【正文】 ( 11[ nYYAV ????)(]%)( 11[% 7])1( 11[ 870 萬元????????? ?nYYAV70 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益在若干年前有變化 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來第 i年至第 t年的正常凈收益； ?A─ 未來第 t年后的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過預(yù)測得出未來 5年的凈收益分別為 18萬元， 20萬元， 21萬元， 23萬元， 26萬元，從未來第 6年到第 40年每年的凈收益將穩(wěn)定在 28萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。如果投資者要求該類資產(chǎn)的報酬率為 10%，請以收益法計算該寫字樓目前的價值。 ?使用收益法對百貨商場和超市等業(yè)態(tài)評估時，凈收益測算公式為：凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－商業(yè)利潤。該商店共分為 2層，每層可出租面積各為 1000平方米。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息需要通過歷史資料獲得。 ?重建價格：又稱重建成本，是指采用與評估對象相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評估時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與評估對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。④農(nóng)村房屋拆遷安置補償費。④政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、綠化等。通常是售價的一定比例。 ?經(jīng)濟折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。 ?直線折舊法和成新折扣法各具優(yōu)缺點，直線折舊法過于機械，而成新折扣法主觀因素參與太強，因此，在估價實務(wù)上往往采用多種方法分別計算建筑物折舊，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法綜合各種方法計算折舊額，得出切合實際的建筑物折舊，即綜合法。 調(diào)查選取了 A、 B、 C三個可比實例并進行比較修正求得估價對象土地的單價為 680（元 /㎡ ），則估價對象土地的總價＝680 2500 ＝ 170(萬元 ) ?4．求取建筑物的重新購建價格。 ?理論依據(jù) ?假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是 預(yù)期原理 。 107 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開發(fā)法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷價的推測，只要做到這兩項預(yù)測具有一定的準(zhǔn)確性，假設(shè)。 舊房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 ＝ 170+ ＝ (萬元 ) ?(四 )估價結(jié)果： 根據(jù)上述計算結(jié)果并參考估價人員的經(jīng)驗，將本估價對象專用倉庫 2022年 7月 30日的價值總額評估為 737萬元，折合每平方米建筑面積 867元。該宗房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包含土地和建筑物的價值，故計算公式為： 房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 102 成本法的應(yīng)用 ?成本法運用舉例 ?[解 ] ?3．求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本。 NRCNSCDDi)1( ?????98 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 96 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的概念 ?成本法估價中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊 ?物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。銷售費用通常按照售價的一定比率來測算 ?銷售稅費：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費。 ?⑶房屋建筑安裝工程費。具體包括如下各項：①房屋拆遷補償安置費用。②安置補助費。 ?建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是評估時點狀況下的價格 ?根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。 ?市場發(fā)育不完善，成交實例不多； ?折舊較少、建筑成本易于評估的新房地產(chǎn)； ?折舊額能夠準(zhǔn)確估計的舊房地產(chǎn)； ?房屋保險價值的確定； ?來驗證其他評估方法的評估結(jié)果 89 成本法的基本原理 ?選用前提 ?評估對象處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)測的實現(xiàn)轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值，簡稱期末轉(zhuǎn)售收益。 ?稅金：按照國家和地方政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計算的價格為 ]%71 %111[%1%7 26111A5??????? ????????????? ???????????nYggYV76 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來若干年后的價格 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來第 i年至第 t年的正常凈收益； ?Vn—— 房地產(chǎn)在未來第 n年末的轉(zhuǎn)售凈收益或市場價值 ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?t─ 持有房地產(chǎn)期間 tntiiiYVYAV)1()1(1 ???? ??77 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來若干年后的價格 ?[例 ]某寫字樓過去的市場價格為 28000元 /平方米，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天 13元 /平方米，該類寫字樓的凈收益為市場租金的 70%。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格 ?選用條件 ?被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 ?房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 ?被評估房地產(chǎn)預(yù)期獲利期限（壽命）可以預(yù)測 ?適用范圍 ?對于可獨立經(jīng)營獲利或具有潛在收益的房地產(chǎn)，一般采用收益法進行評估 68 收益法 ?操作步驟 ?確定未來收益期限 ?求取未來凈收益 ?求取報酬率 ?選用恰當(dāng)?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格 ?基本公式 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來第 i年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?? ??niiiYAV1 )1(69 收益法的計算公式 ?可參考公式 ?凈收益每年不變 ?V─ 評估時點的收益價格（通常稱為現(xiàn)值）； ?A─ 未來第 i年的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用權(quán)年限是 70年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年；預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下每年的凈收益為 7萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為 %。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 7月 1日的價格計算如下： 平方米）（元價格可比實例在評估時點的 / ??????58 市場法的計算應(yīng)用 ?市場狀況調(diào)整 ?市場狀況調(diào)整的價格變動率法 ?采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為 ?[例 ]為評估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月 1日的價格，選取了成交日期為 2022年 12月 1日、成交價格為 8000元 /平方米的可比實例。以平方米為基準(zhǔn)表示： 甲單價 =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價 =247。乙交易實例房地產(chǎn)使用面積 3000平方英尺，成交總價 122萬美元，于成交時一次性付清。具體方法是通過折現(xiàn)計算 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)成交總價為 120萬元，其中首付款 40%，余款于半年后一次性支付。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評估對象的具體用途而確定 C ? 可 比 實 例 在 估 價 對 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價 格可 比 實 例 在 自 身 狀 況 下 的 價 格44 市場法 ?指標(biāo)說明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在評估對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價 /總建筑面積 ?樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價 /容積率 30 房地產(chǎn)評估要素 ?評估原則 ?獨立客觀公正原則 ?獨立：要求房地產(chǎn)評估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀：要求房地產(chǎn)評估要盡可能地減少評估人員主觀意志對評估過程和評估結(jié)論的影響。 ?[解 ]在以上 4種付款方式下，名義價格均為總價 100萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 》 中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識 ?四證管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質(zhì)量驗收和房屋完損等級 ?房屋驗收按國家 《 建筑工程施工驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB503002022）規(guī)定進行 23 二、 房地產(chǎn)押品評估基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識 24 房地產(chǎn)評估基本知識 ?定義 ?評估人員依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和評估規(guī)范，根據(jù)評估目的，選擇適當(dāng)價值類型，遵循評估原則，按照評估程序，運用適當(dāng)?shù)脑u估方法，對房地產(chǎn)抵押品在評估時點的合理價值進行分析、估算并發(fā)表評估意見的行為和過程 ?評估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價值評估和審核工作的人員，他們是評估工作的主導(dǎo)者。 ?用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積 ?建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制 ?建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離 18 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?規(guī)劃知識 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?建筑紅線后退距離，指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制 ?人口容量。土地使用權(quán)出讓的實際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi) 14 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國家機關(guān)用地和軍事用地：（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 ?公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施 9 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán) ?單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程，完成工程竣工驗收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗收報告。面積大小依水平投影面積計算。這個“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標(biāo)志。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 ?基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。招標(biāo)方式包括邀請招標(biāo)和公開招標(biāo) 13 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識 ?出讓和劃撥 ?出讓 ?拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機構(gòu)，在指定的時間地點，通過拍賣的方式公開叫價競投，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán) ?掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為 ?出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。城市用地共分 10大類、 46中類和 73個小類 ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進行標(biāo)注。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù) 21 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識 ?房地產(chǎn)開發(fā)管理知識 ?立項管理 ?對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究，形成 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 》 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)出具 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書 》 ，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地