duì)此的要求是很大的，所以在1棟定位后需加快施工進(jìn)度，盡快使項(xiàng)目外立面呈現(xiàn)于客戶面前。 托管服務(wù)：代理出租，收租，外出托管；216。 結(jié)合東方式人情管理。邊緣客戶群受本項(xiàng)目高性價(jià)比的影響而選擇到這里自住的附近區(qū)域小企業(yè)主、生意人，這部分人平時(shí)在周邊租房的月租也達(dá)1000千元左右，所以不如就投資一套小戶型用來(lái)過(guò)渡。 小戶型供應(yīng)量放大，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 第二部分 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位湖南首個(gè)酒店服務(wù)式精裝公寓二、案名定位SOHO天都三期新都酒店服務(wù)式公寓三、客戶群定位租賃目標(biāo)客源（使用者）在國(guó)內(nèi)包括沿海城市，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，其租賃使用者主要是城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士、外地企業(yè)駐長(zhǎng)的高層管理人員、外籍人士、港澳臺(tái)人士等。機(jī)會(huì)（O）216。 酒店公寓設(shè)計(jì)所造成分?jǐn)傔^(guò)大的影響；216。 項(xiàng)目周邊大型知名企事業(yè)單位密集，會(huì)產(chǎn)生一部分投資需求；216。分?jǐn)偮始性?0%26%之間，一層戶數(shù)多在10戶以上，在戶型排布上多為所有戶型圍繞一條公共走
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