【正文】 ( 11[ nYYAV ????)(]%)( 11[% 7])1( 11[ 870 萬(wàn)元????????? ?nYYAV70 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益在若干年前有變化 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱(chēng)為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年至第 t年的正常凈收益； ?A─ 未來(lái)第 t年后的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過(guò)預(yù)測(cè)得出未來(lái) 5年的凈收益分別為 18萬(wàn)元， 20萬(wàn)元， 21萬(wàn)元， 23萬(wàn)元， 26萬(wàn)元，從未來(lái)第 6年到第 40年每年的凈收益將穩(wěn)定在 28萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。如果投資者要求該類(lèi)資產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，請(qǐng)以收益法計(jì)算該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值。 ?使用收益法對(duì)百貨商場(chǎng)和超市等業(yè)態(tài)評(píng)估時(shí)，凈收益測(cè)算公式為：凈收益＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。該商店共分為 2層，每層可出租面積各為 1000平方米。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息需要通過(guò)歷史資料獲得。 ?重建價(jià)格：又稱(chēng)重建成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與評(píng)估對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。④農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。④政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。附屬工程如房屋周?chē)膰鷫?、水池、綠化等。通常是售價(jià)的一定比例。 ?經(jīng)濟(jì)折舊，又稱(chēng)外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 ?直線折舊法和成新折扣法各具優(yōu)缺點(diǎn)，直線折舊法過(guò)于機(jī)械，而成新折扣法主觀因素參與太強(qiáng)，因此，在估價(jià)實(shí)務(wù)上往往采用多種方法分別計(jì)算建筑物折舊，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法綜合各種方法計(jì)算折舊額，得出切合實(shí)際的建筑物折舊，即綜合法。 調(diào)查選取了 A、 B、 C三個(gè)可比實(shí)例并進(jìn)行比較修正求得估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)為 680（元 /㎡ ），則估價(jià)對(duì)象土地的總價(jià)＝680 2500 ＝ 170(萬(wàn)元 ) ?4．求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 ?理論依據(jù) ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是 預(yù)期原理 。 107 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 ?假設(shè)和前提條件 ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法的可行性主要取決于最佳開(kāi)發(fā)利用方式的選擇和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)銷(xiāo)價(jià)的推測(cè)，只要做到這兩項(xiàng)預(yù)測(cè)具有一定的準(zhǔn)確性，假設(shè)。 舊房地價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 ＝ 170+ ＝ (萬(wàn)元 ) ?(四 )估價(jià)結(jié)果： 根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，將本估價(jià)對(duì)象專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù) 2022年 7月 30日的價(jià)值總額評(píng)估為 737萬(wàn)元，折合每平方米建筑面積 867元。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包含土地和建筑物的價(jià)值，故計(jì)算公式為： 房地價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 102 成本法的應(yīng)用 ?成本法運(yùn)用舉例 ?[解 ] ?3．求取土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本。 NRCNSCDDi)1( ?????98 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的求取方法 ?成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。 96 成本法 —— 折舊的確定 ?折舊的概念 ?成本法估價(jià)中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊 ?物質(zhì)折舊，又稱(chēng)物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)的一定比率來(lái)測(cè)算 ?銷(xiāo)售稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的稅費(fèi)。 ?⑶房屋建筑安裝工程費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：①房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。②安置補(bǔ)助費(fèi)。 ?建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是評(píng)估時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 ?根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。 ?市場(chǎng)發(fā)育不完善，成交實(shí)例不多； ?折舊較少、建筑成本易于評(píng)估的新房地產(chǎn)； ?折舊額能夠準(zhǔn)確估計(jì)的舊房地產(chǎn)； ?房屋保險(xiǎn)價(jià)值的確定； ?來(lái)驗(yàn)證其他評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果 89 成本法的基本原理 ?選用前提 ?評(píng)估對(duì)象處于繼續(xù)使用狀態(tài)或假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷(xiāo)售稅費(fèi)后的凈值，簡(jiǎn)稱(chēng)期末轉(zhuǎn)售收益。 ?稅金：按照國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn)以收益法計(jì)算的價(jià)格為 ]%71 %111[%1%7 26111A5??????? ????????????? ???????????nYggYV76 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱(chēng)為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年至第 t年的正常凈收益； ?Vn—— 房地產(chǎn)在未來(lái)第 n年末的轉(zhuǎn)售凈收益或市場(chǎng)價(jià)值 ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?t─ 持有房地產(chǎn)期間 tntiiiYVYAV)1()1(1 ???? ??77 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格 ?[例 ]某寫(xiě)字樓過(guò)去的市場(chǎng)價(jià)格為 28000元 /平方米，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，其市場(chǎng)租金為每天 13元 /平方米，該類(lèi)寫(xiě)字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的 70%。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格 ?選用條件 ?被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 ?被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期獲利期限（壽命）可以預(yù)測(cè) ?適用范圍 ?對(duì)于可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利或具有潛在收益的房地產(chǎn)，一般采用收益法進(jìn)行評(píng)估 68 收益法 ?操作步驟 ?確定未來(lái)收益期限 ?求取未來(lái)凈收益 ?求取報(bào)酬率 ?選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格 ?基本公式 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱(chēng)為現(xiàn)值）； ?Ai─ 未來(lái)第 i年的正常凈收益； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?? ??niiiYAV1 )1(69 收益法的計(jì)算公式 ?可參考公式 ?凈收益每年不變 ?V─ 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（通常稱(chēng)為現(xiàn)值）； ?A─ 未來(lái)第 i年的正常凈收益，保持不變； ?Y— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率； ?n─ 可獲收益的年限 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限是 70年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下每年的凈收益為 7萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %。 ?[解 ]該宗房地產(chǎn) 2022年 7月 1日的價(jià)格計(jì)算如下： 平方米）（元價(jià)格可比實(shí)例在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的 / ??????58 市場(chǎng)法的計(jì)算應(yīng)用 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 ?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為 ?[例 ]為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月 1日的價(jià)格，選取了成交日期為 2022年 12月 1日、成交價(jià)格為 8000元 /平方米的可比實(shí)例。以平方米為基準(zhǔn)表示： 甲單價(jià) =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價(jià) =247。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)使用面積 3000平方英尺，成交總價(jià) 122萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次性付清。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算 ?[例 ]某宗房地產(chǎn)成交總價(jià)為 120萬(wàn)元，其中首付款 40%，余款于半年后一次性支付。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定 C ? 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 狀 況 下 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 自 身 狀 況 下 的 價(jià) 格44 市場(chǎng)法 ?指標(biāo)說(shuō)明 ?房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（ C） ?實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià) /總建筑面積 ?樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià) /容積率 30 房地產(chǎn)評(píng)估要素 ?評(píng)估原則 ?獨(dú)立客觀公正原則 ?獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響 ?客觀：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論的影響。 ?[解 ]在以上 4種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià) 100萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 22 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí) ?四證管理 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 ?質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí) ?房屋驗(yàn)收按國(guó)家 《 建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB503002022）規(guī)定進(jìn)行 23 二、 房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí) 第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí) 24 房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí) ?定義 ?評(píng)估人員依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適當(dāng)價(jià)值類(lèi)型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評(píng)估意見(jiàn)的行為和過(guò)程 ?評(píng)估主體 ?從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評(píng)估和審核工作的人員，他們是評(píng)估工作的主導(dǎo)者。 ?用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積 ?建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制 ?建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離 18 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?規(guī)劃知識(shí) ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?建筑紅線后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制 ?人口容量。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi) 14 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?劃撥 ?劃撥用地范圍：（ 1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 ?劃撥土地使用權(quán)的處分 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 ?公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施 9 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義 ?我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán) ?房地產(chǎn)所有權(quán) ?單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。面積大小依水平投影面積計(jì)算。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。 ?樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層 ?房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 ?基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo) 13 房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí) ?出讓和劃撥 ?出讓 ?拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門(mén)或其委托的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過(guò)拍賣(mài)的方式公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán) ?掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為 ?出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年；綜合或者其他用地 50年。城市用地共分 10大類(lèi)、 46中類(lèi)和 73個(gè)小類(lèi) ?規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo) ?用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù) 21 房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí) ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí) ?立項(xiàng)管理 ?對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū) 》 ，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地