【正文】 》 第四十一條 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的， 應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記 ， 抵押合同自登記之日起生效 。 其特點如下： ? 形態(tài)具有不確定性，是正在形成中的不動產(chǎn)。（ 對應(yīng)的四種登記：在建工程抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記）。 比如，張某以一處房產(chǎn)為抵押物，與債權(quán)人李某簽訂了一份擔(dān)保一年內(nèi)可能發(fā)生的 100萬元債權(quán)的最高額抵押合同 1 最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。在先后順序和金額上，根據(jù)債權(quán)的平等性原則， A、 D債權(quán)應(yīng)當(dāng)平等受償。清償順序是：購房者 建筑商 銀行 一、 人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照 《 中華人民共和國合同法 》 第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán) 。 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。 （三）車位、車庫的有關(guān)規(guī)定 六、綜合分析題 ?該類題型的特點：一是開放式命題 ， 涉及范圍廣；二是要求考生知識全面 ， 在于平時積累 。 后因 A公司不能償還甲銀行貸款 ， 甲銀行欲對 A公司開發(fā)的商品房行使抵押權(quán) 。同年 12月，經(jīng)二人同意將該房屋又出租給丙使用，書面合同約定租期三年。 ? A．拍賣該房屋所得價款銀行有優(yōu)先受償權(quán)，剩余價款歸甲乙所有 ? B．拍賣該房屋所得價款銀行和丁都有優(yōu)先受償權(quán)，二者按照債權(quán)比例清償 ? C．拍賣該房屋所得價款首先應(yīng)該清償主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 ? D．房屋拍賣后無論是誰取得房屋所有權(quán)，都不能對抗丙的租賃關(guān)系和王的地役權(quán) ?正確答案： ACD ? 下列關(guān)于地役權(quán)的說法正確的是 ( )。 ? A．乙、丙有優(yōu)先購買權(quán)，王某沒有優(yōu)先購買權(quán) ? B．三人都享有優(yōu)先購買權(quán) ? C．王的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于乙和丙 ? D．乙和丙中，乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于丙 ?正確答案： AD ?關(guān)于本案中租賃與抵押的關(guān)系，下列說法正確的是（ ）。 ? A． B公司優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于甲銀行的抵押權(quán) ? B．購房者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，B公司就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗購房者 ? C． B公司建筑工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶ㄒ?A公司違約所造成的損失 ? D． B公司行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算 ?正確答案： ABD ?案例二：甲乙二人按等額比例共有一棟樓房，登記在甲的名下。在此期間 ， A公司又與王某簽訂了一份商品房買賣合同 ， 將上述房屋賣給了王某 ， 并在房屋竣工后將該房的產(chǎn)權(quán)證辦理給了王某 。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放 汽車的車位、車庫的歸屬，由 當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租 等方式約定。 成員權(quán)。而建筑商則認為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。其中 B辦理抵押登記在先，求償金額可從拍賣款中優(yōu)先受償， C辦理抵押登記在后，受償金額只能在 B完全受償之后 。 ?（六）最高額抵押問題 ? 概念：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人 對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保 財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人 有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償 。不過隨著在建工程形象進度改變，開發(fā)企業(yè)可以追加抵押物，因此要進行多次抵押變更登記，直到滿足融資要求。 3 （四）在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定 ?在 《 物權(quán)法 》 出臺之前， 2022年 8月 15日修訂的建設(shè)部 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 第三條對在建工程抵押作了如下定義： 抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。物權(quán)法的改進，可以杜絕之前房產(chǎn)、土地分開登記造成的混亂。比較起來， 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定無疑更具科學(xué)性、合理性，為民間融資的自由創(chuàng)造提供了更廣闊的空間。 最高法關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋 (三 ) 第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 ?房屋所有權(quán)仍歸屬于甲，但此時甲乙買賣合同及交付行為成立且有效。同時還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，”不是“不發(fā)生效力”。 關(guān)于物權(quán) 權(quán)登記效力 釋義：本條的規(guī)定，是不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。 如果物權(quán)的變動不采用一定的公示方法，會使第三人遭受損害，從而導(dǎo)致財產(chǎn)交易秩序陷入紊亂境地。 這樣在閱讀案例時就能有較強的針對性 ， 容易抓住重點 ， 提高效率 ， 節(jié)省時間 。 考試系統(tǒng)中計算機隨機分配考題，你的左右鄰居考題都不一樣的。多選題有5個備選答案，答案為 24個，最多為 4個，不要把答案全選上！ 2 判斷題共 20題，每題限 30秒內(nèi)完成 3 綜合分析題共 5大題，限 600秒完成。 復(fù)習(xí)方法： 二、在有限的復(fù)習(xí)時間里要學(xué)會抓住重點，根據(jù)經(jīng)驗作如下推薦（按照重要性排列）： 《 房屋登記辦法 》 全部 《 物權(quán)法 》 全部，重點放在第一章基本原則、第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅、第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、第八章共有、第十章用益物權(quán)的一般規(guī)定、第十四章地役權(quán)、第四編擔(dān)保物權(quán)（含第十五章至第十八章） 《 擔(dān)保法 》 全部 其他有關(guān)法律法規(guī)，如 《 民法通則 》 、 《 婚姻法 》 、 《 繼承法 》 、 《 房地產(chǎn)法 》 、 《 物業(yè)管理條例 》 、 《 商品房銷售管理辦法 》 等 ?三、掌握法律條款及相關(guān)規(guī)定最重要在于理解。 ?與